TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 8]

[Localité 3]

CIVIL – JCP

Minute n°

RG n° : N° RG 25/00530 – N° Portalis DBZD-W-B7J-CP2D

[Y]

C/

[Z]

JUGEMENT DU 14 Août 2025

DEMANDERESSE :

Madame [G] [Y] venant aux droits de Monsieur [C] [P]

selon attestation de vente du 12 septembre 2024

née le 14 Juillet 1980 à [Localité 9]

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par M^e Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY,

d’une part,

DEFENDEUR :

Monsieur [H] [Z]

né le 26 Janvier 1987 à [Localité 7] (ALGERIE)

[Adresse 1]

[Localité 4]

comparant

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Présidente : Sylvie RODRIGUES,

Greffier présent lors des débats : Laurence CORROY,

Greffier présent lors du prononcé : Pauline PRIEUR,

DEBATS :

Audience publique du : 24 juin 2025

Délibéré au 14 août 2025

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e KREMSER

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er février 2023, Monsieur [C] [P] a consenti à Monsieur [H] [Z] un bail portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 500 euros et d’une provision mensuelle sur charges de 50 euros.

Par acte notarié du 12 juillet 2024, Monsieur [C] [P] a vendu à Madame [G] [Y] le logement susvisé.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail a été délivré à Monsieur [H] [Z] le 14 octobre 2024 pour la somme de 1189,70 euros dont 1100 euros en principal.

— oOo-

Par acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2025, dénoncé par voie dématérialisée au représentant de l’État le 27 mars 2025, Madame [G] [Y] a fait assigner Monsieur [H] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, aux fins de voir :

Ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [Z] ainsi que celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux, et ce conformément aux dispositions des articles L411-1, L412-1 à L412-8, L431-1 et L433-1 à L433-3 et R411-1 à R411-3, R412-1 à R412-4, R432-1 à R432-2, R433-1 à R433-7, R441-1 et R442-1 à R442-4 du Code des procédures civiles d’exécution.Ordonner que faute pour Monsieur [H] [Z] de le faire spontanément, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est.Condamner Monsieur [H] [Z] à lui payer la somme de 2.839,70 € au titre des loyers impayés et frais d’huissier, selon décompte du 20 décembre 2024 et à parfaire.Condamner Monsieur [H] [Z] au paiement des intérêts au taux légal sur la somme due à compter de la décision à intervenir, en application de l’article 1153 alinéa 1 du Code Civil.Condamner Monsieur [H] [Z] à lui verser une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation de 550,00 € qui sera revalorisée selon la règlementation en la matière et ce jusqu’à son départ du bien concerné et avec intérêts de droit.Condamner Monsieur [H] [Z] à lui verser la somme de 720,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.Condamner Monsieur [H] [Z] en tous les frais et dépens de l’instance en vertu de l’article 696 du Code de Procédure Civile.Assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire en application de l’article 515 du Code de Procédure Civile.

— oOo-

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 juin 2025.

A cette audience, Madame [G] [Y], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes et moyens. Elle a précisé solliciter la constatation de la résiliation du bail en application de la clause résolutoire figurant dans ce contrat.

Monsieur [H] [Z] a comparu en personne, il s’est engagé à verser le loyer et un supplément à compter du 1er juillet 2025 et a déclaré que Madame [G] [Y] s’était engagée à arrêter la procédure s’il respectait cet engagement. Il a déclaré ne pas avoir repris, à la date de l’audience, le règlement du loyer.

La décision a été mise en délibéré au 14 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les parties ayant été présentes ou représentées, il sera statué par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande de Madame [G] [Y]

Aux termes de l’article 24 I alinéa 4 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’État dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article.

Selon l’article 24 III de la même loi, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce, Madame [G] [Y] ne justifie pas avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Meurthe-et-Moselle après la délivrance du commandement de payer. Toutefois, s’agissant d’un bailleur personne physique, cette obligation n’est pas prescrite à peine d’irrecevabilité et son manquement n’est donc assorti d’aucune sanction.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Meurthe-et-Moselle par la voie électronique le 27 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi précitée.

La demande de Madame [G] [Y] est par conséquent recevable.

Sur la clause résolutoire

Selon les dispositions de l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans leur rédaction applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat sera résilié de plein droit, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux, à défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus.

Au vu des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi précitée, a été régulièrement signifié à Monsieur [H] [Z] le 14 octobre 2024 pour un montant principal de 1100 euros. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux dans le délai de deux mois imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 15 décembre 2024 et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

En outre, il est constant que l’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

En l’espèce, Monsieur [H] [Z] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 15 décembre 2024.

Il sera dès lors dit qu’à défaut par Monsieur [H] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 2] , au plus tard deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion des occupants, avec le concours de la force publique si besoin est.

Il sera rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient en outre de réparer le préjudice subi par le bailleur du fait de l’occupation illicite du logement et de condamner Monsieur [H] [Z] à lui payer, à compter du 15 décembre 2024, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel augmenté de la provision pour charges, soit la somme actuelle de 550 euros selon le décompte figurant à l’assignation, qui sera revalorisée selon les conditions du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur la dette locative

Selon l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Madame [G] [Y] justifie de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé par les parties, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience visant une dette de loyers, ainsi qu’un décompte actualisé de l’arriéré locatif

Il ressort de ce décompte, arrêté au mois de décembre 2024, que Monsieur [H] [Z] reste devoir la somme de 2750 euros à cette date au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation (échéance de décembre 2024 incluse) après déduction des frais d’huissier dont le sort sera réglé dans les dépens.

Monsieur [H] [Z] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 14 octobre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1100 euros et à compter du 26 mars 2025, date de l’assignation, pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [H] [Z] succombe à l’instance, de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de la sommation de justifier de la souscription d’une assurance locative, des formalités obligatoires liées à la procédure et de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [G] [Y], celui-ci sera condamné à verser à la demanderesse la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions rendues en première instance sont de droit assorties de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE la demande formée par Madame [G] [Y] recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er février 2023 sont réunies au 15 décembre 2024 et que le bail portant sur le logement sis [Adresse 2], se trouve donc résilié au 15 décembre 2024 ;

DIT qu’à défaut par Monsieur [H] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 2] , au plus tard deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux conformément à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;

RAPPELLE que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [H] [Z] à payer à Madame [G] [Y], à compter du 15 décembre 2024, une indemnité d’occupation mensuelle de 550 euros, qui sera revalorisée selon les conditions du bail, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Monsieur [H] [Z] à payer à Madame [G] [Y] la somme de 2750 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés au mois de décembre 2024 (échéance de décembre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [H] [Z] à payer à Madame [G] [Y] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE Monsieur [H] [Z] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de la sommation de justifier de la souscription d’une assurance locative, des formalités obligatoires liées à la procédure et de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

Ainsi fait et jugé à [Localité 10], le 14 août 2025.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT