Tribunal Judiciaire de Béthune, Contentieux civil annexe, 20 février 2026, n° 24/00468

TJ Béthune 20 février 2026

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que le bail a été résilié de plein droit en raison du non-paiement des loyers, conformément à la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que la locataire, étant devenue occupant sans droit ni titre après la résiliation du bail, doit être expulsée des lieux.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a constaté que la locataire n'a pas apporté la preuve du paiement de sa dette locative, la condamnant ainsi à régler les sommes dues.
Accepté
Indemnisation pour occupation sans droit
La cour a jugé que la locataire doit indemniser le bailleur pour l'occupation des lieux après la résiliation du bail, fixant cette indemnité au montant des loyers dus.
Accepté
Demande de délais de paiement
La cour a accordé des délais de paiement à la locataire, considérant sa capacité financière à rembourser la dette par mensualités.

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Sur la décision

Référence :	TJ Béthune, cont. civil annexe, 20 févr. 2026, n° 24/00468
Numéro(s) :	24/00468
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	24 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Pierre CIANCIThéodora BUCUR
Parties :	Société [ E ]

Texte intégral

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 24/00468 – N° Portalis DBZ2-W-B7I-IJDJ

AFFAIRE : Société [E] / [W] [L]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE

JUGEMENT DU 20 FEVRIER 2026

Grosse(s) délivrée(s)

Copie(s) délivrée(s)

LE PRESIDENT : MARQUET Muriel,

LE GREFFIER : Madame LOMORO Marie

DEMANDERESSE

Société [E],

dont le siège social est sis 40 boulevard Saly – 59300 VALENCIENNES

représentée par M^e Théodora BUCUR, avocat au barreau de DOUAI

DEFENDERESSE

Madame [W] [L],

demeurant 3 RUE DES TILLEULS – 62149 ANNEQUIN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025008094 du 04/11/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BETHUNE)

représentée par M^e Pierre CIANCI, avocat au barreau de BETHUNE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 novembre 2021, la SA DE HLM SOCIETE IMMOBILIERE GRAND HAINAUT a donné à bail à madame [W] [L] un local à usage d’habitation situé 3 rue des tilleuls 62149 ANNEQUIN, moyennant un loyer mensuel révisable de 442, 46 euros pour le logement, 35, 57 euros pour l’annexe outre une provision sur charges de 12, 35 euros par mois.

Madame [W] [L] ne s’étant pas acquittée régulièrement du paiement de son loyer, la SA DE HLM SOCIETE IMMOBILIERE GRAND HAINAUT lui a fait délivrer le 7 décembre 2023, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire à hauteur de 972, 90 euros en principal arrêtés au 6 décembre 2023.

Par acte du 19 septembre 2024, la SA DE HLM SOCIETE IMMOBILIERE GRAND HAINAUT a fait assigner madame [W] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BETHUNE aux fins de :

Constater, à défaut, prononcer la résiliation du contrat de location aux torts de madame [W] [L] par application de la clause résolutoire,Ordonner l’expulsion de madame [W] [L] et celle de tout occupant de son chef conformément aux dispositions des articles L141-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,Ordonner que faute pour madame [W] [L] de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique,Condamner madame [W] [L] à payer la somme de 972, 90 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 6 décembre 2023 sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,Condamner madame [W] [L] au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer jusqu’au jour du jugement à intervenir et avec intérêts,Condamner madame [W] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’au départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, selon indexations stipulées au bail initial et avec intérêts de droit, Condamner madame [W] [L] au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner madame [W] [L] au paiement des frais et dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières de la locataire.

L’affaire a été entendue à l’audience du 28 novembre 2025.

La SA DE HLM SOCIETE IMMOBILIERE GRAND HAINAUT représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle a actualisé le montant de sa créance qui s’élevait à 1 316, 32 euros au 15 novembre 2025. Elle a précisé que la locataire avait repris le paiement des loyers et des charges courants mais elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement en raison de l’ancienneté de la dette.

Madame [W] [L] était absente à l’audience mais elle était représentée. Elle a demandé au juge des contentieux de la protection, de :

Suspendre l’application de la clause résolutoire, Echelonner le paiement de la dette sur trois années et l’autoriser à payer la somme de 40 euros par mois au titre de l’apurement de ladite dette,Subsidiairement,

Accorder à madame [W] [L] un délai de douze mois pour quitter les lieux, Lui accorder des délais de paiement sur deux ans pour s’acquitter de l’arriéré locatif,En tout état de cause,

Débouter le bailleur de sa demande de dommages et intérêts et d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Dire n’y avoir lieu à exécution provisoire.

A l’appui de ses demandes, elle explique qu’elle a repris le paiement des loyers et des charges courants ; que l’APL est suspendue depuis le mois d’août 2025 ; qu’un rattrapage des aides dues au titre de l’APL permettra d’apurer une grande partie de la dette locative ; qu’elle a un enfant mineur à charge ; qu’elle ne dispose pas pour le moment, de solution de relogement ; qu’il convient d’écarter l’exécution provisoire de la décision au vu des conséquences qu’une décision d’expulsion aura à son égard.

Le diagnostic social et financier a été réceptionné par le tribunal le 14 mars 2025 ; il porte la mention « porte close ».

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 20 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La recevabilité de la demande tendant à la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

Par ailleurs, selon l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du code de la sécurité sociale.

La SA DE HLM SOCIETE IMMOBILIERE GRAND HAINAUT justifie avoir notifié le commandement de payer à la CCAPEX le 8 décembre 2023 soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation.

L’assignation du 19 septembre 2024 a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 23 septembre 2024 soit dans le délai légal de six semaines avant l’audience initialement fixée au 28 mars 2025, conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation du bail doit en conséquence être déclarée recevable.

L’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

Il ressort de l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges au terme convenu ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail sous seing privé du 26 novembre 2021 est produit à l’appui de la demande ; il stipule une clause résolutoire en page 7 § 7.

Un commandement de payer la somme de 972, 90 euros représentant le montant des loyers et charges dus au 6 décembre 2023, a été délivré le 7 décembre 2023.

Ce commandement reproduit en termes apparents la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et les six mentions obligatoires prévues à peine de nullité par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il résulte des débats et des pièces versées, que le règlement de l’arriéré n’a pas été effectué dans le délai de deux mois du commandement, le bailleur ayant choisi ce délai en dérogation au délai légal de six semaines.

La demande est recevable et il convient dès lors de constater l’acquisition de la clause résolutoire et ainsi la résiliation du bail depuis le 8 février 2024.

Dès lors depuis cette date, madame [W] [L] est devenue occupant sans droit ni titre du logement.

Elle sera condamnée à restituer les lieux loués situés 3 rue des tilleuls 62149 ANNEQUIN.

À défaut de départ spontané et volontaire par remise des clefs au bailleur, il y a lieu d’ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

La demande en paiement de l’arriéré de loyers et charges

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il résulte des débats et des pièces versées, que madame [W] [L] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et charges de sorte qu’à ce titre, reste due à la date du 15 novembre 2025, la somme de 1 273,86 euros déduction faite des frais de justice et frais non justifiés par le bailleur.

En conséquence, faute pour la locataire d’apporter la preuve du paiement de sa dette, il convient de la condamner à payer à la SA DE HLM SOCIETE IMMOBILIERE GRAND HAINAUT la somme de 1 273,86 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Les délais de paiement

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit désormais que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Madame [W] [L] explique avoir repris le paiement des loyers et des charges courants. Elle propose de s’acquitter du paiement de sa dette par le biais de mensualités de 40 euros par mois en sus du paiement des loyers courants et d’une dernière mensualité du solde de la dette.

Le bailleur confirme la reprise du paiement des loyers et charges courants. Il fait connaître son opposition quant à l’octroi de délais de paiement en raison de l’ancienneté de la dette.

Cependant la proposition d’apurement formulée par madame [W] [L] correspond à sa capacité financière.

Il est fait droit à la demande de madame [W] [L].

La suspension de la clause résolutoire

Il résulte de l’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, que pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Des délais de paiement ayant été accordés à madame [W] [L], les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Dès lors, si madame [W] [L] se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées ci-dessus, en plus du paiement du loyer et des charges courants, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Toutefois si madame [W] [L] ne respecte pas le calendrier d’apurement de l’arriéré locatif, la clause résolutoire reprendra son effet et il pourra être procédé à son expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

L’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

Au regard de ce texte, il n’est pas nécessaire d’autoriser la SA DE HLM SOCIETE IMMOBILIERE GRAND HAINAUT à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls de la défenderesse, ces dispositions pouvant être mises en œuvre de plein droit, sans autorisation judiciaire.

Il sera également justifié d’indemniser le bailleur en prévoyant une indemnité d’occupation mise à la charge de madame [W] [L], qui sera fixée au montant des loyers et des charges qui auraient été payés en cas de non résolution du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés au bailleur.

Cette somme pourra être réévaluée selon les modalités de révision du loyer fixées par le contrat de bail et en tenant compte de la régularisation annuelle des charges.

Il n’y a pas lieu d’assortir l’indemnité d’occupation, créance éventuelle, d’intérêts moratoires, le montant de cette indemnité constituant la fixation du juste préjudice du bailleur au regard des prérogatives dont il bénéficie pour obtenir l’expulsion.

Les demandes accessoires

Les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge n’en mette la totalité ou fraction à la charge de l’autre partie.

Madame [W] [L] supportera les dépens.

Les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Au vu de la situation financière de madame [W] [L], il est n’est pas inéquitable de laisser à la charge de la SA DE HLM SOCIETE IMMOBILIERE GRAND HAINAUT ses frais irrépétibles.

L’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Madame [W] [L] demande que l’exécution provisoire n’assortisse pas le présent jugement au motif que celle-ci aurait des conséquences importantes.

Elle n’explique cependant pas les conséquences et leur importance qui justifieraient que soit suspendue l’exécution provisoire de la présente décision.

Au vu de l’ancienneté de la dette, il y a lieu de dire que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

DECLARE l’action de la SA DE HLM SOCIETE IMMOBILIERE GRAND HAINAUT recevable ;

DIT que le bail conclu le 26 novembre 2021 entre la SA DE HLM SOCIETE IMMOBILIERE GRAND HAINAUT et madame [W] [L], et portant sur le logement situé 3 rue des tilleuls 62149 ANNEQUIN, est résilié depuis le 8 février 2024 ;

CONDAMNE madame [W] [L] à payer à la SA DE HLM SOCIETE IMMOBILIERE GRAND HAINAUT la somme de 1 273,86 euros (mille deux cent soixante-treize euros et quatre-vingt-six cents) au titre des loyers et charges échus ;

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE madame [W] [L] à s’acquitter de sa dette par 31 versements mensuels d’un montant de 40 euros (quarante euros) chacun et d’un 32ème versement du solde de la dette, payables le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut de versement d’une seule mensualité à son échéance, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible sans autre formalité ;

RAPPELLE que ce paiement intervient en plus du loyer et des charges courants ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire de plein droit ;

DIT qu’en cas de respect des délais accordés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Si les délais ne sont pas respectés,

DIT que la clause résolutoire reprend son plein effet, et en conséquence que le bail portant sur le logement situé 3 rue des tilleuls 62149 ANNEQUIN, est résilié depuis le 8 février 2024 ;

ORDONNE à défaut de libération spontanée des lieux, l’expulsion de madame [W] [L] et celle de tout occupant de son chef des lieux loués, au besoin avec l’aide de la force publique et ce, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE madame [W] [L] en tant que de besoin, à payer à la SA DE HLM SOCIETE IMMOBILIERE GRAND HAINAUT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au montant des loyers et des charges qu’elle aurait dû percevoir si le bail n’avait pas été résilié, et ce à compter du défaut de paiement jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT que cette somme pourra être réévaluée selon les modalités de révision du loyer fixées par le contrat de bail et en tenant compte de la régularisation annuelle des charges ;

DIT que cette somme ne produira pas intérêts ;

RAPPELLE que la commission de médiation peut être saisie en vue d’une offre de logement dans le département, dans les conditions de l’article L441-2-3 du code de la construction et de l’habitation ;

CONDAMNE madame [W] [L] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le 20 février 2026.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION