MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/00075 – N° Portalis DBZ2-W-B7J-IN5W

AFFAIRE : S.A. FLANDRE OPALE HABITAT / [W] [M]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE

JUGEMENT DU 26 SEPTEMBRE 2025

Grosse(s) délivrée(s)

à

le

Copie(s) délivrée(s)

à

le

LE PRESIDENT : Madame THOREZ Julie,

LE GREFFIER : Madame LOMORO Marie

DEMANDERESSE

S.A. FLANDRE OPALE HABITAT,

dont le siège social est sis 51 rue du Président Poincaré – 59140 DUNKERQUE

représentée par M^e Jean-sébastien DELOZIERE, avocat au barreau de SAINT-OMER

substitué par M^e Stéphane MICHEL, avocat au barreau de SAINT-OMER

DEFENDERESSE

Madame [W] [M],

demeurant Rue du Docteur BAILLET – Résidence Anne Franck – Porte 16 – 62330 MOLINGHEM

comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 juillet 2017 à effet au 1er septembre 2017, la S.A. d’HLM Logis 62 a donné à bail à Mme [W] [M] pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, un local à usage d’habitation avec jardin/cour sis rue du Docteur Baillet, Résidence Anne Franck, porte 16, à Molinghem (62330) moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable d’un montant de 483,34, euros et une provision sur charges d’un montant de 26,35 euros pour le logement en plus d’un loyer mensuel révisable pour le jardin/cour de 2,40 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 483,34 euros.

Alléguant le non-paiement des loyers, la S.A. Flandre Opale Habitat, venant aux droits de la S.A. d’HLM Logis 62, a fait délivrer à Mme [W] [M], par exploit de commissaire de justice en date du 9 août 2024 un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire et portant sur la somme en principal de 2 743,04 euros.

Par exploit de commissaire de justice en date du 28 novembre 2024, (notifié le 29 novembre 2024 au représentant de l’état dans le département), la S.A. Flandre Opale Habitat a fait assigner Mme [W] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béthune à l’audience du 27 juin 2025, afin d’obtenir sur le fondement de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 1343-2 du code civil, ainsi que des articles 514 et 700 du code de procédure civile :

le constat de la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire et à défaut, son prononcé, la libération des lieux par Mme [W] [M] ainsi que la remise des clés, sous astreinte de 10,00 euros par jour de retard à compter de la présente décision et jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés, que le juge des contentieux et de la protection se réserve compétence pour la liquidation de l’astreinte, l’expulsion de cette dernière ainsi que de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de Mme [W] [M], sa condamnation au paiement de la somme de 1 857,96 euros au titre des loyers et provisions pour charges dus, ainsi que de l’indemnité d’occupation due au 22 octobre 2024, sa condamnation à lui payer les intérêts au taux légal produits par chacune des échéances impayées,sa condamnation à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, par jour, du lendemain de la résiliation à la libération des locaux et la restitution des clés, indemnité à indexer selon les dispositions du contrat résilié, sa condamnation à lui payer les charges du lendemain du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés, qu’il soit dit que les intérêts ayant plus d‘un an d’ancienneté seront eux-mêmes productifs d’intérêts, ce au taux de l’intérêt légal, qu’il soit dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision, sa condamnation aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 9 août 2024, sa condamnation au paiement de la somme de 1 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 juin 2025.

A cette audience, la S.A. Flandre Opale Habitat a comparu représentée par son conseil.

La bailleresse a réitéré les termes de son assignation et actualisé le montant de sa créance en sollicitant la condamnation de la défenderesse à lui payer la somme de 14 500,60 euros, arrêtée au 23 juin 2025, laquelle inclut la majoration du surloyer. A l’appui de ses prétentions, la bailleresse fait valoir qu’à l’issue du délai de deux mois fixé par le commandement de payer, la locataire ne s’est pas acquittée des sommes dues et que par conséquent le bénéfice de la clause résolutoire est acquis. La bailleresse indique que la locataire n’a pas repris le paiement du loyer, le dernier versement datant du mois d’août 2024. Elle indique ne pas disposer de mandat quant aux délais de paiement proposés par la locataire.

Mme [W] [M] a comparu en personne.

Elle a reconnu la dette locative ainsi que son montant. Elle a expliqué vivre seule et percevoir des ressources de 1 500 euros. Elle a indiqué rencontrer des difficultés financières ayant généré des dettes de charges. Elle a sollicité l’octroi de délais de paiement proposant de verser la somme mensuelle de 150,00 euros en plus du loyer courant.

L’enquête de la plateforme de prévention des expulsions a été diligentée et le rapport transmis au tribunal le 13 juin 2025.

A l’issue des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 26 septembre 2025, par mise à disposition a greffe, date qui a été portée à la connaissance des parties comparantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

I – Sur la recevabilité de la demande tendant à la résiliation du bail :

Aux termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

Par ailleurs, selon l’article 24 II du même texte, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du Code de la sécurité sociale.

Selon l’article L. 824-1 du code de la construction et de l’habitation, la saisine de la caisse d’allocations familiales doit être faite par les bailleurs en cas de défaut de paiement alors que le locataire bénéficie d’une aide au logement.

Enfin, selon l’article 24 IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le Département le 29 novembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience du 27 juin 2025.

Par ailleurs, la situation d’impayé a été signalée à la caisse d’allocations familiale par courrier du 23 août 2023 réceptionné le 25 août 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation.

L’action en résiliation du bail doit en conséquent être déclarée recevable.

II – Sur le bien-fondé de la demande tendant au constat de la résiliation du bail

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 précitée dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de cassation est d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis Civ. 3ème n024-70.002 du 13 juin 2024).

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit de la location pour non-paiement du loyer ou des charges. Le contrat de bail stipule en effet :

« La présente clause résolutoire sera invoquée par le bailleur dans les cas suivants :

non paiement du loyer et des charges défaut de versement du dépôt de garantie défaut de souscription d’un contrat d’assurance par le locataire troubles de voisinages constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée défaut de respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux louésLe délai de mise en œuvre de cette clause sera de :

2 mois après un commandement de payer les loyers, les charges et le dépôt de garantie, resté infructueuxun mois après une sommation ou un commandement d’exécuter resté infructueux, en cas de défaut d’assurance, en cas de trouble de voisinage ou en cas de défaut de respect de l’obligation d’user paisiblement les locaux louésL’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef est alors prononcée soit par une simple ordonnance du juge des référés du Tribunal d’Instance du domicile, soit par décision du Juge d’Instance statuant au fond.

Le même juge pourra toutefois, dans les conditions légales, en accordant des délais, pour le règlement des sommes impayées, suspendre la résiliation et les effets de la clause résolutoire ».

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, a été signifié à Mme [W] [M] le 9 août 2024.

Il résulte du décompte produit par la bailleresse que Mme [W] [M] ne s’est pas acquittée du montant des loyers et charges impayés visés dans le commandement de payer dans le délai de deux mois fixé par ce dernier, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 10 octobre 2024.

En conséquence, la clause résolutoire est acquise au profit de la S.A. Flandre Opale Habitat à compter du 10 octobre 2024 et il convient de constater la résiliation du bail conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.

Il convient, par suite, de condamner Mme [W] [M] à restituer les lieux loués situés rue du Docteur Baillet, Résidence Anne Franck, porte 16, à Molinghem (62330).

A défaut, il convient d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Il sera précisé qu’assortir le prononcé de l’éventuelle expulsion d’une astreinte de 10 euros par jour de retard n’apparaît pas nécessaire, dès lors que l’expulsion peut être ordonnée, si besoin, avec le concours de la force publique. La SA FLANDRE OPALE HABITAT sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Par ailleurs, Mme [W] [M] étant occupante sans droit ni titre des lieux à compter du 10 octobre 2024, l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter de cette date et jusqu’à sa sortie effective des lieux, sera fixée à la somme correspondant au montant du loyer et des charges qu’elle aurait payé en cas de poursuite du bail, soumise aux augmentations légales.

Cette indemnité d’occupation mensuelle se substitue au loyer à compter du 10 octobre 2024 et est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme de mai 2025 inclus.

III – Sur la demande en paiement au titre des loyers et des charges

L’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

A l’audience, la S.A. Flandre Opale Habitat verse notamment aux débats les pièces suivantes :

le bail souscrit entre les parties le 19 juillet 2017, le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 9 août 2024,le décompte de la créance arrêté au 31 mai 2025, dont il résulte que la défenderesse reste redevables des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés pour une somme totale de 14 500,60 euros, terme de mai 2025 inclus. Il résulte de ce qui précède que Mme [W] [M], faute de justifier d’un paiement libératoire, doit être condamnée au paiement de la somme de 14 500,60 au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme de mai 2025 inclus.

IV – Sur la demande de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précitée dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que:

« V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

[…] ».

Selon le paragraphe VII de ce même article, « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. ».

En l’espèce, il résulte du décompte locatif arrêté au 31 mai 2025 que Mme [W] [M] n’a pas repris le paiement du loyer courant habituellement, son dernier paiement datant du 29 août 2024, de sorte que sa demande de délais de paiement doit être rejetée.

Dès lors, en l’absence de reprise du versement intégral du loyer courant, la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire sera rejetée.

V – Sur la capitalisation des intérêts

En vertu de l’article 1343-2 du code civil prévoit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il convient de faire droit à la demande, concernant les intérêts dus pour une année entière.

VI – Les demandes accessoires

a – Les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge n’en mette la totalité ou fraction à la charge de l’autre partie.

Mme [W] [M] qui succombe, sera condamnée aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 9 août 2024.

b – Les frais irrépétibles

Il ressort de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il est équitable de débouter la S.A. Flandre Opale Habitat de sa demande formée au titre de l’article 700 du code susmentionné.

c – Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient donc de constater l’exécution provisoire de la présente décision, rien ne permettant de l’écarter au regard des articles 514-1 et suivants du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

DECLARE l’action de la S.A. Flandre Opale Habitat recevable ;

CONSTATE la résiliation du bail relatif à l’immeuble d’habitation ainsi qu’un jardin/cour sis rue du Docteur Baillet, Résidence Anne Franck, porte 16, à Molinghem (62330), conclu le 19 juillet 2017 entre d’une part Mme [W] [M], et d’autre part, la S.A. Flandre Opale Habitat venant aux droits de la SA d’HLM Logis 62, à compter du 10 octobre 2024 ;

CONDAMNE Mme [W] [M] à libérer les lieux situés rue du Docteur Baillet, Résidence Anne Franck, porte 16, à Molinghem (62330) ;

A défaut,

ORDONNE l’expulsion de Mme [W] [M] et celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

RAPPELLE, s’agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu’il devra être procédé conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

ORDONNE la transmission de la présente décision, par les soins du greffe, au représentant de l’État dans le Département en vue de la prise en charge du relogement de la locataire expulsée dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

CONDAMNE Mme [W] [M] à payer à la S.A. Flandre Opale Habitat la somme de 14 500,60 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme de mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière, dans les conditions de l’article 1343-2 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [W] [M] à payer à la SA FLANDRE OPALE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel existant et des charges, subissant les augmentations légales, à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Mme [W] [M] aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 9 août 2024 ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement ;

Ainsi jugé et prononcé à BETHUNE, le 26 septembre 2025.

LA GREFFIERE, LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

M. LOMORO J. THOREZ