TRIBUNAL JUDICIAIRE

Palais de Justice

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Références : N° RG 25/01059 – N° Portalis DBXQ-W-B7J-FALX (Code nature d’affaire : 5AA/ 0A)

Grosse délivrée le

à M^e BARRAS

Copie délivrée le

à

Jugement du 15 Juillet 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. TERRA OSTREA, dont le siège social est sis [Adresse 4] représentée par M^e Florence ROBERT avocat au barreau de BESANCON substituée par M^e Sébastien BARRAS, avocat au barreau de BESANCON

DÉFENDEUR

Monsieur [L] [Y], demeurant [Adresse 1] non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : ROCHE Jeanne

GREFFIER : TALIDEC Caroline

DÉBATS : L’affaire est venue pour être plaidée à l’audience du 20 Mai 2025 lors de laquelle le jugement a été mis en délibéré au 15 Juillet 2025

DÉCISION : Réputée contradictoire – premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par avenant signé le 30 novembre 2018, la SCI Terra Ostrea a pris la suite de M. [H] [S] et est devenue bailleresse de M. [L] [Y] concernant un logement à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 6] moyennant un loyer mensuel de 450,00 €. Suivant acte de commissaire de justice du 25 janvier 2024, la SCI Terra Ostrea a fait délivrer à M. [Y] un congé au 30 novembre 2024 pour motif légitime et sérieux, invoquant le défaut de paiement des loyers échus. M. [Y] n’ayant pas quitté les lieux à la date indiquée dans le congé, par exploit du 17 mars 2025, la SCI Terra Ostrea l’a fait assigner devant la juge des contentieux de la protection de Besançon à l’audience du 20 mai 2025.

À cette audience, la SCI Terra Ostrea comparaît, représentée par son conseil, et demande à la juge de :

déclarer le congé valable ,ordonner l’expulsion de M. [Y] ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier sans délai,condamner M. [Y] au paiement :d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi ,de l’arriéré locatif s’élevant à 6 416,49 € au 13 février 2025 avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision,de la somme de 500,00 € au titre des dommages et intérêts,de la somme de 500,00 € au titre des frais irrépétibles,des entiers dépens de l’instance.

Bien que convoqué par assignation signifiée à étude, M. [Y] n’est pas présent ni représenté. La décision est mise en délibéré au 15 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’expulsion

Sur la validité du congé pour motif légitime et sérieux

Aux termes de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans le cadre d’un contrat de bail non meublé, le bailleur peut donner congé à son locataire pour motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire d’une des obligations lui incombant. À peine de nullité, ce congé doit indiquer le motif allégué. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice, ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai de préavis applicable est de six mois et court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. À l’expiration de ce délai, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués. En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le déclarer non valide si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Par ailleurs, selon l’article 7 a) de la même loi, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SCI Ostrea a fait délivrer à M. [Y] un congé pour motif légitime et sérieux fondé sur défaut de paiement des loyers. Ce congé a été délivré par exploit de commissaire de justice le 25 janvier 2024, soit dans le délai de six mois avant la date d’échéance du contrat de bail, conformément aux dispositions précitées. Ce congé contient bien un motif : « défaut de paiement de loyers ». Le congé a donc été régulièrement délivré en la forme.

Sur le fond, il résulte du décompte locatif contenu dans le congé délivré le 25 janvier 2024 que M. [Y] était redevable à cette date de la somme de 1 876,86 € au titre des loyers impayés, les loyers d’août, novembre et décembre 2023 ainsi que janvier 2024 n’ayant pas été honorés. À la lecture du décompte locatif accompagnant l’assignation délivrée le 17 mars 2025, il apparaît que la situation d’impayé s’est aggravée, les loyers d’avril à novembre 2024 puis de janvier 2025 n’ayant pas non plus été acquittés. M. [Y], absent, ne conteste donc pas le contenu de ces décomptes locatifs.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de déclarer valable le congé pour motif légitime et sérieux délivré par la SCI Terra Ostrea le 25 janvier 2024. M. [Y] étant devenu occupant sans droit ni titre à la date d’effet du congé, soit le 30 novembre 2024, il convient d’ordonner son expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation

M. [Y] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 30 novembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à 493,97 € afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur l’impayé locatif

La SCI Terra Ostrea produit un décompte actualisé démontrant que M. [Y] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 6 286,83 € à la date du 17 mars 2025. M. [Y], absent, n’apporte donc aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette. Il sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 6 286,83 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais liés à l’expulsion

Aux termes de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement. Ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la mauvaise foi de M. [Y] ne peut se déduire uniquement de l’absence de paiement des loyers et la SCI Terra Ostrea n’apporte aucun autre élément pour la caractériser. Elle sera donc déboutée de sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, au visa de l’article 9 du code de procédure civile, il apparaît que la SCI Terra Ostrea n’apporte la preuve ni de la mauvaise foi de M. [Y] ni d’un quelconque préjudice qu’elle aurait subi et qui serait indépendant du retard dans le paiement des loyers. Elle sera donc déboutée de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [Y], succombant à l’instance, sera condamné aux dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamné aux dépens, M. [Y] devra verser à la SCI Terra Ostrea une somme qu’il est équitable de fixer à 180,00 € au titre des frais non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement, le juge pouvant écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la validité du congé délivré par la SCI Terra Ostrea à M. [L] [Y] le 25 janvier 2024, à effet au 30 novembre 2024, concernant le logement sis [Adresse 2] à [Localité 6] ;

ORDONNE en conséquence à M. [L] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clefs à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [L] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs, la SCI Terra Ostrea pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [L] [Y] à verser à la SCI Terra Ostrea une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 493,97 € à compter du 30 novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clefs ;

CONDAMNE M. [L] [Y] à verser à la SCI Terra Ostrea la somme de 6286,83 € (décompte arrêté au 17 mars 2025, incluant l’indemnité d’occupation de février 2025) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus à cette date, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DÉBOUTE la SCI Terra Ostrea de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [L] [Y] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE M. [L] [Y] à verser à la SCI Terra Ostrea une somme de 180,00 € au titre des frais non compris dans les dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples et contraires,

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département, conformément aux dispositions de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que la décision réputée contradictoire du seul fait qu’elle est susceptible d’appel est non avenue si elle n’a pas été signifiée dans le délai de six mois,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

La greffière La juge