1ère chambre civile

[D] [F]

c/

S.A. AQUA THEMES

[G] [I]

copies et grosses délivrées

le

à M^e LACHERIE

à M^e FASQUELLE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BÉTHUNE

N° RG 20/02283 – N° Portalis DBZ2-W-B7E-G4XM

Minute: 335 /2025

JUGEMENT DU 15 JUILLET 2025

(SURSIS A STATUER)

DEMANDERESSE

Madame [D] [F] née le 22 Janvier 1940 à LENS (PAS-DE-CALAIS), demeurant 21 rue Decrombecque – 62300 LENS

représentée par Maître Gautier LACHERIE de la SCP CAPELLE – HABOURDIN – LACHERIE, avocats au barreau de BETHUNE

DEFENDEURS

S.A. AQUA THEMES (N°RCS ARRAS 430 458 422), dont le siège social est sis 6 Avenue Raoul Briquet – 62300 LENS

représentée par M^e Arnaud FASQUELLE, avocat au barreau de BETHUNE

Monsieur [G] [I], demeurant 4 Rue Roger Salengro – 62000 ARRAS pris en sa qualité de commissaire à l’exécution du plan de la Sté AQUA THEMES désigné à cet effet suivant jugement du 24.04.2015 du Tribunal de Commerce d’ARRAS

représenté par M^e Arnaud FASQUELLE, avocat au barreau de BETHUNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Présidente : CATTEAU Carole, vice-présidente, siégeant en Juge Unique

Assistée lors des débats de SOUPART Luc, cadre-greffier.

DÉBATS:

Vu l’ordonnance de clôture en date du 04 Décembre 2025 fixant l’affaire à plaider au 22 Avril 2025 à l’audience de juge unique.

A la clôture des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées que le jugement serait mis à la disposition au Greffe au 17 Juin 2025. Puis le délibéré ayant été prorogé au 15 Juillet 2025.

Le tribunal après avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte reçu en la forme authentique par Maître [Y] [N], notaire à Lens, les 7 février et 10 septembre 2006, Mme [D] [F] a donné à bail à la SA Aqua Thèmes un local à usage de commerce et d’habitation situé 6 avenue Raoul Briquet à Lens (Pas-de-Calais).

Ce bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives commençant à courir à compter du 1er mars 2005 jusqu’au 28 février 2014 moyennant un loyer mensuel de 1 227,27 euros hors taxes, outre une provision pour charge mensuelle de 100 euros.

La SA Aqua Thèmes a fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire suivant jugement du tribunal de commerce d’Arras du 21 mars 2014 et Maître [G] [I] a été désigné en qualité de mandataire judiciaire.

Mme [D] [F] a déclaré sa créance dans cette procédure.

Le tribunal de commerce d’Arras, par jugement en date du 24 avril 2015, a arrêté le plan de continuation de la société Aqua Thèmes. Maître [G] [I] a été désigné en qualité de commissaire à l’exécution du plan.

Au motif de l’existence de loyers demeurés impayés, Mme [D] [F] a délivré au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire conventionnelle suivant acte extrajudiciaire du 13 juillet 2018.

Par exploit en date du 30 octobre 2018, Mme [D] [F] a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Béthune aux fins de voir constater la résolution du bail par le jeu de la clause résolutoire et l’expulsion du locataire, outre pour obtenir la condamnation de la SA Aqua Thèmes au paiement de diverses sommes à titre provisionnel.

Cette instance a fait l’objet d’un retrait du rôle suivant ordonnance du 5 décembre 2018. Elle a été rétablie à l’initiative de Mme [D] [F] et par ordonnance en date du 8 juillet 2020 le juge des référés a :

— rejeté la demande de constat de désistement d’instance,

— rejeté l’exception d’irrecevabilité de la demande reconventionnelle tenant à voir ordonner la réfection de la toiture de l’immeuble loué,

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et de condamnation de la SA Aqua Thèmes au paiement d’une indemnité d’occupation et d’une provision,

— ordonné à Mme [F] [D] de communiquer à la SA Aqua Thèmes représentée par Maître [G] [I], commissaire à l’exécution du plan de redressement judiciaire les quittances de loyers et charges payés depuis le mois d’octobre 2013 et les justificatifs des taxes foncières des années 2015, 2016, 2017, 2018 et 2019,

— Ordonné à Mme [F] [D], dans un délai de trois mois suivant la signification de l’ordonnance et sous astreinte de 100 euros par jour de retard de :

. faire intervenir une société spécialisée dans les locaux loués sis 6 rue Raoul Briquet à Lens (62 300) afin d’établir un diagnostic précis des désordres de la toiture et des fuites et infiltrations affectant les lieux loués et de déterminer les travaux nécessaires pour faire cesser les fuites et infiltrations,

. justifier sur facture acquittée de la réalisation des travaux tels que préconisés par ladite société pour faire cesser les fuites et infiltrations,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné Mme [F] [D] aux dépens et rejeté la demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Parallèlement et par actes d’huissier de justice en date des 19 et 25 mai 2020, Mme [D] [F] a assigné la SA Aqua Thèmes et Maître [G] [I], membre de la SELAS [I] et Associés, ès qualités de commissaire à l’exécution du plan, devant le tribunal judiciaire de Béthune aux fins de voir notamment celui-ci, au visa des articles 1134 et 1184 du code civil, prononcer la résolution judiciaire du bail commercial.

La SA Aqua Thèmes ainsi que la SELAS [I] et Associés ont comparu et l’instruction de la procédure a été confiée au juge de la mise en état.

Suivant conclusions en date du 04 avril 2022, Mme [D] [F] a élevé un incident aux fins de voir juger irrecevables comme étant prescrites les demandes formées par la société Aqua Thèmes au titre de la restitution des loyers et charges indus acquittés antérieurement au 1er décembre 2015.

Par ordonnance en date du 4 juillet 2023, à laquelle il est renvoyé pour plus ample exposé, le juge de la mise en état a :

— déclaré prescrites les demandes en paiement de loyers et charges qui seraient injustifiés présentées par la SA Aqua Thèmes pour la période antérieure au 1er décembre 2015,

— invité la SA Aqua Thèmes à actualiser ses écritures compte tenu de cette prescription en précisant le détail et la période des sommes réclamées,

— déclaré sans objet la demande de communication des avis d’impôts des taxes foncières des années 2015, 2016, 2017, 2018 et 2019,

— invité Mme [D] [F] à réactualiser son extrait de compte jusqu’au mois de juin 2023,

— rejeté la demande de communication des quittances de loyer présentée par la SA Aqua Thèmes.

Après que les parties se sont mises en état, la clôture de l’instruction de la procédure a été ordonnée le 16 avril 2025 et l’affaire a reçu fixation pour plaidoiries à l’audience des débats du 22 avril 2025, devant le juge unique. A l’issue des débats, le prononcé de la décision a été reporté pour plus ample délibéré au 17 juin 2025, prorogé au 15 juillet 2025.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties à leurs dernières conclusions visées ci-après et :

— pour Mme [D] [F] à ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 04 novembre 2024 aux termes desquelles elle demande au tribunal de :

— Prononcer la résolution judiciaire du bail commercial la liant à la société Aqua Thèmes relativement à l’occupation de l’immeuble sis 6 avenue Raoul Briquet à Lens (62300) ;

— Ordonner en conséquence l’expulsion de la société Aqua Thèmes de l’immeuble sis 6 avenue Raoul Briquet à Lens (62300) ;

— Condamner la société Aqua Thèmes à lui payer la somme de 24 255,14 euros au titre des loyers impayés à la date du 22 octobre 2024 ;

— Condamner la société Aqua Thèmes à lui payer en deniers et quittances une somme égale au montant du loyer et de la provision pour charges à compter du 1er novembre 2024 jusqu’à la date de départ effectif des lieux ;

— Dire que l’indemnité d’occupation due à compter de la date de résiliation judiciaire du bail variera selon les mêmes modalités que le loyer et les charges ;

— Débouter la société Aqua Thèmes de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner la société Aqua Thèmes à lui payer la somme de 4 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société Aqua Thèmes au paiement des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer signifié le 13 juillet 2018.

— pour la société Aqua Thèmes et la SELAS MJ Partners, en la personne de Maître [G] [I], ès qualités, à leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 novembre 2024 aux termes desquelles ils demandent au tribunal de :

— juger recevables et bien fondés leurs demandes, fins et conclusions ;

— Juger non écrite la clause d’échelle mobile stipulée au bail ;

— Juger infondée la demande en paiement au vu du décompte produit manifestement erroné et injustifié ;

— Constater l’absence de dette de la société Aqua Thèmes à l’égard de Mme [D] [F] ;

— Juger n’y avoir lieu de prononcer la résolution judiciaire du bail commercial liant les parties ;

— Débouter purement et simplement Mme [D] [F] de toutes ses prétentions à leur encontre ;

A titre reconventionnel,

A titre principal, si la clause d’échelle mobile est réputée non écrite,

— Condamner Mme [D] [F] à payer à la société Aqua Thèmes la somme de 48 962,10 euros HT, soit 58 754,52 euros TTC, au titre des loyers injustifiés à partir du 1er décembre 2015, avec intérêt au taux légal à compter du 1er décembre 2015, arrêté au 30 juin 2024 + MEMOIRE ;

A titre subsidiaire, si la clause d’échelle mobile est appliquée,

— Condamner Mme [D] [F] à payer à la société Aqua Thèmes la somme de 23 202,28 euros au titre des loyers injustifiés à partir du 1er décembre 2015, avec intérêt au taux légal à compter du 1er décembre 2015, + MEMOIRE ;

— Condamner Mme [D] [F] à payer à la société Aqua Thèmes la somme de 36 454,99 euros au titre des charges injustifiées, avec intérêt au taux légal à compter du 1er décembre 2015, + MEMOIRE ;

En tout état de cause,

— Enjoindre à Mme [D] [F] d’avoir à établir un extrait de compte détaillé et justifié, tant dans son principe que dans les modalités de calcul des loyers, ainsi que de l’indexation annuelle ;

— Enjoindre à Mme [D] [F] d’avoir à adresser à la société Aqua Thèmes des appels de loyers chaque trimestre, et de charges chaque année avec justificatifs, pour les sommes qu’elle réclame ;

— Enjoindre à Mme [D] [F] d’avoir à adresser à la société Aqua Thèmes les quittances de loyers et de charges du 1er décembre 2015 jusqu’à aujourd’hui ;

— Enjoindre à Mme [D] [F] d’avoir à adresser à la société Aqua Thèmes les justificatifs de la taxe foncière du 1er décembre 2015 jusqu’à aujourd’hui ;

— Assortir chaque injonction d’une astreinte suffisamment incitative de 500,00 euros par jour de retard à compter de l’intervention du jugement ;

— Condamner Mme [D] [F] à payer à la société Aqua Thèmes la somme de 18 686,59 euros au titre du préjudice de jouissance, avec intérêt au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

— Condamner Mme [D] [F] à payer à la société Aqua Thèmes la somme de 5 000,00 euros au titre du préjudice moral, avec intérêt au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

— Condamner Mme [D] [F] à payer à la société Aqua Thèmes la somme de 3 500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Mme [D] [F] en tous les frais et dépens.

MOTIFS DU JUGEMENT

L’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations qui a modifié les articles 1100 à 1386-1 du code civil n’étant applicable qu’aux contrats conclus après le 1er octobre 2016, date de son entrée en vigueur, ainsi qu’aux instances introduites après cette date, elle n’est pas applicable au présent litige au regard de la date de conclusion du contrat en cause.

I – Sur la prescription des fautes reprochées

Par application de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions déposées par les parties.

Les défendeurs invoquent dans leurs écritures la prescription de fautes qui leur seraient reprochées par Mme [D] [F], et notamment un impayé de loyer qui serait intervenu en 2013. Pour autant, ils n’ont pas saisi le juge de la mise en état, lequel était exclusivement compétent pour statuer sur cette fin de non-recevoir, et soulevé devant lui l’existence d’une éventuelle prescription et comme ils l’exposent d’ailleurs, ils ne formulent aucune prétention à ce titre.

Il n’y a dès lors pas lieu pour le tribunal d’analyser la situation des parties à compter du 13 juillet 2018 comme sollicité par la SA Aqua Thèmes.

II – Sur la demande en résolution du contrat

Selon l’article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable au litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Par application de l’article 1719 de ce code le bailleur est tenu :

1° -De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent». Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant,

2° – D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée,

3° – D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail,

4° -D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’obligation de délivrance du bailleur s’entend de la mise à disposition d’un bien conforme à sa destination, c’est-à-dire d’un bien qui permet d’exercer l’activité prévue dans le contrat de bail. La délivrance comprend quant à elle la possibilité pour le preneur de jouir de la chose selon la destination convenue. Cette obligation perdure tout au long du bail et de ses renouvellements.

Le preneur est tenu pour sa part en vertu de l’article 1728 dudit code :

1° – d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention,

2° – de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’obligation de payer le prix du bail constitue une obligation essentielle du preneur qui peut toutefois suspendre le paiement de ses loyers en opposant au bailleur une exception d’inexécution s’il se trouve dans l’impossibilité totale d’utiliser les lieux loués.

A – Sur l’existence d’une dette locative

En l’état de ses dernières conclusions, Mme [D] [F] réclame le paiement d’une somme de 24 255,14 euros au titre des loyers demeurés impayés et invoque les manquements du locataire à son obligation de paiement desdits loyers au soutien de sa demande en résolution du bail. La défenderesse conteste quant à elle l’existence d’une dette locative

1 – Sur la dette locative

1-1. Sur la validité de la clause d’indexation

La société Aqua Thèmes invoque l’irrégularité de la clause d’indexation prévue au contrat au motif de l’absence de caractère réciproque des variations de loyers consécutives à son application et de irrégularité de la période de variation indiciaire. Elle considère que la clause d’indexation doit être réputée non-écrite.

Le bail contient en sa page n°6 une clause de révision du loyer ainsi rédigée :

«  Il est expressément convenu entre les parties que le montant du loyer variera chaque année, en augmentation, conformément à l’indice du coût de la construction en prenant pour base de référentiel l’indice du 2ème trimestre 2004, étant de 1267 points.

En conséquence, le loyer ci-dessus variera chaque année et pour la première fois le 1er mars 2006, par comparaison entre l’indice ci-dessus pris pour base et celui qui paraîtra au 2ème trimestre de l’année précédant la date de variation »

Par cette clause, les parties ont convenu des modalités et de la périodicité de la révision conventionnelle du loyer.

Une telle clause est licite mais comme le fait valoir à bon droit la société Aqua Thèmes, elle ne peut pas créer de distorsion au préjudice d’une partie. Une clause d’indexation ne peut ainsi pas prévoir d’indexation ne jouant qu’à la hausse, ce qui ne profiterait qu’au bailleur.

Il est constant que lorsqu’une distorsion existe, seule la stipulation qui crée une distorsion illicite mais ponctuelle est réputée non écrite et non l’ensemble de la clause (en ce sens Cass 3è civ. 29 nov. 2018 – 17-23.058).

Au cas d’espèce, et en ce que la clause de révision prévoit une variation du loyer chaque année uniquement en augmentation elle est irrégulière.

L’absence de possibilité d’une réduction du loyer n’apparaît toutefois pas avoir été un élément essentiel de la volonté des parties au regard de la rédaction du contrat et cette distorsion présente un caractère ponctuel, lié à la variation à la hausse des indices. En effet, l’augmentation prévue devait être appliquée « conformément » à la variation de l’indice du coût de la construction, cet indice pouvant toutefois avoir vocation à être revu à la baisse et les parties n’ont pas entendu renoncer de manière expresse à toute diminution du loyer durant la vie du bail.

Il en résulte que seule cette mention d’une variation « en augmentation » doit en conséquence être déclarée réputée non-écrite.

S’agissant de l’irrégularité de la période de variation indiciaire, le bail a pris effet au 1er mars 2005 et la clause prévoit une variation chaque année, à compter du 1er mars 2006 par comparaison avec l’indice du coût de la construction du 2ème trimestre 2004, puis selon les modalités définies par comparaison avec l’indice qui paraîtra au 2ème trimestre de l’indice de l’année précédant la variation.

Non seulement le premier ajustement, mais ensuite les périodes de référence suivantes, étaient annuels de sorte que cette disposition est licite.

En conséquence de ce qui précède, seule la mention irrégulière reprise supra doit être réputée non-écrite et la demande tendant à voir réputée non-écrite l’intégralité de la clause de révision du loyer sera rejetée.

Ladite clause doit donc être être appliquée comme suit :

«  Il est expressément convenu entre les parties que le montant du loyer variera chaque année, en augmentation [stipulation réputée non-écrite], conformément à l’indice du coût de la construction en prenant pour base de référentiel l’indice du 2ème trimestre 2004, étant de 1267 points.

En conséquence, le loyer ci-dessus variera chaque année et pour la première fois le 1er mars 2006, par comparaison entre l’indice ci-dessus pris pour base et celui qui paraîtra au 2ème trimestre de l’année précédant la date de variation »

1-2 – Sur l’indice de variation du loyer

Les parties ont convenu d’appliquer à la révision des loyers l’indice du coût de la construction.

La clause de variation étant licite et seule la mention relative à la variation du loyer uniquement à la hausse étant répute non-écrite, l’indexation du loyer devait intervenir conformément aux dispositions du contrat et par application de l’indice du coût de la construction, que les parties pouvaient parfaitement choisir et maintenir d’appliquer ainsi qu’il est prévu a contrario par l’article L112-2 du code monétaire et financier qui n’a pas été modifié sur ce point par la loi n°2014-626 du 18 juin 2014.

En conséquence, le calcul auquel a procédé la société Aqua Thèmes sans indexation du loyer dans ses écritures est erroné, de même que le calcul auquel il est procédé dans les pièces de la défenderesse (pièce n° 6) avec application de l’indice des loyers commerciaux.

1-3- Sur le montant de la dette locative

Par application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le tribunal n’est pas tenu de suivre les parties dans le détail de leur argumentation et selon les termes du bail, celui-ci était conclu moyennant le versement par le preneur d’un loyer mensuel de

1 227,27 euros HT plus TVA, payable par trimestre et d’avance, outre une provision pour charges mensuelle de 100 euros.

Le preneur devait en outre :

— un droit de recette au taux de 6 %, TVA en sus, sur le montant des loyers et charges,

— rembourser chaque année au propriétaire la taxe foncière,

— rembourser chaque année au propriétaire, le montant de la prime d’assurance contre l’incendie, valeur reconstruction de l’immeuble.

Mme [D] [F] verse aux débats plusieurs décomptes arrêtés successivement au 8 novembre 2019 (pièces n°6), 26 février 2020 (pièce n° 8), 31 août 2021 (pièce n° 14), 12 septembre 2023 (pièce n° 17) puis au 23 octobre 2024 (pièce n° 19).

Selon ce dernier décompte, lequel émane de l’étude du notaire en charge de la gestion de l’immeuble, la dette locative s’élèverait à cette date à la somme de 24 255,14 euros.

Ce décompte est discuté par la SA Aqua Thèmes qui semble faire valoir qu’elle serait à jour dans le paiement des loyers, notamment pour l’année 2021 durant laquelle les paiements auraient repris à compter du 29 mars 2021 outre que des charges réclamées et/ou payées seraient injustifiées.

— Sur les provisions pour charges appelées entre 2015 et 2017

Le juge de la mise en état a déclaré prescrite la demande en remboursement de loyers et charges qui seraient injustifiés présentée par la SA Aqua Thèmes au titre des sommes qui seraient dues avant le 1er décembre 2015.

La défenderesse invoque dans ses écritures des provisions pour charge qui ne seraient pas justifiées pour les années 2015 à 2017. Ce moyen, assez nébuleux dans sa formulation, semble critiquer le montant des provisions pour charges payées durant ces années qui n’auraient pas été justifiées par le bailleurs à l’expiration de chaque période annuelle et qui rendraient les sommes payées « injustifiées » et non dues.

Malgré la discussion élevée sur ces provisions pour charge, Mme [D] [F] n’a pas justifié de la réalité des charges provisionnées par le prêteur de sorte qu’il existe sur ce point une difficulté quant au montant de la créance réellement due par le preneur étant observé que la SA Aqua Thèmes ne formule aucune demande explicite au titre de ces charges, sauf à alléguer de leur caractère erroné et injustifié.

En tout état de cause c’est une somme de 20 320,97 euros qui a été payée par le preneur entre le 1er décembre 2015 et le 31 octobre 2017 au titre des provisions pour charges qui ne sont pas justifiées par Mme [D] [F], ce qui remet en cause l’existence des sommes qui seraient dues à ce titre par la défenderesse.

— Sur la prime incendie

Comme l’expose la SA Aqua Thèmes, une somme de 19 352,89 euros a été portée au débit de son compte le 22 septembre 2017 au titre d’une prime assurance incendie.

Le montant de cette prime d’assurance, qui apparaît exorbitant, n’est ni explicité ni justifié par la demanderesse qui n’établit pas que cette somme serait effectivement due par le preneur à ce titre.

Force est par ailleurs de constater que les décomptes réalisés sont quant à eux sujets à questionnement sur la réalité de cette charge dans la mesure où :

— dans décompte arrêté au 31 août 2021, elle était portée au débit à la date du 1er octobre 2013,

— dans celui du 12 septembre 2023, la somme due au titre de cette prime n’était plus que d’un montant de 221,87 euros,

— dans le dernier décompte du 23 octobre 2024, c’est de nouveau une somme de 19 352,89 euros qui est portée au débit du compte, mais à la date cette fois du 22 septembre 2017.

Le montant de cette prime impacte de manière assez significative le montant de la dette locative alors qu’en l’absence de tout justificatif de l’existence et de l’exigibilité de cette charge, le bailleur n’est pas fondé à la réclamer au locataire .

Consécutivement à l’analyse effectuée supra, c’est donc une somme de plus de (20 320,97 euros + 19 352,89 euros ) 39 673,86 euros qui est réclamée au preneur dans le dernier décompte produit au titre de provisions pour charges qui n’ont pas été justifiées, alors que selon Mme [D] [F] la dette locative s’élèverait à la somme de 24 255,14 euros.

La compensation de ces deux sommes ne permet pas d’établir le principe et la réalité de la dette locative réclamée par la demanderesse et sa demande en paiement à ce titre sera rejetée.

B – Sur les manquements du locataire à son obligation de paiements

Il n’est pas discuté en l’espèce que l’exécution du bail a été émaillée de plusieurs incidents de paiement ayant donné lieu à des procédures devant le juge des référés.

Ainsi, la société Aqua Thèmes reconnaît un premier incident de paiement en 2012, puis un incident en 2018 pour lequel elle a contracté un prêt brasseur pour s’acquitter de sa dette et elle a été assignée par Mme [D] [F] en 2020 au motif d’une dette de loyers s’élevant à la somme de 3 646 euros arrêtée au 29 février 2020.

Cependant, les discordances figurant dans les décomptes qui ont été produits, qui portent sur des périodes depuis lesquelles une reddition précise des comptes aurait due pouvoir être réalisée, leur peu de fiabilité et l’absence de production des justificatifs des charges réclamées, ne permettent pas d’établir la réalité de la créance réclamée par Mme [D] [F].

En conséquence, si le preneur a pu manquer de régularité dans le paiement des loyers, il n’est pas démontré l’existence d’une dette locative justifiant de prononcer la résolution du contrat aux torts du locataire et la demande présentée à ce titre par Mme [D] [F] sera rejetée ainsi que ses demandes subséquente en expulsion et fixation d’une indemnité d’occupation.

Dès lors que la demande en résolution de contrat a été rejetée, il n’y a pas lieu pour le tribunal d’examiner le moyen de défense opposé par la SA Aqua Thèmes tenant au non-respect par le bailleur de son obligation de délivrance conforme en ce que ce moyen ne tendait qu’à faire échec à la demande en résolution du contrat présentée contre elle. L’existence de ce manquement sera examinée à l’appui de la demande indemnitaire présentée par la défenderesse en réparation de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral.

II – Sur les demandes en paiement reconventionnelles présentées par la SA Aqua Thèmes

A – Sur la demande en paiement de loyers injustifiés

La SA Aqua Thèmes a procédé à divers calculs tenant compte de la suppression de la clause de variation du loyer, mais également en appliquant à compter du 1er septembre 2014 l’indice des loyers commerciaux, lequel n’était pas applicable en l’espèce au regard des stipulations conventionnelles.

Ses calculs sont en conséquences erronés et elle ne justifie pas du bien fondé de sa demande en paiement de loyers qui seraient injustifiés laquelle sera rejetée.

B – Sur la demande en paiement de charges injustifiées

Aux termes de conclusions particulièrement denses la SA Aqua Thèmes réclame le paiement d’une somme de 36 454,99 euros au titre des charges qui seraient injustifiées entre le 1er décembre 2015 et le 12 septembre 2023.

Elle fonde sa demande sur le décompte du 12 septembre 2023 et renvoie le tribunal à sa pièce n° 21 alors que la demanderesse a produit un décompte actualisé au 23 octobre 2024 qui ne contient plus les sommes discutées au titre :

— des honoraires de gestion,

— de nombreux postes de TVA.

S’agissant du droit de recette dont la licéité est discutée, il ressort du bail, en sa page 5, qu’un droit qualifié « de recette » d’un montant de de 6 % plus TVA a été mis à la charge du preneur sur le paiement des loyers, étant observé qu’il est stipulé juste au dessus de cette phrase que les paiements devront intervenir entre les mains de l’étude notariale en charge de la gestion du bail.

Il ne s’agit pas d’une clause recette comme le fait justement valoir la défenderesse mais d’un droit calculé sur le montant du loyer.

A supposer qu’il s’agisse d’honoraires de gestion, il n’est pas allégué que l’article R 145-35 du code de commerce serait applicable au contrat en l’absence de renouvellement du bail après le mois de novembre 2014 et l’application aux contrats conclus après son entrée en vigueur de la Loi dite Loi Pinel.

Les parties étaient libres lors de la conclusion du contrat de convenir de l’application d’une telle prise en charge par le preneur, ladite clause étant par ailleurs claire et précise.

La régularisation de la TVA du loyer du mois de décembre 2017 quant à elle correspond à la régularisation de la TVA sur le loyer du mois de décembre.

S’agissant des postes affectation« TP » discutés, les sommes suivantes ont été portées en débit du compte, mais également à son crédit :

—  2 euros (16 mars 2018)

—  380,21 euros (octobre 2020)

—  128,61 euros (mars 2021)

—  763,19 euros (juin 2021)

—  128,61euros (août 2021)

—  640,24 euros (janvier 2022)

—  128,61 euros (janvier 2022)

—  128,61 euros (janvier 2022)

—  128,61 euros (mars 2022)

—  637,43 euros (septembre 2022)

-128,61 euros (septembre 2022)

—  900,27 euros (mai 2023)

—  4 456,33 euros (novembre 2023)

—  514,44 euros (mai 2024)

Total : 9 065,77 euros

Mme [D] [F] est totalement taisante sur ces lignes de compte lesquelles n’ont en réalité pas été débitées du compte de la SA Aqua Themes dès lors que la somme affectée au débit du compte était également affectée à son crédit ce qui annulait l’opération.

La SA Aqua Themes ne justifiant pas du bien fondé des charges qui seraient non justifiées et non dues dont elle réclame le remboursement sa demande à ce titre sera rejetée.

III – Sur la demande indemnitaire présentée par la SA Aqua Thèmes

A ) – Sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme

Il résulte des pièces versées que le 13 août 2017 la SA Aqua Thèmes a écrit à Mme [D] [F] pour lui indiquer qu’elle rencontrait un problème de toiture (pièce def. N° 7). Dans ce courrier la société Aqua Thèmes faisait état de quelques fuites apparaissant au niveau des chéneaux, en particulier lors de grosses averses ou pluies prolongées. La locataire évoquait des difficultés d’exploitation liées au ruissellement de l’eau.

Il n’est pas discuté que Mme [D] [F], qui n’habitait plus l’adresse à laquelle ce courrier lui avait été adressé, n’a eu connaissance de ces difficultés que durant l’année 2019, après que par un courrier du 4 septembre 2019 (pièce def. N° 9) la société Aqua Thèmes a informé l’étude de Maître [Z], en sollicitant des délais de paiement, qu’elle rencontrait des problèmes d’infiltration des chéneaux et toitures. Elle évoquait l’extrême urgence de la situation et la dégradation de certains murs.

Le 13 septembre 2019, Mme [D] [F] prenait attache avec le preneur en vue de la réalisation de travaux et elle faisait intervenir une entreprise de couverture dès le mois d’octobre 2019 (pièce dem. N°9), laquelle intervenait également le 14 mai 2020 après qu’une violente tempête s’est abattue sur la région (pièce def. N°11).

Le constat réalisé le 5 juin 2020 par la SA Aqua Thèmes, met en évidence les désordres suivants :

— des tuiles étaient effeuillées ou abîmées

— les versants en tuile étaient fortement usagés et anciens

— il existait un trou au niveau d’un placo-plâtre situé au dernier étage, lequel était totalement imbibé d’eau,

— des tuiles étaient manquantes ou non alignées et endommagées,

— des auréoles étaient présentes sur des murs et sur le plafond de l’étage au dessus des cuisines

— des traces de coulures étaient présentes entre la cuisine et l’accès troisième étage.

Par ordonnance du 8 juillet 2020, le juge des référés a ordonné à Mme [D] [F] de faire intervenir dans un délai de trois mois une société spécialisée afin de déterminer les travaux nécessaires pour faire cesser les fuites outre de justifier d’une facture acquittée des travaux.

Mme [D] [F] verse les factures des travaux réalisés par l’entreprise Bisiaux en janvier 2021 et en février 2022 (pièce dem. N° 15 et 16) pour un montant total de 35 674,65 euros. Ces travaux ont consisté en la réalisation d’un bac acier ainsi qu’à la réfection totale de la toiture.

Affirmant avoir subi un préjudice de jouissance, la SA Aqua Thèmes réclame à Mme [D] [F] une somme de 18 686,59 euros à ce titre.

Le tribunal observe que le bail prévoit en sa clause intitulée CONDITIONS (page 3) que le preneur s’oblige à : « 1°) prendre l’IMMEUBLE loué, dans l’état où il se trouve actuellement, sans pouvoir exiger en cours de bail aucune réparation de quelque nature que ce soit (…). Prendre à sa charge l’entretien de toutes les réparations intérieures et extérieures, locatives ou non, y compris les réparations ayant trait au clos couvert, mêmes relatives à la vétusté ».

Cette clause met à la charge du preneur des réparations sur des éléments du clos et du couvert, soit des réparations prévues par l’article 606 du code civil.

Dès lors qu’aucune des parties n’évoque cette clause qui porte sur le couvert, il convient des les inviter à formuler leurs observations sur les conséquences de cette stipulation sur le litige les opposant relativement à la demande de dommages-intérêts présentée par la SA Aqua Thèmes.

B ) – Sur la demande en réparation d’un préjudice moral pour procédures abusives

La défenderesse fait valoir qu’elle a subi, parce qu’elle s’être sentie accusée d’être un « mauvais payeur », un préjudice moral indéniable alors qu’elle se serait fait « spolier sur tous les plans » (montant du loyer, des charges et sur l’état du local loué).

Elle invoque également les tracasseries engendrées par les procédures engagées par la bailleresse qui a fait pression pour obtenir des avantages indus.

Toutefois, il ressort des écritures concordantes des parties, et même si les comptes présentés par Mme [D] [F] présentent d’importantes incohérences, que la SA Aqua Thèmes a pu méconnaître son obligation de paiement des loyers, ce qui a contraint le bailleur à lui faire délivrer des commandements de payer et il n’est aucunement démontré l’existence d’un abus dans le droit de Mme [D] [F] d’ester en justice.

En effet, la mauvaise appréciation qu’une partie fait de ses droits n’est pas à elle seule constitutive d’un tel abus.

Il n’est pas non plus établi que le preneur aurait subi un préjudice moral à la suite des procédures engagées.

En conséquence, il convient de rejeter la demande de dommages-intérêts présentée par la société Aqua Thèmes.

IV – Sur la demande de communication de pièces sous astreinte

A) – Sur la production d’un extrait de compte détaillé

Il a été relevé par le tribunal que les relevés de compte produits par Mme [D] [F] étaient pour le moins contradictoires et qu’ils manquaient de fiabilité de sorte qu’ils ne permettaient pas d’établir qu’il subsistait une dette locative.

Afin de permettre au preneur de disposer d’un extrait de compte actualisé et permettant une information utile des parties, il sera enjoint à Mme [D] [F] de remettre à la SA Aqua Thèmes un relevé de compte détaillé des sommes dues et encaissées entre le 1er décembre 2015 et la date du jugement mentionnant et/ou contenant en annexe les indices retenus pour la variation des loyers et le montant des nouveaux loyers après application de l’indexation annuelle.

B – Sur la transmission des justificatifs des taxes foncières des années 2015 à 2024

Une partie de cette demande a été déclarée sans objet par le juge de la mise en état qui constatait que les avis des taxes foncières des années 2015 à 2019 avaient été produits.

Ces pièces sont toujours produites (pièce dem. N° 17) et la demande de production de ces documents sera rejetée.

Le tribunal observe pour le surplus que seul le paiement des taxes foncières des années 2019, 2023 et 2024 a été réclamé au preneur. Mme [D] [F] n’a pas produit les avis des taxes foncières afférents et il lui sera enjoint de les transmettre à la SA Aqua Thèmes.

C – Sur la transmission des appels de loyers et charges

Il ne résulte pas des termes de la convention des parties que le bailleur devait adresser au preneur des appels de loyers et de charge trimestriels, le loyer étant selon le bail payable dans un délai de 10 jours de son échéance. La demande présentée de ce chef sera en conséquence rejetée.

S’agissant des charges, il incombe normalement au bailleur d’adresser à l’issue de chaque exercice au locataire un récapitulatif des charges dont le paiement est réclamé, accompagné de leurs justificatifs.

Compte tenu des difficultés rencontrées sur ce point, il sera enjoint à Mme [D] [F] de remettre à la SA Aqua Thèmes au terme de chaque exercice un tel récapitulatif accompagné des justificatifs.

D – Sur la transmission des quittances de loyer

Le locataire peut solliciter auprès de son bailleur la délivrance de quittances de loyer correspondant aux sommes effectivement payées par lui.

Nonobstant le peu de fiabilité des extraits de compte versés, il n’est pas discuté que des loyers ont été payés par la SA Aqua Thèmes.

Il sera en conséquence enjoint à Mme [D] [F], à compter de la remise au preneur d’un extrait de compte actualisé, de remettre à la SA Aqua Thèmes des quittances de loyers correspondant aux loyers dont elle s’est effectivement acquittés depuis le 1er décembre 2015.

Il n’y a pas lieu à ce stade du litige d’assortir les injonctions prononcées d’une astreinte.

V – Sur les frais du procès

Compte tenu du sursis à statuer ordonné, les dépens seront réservés et il sera également sursis à statuer sur les demandes d’indemnité de procédure présentées.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort ;

REJETTE la demande tendant à voir réputée non écrite l’intégralité de la clause de révision du loyer figurant dans le bail ;

JUGE non-écrite la seule stipulation du contrat de bail ne prévoyant une variation du montant du loyer qu’en augmentation ;

REJETTE la demande en résolution du bail commercial conclu entre les parties présentée par Mme [D] [F] ainsi que ses demandes subséquentes ;

REJETTE la demande en paiement de loyers impayés présentée par Mme [D] [F] ;

REJETTE la demande en paiement de charges qui seraient injustifiées présentée par la SA Aqua Thèmes ;

REJETTE la demande tendant à ce qu’il soit enjoint à Mme [D] [F] de remettre les justificatifs des taxes foncières des années 2015 à 2019 ;

ENJOINT à Mme [D] [F] de remettre à la SA Aqua Thèmes :

— un relevé de compte détaillé des sommes dues et encaissées entre le 1er décembre 2015 et la date du jugement mentionnant et/ou contenant en annexe les indices retenus pour la variation des loyers et le montant des nouveaux loyers après application de l’indexation annuelle ;

— les avis de taxes foncières des années 2019, 2023 et 2024 ;

ENJOINT à Mme [D] [F] de remettre à la SA Aqua Thèmes, à compter de la remise d’un extrait de compte détaillé et actualisé, des quittances de loyers correspondant aux loyers dont le preneur s’est effectivement acquittés depuis le 1er décembre 2015 ;

REJETTE la demande de la SA Aqua Thèmes relative à la transmission par le bailleur d’appels de loyers et charges trimestriels ;

ENJOINT à Mme [D] [F] de remettre au terme de chaque exercice à la SA Aqua Thèmes un récapitulatif des charges dont le paiement a été réclamé au preneur accompagné de leurs justificatifs ;

REJETTE la demande de dommages-intérêts présentée par la SA Aqua Thèmes en réparation d’un préjudice moral ;

SURSOIT A STATUER sur la demande en réparation d’un préjudice de jouissance présentée par la SA Aqua Thèmes ;

ORDONNE la révocation de l’ordonnance de clôture et la réouverture des débats ;

INVITE les parties à formuler leurs observations sur l’application au litige de la clause stipulée en page 3 du contrat intitulée CONDITIONS ;

RESERVE les dépens ;

SURSOIT A STATUER sur les demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RENVOIE l’affaire et les parties à l’audience du jeudi 13 novembre 2025 – 14h00 devant le juge unique.

LE GREFFIER LE PRESIDENT