TRIBUNAL JUDICIAIRE

Palais de Justice

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Références : N° RG 25/01487 – N° Portalis DBXQ-W-B7J-FBNB (Code nature d’affaire : 5AE/ 0A)

Grosse délivrée le

à M^e SIMPLOT

Copie délivrée le

à M^e SIMPLOT – Mme [Y]

Mme [K]

Jugement du 02 Décembre 2025

DEMANDEUR(S)

S.C.I. DES 2 PRINCESSES, dont le siège social est sis [Adresse 4]

Rep/assistant : M^e Lidwine SIMPLOT, avocat au barreau de BESANCON

DÉFENDEUR(S)

Madame [T] [Y]

née le 09 Novembre 2000 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Madame [P] [K]

née le 17 Août 1974 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : BALLUET Marie-Jeanne

GREFFIER : JOLY Virginie

DÉBATS : L’affaire est venue pour être plaidée à l’audience du 30 Septembre 2025 lors de laquelle le jugement a été mis en délibéré au 02 Décembre 2025

DÉCISION : Contradictoire – premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

La SCI DES 2 PRINCESSES avait donné à bail à Mesdames [Y] [T] et Mme [W] un appartement sis [Adresse 5] BESANCON à effet du 11 janvier 2024 pour un loyer de 615 euros outre 35 euros au titre des charges.

Selon les termes du contrat, il était précisé que les locataires étaient solidairement tenus au paiement des loyers et charges et un dépôt de garantie de 615 euros avait été versé.

Aux termes d’un acte du 20 mars 2024, Mme [K] [P] avait déclaré se porter caution simple de Mme [Y] [T] pour les obligations résultant du bail et le paiement des loyers, réparations et dégradations locatives dans la limite de 23 400 euros.

Le bail avait été résilié par les locataires à effet du 20 septembre 2024.

Par acte d’huissier du 21 mai 2025, la SCI DES 2 PRINCESSES a saisi le Juge des Contentieux de la Protection de BESANÇON d’une demande dirigée contre Mme [Y] [T] et Mme [K] [P] et sollicite au visa de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1732 et 1754 du code civil de :

— condamner in solidum Mme [Y] [T] et Mme [K] [P] à payer la SCI DES 2 PRINCESSES la somme de 9 359.04 euros correspondant :

* la somme de 647.88 euros au titre du solde du loyer et des charges

* la somme de 8 898.99 euros au titre des travaux de réparation des dégradations locatives

* la somme de 320.55 euros au titre de la perte de jouissance du bien pendant la durée des travaux

* la somme de 106.62 euros au titre de la moitié du coût de l’état des lieux de sortie

* la somme de 615 euros à déduire (dépôt de garantie)

— juger bien fondé la société SCI DES 2 PRINCESSES à conserver la somme de 615 au titre du dépôt de garantie

— condamner in solidum Mme [Y] [T] et Mme [K] [P] à verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner in solidum Mme [Y] [T] et Mme [K] [P] aux dépens

A l’audience du 30 septembre 2025, la SCI DES 2 PRINCESSES est représentée par son Conseil qui demande le solde du loyer et la prise en charge des réparations suite à des dégradations et précise que les locataires ont quitté les lieux et que c’était une colocation, elle indique qu’il y a des photos du parquet abîmé et des murs.

Mme [Y] [T] dit reconnaître le montant de la dette de loyer et des réparations locatives et qu’elle était présente lors de l’état des lieux de sortie.

Mme [K] [P] dit reconnaître mais que le prix des réparations est abusé, qu’elles ont fait des dégâts mais on ne va pas tout repeindre l’appartement non plus.

Le délibéré a été fixé au 2 décembre 2025

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale:

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaire au succès de ses prétentions, l’article 1353 du code civil, (ancien article 1315) rappelant que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui aurait entraîné l’extinction de son obligation.

Sur la recevabilité de l’action de la demanderesse

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix ou la chose jugée.

Aux termes de l’article 31 du même code, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime, actuel, direct et personnel au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Sur le paiement des loyers et des charges

La SCI DES 2 PRINCESSES invoque l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et fait valoir qu’en l’espèce le montant du loyer état de 615 euros outre 35 euros de provision sur charges et que les locataires ont donné congé pour le 20 septembre 2024 et que clés n’ont été remises que le 15 octobre 2024 lors de l’état des lieux de sortie et que les locataires restent redevables du loyer du mois de septembre 2024 à hauteur de 325 euros.

Elle précise que les charges ont été arrêtées de janvier à septembre 2024 à la somme de 567.88 euros et qu’après déduction des provisions versées, le solde restant dû s’élève à 322.88 euros

A la barre, Mme [Y] [T] dit reconnaître le montant de la dette de loyer et des réparations locatives et qu’elle était présente lors de l’état des lieux de sortie.

A la barre, Mme [K] [P] ne conteste pas l’acte de cautionnement.

Selon l’Article 1728 du code civil

Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989

Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

En l’espèce, il est produit le contrat de bail, l’acte de cautionnement , le courrier de résiliation du bail en date du 20 Juin 2024 ainsi que le récapitulatif des charges locatives et les courriers recommandés adressés par la bailleresse aux locataires.

En conséquence, condamne in solidum Mme [Y] [T] et Mme [K] [P] à payer à la SCI DES 2 PRINCESSES la somme de 647.88 euros au titre du solde du loyer et des charges.

Sur les dégradations locatives

La SCI DES 2 PRINCESSES invoque l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que les article 1732 et 1754 du code civil et fait valoir qu’en l’espèce, l’état des lieux d’entrée régularisé contradictoirement le 10 janvier 2024 faisait état pour l’ensemble des installations d’un « très bon état » et que des lieux de sortie réalisé par Me [S] avait constaté un certain nombre de dégradations dans l’appartement et qu’elle avait été contrainte de faire procéder aux travaux de réparations.

A la barre, Mme [Y] [T] a reconnu être présente lors de l’état des lieux de sortie.

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;

Selon l’article 1732 du code civil

Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Selon l’article 1754 du code civil

les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s’il n’y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l’usage des lieux, et, entre autres, les réparations à faire :

Aux âtres, contre-coeurs, chambranles et tablettes de cheminées ;

Au recrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d’habitation à la hauteur d’un mètre ;

Aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu’il y en a seulement quelques-uns de cassés ;

Aux vitres, à moins qu’elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu ;

Aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures.

En l’espèce, il est produit le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie effectué par Me [S] le 15 octobre 2024 et signé par Mme [Y] [T] qui fait état de :

— entrée : tâches de peinture, tâches sur le sol, sur les plinthes et sur le plafond, volet roulant enfoncé

— cuisine : la présence de taches, éclats et marques de chocs sur le sols et les plinthes, les murs et le plafond

— salle de bains : ensemble de la pièce est à nettoyer et présence de trace sur la porte et encadrement , joints de la douche jaunis, robinetterie et cuvette WC entartrée…

— dégagement : présence de traces et d’éclats sur le porte, présence d’adhésifs sur porte coulissantes et roulettes cassées, taches de peinture sur les plinthes …-

— chambre 1 : présence de tâches de peinture et de brûlures sur le sol du parquet, débords de peinture, éclats sur la porte, traces de rouleaux sur les murs….

— chambre 2 : tâches de peinture, d’adhésifs, marque de brûlure sur le sol et tâches de peinture

— cave : porte en très mauvais état et trous rebouchés sommairement

Il est également produit les factures de l’entreprise VBC du 3 novembre 2024 pour un montant de 7 910.22 euros TTC et 928.69 euros HT soit un total de 8 838.91 euros.

Il convient de déduire de cette somme le montant du dépôt de garantie soit la somme de 615 euros.

En conséquence, condamne in solidum Mme [Y] [T] et Mme [K] [P] à payer à la SCI DES 2 PRINCESSES la somme de 8 223.91 euros au titre des réparations locatives (déduction faite du dépôt de garantie).

Sur le coût de l’état des lieux

La SCI des 2 PRINCESSES invoque l’article 5 de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoit que le coût de l’état des lieux de sortie sera partagé entre le bailleur et le locataire.

Selon l’article 5 de la loi du 6 juillet 1989

« Les honoraires des personnes mandatées pour réaliser un état des lieux sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant toutes taxes comprises imputé au locataire pour cette prestation ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire et révisable chaque année, dans des conditions définies par décret. Ces honoraires sont dus à compter de la réalisation de la prestation.

Les trois premiers alinéas du présent I ainsi que les montants des plafonds qui y sont définis sont reproduits, à peine de nullité, dans le contrat de bail lorsque celui-ci est conclu avec le concours d’une personne mandatée et rémunérée à cette fin. »

En l’espèce, il est produit la facture de Me [S] commissaire de Justice pour la réalisation de l’état des lieux de sortie pour un montant de 213.24 euros ainsi que le courrier de Mme [W] [V] du 21 juin 2024 donnant pouvoir à Mme [Y] [T] pour la « représenter pour la signature de résiliation du bail »

En conséquence, condamne in solidum Mme [Y] [T] et Mme [K] [P] à payer à la SCI DES 2 PRINCESSES la somme de 106.62 euros au titre des frais d’état des lieux.

Sur la demande de perte de jouissance

La SCI DES 2 PRINCESSES sollicite une somme de 320.55 euros au titre de son préjudice de jouissance pendant la durée des travaux de remise en état sur une durée de 15 jours soit du 15 au 30 octobre 2024 et produit une attestation de réalisation des travaux effectués par la société VBC.

Il ressort des pièces produites que la bailleresse n’a pu louer l’appartement pendant une certaine période en raison des travaux à effectuer suite aux dégradations locatives.

En conséquence, condamne in solidum Mme [Y] [T] et Mme [K] [P] à payer à la SCI DES 2 PRINCESSES la somme de 320.55 euros au titre de la perte de jouissance du bien.

Sur les demandes accessoires:

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il convient de condamner in solidum Mme [Y] [T] et Mme [K] [P] à verser à la SCI DES 2 PRINCESSES une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens.

Parties perdantes Mme [Y] [T] et Mme [K] [P] seront condamnées in solidum aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, rendue contradictoirement et en premier ressort,

CONDAMNE in solidum Mme [Y] [T] et Mme [K] [P] à payer à la SCI DES 2 PRINCESSES la somme de 647.88 euros au titre du solde du loyer et des charges ;

CONDAMNE in solidum Mme [Y] [T] et Mme [K] [P] à payer à la SCI DES 2 PRINCESSES la somme de 8 223.91 euros au titre des réparations locatives.(déduction faite du dépôt de garantie) ;

CONDAMNE in solidum Mme [Y] [T] et Mme [K] [P] à payer à la SCI DES 2 PRINCESSES la somme de 106.62 euros au titre des frais d’état des lieux ;

CONDAMNE in solidum Mme [Y] [T] et Mme [K] [P] à payer à la SCI DES 2 PRINCESSES la somme de 320.55 euros au titre de la perte de jouissance du bien ;

CONDAMNE in solidum Mme [Y] [T] et Mme [K] [P] à verser à la SCI DES 2 PRINCESSES une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [Y] [T] et Mme [K] [P] aux entiers dépens ;

REJETTE les demandes de la SCI DES 2 PRINCESSES pour le surplus.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus.

LE GREFFIER LE JUGE