Tribunal Judiciaire de Lyon, Chambre 3 cab 03 d, 26 juin 2025, n° 24/00786

TJ Lyon 26 juin 2025

Arguments

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Accepté
Résiliation anticipée du bail
Le Tribunal a jugé que la résiliation anticipée du bail n'était pas fondée, et que la S.C.I. ALTA CARRE DE SOIE avait droit à la créance correspondant aux loyers dus jusqu'à la date à laquelle le bail aurait pu être valablement résilié.
Accepté
Frais exposés pour la défense
Le Tribunal a jugé équitable de condamner le liquidateur à payer une somme pour couvrir les frais exposés par la S.C.I. ALTA CARRE DE SOIE, en l'absence de pièces justificatives des sommes engagées.

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Sur la décision

Référence :	TJ Lyon, ch. 3 cab 03 d, 26 juin 2025, n° 24/00786
Numéro(s) :	24/00786
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Dominique COHEN TRUMER
Cabinet(s) :	BERARD - CALLIES ET ASSOCIESCABINET COHEN-TRUMER
Parties :	S.C.I. ALTA CARRE DE SOIE

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

Chambre 3 cab 03 D

N° RG 24/00786 – N° Portalis DB2H-W-B7I-Y4SQ

Jugement du 26 Juin 2025

Notifié le :

Grosse et copie à :

Maître Florence CALLIES de la SELARL BERARD – CALLIES ET ASSOCIES – 428

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 26 Juin 2025 devant la Chambre 3 cab 03 D le jugement réputé contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 04 Mars 2024, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 27 Mars 2025 devant :

Julien CASTELBOU, Président,

siégeant en formation Juge Unique,

Assisté de Anne BIZOT, Greffier,

[F] [V], candidat à l’intégration directe dans le corps judiciaire en stage probatoire, a siégé en surnombre et participé au délibéré avec voix consultative,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.C.I. ALTA CARRE DE SOIE,

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Florence CALLIES de la SELARL BERARD – CALLIES ET ASSOCIES, avocats au barreau de LYON (avocat postulant) et par Maître Dominique COHEN-TRUMER de la SELAS CABINET COHEN-TRUMER, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)

DEFENDERESSE

S.E.L.A.R.L. [Z] [R], prise en la personne de Maître [Z] [R], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la SARL A2C,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

défaillante

Suivant acte sous seing-privé en date du 15 février 2019, la société SCI ALTA CARRE DE SOIE a donné à bail à la société A2C, un local à usage commercial dépendant du centre commercial CARRE DE SOIE situé à VAULX EN VELIN (69120), [Adresse 1], pour y exercer une activité de restaurant traditionnel licence IV.

Le bail a été consenti pour une durée de 10 ans à effet au 15 février 2019.

Suivant avenant du 21 mars 2019, il a été procédé à une modification de la destination contractuelle du bail.

Par lettre avenant du 16 décembre 2021, la société SCI ALTA CARRE DE SOIE a accordé un abandon de loyer égal à 100 % du loyer de base dû pour la période du 1er novembre 2020 au 30 novembre 2020.

Suivant jugement en date du 27 décembre 2022, le Tribunal de commerce de LYON a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’encontre de la société 2AC et a désigné ès qualités de liquidateur judiciaire Maître [Z] [R].

Par lettre recommandée AR en date du 1er mars 2023, la société SCI ALTA CARRE DE SOIE a déclaré sa créance privilégiée à la procédure, appréciée au 26 décembre 2022 à hauteur de la somme de 36.106,63 € et sa créance chirographaire, appréciée au 27 décembre 2020 à la somme de 26.141,86 €.

Par lettre RAR du 12 juillet 2023, Maître [Z] [R], ès qualités de liquidateur judiciaire, a résilié le bail commercial, les clés ayant été restituées le 13 juillet 2023.

Suivant courrier du 27 juillet 2023, la société SCI ALTA CARRE DE SOIE a déclaré les sommes dues à titre de dommages et intérêts consécutivement à la résiliation unilatérale anticipée du bail, représentant la perte de loyers, charges et accessoires pour la période allant du 14 juillet 2023 (lendemain du jour de la restitution des clés) au 14 février 2025 (prochaine échéance pour laquelle la société A2C pouvait valablement délivrer congé), soit la somme de 335.314,85 €.

Suivant courrier RAR du 18 août 2023, le liquidateur judiciaire a contesté ce montant et a retenu la seule période du 14 juillet 2023 au 14 janvier 2024 pour un montant de 104.216,83 €.

Par ordonnance du 23 novembre 2023, le juge commissaire à la liquidation judiciaire de la société A2C s’est déclaré incompétent pour statuer sur l’admission de la créance, invitant la SCI ALTA CARRE DE SOIE à saisir la juridiction compétente dans le délai d’un mois, sous peine de forclusion.

Par exploit du 19 janvier 2024, la SCI ALTA CARRE DE SOIE a assigné la SELARL [Z] [R], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société A2C, devant la présente juridiction.

Aux termes de son assignation, la SCI ALTA CARRE DE SOIE sollicite d’entendre le Tribunal, au visa des articles L641-11-1 V, R622-21, R622-25, L622-16 et L641-12 du Code de commerce :

— Fixer la créance privilégiée de la SCI ALTA CARRE DE SOIE à hauteur de 335.114,85 € au passif de la société A2C,

— Condamner la SELARL [Z] [R], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société A2C, au paiement d’une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance, lesdits montants étant admis en frais privilégiés de procédure.

Valablement assignée, la SELARL [Z] [R], ès qualités de liquidateur de la société A2C, n’a pas constitué avocat.

En application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément renvoyé à l’assignation de la société ALTA CARRE DE SOIE pour l’exposé exhaustif de ses prétentions et moyens.

La clôture de la procédure a été prononcée au 04 mars 2024.

MOTIFS

I. Sur le montant de la créance de loyer de la SCI ALTA CARRE DE SOIE

Au soutien de sa demande, la SCI ALTA CARRE DE SOIE soutient que le preneur ne pouvait mettre fin au bail qu’à l’issue des périodes triennales et souligne que le preneur avait renoncé à cette faculté à l’expiration de la première période triennale.

De ce fait, elle fait valoir que la résiliation anticipée du bail au 12 juillet 2023, par le liquidateur, alors que celui-ci devait courir de manière ferme jusqu’au 14 février 2025, lui a causé un préjudice égal au montant des loyers, charges et accessoires qu’elle aurait dû percevoir.

Réponse du Tribunal,

Vu l’article 1103 du Code civil ;

Vu l’article 1231-2 du Code civil ;

Vu l’article L622-14 du Code de commerce ;

En l’espèce, il résulte du courrier de la SELARL Maris [R] du 18 août 2023, adressé au Cabinet COHEN-TRUMER SELAS suite à la déclaration de créance effectuée au profit de la SCI ALTA CARRE DE SOIE, que le liquidateur judiciaire admet, sur le principe, l’existence d’une indemnité due au titre des loyers qui auraient dû être perçus s’il n’y avait pas eu de résiliation, mais que sur le quantum il s’oppose à la demande en faisant valoir l’application de l’article 23.4 du bail stipulant que « en outre, le loyer restera dû pour la location résiliée à titre d’indemnité, pendant le temps nécessaire à la relocation, forfaitisée d’accord entre les parties, à six mois à compter de la reprise des lieux par le bailleur ».

Or, si cette clause permet effectivement de réduire les indemnités dues au titre des loyers ce n’est que dans l’hypothèse ou cette résiliation résulte d’une faute du preneur, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Dès lors, rappelant que les parties s’étaient accordées comme suit à l’article 4 « DATE DE PRISE D’EFET DU BAIL ET DUREE » :

« 4.2. Par dérogation aux dispositions de l’article L145-4 du Code de commerce, le Preneur renonce expressément par les présentes à recourir à la faculté de résiliation du [4] à l’expiration de sa première échéance triennale ».

Il en résulte que le preneur ne pouvait exercer de faculté de résiliation avant l’expiration d’un délai de 6 années après la date d’entrée en vigueur du contrat de bail, soit le 15 février 2025, ce dont il se déduit que le préjudice de la SCI ALTA CARRE DE SOIE est égal au montant total des loyers qu’elle aurait dû percevoir sur cette période.

A ce titre, en l’absence de production de l’entier bail commercial dont les pages 17 à 34 incluses sont manquantes alors qu’y apparait le loyer dont aucune mention n’est faite par ailleurs dans l’assignation ou aucun autre document, il convient de considérer que le montant non contesté de celui-ci est égal à la somme reconnue par le liquidateur divisée par les six mois qu’il retenait, soit :

—  101.104.216,83 / 6 = 17.369,47 €.

Dès lors, retenant une période de 19 mois entre la résiliation du bail et la date à laquelle il pouvait valablement être résilié, il y a lieu de fixer la créance totale de la SCI ALTA CARRE DE SOIE à la somme de 17.369,47 x 19 = 330.019,93 euros.

II. Sur les demandes de fin de jugement

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, les parties perdantes sont condamnées aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SELARL [Z] [R], ès qualités de liquidateur de la société A2C, supportera les entiers dépens de l’instance.

Dit qu’il sera fait application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile au profit des avocats en ayant fait la demande.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le Juge condamne les parties tenues aux dépens ou qui perdent leur procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SELARL [Z] [R], ès qualités de liquidateur de la société A2C, sera condamnée à payer à la SCI BCK la somme qu’il est équitable de fixer à 2.500 euros à la SCI ALTA CARRE DE SOIE, en l’absence de pièces justificatives des sommes effectivement engagées pour sa défense.

Lesdites sommes seront admises en frais privilégiés de procédure.

En l’espèce, il n’y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

FIXE au passif de la procédure collective de la société A2C la créance de la SCI ALTA CARRE DE SOIE due au titre des indemnités de loyers à la somme de 330.019,93 € ;

FIXE au passif de la procédure collective de la société A2C la créance de la SCI ALTA CARRE DE SOIE à la somme de 2.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SELARL [Z] [R], ès qualités de liquidateur de la société A2C, aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DEBOUTE la SCI ALTA CARRE DE SOIE de ses demandes plus amples ou contraires.

Remis au greffe en vue de sa mise à la disposition des parties, le présent jugement a été signé par le Président, M. CASTELBOU, et le Greffier, M^me BIZOT.

Le Greffier, Le Président,