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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BÉTHUNE 1ère chambre civile E E T D U E N I R M I IA N° RG 22/00732 – N° Portalis DBZ2-W-B7G-HLYP S
X Y E C I D Minute: /2024 D Z Y T U I
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L R T A X N E c/ U ui JUGEMENT DU 19 MARS 2024 B AC AD AE Du^p I
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DEMANDEURS
Monsieur X Y né le […] à […], demeurant 38 RUE DE BURGAULT – 59113 […]
représenté par M^e AG DUMETZ, avocat au barreau de LILLE
Madame AG Y née le […] à […], demeurant 11 RUE RONSARD – 
RESIDENCE MONTAIGNE 62220 […] copie le […] représentée par M^e AG DUMETZ, avocat au barreau de LILLE par R.PUA.
Madame AA AH veuve Y née le […] à […], demeurant […] copies et grosses délivrées […] le représentée par M^e AG DUMETZ, avocat au barreau de LILLE à M^e DUMETZ (LILLE) à M^e BARGIBANT
(LILLE)
DEFENDEURS
Madame AC AD née le […] à […], demeurant […]
représentée par M^e Louise BARGIBANT, avocat au barreau de LILLE
Monsieur FrAE AFuis né le […] à […], demeurant […]
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représenté par M^e Louise BARGIBANT, avocat au barreau de LILLE
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ
Présidente CATTEAU Carole, Vice-Présidente, siègeant en Juge Unique
Assisté lors des débats de SOUPART Luc,, greffier principal.
DÉBATS:
Vu l’ordonnance de clôture en date du 06 Septembre 2023 fixant l’affaire à plaider au 16 Janvier 2024 à l’audience de juge unique.
A la clôture des débats, l’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées que le jugement serait mis à la disposition au Greffe au 19 Mars 2024.
La décision ayant été prononcée par jugement contradictoire et en premier ressort.

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EXPOSE DU LITIGE
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, notaire àves emaire Suivant acte en date des 15 et 16 janvier 2018 rédigé par Maître Jean- Carvin, M^me AK AL, M. AM Y, M. X Y, M^me AG Y et M^me AA AH veuve Y se sont engagés à vendre à M^me AC AD et à M. FrAE AFuis une maison à usage d’habitation située […] moyennant un prix de 190 000 euros.
Cette vente était conclue sous diverses conditions suspensives dont celle tenant à l’obtention par les acquéreurs d’un prêt contracté par M^me AC AD uniquement, d’un montant maximum de 190 000 euros, d’une durée maximale de 25 ans maximum et assorti d’un taux d’intérêt annuel compris entre 1 et 2% maximum.
Le 19 février 2018, M^me AC AD s’est prévalue d’une attestation de refus de prêt et elle a invoqué le bénéfice du non-accomplissement de la condition suspensive. Maître Jean-Yves Lemaire lui a restitué le dépôt de garantie versé lors de la signature de l’acte
Contestant l’appréciation des acquéreurs sur la non-réalisation de la condition suspensive, M. X Y, M^me AG Y et M^me AA AH veuve Y (ci-après les consorts Y) ont réclamé le paiement de la clause pénale prévue au contrat et ils ont assigné M^me AC AD et M. FrAE AFuis devant le tribunal par actes de commissaire de justice en date du 02 mars 2022 aux fins de voir, au visa des articles 1103 et suivants du code civil:
accueillir leur demande, constater que la clause suspensive n’a pu se réaliser à raison de la faute des acquéreurs, condamner solidairement M^me AC AD et M. FrAE AFuis à leur verser à chacun la somme de 4 750 euros, condamner solidairement M^me AC AD et M. FrAE AFuis à leur verser à chacun la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, condamner solidairement M^me AC AD et M. FrAE AFuis aux entiers frais et dépens de l’instance.
M^me AC AD et M. FrAE AFuis ont comparu.
L’instruction de la procédure a été confiée au juge de la mise en état qui a ordonné sa clôture le 06 septembre 2023 et qui a fixé l’affaire pour plaidoiries à l’audience des débats du 16 janvier 2024 devant le juge unique. A l’issue des débats, le prononcé de la décision a été reporté pour plus ample délibéré au 19 mars 2024.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties à leurs dernières conclusions visées ci-après et :
. pour les consorts Y à leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 mars 2023 aux termes desquelles ils maintiennent leurs demandes initiales dans leur intégralité.
pour M^me AC AD et M. FrAE AFuis à leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 02 juin 2023 aux termes desquelles ils demandent au tribunal de : A titre principal,
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juger que les consorts Y n’ont pas respecté le formalisme d’une mise en demeure préalable pour mobiliser la clause pénale et obtenir un refus formel de régulariser l’acte authentique juger caduc le compromis de vente en date du 15 janvier 2018 du fait de l’absence de réalisation de la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt juger qu’ils n’ont commis aucune faute du fait de la non-réalisation de la condition
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suspensive relative à l’obtention d’un prêt juger qu’ils ont accompli en toute bonne foi l’ensemble de leurs obligations contractuelles
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En conséquence, débouter purement et simplement les consorts Y de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions
A titre reconventionnel, condamner solidairement les consorts Y à leur verser la somme de 4 000 euros de dommages-intérêts au titre de leur préjudice moral condamner solidairement les consorts Y à leur verser la somme de 2 000 euros pour procédure abusive
En tout état de cause, condamner solidairement les consorts Y au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens et frais d’instance.
Pour une bonne compréhension du litige, il sera seulement précisé que :
Les consorts Y, qui invoquent l’existence d’une mise en demeure préalable à leur action, estiment que les acquéreurs ne justifient pas d’une demande de prêt conforme aux stipulations de la promesse de vente en ce que la durée du prêt qui a été sollicité pour la réalisation de l’opération est de 27 années et non de 25 années et qu’il n’a été prévu dans la promesse aucun différé pour travaux. Ils indiquent également que le taux des intérêts du crédit sollicité auprès de l’établissement prêteur n’est pas mentionné. Ils reprochent également aux défendeurs d’avoir produit une attestation de refus de prêt non signée qui n’aurait dès lors aucune valeur outre d’avoir tardé dans leurs démarches de financement.
Ils exposent que l’absence de réalisation de la vente a impacté leur situation en ce qu’elle a exacerbé des tensions existant entre eux et M. AM Y, enfant issu d’un premier lit. Ils font également valoir que l’immeuble n’a été vendu qu’au mois de février 2019 au prix de 177 000 euros alors que cette vente était destinée à apporter un besoin de trésorerie rapide à M^me AK AL veuve Y, usufruitière, dont la retraite ne couvrait pas les frais d’hébergement en établissement.
M^me AC AD et M. FrAE AFuis font quant à eux valoir que les demandeurs n’ont pas respecté le préalable de l’envoi d’une mise en demeure d’avoir à régulariser la vente pour mobiliser la clause pénale ainsi qu’il est prévu par les dispositions contractuelles ainsi que par les dispositions légales.
Ils estiment qu’ils ont produit une attestation de refus de prêt conforme aux prévisions contractuelles et affirment que leur banque n’avait pas à motiver son refus. Ils soutiennent notamment que le prêt qui leur a été refusé a été sollicité sur une durée de 25 années, le délai de deux années complémentaires évoqué consistant en un différé d’amortissement pour travaux.
Consécutivement ils font valoir que la preuve que la défaillance de la condition suspensive leur serait imputable n’est pas rapportée.
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Au soutien de leurs demandes de dommages-intérêts ils estiment que les demandeurs ont agi tardivement avec une légèreté blâmable et qu’ils ont tenu des accusations dénigrantes et infondées visant tant l’éthique professionnelle de M^me AC AD que sa bonne foi.
MOTIFS DU JUGEMENT
Sur la demande principale en paiement de la clause pénale
Par application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L’article 1231-5 de ce même code énonce que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.
Le dernier alinéa de cet article dispose que sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.
Sur l’absence de mise en demeure préalable
Selon l’article 1189 du code civil, toutes les clauses d’un contrat s’interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l’acte tout entier. Lorsque, dans l’intention commune des parties, plusieurs contrats concourent à une même opération, ils s’interprètent en fonction de celle-ci.
L’acte de vente sous condition contient en sa page 6, dans la clause relative aux CONDITIONS SUSPENSIVES, la stipulation suivante : « Pour le cas où ladite condition suspensive ne serait pas accomplie, du fait de la non obtention d’offres de pret dans le délai prévu, et dans les conditions du prêt reprises ci-dessus, la présente vente sera automatiquement et de plein droit caduque. Chacune des parties reprendra alors son entière liberté. Il n’y aura pas lieu à indemnité de part ni d’autre, sauf si le défaut de réalisation incombait à l’acheteur, auquel cas celui-ci réglera la somme prévue au paragraphe ci-après « DEFAUT DE REALISATION RESULTANT DE L’ACQUEREUR » et ce sur le fondement de l’article 1304-3 du code civil ».
Elle contient par ailleurs en sa page 14, dans le paragraphe SIGNATURE DE L’ACTE AUTHENTIQUE DE VENTE, les clauses suivantes :
< DEFAUT DE REALISATION RESULTANT DE L’ACQUEREUR »: « Si le défaut de réalisation incombe à l’ACQUEREUR, le VENDEUR pourra toujours renoncer à poursuivre l’exécution de la vente en informant l’ACQUEREUR de sa renonciation par lettre recommandée avec accusé de réception, ce dernier faisant foi οτι par exploit d’huissier.
Dans ce cas il pourra immédiatement disposer du bien dont il s’agit: il pourra le vendre à toute autre personne ou en faire un tel usage qu’il avisera et lui sera dû par l’acquéreur à titre de clause pénale une somme égale à 10% du prix de vente. Si un dépôt de garantie a été versé, le montant de ce dépôt s’imputera sur celui de la clause pénale à due concurrence et sera immédiatement payé au vendeur sous la déduction des frais des présentes, toutes autorisations étant d’ores et déjà données au dépositaire.». (…)
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CLAUSE PENALE: « pour le cas où l’une quelconque des parties après avoir été mise en demeure ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas aux obligations alors exigibles alors elle devra verser à l’autre partie une somme égale à DIX POUR CENT (10%) du prix de vente qui sera prélevée à due concurrence sur le montant du dépôt de garantie. Le surplus éventuel sera versé par la partie défaillante sans délai. ».
Les consorts Y affirment qu’ils ont adressé une mise en demeure préalable à M^me AC AD et à M. FrAE AFuis et ils ne répondent pas au moyen invoqué par les défendeurs quant aux contenu de cette mise en demeure qui, selon ces derniers, devait contenir une demande de régularisation de la vente ainsi qu’il serait prévu par les dispositions du contrat.
L’analyse des courriers adressés par les consorts Y à M^me AC AD les 9 décembre 2021 et 3 février 2022 et à M. FrAE AFuis le 3 février 2022 (pièces dem. N° 7 et 9) permet d’observer que les acquéreurs ont uniquement été mis en demeure de payer la clause pénale dans la mesure où était discuté le contenu de l’attestation de refus de prêt.
Toutefois, la clause relative à la peine convenue en cas de non-réalisation de la vente du fait de l’acquéreur qui n’aurait pas satisfait à la condition suspensive d’obtention d’un prêt renvoie à la clause stipulée en page 14 de l’acte de vente sous condition, y compris nécessairement pour ses modalités de mise en œuvre dès lors que les clauses prévues en page 14 définissent de manière générale les conditions d’application des clauses pénales, les conditions de leur mise en œuvre ainsi que leur montant.
La clause reprise supra prévoit que le vendeur qui souhaite renoncer à poursuivre l’exécution de la vente doit en informer l’acquéreur par lettre recommandée avec accusé de réception, ce dernier faisant foi ou par exploit d’huissier et qu’alors lui sera due par l’acquéreur à titre de clause pénale une somme égale à 10% du prix de vente.
Au cas d’espèce les consorts Y se sont prévalus de la non réalisation de la condition suspensive du fait des acquéreurs de sorte que préalablement à leur demande en paiement de la clause pénale ils devaient informer les acquéreurs de leur renonciation à poursuivre l’exécution de la vente.
A supposer qu’ils aient entendu faire application de la clause pénale pour le cas où les acquéreurs
n’auraient pas régularisé l’acte authentique, il leur appartenait de les mettre préalablement en demeure de régulariser cet acte ainsi qu’il était également prévu par les dispositions conventionnelles.
En l’absence de notification préalable par les consorts Y aux acquéreurs de leur renonciation à poursuivre la vente ou de mise en demeure préalable d’avoir à régulariser l’acte authentique de vente, ils ne sont pas fondés à réclamer le paiement de la clause pénale.
En conséquence il y a lieu de rejeter l’ensemble de leurs demandes.
Sur la demande relative à la caducité de la promesse de vente
L’acte vente produit contient diverses conditions suspensives dont celle de l’obtention par les acquéreurs d’un prêt, contracté par M^me AC AD uniquement, d’un montant maximum de 190 000 euros, d’une durée maximale de 25 ans avec un taux d’intérêt annuel maximum hors

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assurance compris entre 1% minimum et 2% maximum. Ce prêt devait être obtenu avant le 15
mars 2018.
Pour justifier de la non-obtention d’un prêt conforme aux prévisions contractuelles M^me AC AD produit une attestation de refus de prêt datée du 9 février 2018, authentifiée postérieurement comme émanant de la Société Générale (pièce def. N°7). Cette attestation de refus de prêt, si elle fait état de la demande d’un prêt d’un montant total de 190 000 euros (50 000 euros au titre d’un prêt immobilier taux fixe et 140.000 euros au titre d’une avance logement), précise également que le crédit refusé a été sollicité sur une durée de 27 années (différé inclus) tandis que le taux des intérêts sollicité par le candidat-emprunteur n’est pas précisé.
Dès lors, cette attestation, qui concerne le refus d’un prêt d’une durée de 27 années et qui ne précise aucun taux d’intérêt, ne peut permettre d’établir que les acquéreurs ont satisfait à leur obligation de solliciter un crédit conforme aux dispositions contractuelles et qu’ils se sont vu refuser un tel prêt.
Si M^me AC AD et M. FrAE AFuis font valoir que le prêt qu’ils ont sollicité était d’une durée de 25 années, augmentée d’un différé d’amortissement de deux années pour la réalisation de travaux, et qu’ils considèrent que la conditions de durée de 25 années prévue dans la promesse était ainsi remplie, force est de constater qu’ils ont toutefois imposé au prêteur une condition. complémentaire de différé d’amortissement qui a nécessairement modifié l’appréciation par celui-ci des conditions du crédit sollicité, à la fois par la durée totale de l’opération, mais également par la condition du différé souhaité et ils ne justifient pas qu’un crédit d’une durée de 25 années sans différé d’ amortissement leur aurait été refusé. Cette attestation ne permet d’ailleurs pas d’établir que le prêt sollicité était d’une durée de 25 années, ce qui ne résulte pas de ses termes qui mentionnent uniquement qu’il a été sollicité des prêts immobiliers d’une durée totale de 27 années < différé inclus '>.
Elle ne mentionne pas non plus le taux des intérêts du crédit sollicité, ce qui ne peut résulter de la demande de prêt que produisent désormais les défendeurs devant le tribunal (pièce n° 2), laquelle ne correspond pas aux termes de l’attestation de refus de prêt et ne peut donc utilement la compléter.
Cette dernière fait en effet état d’une demande portant sur un crédit d’un durée totale de 27 années alors que la proposition produite concerne une opération d’une durée de 312 mois, soit 26 années (dont douze mois de différé d’amortissement). Cette proposition n’est donc pas concordante avec
l’attestation de refus de prêt. Il sera relevé à ce égard, et même si la durée de 26 années, différé inclus, était supérieure aux conditions du contrat, qu’il n’est pas non plus justifié qu’un différé d’amortissement d’une année seulement aurait également été refusé aux acquéreurs (la durée de deux années imposant un allongement plus important de l’opération pour le prêteur comme analysé supra).
Dans ce contexte, l’attestation de la Société Générale, qui fait elle aussi état d’un différé
d’amortissement en sus de la durée du prêt de 25 années, ne permet pas plus établir qu’une demande de prêt conforme aux prévisions contractuelles aurait été formulée par les acquéreurs alors que la demande de différé d’amortissement constitue une condition extérieure à la promesse et qu’en tout état de cause il n’est pas démontré qu’un prêt d’une durée de 25 ans maximum répondant aux conditions de la promesse aurait été refusé aux acquéreurs.

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Dès lors, M^me AC AD et M. FrAE AFuis ne peuvent se prévaloir de la non-réalisation régulière de la condition suspensive pour solliciter qu’il soit constaté la caducité de l’acte de vente sous condition.
En conséquence, et seule la non-obtention d’offres de prêt dans le délai prévu et dans les conditions du prêt permettant selon les termes de la promesse de vente d’emporter la caducité automatique et de plein droit de la promesse, celle-ci n’était pas acquise de plein droit.
Il n’est toutefois pas discuté que l’immeuble a été vendu de sorte que la promesse se trouve en réalité aujourd’hui dépourvue d’objet.
Sur les demandes de dommages-intérêts présentées par M^me AC AD et M. FrAE
AFuis
L’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits ne constitue pas à elle seule un abus.
Si M^me AC AD et M. FrAE AFuis critiquent l’action introduite par les consorts Y, et notamment le délai dans lequel ils ont introduit leur demande en paiement, ils n’établissent pas le caractère abusif, malicieux ou l’intention de nuire des demandeurs, ni consécutivement le préjudice particulier qui en résulterait.
De même, et s’agissant des accusations reprochées par M^me AC AD aux demandeurs, celle-ci ne justifie pas de l’existence du strict préjudice moral qui en résulterait.
Aussi y a-t-il lieu de rejeter les demandes de dommages-intérêts qu’ils présentent.
Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile
En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. A cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.
Parties ayant succombé au sens de ces dispositions, les consorts Y seront condamnés aux dépens. Au regard des éléments analysés supra, l’équité commande quant à elle de rejeter la demande
d’indemnité de procédure présentée par M^me AC AD et M. FrAE AFuis.
Sur l’exécution provisoire
Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est exécutoire de plein droit.

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PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort ;
REJETTE la demande en paiement présentée par M. X Y, M^me AG Y et M^me AA AH veuve Y ;
REJETTE la demande présentée par M^me AC AD et M. FrAE AFuis tendant à voir constater la caducité du compromis de vente en date du 15 janvier 2018 du fait de l’absence de réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt ;
REJETTE les demandes de dommages-intérêts présentées par M^me AC AD et M.
FrAE AFuis ;
AN M. X Y, M^me AG Y et à M^me AA AH veuve Y aux dépens de l’instance;
REJETTE la demande d’indemnité de procédure présentée par M^me AC AD et M.
FrAE AFuis ;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit.
LE PRESIDENT LE GREFFIER
Pour cople certifiée conforme Délivrée le 02 AVR. 2024
Le greffier AIRE DE BETHU
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