Tribunal Judiciaire de Béziers, Chambre 1 section 9, 17 novembre 2025, n° 23/00496

TJ Béziers 17 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Condition suspensive potestative
La cour a jugé que la condition suspensive était effectivement potestative, rendant la promesse de vente nulle en vertu de l'article 1304-2 du Code civil.
Accepté
Paiement indu
La cour a constaté que le paiement était devenu indu suite à l'annulation de la promesse de vente, et a ordonné la restitution de la somme.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a jugé qu'il était équitable de condamner les défendeurs à payer les frais irrépétibles en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, M. [W] [D] et Mme [X] [M] demandent la nullité de la promesse de vente signée avec M. [C] [L] et Mme [N] [H], en raison d'une condition suspensive potestative, ainsi que la répétition de la somme de 10 516 € versée pour des travaux non réalisés. Les questions juridiques posées concernent la validité de la promesse de vente et le droit à restitution des sommes versées. Le tribunal déclare la promesse de vente nulle, condamne M. [C] [L] à rembourser 10 516 € à M. [W] [D] et Mme [X] [M], et accorde 1 500 € pour les frais de justice, en plus des dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Béziers, ch. 1 sect. 9, 17 nov. 2025, n° 23/00496
Numéro(s) :	23/00496
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	25 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	David BERTRANDChristian CAUSSE
Cabinet(s) :	ELEOM BEZIERS - SETE

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BEZIERS

MINUTE N° 25/511

AFFAIRE N° RG 23/00496 – N° Portalis DBYA-W-B7H-E24HZ

Jugement Rendu le 17 Novembre 2025

DEMANDEURS :

Madame [X] [M]

née le 24 septembre 1984 à [Localité 10] (69)

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par Maître Christian CAUSSE de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocats au barreau de BEZIERS

Monsieur [W] [D]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représenté par Maître Christian CAUSSE de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocats au barreau de BEZIERS

DEFENDEURS :

Madame [N] [H]

née le 09 décembre 1976 à [Localité 6] (34)

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentée par M^e David BERTRAND, avocat au barreau de BEZIERS

Monsieur [C] [L]

né le 03 juin 1973 à [Localité 7]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représenté par M^e David BERTRAND, avocat au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

2 copie(s) exécutoire(s) aux conseils des parties

2 copie(s) conforme(s) aux conseils des parties

1 copie dossier

Lors des débats en audience publique :

Joël CATHALA, Vice-Président, siégeant en qualité de juge rapporteur en vertu de l’article 805 du Code de Procédure Civile avec l’accord des avocats, assisté de Violaine MOTA, Greffier.

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Joël CATHALA, Vice-Président,

Julie LUDGER, Vice-Présidente,

Sarah DOS SANTOS, Juge,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 22 Mai 2025 ayant fixé l’audience de plaidoirie au 15 Septembre 2025 où l’affaire a été mise en délibéré au 17 Novembre 2025 ;

Les conseils des parties ont déposé leurs dossiers de plaidoirie ;

JUGEMENT :

Prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Joël CATHALA, Vice-Président, assisté de Violaine MOTA, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

********

EXPOSE DU LITIGE

Par promesse unilatérale de vente du 20 avril 2022, M. [C] [L] et Mme [N] [H], promettants, ont conféré à M. [W] [D] et Mme [X] [M], bénéficiaires, la faculté d’acquérir une remise en mauvais état sise [Adresse 4], moyennant la somme de 65.000 €.

La promesse a été consentie :

— pour une durée expirant le 30 août 2022 à 16 heures,- et sous la condition suspensive de la réalisation de travaux par l’entreprise [Adresse 8] sise à [Localité 9], à savoir la réfection complète de la toiture, la création d’ouvertures, la pose de nouvelles menuiseries et volets en bois, la fourniture d’une cuisine équipée (hors pose).

La société [Adresse 8] a émis une facture au nom de M. [W] [D] et Mme [X] [M] le 22 mars 2022, pour un montant de 10.516 €.

Un chèque d’un montant de 10 516 € daté du 22 mars 2022 été signé par M. [W] [D] et Mme [X] [M] au profit de M. [C] [L] et Mme [N] [H] ; la somme a été payée le 25/03/2022.

L’option n’a pas été levée dans le délai contractuellement prévu.

Par exploit du 16 février 2023 M. [W] [D] et Mme [X] [M] ont fait délivrer à M. [C] [L] et Mme [N] [H], une assignation à comparaître par-devant le Tribunal judiciaire de BEZIERS aux fins de solliciter la nullité de la promesse de vente et à titre subsidiaire sa caducité, puis de les condamner à payer la somme de 10.516 € au titre de la répétition de l’indu.

Par leurs dernières conclusions, M. [W] [D] et Mme [X] [M] demandent au tribunal de :

Vu les articles 1124, 1304, 1304-2 et 1304-6 du Code Civil,

Vu la promesse de vente,

— DÉCLARER la demande de M. [W] [D] recevable et bien fondée, et en conséquence :

Au principal,

— PRONONCER la nullité de la promesse de vente signée par M. [C] [L] et Mme [N] [H], M. [W] [D] et Mme [X] [M], en raison du caractère potestatif de la condition suspensive particulière.

A titre subsidiaire,

— PRONONCER la caducité de la promesse de vente signée par M. [C] [L] et Mme [N] [H], M. [W] [D] et Mme [X] [M] en raison de l’absence d’achèvement des travaux.

Vu les articles 1302, 1302-1 et suivants du Code Civil,

Vu les jurisprudences citées,

Vu les pièces versées aux débats,

— DÉCLARER la demande de M. [W] [D] recevable et bien fondée, et en conséquence :

— CONDAMNER M. [C] [L] au paiement de la somme de 10 516 € au titre de la répétition de l’indu,

En tout état de cause,

— CONDAMNER M. [C] [L] et Mme [N] [H] à payer la somme de 3500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER M. [C] [L] et Mme [N] [H] aux entiers dépens ;

— ET DIRE que, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, Maître Christian CAUSSE pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Par leurs conclusions responsives et récapitulatives, M. [C] [L] et Mme [N] [H] demandent au tribunal de :

Vu les dispositions des articles 1124, 1304-2 du Code civil,

Vu les pièces,

— DEBOUTER M. [W] [D] et Mme [X] [M] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions.

— CONDAMNER M. [W] [D] et Mme [X] [M] à payer à M. [C] [L] et Mme [N] [H] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 22 mai 2025.

MOTIVATION

1) La nullité de la promesse de vente

En droit selon l’article 1124 du Code civil :

« La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant,accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis. »

Aux termes de l’article 1304-2 du Code civil :

« Est nulle l’obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur ».

En fait, aux termes de la promesse de vente immobilière consentie par M. [C] [L] et Mme [N] [H], débiteurs de l’obligation, ladite vente était conditionnée par la réalisation de travaux par M. [C] [L], par l’intermédiaire de la SAS [Adresse 8] dont il est associé.

Une telle condition, qui dépend de la seule bonne ou mauvaise volonté de M. [C] [L], est une condition potestative. En effet, il n’appartient qu’à la seule volonté de M. [C] [L] de réaliser ou non les travaux convenus, et ainsi de réaliser ou non la condition suspensive.

En application de l’article 1304 – 2 du Code civil précité la promesse de vente conclue sous cette condition purement potestative est nulle.

2) La répétition de l’indu

En droit, selon les termes de l’article 1302-1 du Code civil :

« Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu »

Il est de jurisprudence constante que la même règle autorise la répétition lorsque le paiement est devenu ultérieurement indu.

Au cas particulier le chèque émis par M. [W] [D] et Mme [X] [M] à l’ordre de M. [C] [L] et Mme [N] [H] pour un montant de 10 516 € le 22 mars 2022 correspond à la facture émise par la société [Adresse 8] dont M. [C] [L] est l’un des associés, le même jour, pour la même somme, adressée à M. [W] [D] et Mme [X] [M], pour la réfection totale d’une toiture.

Il en résulte que la somme de 10 516 € a bien été payée à M. [C] [L] et Mme [N] [H] à titre d’avance pour les travaux mis à leur charge en tant que condition suspensive de leur promesse de vente immobilière à M. [W] [D] et Mme [X] [M].

Cette promesse de vente étant annulée et toute négociation étant manifestement interrompue entre les parties M. [C] [L] et Mme [N] [H] bénéficiaires du chèque destiné aux travaux sur l’immeuble litigieux ont gardé la propriété dudit immeuble et, que les travaux aient finalement été réalisés ou non, la somme avancée par M. [W] [D] et Mme [X] [M] s’analyse en un paiement devenu désormais indu qui doit être remboursé.

Il conviendra donc de condamner, comme sollicité dans le dispositif des conclusions, le seul M. [C] [L] à restituer la somme de 10 516 € à M. [W] [D] et Mme [X] [M].

3) Sur les demandes annexes

Il ne paraît pas inéquitable de condamner M. [C] [L] et Mme [N] [H], parties succombantes, à payer à M. [W] [D] et Mme [X] [M] au titre des frais irrépétibles engagés pour la présente instance la somme de 1500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement mis à disposition par le greffe, contradictoire, en premier ressort,

PRONONCE la nullité de la promesse de vente signée le 20 avril 2022 par M. [C] [L] et Mme [N] [H], M. [W] [D] et Mme [X] [M],

CONDAMNE M. [C] [L] à payer à M. [W] [D] et Mme [X] [M] la somme de 10 516 €,

CONDAMNE M. [C] [L] et Mme [N] [H] à payer à M. [W] [D] et Mme [X] [M] la somme de 1500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [C] [L] et Mme [N] [H] aux entiers dépens et DIT que, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, Maître Christian CAUSSE pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 17 Novembre 2025

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Violaine MOTA Joël CATHALA

Copie à M^e David BERTRAND, Maître Christian CAUSSE de la SELARL ELEOM [Localité 6]-SETE