MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 24/00115 – N° Portalis DBZ2-W-B7I-IFGE

AFFAIRE : [H] [V] / [S] [B]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE

JUGEMENT DU 11 JUILLET 2025

Grosse(s) délivrée(s)

à

le

Copie(s) délivrée(s)

à

le

LE PRESIDENT : MARQUET Muriel,

LE GREFFIER lors de l’audience : Madame DENORME Marie-Christine

LE GREFFIER lors de la mise à disposition : Madame LOMORO Marie

DEMANDERESSE

Madame [H] [V],

demeurant [Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-9129 du 30/01/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BETHUNE)

représentée par M^e Bertrand HENNE, avocat au barreau de BETHUNE

DEFENDERESSE

Madame [S] [B],

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Blandine CRUNELLE, avocat au barreau de BETHUNE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 août 2020, madame [S] [B] a donné à bail à madame [H] [V], un local à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable d’un montant de 525 euros hors charges.

Madame [B] a perçu la somme de 525 euros au titre du dépôt de garantie.

L’état des lieux d’entrée a été réalisé le 31 août 2020 ; il mentionnait la délivrance d’un logement en état moyen d’usage et de propreté.

Par LRAR du 10 février 2021 reçue le 15 février 2021, madame [H] [V] a signalé à madame [S] [B] des dysfonctionnements qu’elle relevait dans le logement loué à savoir : cinq radiateurs sur six fonctionnent très mal voire pas du tout, la poignée de la porte d’entrée fonctionne très mal, l’absence de notification par écrit du déplacement d’un meuble et d’un radiateur par le bailleur, la mise en attente de travaux débutés et non terminés quant au plafond de la cuisine. Elle ajoutait que malgré ses demandes, madame [B] ne lui avait toujours pas communiqué le DPE et le CREP du logement, et que le rideau de douche engendrait des fuites d’eau qui pouvaient être évitées par la mise en place d’une paroi vitrée amovible. Elle mettait en demeure son bailleur de remédier aux dysfonctionnements dans le délai d’une semaine.

Le 9 mars 2021 le conciliateur de justice a établi un constat d’échec quant au litige opposant les parties.

Le 30 juin 2021 EDF a adressé à madame [H] [V] une facture n°35009959458 pour un montant total de 1 527, 12 euros et correspondant à sa consommation d’électricité pour une année.

Par LRAR du 30 septembre 2021 reçue le 1er octobre 2021, madame [H] [V] a donné congé au bailleur lui indiquant souhaiter bénéficier du délai réduit d’un mois en raison de l’attribution d’un logement social.

Par LRAR du 1er octobre 2021 reçue le 4 octobre 2021, madame [H] [V] a précisé avoir joint à son congé la copie de l’attestation d’attribution du logement avec sa nouvelle adresse.

La locataire a restitué les clés le 31 octobre 2021. Aucun état des lieux de sortie n’a été réalisé.

Le 1er décembre 2021 madame [V] a par la voie de son conseil, demandé à madame [B] de s’acquitter du paiement de sa facture de consommation d’électricité dont le montant s’élevait à la somme de 1 797, 12 euros TTC, ce en raison du caractère défaillant des radiateurs posés dans le logement loué.

Par LRAR du 16 avril 2024 reçue le 26 avril 2024, madame [V] a réitéré par la voie de son conseil, auprès de madame [B], sa demande de prise en charge de la facture EDF d’un montant de 1 797, 21 euros et a demandé la restitution de sa caution à hauteur de 525 euros.

Par LRAR du 29 avril 2024 reçue le 2 mai 2024, madame [S] [B] a adressé au conseil de madame [V], un chèque de 525 euros correspondant à la restitution du dépôt de garantie. Elle lui a précisé qu’elle n’entendait pas prendre en charge le paiement de la facture d’électricité, celle-ci correspondant au DPE annoncé.

Par acte du 21 mai 2024, madame [H] [V] a fait assigner madame [S] [B], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BETHUNE.

Elle lui demande de :

Juger que madame [V] a subi un préjudice de jouissance constitué notamment par l’absence de chauffage fonctionnel dans le logement situé [Adresse 1] à [Localité 4] entre le 30 août 2020 et le 31 octobre 2021,Condamner madame [B] à indemniser madame [V] à hauteur de 2 205 euros au titre du préjudice de jouissance,Condamner madame [B] à restituer à madame [V] la somme de 525 euros au titre de la caution,Condamner madame [B] à indemniser madame [V] à hauteur de 1 417, 50 euros au titre de l’indemnité de 10 % correspondant à la pénalité de retard de restitution de la caution,Retenir l’exécution provisoire de la décision à intervenir,Condamner madame [B] aux entiers frais et dépens.

L’affaire a été entendue à l’audience du 15 mai 2025.

Madame [H] [V] représentée par son conseil, a indiqué au juge des contentieux de la protection, se désister de sa demande au titre de la restitution de la caution et maintenir l’ensemble de ses autres demandes.

Elle expose que madame [B] a après intervention de son conseil, restitué le dépôt de garantie en son intégralité par LRAR du 29 avril 2024 ; que si les radiateurs s’allumaient, ils ne chauffaient pas ; que plusieurs locataires ont relevé la même difficulté dans le logement qu’elle occupait ; qu’elle a informé madame [B] de la difficulté mais celle-ci n’a pas réagi et n’y a pas remédié ; que le DPE communiqué a été établi après le départ de la locataire ; qu’elle démontre la réalité de l’absence de chauffage ; qu’en outre madame [B] a accusé un retard de 27 mois dans la restitution de la caution ce qui engendre l’application d’une majoration de 10 % conformément à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [S] [B] représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection de :

Débouter madame [H] [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, Condamner madame [H] [V] au paiement à madame [S] [B] de la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses demandes, elle expose que madame [V] ne lui a jamais communiqué sa nouvelle adresse et que les LRAR lui notifiant son congé ne mentionnaient sur la preuve de dépôt et l’accusé de réception, que l’adresse du logement loué auprès de la défenderesse ; que madame [B] n’était pas en mesure de restituer le dépôt de garantie à la locataire en ce qu’elle ignorait sa nouvelle adresse ; que la pénalité de 10 % n’est donc pas applicable en l’espèce ; que les radiateurs ont toujours parfaitement fonctionné ; que certaines attestations produites par la demanderesse sont indirectes ; qu’aucun constat de commissaire de justice n’est produit pour établir la réalité du dysfonctionnement des radiateurs ; que l’état des lieux d’entrée mentionne que les radiateurs fonctionnent correctement ; qu’elle a fait remplacer la porte d’entrée du logement au mois de décembre 2020 et a fait refaire la toiture ; qu’elle a subi d’incessantes revendications de la part de la locataire qui ont dégradé son état de santé et lui ont causé un préjudice ; que le DPE correspond au montant de la facture d’énergie produite par la demanderesse ; que la locataire a choisi un autre mode de chauffage que l’utilisation des radiateurs de l’immeuble et a ainsi contribué à son préjudice en choisissant un mode de chauffage extrêmement énergivore ; que son trouble de jouissance n’est pas démontré.

A l’issue des débats l’affaire a été mise en délibéré au 11 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le désistement d’instance

Il ressort de l’article 394 du code de procédure civile que le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance.

L’article 395 du code de procédure civile dispose en outre que le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur. Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

A l’audience du 15 mai 2025 madame [H] [V] déclare se désister de sa demande de restitution du dépôt de garantie.

Madame [S] [B] prend acte du désistement d’instance de madame [H] [V] et l’accepte.

En conséquence, il y a lieu de constater le désistement de madame [H] [V] du chef de sa demande de restitution du dépôt de garantie et de le déclarer parfait.

La restitution du logement

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Selon l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

De la même manière, en l’absence d’état des lieux de sortie, le logement est présumé avoir été restitué en bon état de réparations locatives.

Il ressort des pièces et des débats que madame [H] [V] a restitué le logement à madame [S] [B], le 31 octobre 2021.

Madame [B] déclare qu’un état des lieux de sortie a été établi toutefois elle ne le communique pas dans le cadre de la présente procédure.

Elle ne formule aucune demande au titre de réparations locatives.

En conséquence le logement est présumé avoir été restitué en bon état de réparations locatives.

La restitution du dépôt de garantie

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais, résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Enfin l’article 1353 du code civil indique que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il ressort du contrat de bail signé le 19 août 2020, à l’article « dépôt de garantie » que le preneur verse au bailleur, à la signature du contrat de bail, la somme de 525 euros représentant un mois de loyer.

Il ressort encore des pièces communiquées que la locataire a restitué les lieux le 31 octobre 2021 et que le bailleur lui a restitué le dépôt de garantie, par LRAR du 29 avril 2024.

Madame [B] déclare que madame [V] n’a eu de cesse de la harceler pour que celle-ci réalise diverses réparations dans le logement. Ni madame [B] ni madame [V] ne communique les correspondances incessantes de madame [V] à son bailleur, seule la LRAR du 10 février 2021 est communiquée ; il apparait au vu des déclarations des parties et des pièces, que madame [B] disposait du moyen de joindre madame [V] par téléphone et inversement.

Par ailleurs, si madame [B] déclare que madame [V] n’avait pas joint l’attestation d’obtention du logement social mentionnant la nouvelle adresse de la locataire, il est établi que madame [V] a bien adressé à deux reprises la lettre de congé au bailleur et que celui-ci l’a réceptionnée à deux reprises.

En outre madame [B] a accepté que le délai de préavis soit réduit à un mois ce qui laisse penser qu’elle avait reçu la preuve de l’attribution du logement social permettant la réduction du délai de préavis. Elle ne s’est d’ailleurs par opposée à la réduction du délai de préavis ce qui permet de confirmer qu’elle avait réceptionné la pièce jointe à la LRAR l’informant du congé donné par la locataire.

Le fait que les accusés de réception et preuve de dépôt mentionnent l’adresse du logement loué à madame [B] est sans incidence sur l’information de cette dernière quant à la nouvelle adresse de madame [V] puisque cette dernière résidait toujours à cette adresse lorsqu’elle a expédié le congé et il était nécessaire pour elle qu’elle réceptionne l’accusé de réception pour connaître la date à laquelle le bail prenait fin.

L’origine du défaut de restitution du dépôt de garantie ne réside dès lors pas dans l’absence de transmission de sa nouvelle adresse par la locataire.

La restitution du dépôt de garantie par madame [S] [B] n’a d’ailleurs eu lieu qu’après une relance de l’avocat de madame [H] [V].

La remise des clés au bailleur ayant eu lieu le 31 octobre 2021, le dépôt de garantie devait être restitué dans le délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés soit au plus tard le 30 novembre 2021.

Dès lors l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 trouve application et il sera fait application d’une majoration de 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Le montant de la pénalité s’élève à la somme de 1 522, 50 euros (soit 525 euros x 10 % = 52, 50 euros x 29 mois de retard = 1 522, 50 euros).

Cependant madame [V] estime que le bailleur accusait un retard de 27 mois dans la restitution du dépôt de garantie ; elle demande donc au juge des contentieux de la protection une indemnisation moindre.

Madame [S] [B] est donc condamnée à payer à madame [H] [V] la somme de 1 417, 50 euros conformément à sa demande.

La demande au titre du préjudice de jouissance

Aux termes de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur doit remettre au preneur un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Il est en outre tenu, selon l’article 6 a) de la loi du 6 juillet 1989, de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

A l’appui de leurs prétentions, les parties ont, au sens de l’article 6 du code de procédure civile, la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

Il ressort des pièces communiquées que madame [V] a signalé à madame [B] bailleur, par LRAR du 10 février 2021, le dysfonctionnement voire l’absence de fonctionnement des radiateurs posés dans le logement. Madame [B] n’a pas répondu à cette correspondance et ne justifie pas avoir fait vérifier les radiateurs défaillants par une entreprise ou une personne habilitée.

L’état des lieux d’entrée mentionne au niveau de la pièce à vivre, la présence de deux radiateurs en état de fonctionnement, un radiateur dans le couloir « en état », un radiateur dans la salle de bain « en état », dans la première chambre un radiateur « en état », dans la seconde chambre, un radiateur électrique « en état ». Il ne saurait être déduit de l’état des lieux d’entrée que les radiateurs fonctionnaient au moment de la remise du logement à madame [V], le bailleur ayant indiqué pour deux radiateurs qu’ils étaient en état de fonctionnement et pour les quatre autres radiateurs qu’ils étaient en état ce qui ne signifie pas qu’ils étaient en état de fonctionnement puisque si tel avait été le cas, le bailleur aurait noté comme pour le radiateur de la pièce à vivre qu’ils étaient en état de fonctionnement et non seulement qu’il était en état.

Par ailleurs madame [T] [D] a constaté que dès après le départ des lieux par madame [V], madame [B] a fait remplacer l’ensemble des radiateurs du logement litigieux.

Il ressort enfin des attestations de madame [L] [X], monsieur [Z] [J] et monsieur [R] [F] que lorsqu’ils se sont rendus chez madame [H] [V] durant le seul hiver qu’elle a passé dans le logement loué par madame [B], celui-ci était froid et les radiateurs ne fonctionnaient pas au point que la locataire a dû faire l’acquisition de chauffages d’appoint qui ne permettaient pas par leur puissance, de chauffer correctement le logement.

Si le choix de madame [V] est discutable quant au caractère énergivore du moyen de chauffage choisi, il apparait que si le chauffage accessoire du logement avait été fonctionnel, elle n’aurait pas eu besoin qu’un chauffage d’appoint soit installé dans le logement.

Madame [B] procède quant à elle, par affirmations quant au bon fonctionnement du système de chauffage occupé par madame [V] mais elle n’apporte pas la preuve de ce bon fonctionnement.

Il est constant que chauffage placé dans un logement est un élément essentiel à la vie de ses occupants et ce d’autant plus en période hivernale.

Il résulte de l’ensemble des pièces du dossier que madame [H] [V] a été privée de chauffage dans son logement durant les six mois de la période hivernale.

Le préjudice de jouissance de madame [H] [V] est incontestable. En effet, l’absence d’intervention du bailleur alors que la locataire déclare l’avoir vainement interpellé plusieurs fois sur le dysfonctionnement grave des radiateurs – ces dysfonctionnements et l’absence totale de fonctionnement du système de chauffage ayant été repris aux termes de la LRAR du 10 février 2021 réceptionnée par le bailleur le 13 février 2021 et demeurée sans effet – n’est objectivement pas entendable, ni acceptable par un locataire qui est en droit de bénéficier d’une source de chaleur pour se chauffer dans le logement qu’il loue ; au regard du montant du loyer soit 525 euros par mois, il y a lieu de réduire de moitié le montant retenu afférent au loyer mensuel du logement et de fixer le préjudice de jouissance de Madame [H] [V] à la moitié de cette somme (soit 262, 50 euros par mois) soit 1 575 euros pour six mois sur la période du 1er novembre 2020 au 30 avril 2021.

Madame [S] [B] sera donc condamnée à indemniser madame [H] [V] au titre de son préjudice de jouissance, à hauteur de 1 575 euros.

Les demandes accessoires

Les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, rien ne motive l’inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner madame [S] [B], aux entiers dépens de l’instance.

Les frais irrépétibles

Il ressort de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [S] [B] est déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en dernier ressort,

DECLARE parfait le désistement d’instance de madame [H] [V] quant à sa demande de restitution du dépôt de garantie ;

CONDAMNE madame [S] [B] à payer à madame [H] [V] les sommes de :

1 417, 50 euros (mille quatre cent dix-sept euros et cinquante cents) au titre de la pénalité de 10 % due en cas de non restitution du dépôt de garantie ; 1 575 euros (mille cinq cent soixante-quinze euros) au titre du préjudice de jouissance ;

DIT que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE madame [S] [B] au paiement des entiers dépens ;

DEBOUTE madame [S] [B] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs plus amples demandes ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi jugé et prononcé à BETHUNE, le 11 juillet 2025.

LA GREFFIERE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION