TRIBUNAL JUDICIAIRE DE […]
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Chambre 04 N° RG 23/08036 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XPKN
JUGEMENT DU 17 NOVEMBRE 2025
DEMANDEUR :
M. X Y […] représenté par M^e Louise BARGIBANT, avocat au barreau de […]
DEFENDEUR :
La société MARQUILLIES – […] – LHDF, prise en la personne de son représentant légal 35 allée du Chargement 59650 VILLENEUVE D’ASCQ représentée par M^e Jean-roch PARICHET, avocat au barreau de […]
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente Assesseur : Sophie DUGOUJON, Juge
GREFFIER : Sophie ARES, Greffier
DEBATS :
Vu l’ordonnance de clôture en date du 30 Juin 2025.
A l’audience publique du 04 Septembre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 17 Novembre 2025.
Leslie JODEAU, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré
JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 17 Novembre 2025 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Sophie ARES, greffier.
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EXPOSÉ DU LITIGE
La SCCV MARQUILLIES – […] – LHDF a réalisé un programme immobilier dénommé ''La parenthèse verte'' composé de sept bâtiments principaux (A, B, C1-C2- C3, C4, D1, D2 et E) et d’un bâtiment annexe ''sous-sol'' comprenant 230 emplacements de stationnements sur deux niveaux et des locaux techniques, le tout situé […] à […] (59000).
M. X Y (ci-après ''l’acquéreur'') a signé, le 18 janvier 2020, un contrat préliminaire de réservation portant sur un appartement en R+1, numéroté 2103, et un emplacement de stationnement en R-1, numéroté 335, au sein du bâtiment B de ladite résidence à vendre en l’état futur d’achèvement, le tout moyennant la somme totale de 261.000 euros T.T.C., dont 3.000 euros au titre d’une cuisine équipée.
Ledit contrat faisait état d’une livraison prévisionnelle de l’ensemble immobilier au 3e trimestre 2021.
L’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement a été régularisé le 28 août 2020, fixant, cette fois, la date de livraison au plus tard dans le courant du 4e trimestre 2021.
La livraison du bien n’étant toujours pas intervenue à cette date, M. Y a, suivant exploit daté du 06 septembre 2023, fait assigner la SCCV MARQUILLIES – […] – LHDF (ci-après « la société venderesse » ou « le promoteur-vendeur ») devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins de dommages et intérêts.
La SCCV MARQUILLIES – […] – LHDF a constitué avocat le 13 septembre 2023.
Suivant ordonnance en date du 20 novembre 2024, la clôture de l’instruction a été différée au 30 juin 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries du 04 septembre 2025.
La livraison du bien est finalement intervenue le 31 juillet 2025, de sorte que le demandeur a été autorisé à produire, en cours de délibéré, le procès-verbal de ladite livraison, ainsi qu’une attestation de l’administration fiscale justifiant de la perte du dispositif Pinel, ce qu’il a fait dans le délai qui lui était imparti.
La société défenderesse n’a formulé aucune observation en réponse en cours de délibéré.
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Au terme de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 27 juin 2025, M. Y demande au tribunal, au visa des articles 1103, 1110, 1171, 1231-1, 1353, 1601-1, 1611 du Code civil, L. 211-1, L. 212-2 et R. 211-1 du Code de la consommation, 514 et 700 du Code de procédure civile, de :
- juger ses demandes recevables et bien fondées,
- constater que la SCCV MARQUILLIES – […] – LHDF n’a pas respecté son obligation de délivrance dans le délai contractuellement prévu,
- juger que la SCCV MARQUILLIES – […] – LHDF a engagé sa responsabilité et doit l’indemniser,
- débouter la SCCV MARQUILLIES – […] – LHDF de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
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En conséquence,
- condamner la SCCV MARQUILLIES – […] – LHDF à lui payer :
- la somme de 36.792 euros, selon décompte arrêté au mois de juillet 2025, somme à parfaire au jour du jugement, à titre de dommages-intérêts pour la perte de perception de loyers du fait du retard dans la livraison ;
- la somme de 12.299,87 euros selon décompte arrêté au mois de juillet 2025, somme à parfaire au jour du jugement, à titre de dommages-intérêts pour le surcoût associé au prêt du fait du retard dans la livraison ;
- la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice moral subi du fait de son inconséquence ;
- la somme de 47.826 euros à titre de dommages-intérêts pour la perte du bénéfice de l’avantage fiscal PINEL ;
- la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;
- juger que l’ensemble de ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de l’assignation avec bénéfice de l’anatocisme sur le fondement des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil,
- prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
- condamner la SCCV MARQUILLIES – […] – LHDF à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
- condamner la SCCV MARQUILLIES – […] – LHDF aux entiers dépens et frais d’instance.
Au terme de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 28 mai 2024, la société MARQUILLIES – […] – LHDF demande au tribunal, au visa des articles 1101, 1102 et 1103 du Code Civil, de :
- débouter M. Y de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- reconventionnellement, voir condamner M. Y à lui payer la somme de 1.500€ sur le fondement de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens de l’instance.
Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives susvisées pour l’exposé des moyens des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire, il y a lieu de dire qu’une demande tendant à “juger” ou à “constater” ne constitue pas nécessairement une prétention au sens juridique du terme devant être tranchée par le tribunal. Ces demandes ne seront, par conséquent, le cas échéant pas retenues en tant que telles mais seront alors étudiées en leur qualité de moyens des parties.
Par ailleurs, en application de l’article 768 du Code de procédure civile, dans sa version issue du décret du 11 décembre 2019, le tribunal rappelle n’avoir à statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif. Il est également rappelé, au regard de ce même article, que les parties doivent formuler expressément leurs prétentions et moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées ; il n’appartient pas au tribunal d’effectuer le tri dans les pièces des parties, celui-ci pouvant se limiter à l’examen de celles expressément visées à l’appui de chaque prétention.
Sur le retard de livraison
L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
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L’article 1104 précise que « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ».
La vente d’immeubles à construire est définie par l’article 1601-1 du même code comme celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat et qui peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement.
Il convient de rappeler qu’en application de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l’espèce, il n’est contesté par aucune des parties que, dans l’acte authentique de vente daté du 28 août 2020, la date d’achèvement des travaux et de livraison de l’immeuble vendu était fixée au plus tard dans le courant du 4e trimestre 2021, soit au plus tard le 31 décembre 2021 (pièce n°1, page 33).
Elle est finalement intervenue le 31 juillet 2025, soit avec 43 mois de retard.
Pour expliquer ce retard, la SCCV MARQUILLIES – […] – LHDF invoque onze causes légitimes de suspension du délai, au sens du contrat, à savoir la découverte d’anomalies du sol, l’impact de la pandémie de Covid 19, la survenue d’intempéries, la liquidation judiciaire des sociétés AS PRO BAT et BAUTERS, la procédure collective des sociétés CANNATA et CAP OUVRAGE, la défaillance des sociétés TW INGENIERIE, BATIFER et TITECA, la survenance de difficultés liées au concessionnaire.
L’acte authentique de vente comporte, en effet, une clause listant les évènements considérés comme « causes légitimes de report de délai de livraison », à savoir (pièce n°1 demandeur, page 34) :
« – intempéries sur justifications du maître d’œuvre par la fourniture d’un relevé météorologique de la station la plus proche de l’ensemble immobilier ;
[…]
 – retard résultant de la liquidation judiciaire des biens, l’admission au régime du règlement judiciaire, du redressement judiciaire, de la liquidation judiciaire ou de la déconfiture des ou de l’une des entreprises (si la faillite ou l’admission au régime du règlement judiciaire survient dans le délai de la réalisation du chantier et postérieurement à la constatation du retard, la présente clause produira quand même tous ses effets).
[…]
 – retard provenant de la défaillance d’une entreprise (la justification de la défaillance pouvant être fournie par la société venderesse à l’acquéreur, au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le maître d’œuvre du chantier à l’entrepreneur défaillant).
 – retards entraînés par la recherche et la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l’approvisionnement du chantier par celle-ci.
 – Retards provenant d’anomalies du sous-sol (telle que présence de source ou résurgence d’au, nature du terrain hétérogène aboutissant à des remblais spéciaux ou des fondations particulières, découverte de site archéologique, de poche d’eau ou de tassement différentiel, tous éléments de nature à nécessiter des fondations spéciales ou des reprises en sous-œuvre d’immeubles avoisinants) et, plus généralement, tous éléments dans le sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation.
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 – retards imputables aux compagnies cessionnaires (E.D.F. – G.D.F. – P.T.T.
– Compagnie des Eaux, etc.)
[…]
 – Les retards résultant des répercussions sur le chantier de tout épisode épidémique ou pandémique, et notamment celui lié à la propagation du Coronavirus SARS-CoV-2 (ou Covid-19), du fait notamment des restrictions d’activités et/ou de circulations et/ou approvisionnement en résultant et/ou des mesures mises en œuvre pour y répondre ; la présente cause légitime de suspension de délais étant indépendante de toutes les autres causes légitimes prévues aux présentes et ne privant en aucun cas d’effet celles-ci alors même qu’elles trouveraient leur origine dans cet épisode épidémique ou pandémique ».
Ladite clause stipule, à cet égard, que :

« Ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison du bien vendu d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier.

Dans un tel cas, la justification de la survenance de l’une de ces circonstances sera apportée par le VENDEUR à l’acquéreur par une lettre du maître d’œuvre, sauf pour les retards de paiement de l’ACQUEREUR. » (pièce n°1, page 35).
Aussi, par cette clause, M. Y a accepté, pour la justification des causes légitimes de suspension du délai de livraison stipulées à l’acte, de s’en remettre à une attestation établie par le maître d’œuvre ayant la direction des travaux, sans que soit stipulée la nécessité de joindre d’autres justificatifs, hormis s’agissant du cas particulier des intempéries et du retard provenant de la défaillance d’une entreprise pour lesquels est exigé un élément objectif complémentaire.
M. Y entend, néanmoins, faire valoir que ladite clause constitue une clause abusive comme créant un déséquilibre significatif dans les droits et obligations des parties au contrat, au sens des dispositions des articles 1171 du Code civil et L.212-1 du Code de la consommation, d’une part au regard de sa nature potestative, d’autre part en raison de sa rédaction volontairement floue et trompeuse.
Sur la validité de ladite clause de causes légitimes de suspension du délai
L’article 1171 alinéa 1er du Code civil dispose que, « dans un contrat d’adhésion, toute clause non négociable, déterminée à l’avance par l’une des parties, qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite ».
Aux termes des articles L.212-1 alinéa 1er et L.212-2 du Code de la consommation, dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non- professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.
L’article R.212-1 6° précise que, « dans les contrats conclus entre des professionnels et de non professionnels ou des consommateurs sont de manière irréfragable présumées abusives, au sens des dispositions des premier et quatrième alinéas de l’article L.212-1 et dès lors interdites, les clauses ayant pour objet ou pour effet de [
…] 6° supprimer ou réduire le droit à réparation du préjudice subi par le non- professionnel ou le consommateur en cas de manquement par le professionnel à l’une quelconque de ses obligations ».
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En l’espèce, outre que le demandeur ne tire aucune conséquence de cette argumentation, ne sollicitant pas, au dispositif de ses écritures, que cette clause soit jugée non-écrite, il convient d’observer que la clause d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu entre un professionnel et un non-professionnel ou consommateur qui stipule qu’en cas de cause légitime de suspension du délai de livraison du bien vendu, justifiée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du maître d’œuvre, la livraison du bien vendu sera retardée d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier n’a pas, par principe, pour objet, et/ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.
Si le tribunal peut concevoir que l’indépendance du maître d’œuvre soit interrogée et, partant la sincérité de ses attestations mise en doute, celui-ci étant lié au promoteur- vendeur d’immeuble à construire par un contrat de louage ouvrage, il n’en demeure pas moins qu’il est un tiers au contrat de vente d’immeuble en état futur d’achèvement et est, de surcroît, particulièrement qualifié et légitime à établir de telles attestations, puisqu’il dirige les travaux de construction de l’immeuble. En outre, il y a lieu de rappeler que la teneur desdites attestations reste soumise à contrôle juridictionnel, ce d’autant que l’acquéreur demeure admis à rapporter la preuve que l’évènement allégué ne présente pas les caractères de la force majeure et qu’un vendeur plus diligent aurait pu en éviter les conséquences.
Il n’est ainsi pas établi que la clause litigieuse est une clause potestative qui confère une « infinie liberté » au vendeur-promoteur et il n’y a pas lieu de la considérer comme abusive et/ou non écrite.
Sur l’existence de causes légitimes de suspension du délai de livraison
* S’agissant de la découverte d’anomalies du sol
La société défenderesse fait, en premier lieu, valoir avoir informé l’acquéreur d’un décalage de livraison lié à la découverte d’anomalies du sol lors du terrassement ayant nécessité de redessiner la structure de l’ouvrage.
Il résulte de l’attestation du maître d’œuvre datée du 24 novembre 2022 que « le changement de système de fondation des bâtiments A, B et C1 de l’opération pour des raisons géotechniques, attesté le 25 août 202[sic], a entraîné un décalage du planning prévisionnel de livraison des gros-œuvres par l’entreprise GCC sur les bâtiments A, B et C1 et a également eu un impact sur l’avancement et l’organisation du chantier sur les bâtiments C2, C3, C4 étant donné la nature commune du sous-sol à l’ensemble de l’opération » (pièce n°16 défenderesse).
Aux termes d’un avenant n°3 au marché-opération régularisé le 02 juillet 2020 entre la S.C.C.V., le maître d’œuvre et la société GCC Hauts de France, il est indiqué que, « lors de fouilles des fondations superficielles des bâtiments A, B et C1, l’Entrepreneur a rencontré une poche de terrains meubles ne présentant pas les caractéristiques mécaniques permettant d’ancrer les fondations superficielles », de sorte qu’il « a été convenu conjointement entre le Maître d’Ouvrage et l’Entrepreneur, lors de la réunion de mise au point du 23 janvier 2020, que la solution alternative la plus adaptée était la réalisation de pieux […] rendant nécessaire la réalisation de travaux pour complément d’ouvrages » (pièce n°15 défenderesse).
La présence de ladite poche de terrains meubles n’est pas contestée, non plus que la nécessité corrélative d’adapter les travaux prévus initialement au chantier notamment du bâtiment B afin de pallier cette anomalie du sol, ce qui est, au demeurant, confirmé par le rapport d’étude d’exécution géotechnique G3 du 20 décembre 2019 (pièce n°26 défenderesse).
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Néanmoins, la société défenderesse ne saurait se prévaloir d’une cause de suspension du délai de livraison dont elle avait connaissance de l’existence avant même la signature de l’acte authentique de vente dont il convient de rappeler qu’elle est intervenue, dans le cas d’espèce, plusieurs mois plus tard, le 28 août 2020 ; il lui appartenait d’adapter en conséquence la date de livraison prévue au contrat, ce qu’elle avait, au demeurant, tout loisir de faire.
Dès lors, cet événement antérieur à la signature de l’acte de vente ne sera pas retenu comme cause légitime de suspension du délai de livraison.
* S’agissant de l’existence d’intempéries
La SCCV MARQUILLIES – […] – LHDF fait valoir, en outre, l’existence de 161 jours d’intempéries, décompte arrêté eu 1er février 2022, et entend ainsi se prévaloir de 362 jours de retard légitime, après application de la clause de doublement insérée à l’acte de vente.
Au soutien de sa prétention à ce titre, elle verse aux débats l’attestation du maître d’œuvre datée du 04 octobre 2022, aux termes de laquelle « le planning prévisionnel de livraison des bâtiments A, B, C, D et E subit des décalages au motif », notamment de la force majeure d'« Intempéries : 161 jours d’intempéries validés par l’OPC sur la base des attestations d’intempéries AGATE METEO sur la période s’étalant du 18- 06-2019 au 01-02-2022 » (pièce n°20 défenderesse).
Du reste, la société venderesse produit à la cause un tableau récapitulatif retraçant les jours d’intempéries par mois, sans que l’origine des données renseignées ne soit démontrée ni précisée (pièce n°25) et renvoie à la pièce n°8 du demandeur qu’elle indique correspondre à des relevés d’intempéries mais qui, de toute évidence, n’est pas constitué d’un tel justificatif, s’agissant d’échanges de courriels.
Or, en l’absence de production des relevés météorologiques correspondant aux dates retenues, tel que prescrit par l’acte authentique de vente, il ne peut qu’être constaté, comme le fait le demandeur, que la société défenderesse n’a pas respecté ses engagements contractuels et défaille à rapporter la preuve de l’existence de la cause légitime de suspension du délai de livraison dont elle se prévaut.
Aucun retard de livraison ne peut, dans ces conditions, être justifié par les intempéries.
* S’agissant des procédures collectives à l’encontre des entreprises de gros œuvre (ASPROBAT et CAP OUVRAGE)
La société défenderesse souligne, par ailleurs, que la société ASPROBAT, à laquelle était initialement confié le lot gros œuvre (pièces n°1 et 2 défenderesse), s’est avérée défaillante en cours de chantier et a finalement été placée en liquidation judiciaire le 10 mai 2021, puis que la société CAP OUVRAGE mandatée à sa suite, a également abandonné le chantier et été elle-même placée en redressement judiciaire par décision en date du 14 septembre 2022.
La S.C.C.V. fait valoir, à cet égard, que le maître d’œuvre a confirmé, par la même attestation datée du 04 octobre 2022 (pièce n°20), que l’inactivité de la société ASPROBAT à compter du 08 avril 2021 et sa liquidation le 10 mai 2021 ont causé, jusqu’à l’ordre de service de l’entreprise CAP OUVRAGE signé le 12 juillet 2021, un décalage planning de 101 jours, tandis que l’inactivité de la société CAP OUVRAGE depuis le 14 mai 2022 et son placement en redressement judiciaire depuis le 14 septembre 2022 ont causé un décalage planning de 138 jours (pièce n°20).
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Toutefois, ainsi que le relève M. Y, il ressort de l’attestation de maîtrise d’œuvre du 24 novembre 2022 que les retards cumulés respectifs de 101 jours et 209 jours (au jour de l’attestation) entraîné par l’inactivité, la liquidation et le remplacement de l’entreprise ASPROBAT puis par l’inactivité et la liquidation de l’entreprise CAP OUVRAGE n’ont eu d’impact que sur la réalisation du gros œuvre des bâtiments D1 et D2 et le planning des entreprises de second œuvre de ces immeubles (pièce n°17 défenderesse). Or, il est constant que le bâtiment concerné par l’acquisition réalisée par M. Y est le bâtiment B, ce qui n’est pas contesté.
La société venderesse ne s’explique aucunement sur ce point soulevé par son contradicteur.
Il ne saurait, dans ces conditions, être considéré que de tels évènements pourraient être constitutifs d’une cause légitime de retard de livraison de l’immeuble acquis par M. Y.
* S’agissant de la liquidation judiciaire de la société BAUTERS
La SCCV MARQUILLIES-[…]-LHDF fait valoir que la société BAUTERS, laquelle s’était vu confier le lot carrelage, a été défaillante puisque placée en redressement judiciaire à compter du 29 novembre 2021, puis en liquidation judiciaire, ce qui a généré un décalage planning de 149 jours, soit un retard légitime de 298 jours, conformément à la clause de doublement insérée à l’acte de vente.
Il est effectivement justifié de l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de ladite société le 29 novembre 2021 (pièce n°6 défenderesse) et le maître d’œuvre a, dans une attestation datée du 04 octobre 2022, fait état de l’inactivité de ladite entreprise à compter de cette date, puis de son placement en liquidation le 22 février 2022, soit, en tenant compte de la signature le 27 avril 2022 d’un ordre de service avec l’entreprise PRO-CARRELAGE, un décalage de planning de 149 jours (pièce n°20 défenderesse).
Contrairement à la cause légitime liée à la simple défaillance de l’une des entreprises, la clause insérée à l’acte de vente listant les causes légitimes de suspension du délai de livraison ne réclame pas que le retard résultant de l’ouverture d’une procédure collective à l’égard d’une société intervenante soit justifié au moyen du double de la lettre recommandée avec avis de réception adressée à ladite société par le maître d’œuvre.
Il est ainsi suffisamment justifié de cette cause de suspension par la société venderesse.
Si M. Y fait grief à la société défenderesse de ne pas l’avoir promptement informé de la défaillance de cette entreprise, puisqu’information ne lui en a été délivrée qu’à l’occasion d’un courriel bien postérieur, daté du 09 mai 2022 (pièce n°4 demandeur), il doit être observé que, contrairement à ce qu’il soutient, cette information-justification par le maître d’œuvre n’est, à l’acte de vente du 28 août 2020, encadrée par aucun délai. Par ailleurs, quand bien même il serait établi que ledit délai d’information n’aurait pas été raisonnable et aurait causé préjudice à l’acquéreur, il n’en demeure pas moins que cet état de fait n’est pas de nature à enlever à l’évènement précité sa nature de cause légitime de suspension du délai de livraison.
Dès lors, il y a lieu de retenir cet événement comme cause légitime de suspension du délai de livraison à hauteur de 298 jours, conformément à l’évaluation du maître d’œuvre dans son attestation et aux stipulations contractuelles (149 jours x 2).
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* S’agissant de la procédure collective ouverte à l’encontre de la société CANNATA
Une argumentation similaire est développée s’agissant de la société CANNATA à laquelle était confié le lot plâtrerie et pour laquelle le maître d’œuvre a retenu, aux termes de son attestation du 04 octobre 2022, un décalage planning de 204 jours, à compter du placement en redressement judiciaire de cette société le 04 mars 2022 (pièces n°9, 20 et 27).
Pour les mêmes raisons que précédemment développé, le placement en redressement judiciaire de ladite société sera également retenu comme cause légitime de suspension du délai de livraison à hauteur de 408 jours, conformément à l’évaluation du maître d’œuvre dans son attestation et aux stipulations contractuelles (204 jours x 2).
* S’agissant de la défaillance des sociétés BATIFER et TITECA
La S.C.C.V. entend également se prévaloir de la défaillance, en cours de chantier, des sociétés BATIFER, titulaire du lot serrurerie, et TITECA, titulaire du lot sols souples.
Le maître d’œuvre a, sur ce point, effectivement attesté, le 13 février 2022, que le planning prévisionnel de livraison des bâtiments A, B, C, D et E avait subi « des décalages au motif des forces majeures suivantes :
• Lot Serrurerie – BATIFER : Entreprise en difficulté financière et inactive sur chantier depuis Septembre 2022.
• Lot sols-souples – TITECA : Défaillance de l’entreprise, absence de levée de réserves sur les bâtiments E1 E2 et interventions erratiques sur le chantier » (pièce n°18 défenderesse).
Il doit, cependant, être relevé qu’aucune précision n’est apportée par le maître d’œuvre quant au nombre de jours de retard engendré par ces défaillances.
De surcroît, il n’est aucunement justifié, ainsi que pourtant prescrit par l’acte de vente pour l’application de ladite cause de suspension, de l’envoi par le maître d’œuvre d’une lettre recommandée avec avis de réception à la société BATIFER comme à la société TITECA.
Aucun retard de livraison ne peut, dans ces conditions, être légitimé de ce chef.
* S’agissant de la défaillance de la société TW INGENIERIE
La société venderesse fait également valoir une cause légitime de suspension du délai de livraison relative à la défaillance de la société TW INGENIERIE, à laquelle avait été confiée une mission d’ordonnancement, pilotage et coordination (OPC – pièce n°7) et qui, ne parvenant pas à satisfaire à ses engagements en raison des défaillances d’entreprises, lui a indiqué souhaiter quitter l’opération, ce qu’elle indique avoir été contrainte d’accepter.
M. Y estime que la fin de mission anticipée de la société TW INGENIERIE ne saurait être considérée comme un motif légitime de suspension des délais alors que cette dernière ne faisait qu’interpeller le maître d’œuvre et la SCCV MARQUILLIES- […]-LHDF sur le « cumul des dysfonctionnements, manquements et malfaçons » qui entravait la réalisation de sa mission.
Il fait, en outre, observer que l’impact de la fin de la mission d’OPC de ladite société n’est pas évalué par le maître d’œuvre.
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Le tribunal ne peut, en effet, que constater que, contrairement aux exigences contractuelles, il n’est justifié d’aucune lettre du maître d’œuvre attestant d’un retard dans l’exécution du chantier imputable à la défaillance de la société TW INGENIERIE.
Aucun retard de livraison ne saurait, dès lors, être valablement justifié par ce motif.
* S’agissant de difficultés liées au concessionnaire
La société MARQUILLIES-[…]-LHDF fait également état de difficultés importantes rencontrées avec les concessionnaires énergétiques « sur la question des raccordements », sans autre explication.
Il n’est, au soutien de cette argumentation pour le moins succincte, renvoyé à aucune pièce et le tribunal n’a pas retrouvé de justification à ce titre au sein de l’une des attestations de maîtrise d’œuvre versées aux débats.
Il ne saurait, dans ces conditions, être retenu de cause légitime de suspension du délai de livraison à ce titre.
* S’agissant de l’impact de la pandémie de Covid 19
Enfin, la S.C.C.V. MARQUILLIES-[…]-LHDF fait valoir que le chantier a été complètement à l’arrêt dès le début de la crise sanitaire, « du 01-03-2020 au 01-05- 2020 », à hauteur de 43 jours, soit un retard légitime de 86 jours, au regard de la clause de doublement insérée à l’acte de vente.
M. Y sollicite que ce motif soit écarté. Il souligne que l’institution d’une période juridiquement protégée du 12 mars au 23 juin 2020 par l’ordonnance 2020-306, modifiée par les ordonnances 2020-247 et 2020-560 n’a aucunement eu pour effet de modifier la date de livraison du bien mais uniquement de différer la sanction de l’obligation de livrer dans le délai visé. Il rajoute que la société venderesse doit nécessairement faire état de causes ayant eu un impact sur le chantier et établir dans quelle proportion ces évènements ont pu le ralentir, ce qu’elle ne fait pas, se contentant de déclarations générales notamment sur de supposées pénuries de matériaux à l’instant de la construction, au demeurant non-démontrées.
Sur ce, il convient de relever que la défenderesse n’entend pas se prévaloir ici d’une cause légale de suspension liée à la crise sanitaire de la Covid 19 mais bien de la cause légitime de suspension du délai de livraison fixée à l’acte de vente relativement aux « retards résultant des répercussions sur le chantier de tout épisode épidémique ou pandémique, et notamment celui lié à la propagation du Coronavirus SARS-CoV-2 (ou Covid-19), du fait notamment des restrictions d’activités et/ou de circulations et/ou approvisionnement en résultant et/ou des mesures mises en œuvre pour y répondre ».
À cet égard, il est justifié, conformément aux stipulations contractuelles, d’un courrier du maître d’œuvre daté du 04 octobre 2022 attestant de ce que le planning prévisionnel de livraison, notamment du bâtiment B, a subi des décalages au motif, notamment, de l’arrêt du chantier pour cause de pandémie du 17 mars (et non à compter du 1er mars) au 01 mai 2020 (pièce n°20 défenderesse).
Néanmoins, ainsi que précédemment relevé, s’agissant de circonstances antérieures à la signature de l’acte de vente du 28 août 2020, il appartenait au promoteur-vendeur de tenir compte de ces difficultés passées qu’il ne pouvait méconnaître, pour fixer une date réaliste de livraison.
Ce motif ne saurait donc être retenu pour justifier du retard pris dans l’achèvement des travaux et la livraison de l’immeuble.
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* * *
Par suite des 706 jours de suspension légitime du délai de livraison retenus (298 + 408), il demeure un retard injustifié entre le 07 décembre 2023 au 31 juillet 2025, soit durant 603 jours calendaires.
Sur les dommages et intérêts au titre de l’inexécution contractuelle
Aux termes de l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.
L’article 1611 du même code dispose que « dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu ».
Aux termes de l’article L.261-11 du Code de la construction dans sa rédaction applicable à la convention signée entre les parties, le contrat de vente d’immeuble à construire doit être conclu par acte authentique et préciser notamment la description de l’immeuble ou de la partie d’immeuble vendu, son prix et les modalités de paiement de celui-ci, le délai de livraison et, lorsqu’il revêt la forme prévue à l’article 1601-3 du Code civil, la garantie de l’achèvement de l’immeuble ou du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d’achèvement.
Ce texte n’impose pas de mentions obligatoires relatives aux pénalités dues en cas de retard dans la livraison du bien vendu.
En l’espèce, il convient de préciser, à titre liminaire, qu’il n’est pas fait état par les parties d’une quelconque clause fixant, à l’acte de vente en l’état futur d’achèvement conclu le 28 août 2020, le montant ou même le principe d’une pénalité en cas de non- respect du délai de livraison contractuellement prévu.
Sur le préjudice financier
* Sur l’indemnisation de la perte de revenus locatifs
M. Y sollicite une somme totale de 36.792 euros, selon décompte arrêté au mois de juillet 2025 à parfaire au jour du jugement au titre de sa perte de revenus locatifs, soit 42 loyers mensuels de 876 euros.
La société défenderesse conclut au débouté, estimant que rien n’indique que l’appartement ait été acheté dans le but de réaliser un investissement locatif. Elle conteste, en outre, le caractère hypothétique du montant du loyer retenu et fait valoir, en tout état de cause, que le demandeur ne peut alléguer, au pire des cas, que la perte d’une chance d’avoir pu percevoir un loyer, laquelle dépend de circonstances extérieures.
Sur ce, il n’est pas sérieusement contestable que le projet de M. Y de mettre en location les lots acquis est entré dans le champ contractuel, celui-ci en ayant expressément fait état au contrat préliminaire de réservation (pièce n°2, page 3) et ayant, par ailleurs, déclaré à l’acte authentique de vente faire cette acquisition « afin de bénéficier du dispositif dit « PINEL » dans le cadre d’un investissement locatif assorti d’un avantage fiscal particulier » (pièce n°1, page 82).
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S’il avait reçu livraison de l’immeuble au plus tard le 07 décembre 2023, il ne peut être tenu pour acquis qu’il aurait trouvé immédiatement des candidats à la location, ni que, depuis lors, il n’aurait rencontré aucune carence locative, de sorte que le préjudice s’analyse effectivement comme une perte de chance, laquelle sera fixée, compte tenu des éléments communiqués sur la pénurie de logements en location à Lille (pièces n°24 à 26) mais en l’absence d’éléments plus précis sur la localisation du bien et le marché locatif du secteur permettant une appréciation plus fine de son taux, à 85%.
Dès lors, en tenant compte de la simulation d’investissement locatif réalisée par le conseiller PRIMAXIA, faisant état d’un loyer mensuel estimatif de 876 euros (pièce n°17) et d’un retard injustifié de livraison de 603 jours, le préjudice lié à la perte de chance de revenus locatifs s’évalue comme suit :
876 euros x (603 jours / 30,5) x 85 % = 14.721,11 euros.
Ainsi, il revient à M. Y la somme de 14.721,11 euros au titre de sa perte de chance de revenus locatifs.
* Sur l’indemnisation des frais relatifs au prêt
M. Y sollicite, en outre, le remboursement des primes d’assurance et des intérêts de son prêt immobilier qu’il a été contraint de régler entre le 1er janvier 2022 et le mois de juillet 2025 inclus, à savoir les sommes respectives de 4.265,10 euros (101,55 € par mois x 42 mois) et 8.034,77 euros, soit un surcoût du prêt d’un montant total de 12.299,87 euros.
La S.C.C.V. défenderesse conclut au rejet de cette demande, au motif de l’absence d’incidence du retard de livraison sur l’obligation autonome de rembourser le prêt conformément au tableau d’amortissement établi. Elle souligne, en outre, que les modalités de ce prêt lui sont inopposables.
Sur ce, si M. Y verse aux débats, au soutien de sa demande, le tableau d’amortissement d’un contrat de prêt ayant pris effet au 10 août 2020, force est de constater que cet élément est insuffisant, en l’absence de communication du contrat de prêt y afférent ainsi que de relevés de comptes ou autres justificatifs de paiement, à démontrer que les sommes alléguées payées l’ont effectivement été et ce, relativement à l’opération immobilière litigieuse, ce d’autant que le tableau produit mentionne ne revêtir aucun caractère contractuel et n’être transmis qu’à titre informatif (pièce n°7).
De surcroît, à supposer ces frais justifiés en leur principe et en leur montant, leur imputabilité au retard dénoncé n’est pas davantage objectivée par les pièces versées aux débats, alors que les cotisations d’assurance et intérêts dont il est réclamé le remboursement font, en l’absence de démonstration du contraire, partie intrinsèque de tout prêt immobilier souscrit pour le financement d’une acquisition.
La demande sera donc rejetée.
* Sur l’indemnisation du préjudice lié à la perte de l’avantage fiscal Pinel
Il convient de rappeler d’une part que la perte de chance présente un caractère direct et certain chaque fois qu’est constatée la disparation d’une éventualité favorable, dont le caractère certain doit être établi de sorte que sa réparation ne peut être écartée que s’il peut être tenu pour certain que la faute n’a pas eu de conséquence sur une telle disparition.
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Aux termes du A du I de l’article 199 novovicies du Code général des impôts (CGI), les contribuables qui acquièrent, entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021, alors qu’ils sont domiciliés en France au sens de l’article 4B, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu, à condition qu’ils s’engagent à le louer nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale fixée, sur option du contribuable, à six ans ou à neuf ans. Cette option, qui est exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, est irrévocable pour le logement considéré.
Le C du I de cet article dispose que l’achèvement du logement doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de la signature de l’acte authentique d’acquisition, dans le cas d’un logement acquis en l’état futur d’achèvement, ou la date de l’obtention du permis de construire, dans le cas d’un logement que le contribuable fait construire.
En l’espèce, M. Y sollicite également au titre de son préjudice financier, la somme totale de 47.826 euros correspondant à la perte du bénéfice du dispositif de défiscalisation dit « Pinel » dont il aurait pu bénéficier sur neuf années.
La S.C.C.V. MARQUILLIES-[…]-LHDF conclut au rejet de la demande, faisant valoir que l’administration fiscale a accepté, via un rescrit, de proroger de 489 jours le délai d’achèvement pour que les acquéreurs puissent bénéficier de ladite réduction d’impôt Pinel. A titre extrêmement subsidiaire, elle estime que la demande est, en tout état de cause, infondée puisqu’elle partirait du postulat selon lequel l’acquéreur aurait vocation à bénéficier d’une défiscalisation sur une période de neuf ans, alors que rien n’indique qu’il puisse ultérieurement justifier de revenus annuels susceptibles de le faire pouvoir bénéficier de cet avantage fiscal.
Sur ce, il a été précédemment retenu et n’est, au demeurant, pas contesté, qu’est entrée dans le champ contractuel la volonté de M. Y de bénéficier du dispositif Pinel en mettant en location son bien.
Ainsi qu’il a été autorisé à le faire, M. Y a versé, en cours de délibéré, un courrier daté du 22 septembre 2025 émanant de l’administration fiscale et confirmant, de façon particulièrement étayée, son impossibilité à bénéficier du dispositif « Pinel » pour l’immeuble objet du litige, dès lors que celui-ci devait être achevé au plus tard le 16 janvier 2025 pour être éligible audit dispositif.
La disparition de l’éventualité favorable que représentait le bénéfice de ce dispositif de défiscalisation est donc pleinement établie. Il n’en demeure pas moins qu’il s’agissait là d’une simple éventualité, alors qu’il ne peut être établi avec certitude que M. Y remplissait toutes les conditions d’éligibilité au dispositif Pinel, de sorte que sa disparition s’analyse en une perte de chance de bénéficier dudit dispositif, laquelle doit être fixée à 70 % du résultat escompté.
M. Y justifie qu’il pouvait espérer une réduction d’impôt d’un montant de 5.314 euros par an, sur une durée de neuf ans (pièce n°20).
Dès lors, son préjudice s’élève, à ce titre, à la somme de 33.478,20 euros (5.314 € x 9 x 70%).
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Sur le préjudice moral
Si la société défenderesse soutient être la première victime des retards d’achèvement du bien, il ne peut être contesté que le retard de livraison injustifié de 603 jours soit plus de 19 mois, laissant de surcroît l’acquéreur dans l’incertitude du délai dans lequel il serait en mesure de prendre possession de son bien alors que la date de livraison a été reportée à de très nombreuses reprises, a causé à ce dernier des tracas constitutifs d’un préjudice moral qui sera indemnisé, en l’absence de justificatifs de nature à établir l’ampleur précise de celui-ci, à hauteur de 2.500 euros.
Sur les intérêts
L’article 1231-7 du Code civil dispose qu’en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.
Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du même code, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.
En l’espèce, rien ne justifie qu’il soit décidé autrement que ce que l’article 1231-7 prescrit, de sorte que les sommes précitées porteront intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
La capitalisation annuelle des intérêts, de droit lorsqu’elle est sollicitée, sera ordonnée.
Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive
La résistance à une action en justice ou à des démarches de résolution amiable d’un différend ne saurait prendre le caractère d’une faute qu’à la condition que soit démontré le caractère abusif de cette résistance. L’abus dans la résistance se révèle dans la mauvaise foi du défendeur, ce qui suppose la démonstration de son intention de nuire.
Tel n’est pas le cas de l’absence alléguée de « retour satisfaisant » fait à l’acquéreur concernant l’état d’avancement du chantier et la date de livraison de l’immeuble, quand bien même une majorité des causes contractuelles de suspension du délai de livraison invoquées par le promoteur-vendeur s’avérait ne pouvoir valablement s’appliquer en l’espèce.
M. Y sera, en conséquence, débouté de sa demande de ce chef.
Sur les mesures accessoires
L’article 696 du Code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».
Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
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En l’espèce, la SCCV MARQUILLIES – […] – LHDF, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, ce qui entraîne le rejet de sa demande au titre des frais irrépétibles.
L’équité commande, en outre, de la condamner à verser à M. Y la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 précité.
Enfin, il n’y a lieu ni d’ordonner l’exécution provisoire, laquelle assortit déjà le jugement par l’effet de l’article 514 du Code de procédure civile en vigueur depuis le 1er janvier 2020 dans sa rédaction issue du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019, ni de déroger à ce principe.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort,
Condamne la SCCV MARQUILLIES – […] – LHDF à verser à M. X Y les sommes suivantes en réparation de son préjudice financier lié au retard de livraison de l’immeuble acquis en l’état futur d’achèvement suivant acte notarié daté du 28 août 2020 :
- 14.721,11 euros au titre de sa perte de chance de revenus locatifs,
- 33.478,20 euros au titre de sa perte de chance de bénéficier de l’avantage fiscal du dispositif Pinel ;
Condamne la SCCV MARQUILLIES – […] – LHDF à verser à M. X Y la somme de 2.500 euros au titre de son préjudice moral lié au retard de livraison ;
Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour une année entière à compter de la présente décision ;
Condamne la SCCV MARQUILLIES – […] – LHDF à verser à M. X Y la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
Condamne la SCCV MARQUILLIES – […] – LHDF aux entiers dépens de la présente instance ;
Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
Le greffier, La président,
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