1ère chambre civile

MJ [O] liquidateur judiciaire de la S.A.S. [W] LA

c/

[Q] [S]

, [H] [S]

copies et grosses délivrées

le

à M^e HENNE

à M^e DEVAUX

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BÉTHUNE

N° RG 25/00020 – N° Portalis DBZ2-W-B7I-IM2E

Minute: 204 /2026

JUGEMENT DU 20 FEVRIER 2026

DEMANDERESSE

SELARL MJ [O], prise en la personne de Maitre [J] [K] demeurant

88/90, me Saint-Aubert – 2, square Saint-Jean – 62000 Arras, es qualité de liquidateur de SAS [W] exergant sous l’enseigne STEPHANE PLAZA IMMOBILIER BRUAY LA BUTSSIERE (immatriculée au RCS d’ARRAS sous le numéro 918490764), dont ie siege social est situé 64 rue de la République à 62700 Bruay la Buissiére

(jugement d’ouverture de liquidation judiciaire du 25 juin 2025 rendu par le Tribunal de Commerce d’ARRAS)

intervenant volontairement à l’instance

représentée par M^e Bertrand HENNE, avocat au barreau de BETHUNE

DEFENDEURS

Monsieur [Q] [S] né le 26 Juin 1960 à BRUAY EN ARTOIS (PAS-DE-CALAIS), demeurant 2 Bis, rue de la Bourgogne – 62470 CAMBLAIN-CHATELAIN

représenté par M^e Eric DEVAUX, avocat au barreau de BETHUNE

Madame [H] [S] née le 23 Juin 1961 à CHARLEROI, demeurant 02 bis, rue de la Bourgogne – 62470 CAMBLAIN-CHATELAIN

représentée par M^e Eric DEVAUX, avocat au barreau de BETHUNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Présidente : GOTHEIL Salomé,, siégeant en juge unique

Assistée lors des débats de SOUPART Luc, cadre-greffier.

DÉBATS:

Vu l’ordonnance de clôture en date du 03 Décembre 2025 fixant l’affaire à plaider au 19 Décembre 2025 à l’audience de juge unique.

A la clôture des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées que le jugement serait mis à la disposition au Greffe au 20 Février 2026.

Le tribunal après avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [Q] [S] et Mme [H] [C] épouse [S] (les consorts [S]) étaient propriétaires d’un immeuble à usage d’habitation situé au 496 rue des Martyrs à Bruay-la-Buissière.

Le 27 juillet 2023, ils ont conclu un mandat de vente avec la SAS [W] exerçant sous l’enseigne « Stéphane Plaza Immobilier » à Bruay-la-Buissière, au prix de 240 000 euros avec une commission au profit du mandataire de 13 200 euros.

La vente a été conclue au profit de M. [R] [A] et de Mme [G] [I] directement avec les consorts [S].

Par courrier d’avocat en date du 5 juin 2024, distribué le 10 juin 2024, la SAS [W] a mis en demeure les consorts [S] de lui verser la somme de 13 200 euros au titre de ses honoraires au motif que la vente était intervenue avec des acquéreurs qui avaient visité le bien par son intermédiaire le 23 août 2023.

PROCÉDURE

Par acte d’huissier de justice en date du 18 décembre 2024, la SAS [W] a assigné les consorts [S] devant le tribunal judiciaire de Béthune, aux fins d’indemnisation au titre de la clause pénale contractuelle.

La SAS [W] a été placée en liquidation judiciaire par jugement en date du 25 juin 2025 par le tribunal de commerce d’Arras, lequel a désigné la SELARL MJ [O] en qualité de liquidateur. Par conclusions en date du 8 août 2025, la SELARL MJ [O], ès qualité, est intervenue volontairement à l’instance.

L’ordonnance de clôture de la mise en état est intervenue le 3 décembre 2025.

A l’audience du 19 décembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 20 février 2026.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par conclusions notifiées par RPVA le 8 août 2025, la la SELARL MJ [O], ès qualité, demande au tribunal de :

Juger que la SELARL MJ [O], prise en la personne de Maître [J] [K], en qualité de liquidateur de la SAS [W] intervient volontairement à l’instance RG n°25-00020 ;Condamner M. [Q] [S] et Mme [H] [S] à payer à la SELARL MJ [O], prise en la personne de Maître [J] [K], en qualité de liquidateur de la SAS [W], la somme de 13 200 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la clause pénale contractuelle ;Condamner M. [Q] [S] et Mme [H] [S] à payer à la SELARL MJ [O], prise en la personne de Maître [J] [K], en qualité de liquidateur de la SAS [W], la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;Condamner M. [Q] [S] et Mme [H] [S] à payer à la SELARL MJ [O], prise en la personne de Maître [J] [K], en qualité de liquidateur de la SAS [W], la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens.

Au soutien de sa demande tenant à l’intervention volontaire, la SELARL MJ [O] se fonde sur les articles 328 et suivants du code de procédure civile et explique que la SAS [W] a été placée en liquidation judiciaire selon jugement du 25 juin 2025 par le tribunal de commerce d’Arras et que Maître [K] a été désigné comme mandataire liquidateur.

Au soutien de sa demande d’indemnisation, la SELARL MJ [O] se fonde sur les articles 1104 et 1235-1 du code civil et sur l’article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et expose que le mandat conclu entre les parties prévoyait que les consorts [S] s’interdisaient de négocier la vente avec une personne présentée par le mandataire, et qu’une clause pénale était prévue en ce cas à hauteur du montant des honoraires dûs en cas de vente par le biais du mandataire. Elle ajoute que Mme [G] [I], acheteuse du bien, a signé un bon de visite le 23 août 2023, et que les consorts [S] ne lui ont pas donné l’identité des acheteurs et se sont abstenus de régler l’indemnité prévue au contrat.

Elle fonde sa demande d’indemnisation au titre de la résistance abusive sur le dol des vendeurs, qui n’ont pas communiqué le nom des acquéreurs.

Par conclusions notifiées par RPVA le 12 août 2025, M. [Q] [S] et Mme [H] [S] demandent au tribunal de :

Débouter la SELARL MJ [O] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;Condamner la SELARL MJ [O] aux entiers frais et dépens de l’instance ainsi qu’au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [Q] [S] et Mme [H] [S] se fondent sur l’article 9 du code de procédure civile et exposent que les éléments apportés par la société demanderesse ne sont pas suffisamment probants, notamment dans la mesure où la signature du bon de visite ne ressemble pas à la signature de Mme [G] [I]. Ils soutiennent leur propos d’une attestation de Mme [G] [I], laquelle indique les conditions de prise de contact avec eux. Ils soutiennent que la valeur probatoire de l’attestation rédigée par Mme [X] est remise en cause par le lien de subordination qu’elle a envers la SAS [W]. Ils en concluent à l’insuffisance de preuve au soutien de la demande.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux écritures susvisées quant à l’exposé complet des moyens des parties.

DISCUSSION

Sur l’intervention volontaire de la SELARL MJ [O]

En vertu de l’article 325 du code de procédure civile, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

En l’espèce, la SELARL MJ [O] produit un extrait du BODACC justifiant de l’existence d’un jugement d’ouverture de liquidation judiciaire en date du 25 juin 2025, rendu par le tribunal de commerce d’Arras, la désignant, prise en la personne de Maître [J] [U], comme mandataire liquidateur. Son intervention est dès lors justifiée.

En conséquence, l’intervention volontaire de la SELARL MJ [O], en qualité de liquidateur de la SAS [W], sera constatée.

Sur la demande d’indemnisation au titre de la clause pénale

En vertu de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

La charge de la preuve de l’obligation de régler l’indemnité forfaitaire prévue au contrat incombe par conséquent au mandataire, à savoir la SELARL MJ [O] ès qualité.

En l’espèce, la SELARL MJ [O] ès qualité produit le contrat de mandat en date du 27 juillet 2023, portant sur le bien des consorts [S]. Elle justifie ainsi de l’existence d’une clause prévoyant l’obligation pour les consorts [S], mandants, de lui verser la somme égale au montant total de la rémunération prévue au mandat, à titre d’indemnité forfaitaire et définitive, en cas de non-respect par le mandant de l’interdiction de négocier directement ou indirectement la vente du bien avec une personne présentée par le mandataire pendant la période du mandat, et de l’interdiction de traiter, directement ou indirectement, avec une personne à qui le bien aura été présenté par le mandataire, ou un mandataire que le mandataire se serait substitué, et dont l’identité aurait été communiquée au mandant, et ce pendant la durée du mandat et durant les douze mois suivant sa révocation ou son expiration.

La SELARL MJ [O] ès qualité produit également un bon de visite au nom de Mme [G] [I], signé électroniquement. Or, dans une attestation produite par les défendeurs, Mme [G] [I] dément avoir signé ce bon de commande. Les consorts [S] produisent en outre la carte nationale d’identité de Mme [G] [I], son permis de conduire, délivré le 1er septembre 2017, ainsi que son certificat individuel de participation à la journée défense et citoyenneté, daté du 21 octobre 2015. Toutes ces pièces contiennent une signature similaire, laquelle ne correspond pas visuellement à la signature apposée sur le bon de visite de l’agence immobilière. Dès lors, il ne peut être accordé de valeur probante au bon de visite de la SAS [W], lequel ne permet pas de certifier l’identité du signataire.

La SELARL MJ [O] ès qualité produit à l’appui de sa demande des extraits d’agenda mentionnant un rendez-vous le 23 août 2023 à quinze heures, d’une visite du bien des défendeurs avec Mme [G] [I].

Outre le fait que ces extraits ont une valeur probante réduite, au regard de leur caractère unilatéral et modifiable a posteriori, ils ne permettent pas de prouver l’existence d’une part d’une visite, contestée par Mme [G] [I], d’autre part du fait que celle-ci ait été effectivement présentée aux vendeurs ou que l’agence immobilière leur ait communiqué son identité.

Enfin, la SAS [W] produit une attestation de Mme [Y] [X], laquelle aurait procédé à la visite avec Mme [G] [I]. Cette attestation ne peut permette de déduire de la véracité des faits rapportés, en raison du lien de subordination unissant Mme [Y] [X] à la SAS [W], et de la totale contradiction de son contenu avec l’attestation fournie en défense par Mme [G] [I].

Ainsi, la SELARL MJ [O], ès qualité, échoue à rapporter la preuve de l’exigibilité de la somme prévue par la clause pénale, un doute persistant quant à la réalité de la visite qu’aurait effectuée Mme [G] [I] par le biais de l’agence immobilière, et en l’absence de preuve de communication du nom de la visiteuse aux vendeurs.

En conséquence, la SELARL MJ [O], en qualité de liquidateur de la SAS [W], sera déboutée de sa demande d’indemnisation au titre de la clause pénale contractuelle.

Sur la demande au titre de la résistance abusive

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il n’est pas démontré que les consorts [S] se seraient opposés abusivement à la procédure judiciaire, ni qu’ils auraient résisté d’une manière telle que leur comportement aurait dégénéré en abus de droit, d’autant qu’il n’est pas fait droit à la demande principale de la SAS [W].

En conséquence, la SELARL MJ [O], ès qualité, sera déboutée de sa demande au titre de la résistance abusive.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SELARL MJ [O], en qualité de liquidateur de la SAS [W] est la partie perdante au procès.

En conséquence, la SELARL MJ [O], en qualité de liquidateur de la SAS [W] sera condamnée aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, la SELARL MJ [O], en qualité de liquidateur de la SAS [W], partie condamnée aux dépens, sera condamné à verser aux consorts [S] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE l’intervention volontaire de la SELARL MJ [O], ès qualité de liquidateur de la SAS [W] ;

DÉBOUTE la SELARL MJ [O], ès qualité de liquidateur de la SAS [W] de sa demande d’indemnisation au titre de la clause pénale contractuelle ;

DÉBOUTE la SELARL MJ [O], ès qualité de liquidateur de la SAS [W] de sa demande d’indemnisation au titre de la résistance abusive ;

CONDAMNE la SELARL MJ [O], en qualité de liquidateur de la SAS [W], à payer à M. [Q] [S] et Mme [H] [C] épouse [S] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SELARL MJ [O], en qualité de liquidateur de la SAS [W], de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SELARL MJ [O], en qualité de liquidateur de la SAS [W], aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT