REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE

Chambre 4

N° RG 24/08719 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KO7B

MINUTE N°2025/

ORDONNANCE

DU 05 Mars 2025

S.C.I. DRAGUI ONE c/ [O], [E]

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 05 Mars 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier

et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE:

S.C.I. DRAGUI ONE

[Adresse 1]

[Localité 2]

Rep légal : M. [X] [M] (Gérant), substitué par M. [Y] [M] (père), régulièrement mu d’un pouvoir de représentation

DEFENDEURS:

Monsieur [I] [O]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Madame [D] [E] épouse [O]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Tous deux non comparants, ni représentés

COPIES DÉLIVRÉES LE 05 Mars 2025 :

1 copie exécutoire à ;

— S.C.I. DRAGUI ONE

— [D] [E] épouse [O]

— [I] [O]

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 8 août 2022 prenant effet le même jour, la SCI DRAGUI ONE, prise en la personne de son représentant légal, a consenti à Monsieur [I] [O] et Madame [D] [O] née [E] un bail d’habitation non meublé portant sur un appartement, situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 720 euros et une provision sur charges de 130 euros, s’établissant au jour de la saisine de la présente juridiction à la somme de 850 euros.

Le contrat de bail comporte en son article 2.11.0 une clause résolutoire en cas de défaut de paiement.

La SCI DRAGUI ONE a fait délivrer à ses locataires, par acte de commissaire de justice en date du 9 avril 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 1.485 euros.

Par acte de commissaire de justice signifié le 23 juillet 2024, a étude, La SCI DRAGUI ONE a fait assigner Monsieur [I] [O] et Madame [D] [O] née [E] à comparaître devant la présente juridiction statuant en référé, aux fins de :

Prononcer la résiliation du contrat de location aux torts exclusifs des locataires ;Ordonner en conséquence, l’expulsion des locataires ainsi que celle de toutes personnes introduites par eux dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L411-1 du Code des Procédures civiles d’exécution ;Ordonner que faute des locataires de ce faire, il sera procédé à leur expulsion au besoin avec le concours de la Force Publique et d’un serrurier ;Les condamner solidairement :- Au paiement de la somme de 1.705 euros représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

— Au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer (720 euros) et des charges (130 euros), du jugement à intervenir jusqu’à votre départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droit ;

— Au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur vos biens et valeurs mobilières ;

A l’audience, la SCI DRAGUI ONE, représentée par Monsieur [N] [M], dépose son dossier de plaidoirie et présente un décompte actualisé de sa créance. Elle indique que le paiement du loyer courant n’a pas repris avant l’audience.

Monsieur [I] [O] et Madame [D] [O] née [E] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 5 mars 2025 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction.

Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties, ainsi que du montant des demandes, la présente décision est réputée contradictoire, conformément aux dispositions des articles 473 du code de procédure civile, et en premier ressort, en application des articles L213-4-3 et R213-9-3 du code de l’organisation judiciaire.

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS :

I/ Sur les dernières conclusions formulées par la SCI DRAGUI ONE

Selon l’article 15 du Code de Procédure Civile, « Les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense. »

L’article 16 du même code dispose que « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations. »

En l’espèce, la SCI DRAGUI ONE formule de nouvelles demandes aux travers de ses dernières écritures.

Cependant, elle n’apporte pas la preuve d’avoir communiqué ces écritures à la partie adverse avant l’audience.

En conséquence, il n’en sera pas tenu compte dans le cadre du délibéré, dans le respect du principe du contradictoire.

II/ Sur la procédure de référé et sa recevabilité

Il résulte de l’article 834 du Code de procédure civile que : « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifient l’existence d’un différend ».

L’article 835 du Code de procédure civile dispose : « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Le droit de propriété d’une personne publique ou privée est un droit fondamental de valeur constitutionnelle, et l’atteinte à ce droit constitue par elle-même un trouble manifestement illicite.

La procédure est recevable.

III/ Sur la recevabilité de l’action

L’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 énonce : "A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. "

La SCI DRAGUI ONE justifie de l’accomplissement des formalités exigées par les textes susvisés en produisant la dénonce de l’assignation à la Préfecture effectuée le 18 novembre 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 5 février 2025.

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent, sous peine d’irrecevabilité de la demande, faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation d’un contrat de bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est toutefois réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides.

En l’espèce, la SCI DRAGUI ONE justifie également en tant que bailleur avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 10 avril 2024 soit plus de deux mois avant d’avoir fait assigner leurs locataires en référés le 12 novembre 2024.

Son action est donc recevable.

IV/ Sur la demande de résiliation du contrat de bail

L’article 484 du code de procédure civile dispose que « L’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires. »

En l’espèce, la SCI DRAGUI ONE sollicite la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs des locataires.

Cependant, les ordonnances de référé étant par nature provisoires, le juge des référés n’a pas compétence pour résilier un acte, une telle demande relevant du juge du fond.

En conséquence, il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes (au titre de la résiliation, de l’expulsion et de l’indemnité d’occupation) qui relèvent de l’appréciation du juge du fond et non du juge des référés.

Autant que de besoin, il sera par ailleurs relevé que dans le cas d’une demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire, celle-ci aurait fait l’objet d’une contestation sérieuse en ce que les causes du commandement de payer en date du 9 avril 2024 portant sur la somme en principal de 1.485 euros auraient été réglées dans le délai de 2 mois par trois règlements dont la somme totale est de 1.760 euros, le décompte versé aux débats ne laissant pas apparaitre les dates de versements desdits règlements.

V/ Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu l’article 835 du Code de procédure civile susrappelé ;

Vu l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989 susrappelé ;

L’article 1353 du code civil dispose que “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver”.

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence et dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Ils ne peuvent donc accorder qu’une provision au créancier, à l’exclusion du prononcé de toute condamnation définitive.

En l’espèce, les demandeurs poursuivent la condamnation des défendeurs au paiement de la somme de 6.198 euros au titre des loyers et charges impayés au jour de l’audience.

Il n’est pas sollicité le paiement d’une quelconque provision à ce titre.

En conséquence, il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de paiement de l’arriéré locatif qui relève de l’appréciation du juge du fond et non du juge des référés.

VI/ Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il ressort de l’article 700 du même code que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Le coût du commandement de payer est à la charge du locataire, dès lors qu’il s’agit au visa de l’article 24 de la loi° 89-462 du 6 juillet 1989 d’un acte de recouvrement exigé par la loi comme le rappelle l’article L. 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution.

La SCI DRAGUI ONE, prise en la personne de son représentant légal, qui succombe, devra supporter les entiers dépens.

Il n’y a pas lieu de prononcer de condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont, de plein droit, exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties préalablement avisées, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà :

DECLARONS l’action de La SCI DRAGUI ONE recevable ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes de résiliation du bail, d’expulsion et d’indemnité d’occupation ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de paiement de l’arriéré locatif en l’absence de demande provisionnelle ;

DISONS n’y avoir lieu à allouer une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure Civile ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire ;

CONDAMNONS la SCI DRAGUI ONE aux entiers dépens de la procédure ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe

Le greffier Le juge des référés