TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Références :

N° RG 25/00252 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E[Immatriculation 5]

MINUTE N°2025/ 687

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 16 Décembre 2025

[N] [V]

c/

[M] [Z] [X]

Copie délivrée à

prefecture

Copie exécutoire délivrée à

Monsieur [N] [V]

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDEUR :

Monsieur [N] [V]

né le 04 Février 1953 à [Localité 9]

[Adresse 6]

[Localité 3]

comparant en personne

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [Z] [X]

né le 06 Octobre 1981 à [Localité 10]

[Adresse 1]

[Localité 3]

non comparant ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Francis CHOUKROUN, Magistrat à titre temporaire, chargé des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

réputée contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 21 octobre 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 1er janvier 2024 avec prise d’effet au même jour, M. [V] [N] a donné à bail à M. [X] [Z] [M] un local à usage d’habitation sis [Adresse 2] pour un loyer mensuel initial de 360.00 € €, provision sur charges non précisée.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [V] [N], selon acte de commissaire de justice en date du 6 septembre 2024 a fait signifier à M. [X] [Z] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire, mentionnant un délai de 6 semaines, remis à personne, pour un montant de 1928.61 € dont 1738.03 € au titre des arriérés locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 mai 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, M. [V] [N] a assigné M. [X] [Z] [M] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BEZIERS statuant en référé aux fins de voir :

— Constater que la clause résolutoire insérée dans le bail a joué et que ce bail se trouve ainsi désormais résilié ;-

— Ordonner en conséquence son expulsion ainsi que celle de sa famille, de ses biens ainsi que de toute autre personne se trouvant dans les lieux avec le concours de la force publique et d’un serruriers si besoin est des locaux situés [Adresse 2] ;

— Condamner M. [X] [Z] [M] au paiement des causes du commandement de payer les loyers soit la somme de 5399.15 € et au besoin solidairement en cas de co locataires ;

— Condamner M. [X] [Z] [M] à payer les loyers postérieurs au commandement de payer les loyers et au besoin solidairement en cas de co locataires ;

— Condamner M. [X] [Z] [M] à payer sa consommation d’électricité pour un montant de 667.14 € ;

— Condamner M. [X] [Z] [M] à payer une indemnité d’occupation mensuelle de 367.00 € équivalente au montant actuel du loyer, charges locatives en sus et ce jusqu’à la libération effective et totale des lieux, restitution des clefs ou expulsion effective et au besoin solidairement en cas de co locataires ;

— Condamner M. [X] [Z] [M] aux intérêts légaux à compter du commandement de payer et au besoin solidairement en cas de co locataires ;

— Condamner M. [X] [Z] [M] au paiement de la somme de 700.00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au besoin solidairement en cas de co locataires ;

— Condamner M. [X] [Z] [M] au paiement de tous les dépens du procès, y compris le coût du commandement de payer et ses suites et au besoin solidairement en cas de co locataires ;

Le diagnostic social et financier reçu au tribunal judiciaire indique que le travailleur social n’a pas transmis d’éléments.

Appelée à l’audience du 1er juillet 2025, l’affaire, par ordonnance de référé en date du 9 septembre 2025 a fait l’objet d’une réouverture des débats à celle du 21 octobre 2025 afin que M. [V] [N] produise un décompte précis des sommes dues par le locataire.

A cette audience, M. [V] [N] actualise la dette locative à la somme de 6809.00 € arrêtée au mois d’octobre 2025, dépose un décompte des arriérés locatifs et sollicite le paiement de 500.00 € au titre des frais engagés dans l’instance et le paiement de l’électricité que M. [X] [Z] [M] n’a pas réglée.

M. [X] [Z] [M] ne comparaît pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait toutefois droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée, par voie électronique avec accusé de réception, à la préfecture de l’Hérault le 12 mai 2025 soit plus de six semaines avant la première audience en date du 1er juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [V] [N] justifie de la saisine par voie électronique avec accusé de réception, de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans l’Hérault (CCAPEX) le 6 septembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par [V] [N] apparaît recevable.

2°) Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le bail conclu le 1er janvier 2024 avec prise d’effet au même jour contient une clause résolutoire (article XI) qui prévoit qu’après un délai de six semaines au titre des arriérés locatifs au terme duquel un commandement de payer est resté infructueux le bail est résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié à M. [X] [Z] [M] le 6 septembre 2024 pour la somme de 1928.61 € dont 1738.03 € en principal au titre des arriérés locatifs.

Il est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 octobre 2024 au titre des arriérés locatifs.

3°) Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

Devenu occupant sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, M. [X] [Z] [M] ne pourra qu’être expulsé selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personnes expulsées en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

M. [X] [Z] [M] sera également condamné au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation, fixée provisoirement au montant du loyer et des charges à la date d’acquisition de la clause résolutoire soit la somme de 367.00 €, selon décompte produit, jusqu’au départ effectif des lieux. Cette indemnité sera indexée suivant les règles légales et conventionnelles précédemment applicables tout comme le loyer qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce afin de réparer le préjudice découlant pour M. [V] [N] de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

4°) Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle des locataires, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

M. [V] [N] verse au litige un décompte arrêté au mois d’octobre 2025 qui montre que la somme due s’élève à 6809.00 € au titre des arriérés de loyers mais mentionne une somme de 667.00 € qui semble correspondre à la demande de paiement de consommation d’électricité par le locataire mais qu’il ne justifie pas.

En conséquence M. [V] [N] sera débouté de sa demande de paiement de 667.00 € à ce titre.

M. [X] [Z] [M], non comparant ni représenté, n’apporte de fait aucun élément de nature à opposer une contestation tant sur le principe que sur le montant de la dette locative.

En conséquence, M. [X] [Z] [M] sera condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 6142.00 € au titre des arriérés locatifs.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [X] [Z] [M], partie perdante, sera donc condamné aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité ne commande pas que soit écartée l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. En conséquence M.[X] [Z] [M] sera condamné au paiement de la somme de 200 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

L’exécution provisoire sera donc constatée.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er janvier 2024 avec prise d’effet au même jour entre d’une part M. [V] [N] et d’autre part M. [X] [Z] [M] concernant un local à usage d’habitation sis [Adresse 2] sont réunies à la date du 19 octobre 2024 en raison du non-paiement des arriérés locatifs ;

ORDONNONS en conséquence à M. [X] [Z] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [X] [Z] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [V] [N] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M. [X] [Z] [M] à payer à titre provisionnel à M. [V] [N] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 19 octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle provisionnel d’occupation au montant du loyer calculé tel que si le contrat s’était poursuivi soit la somme de 367.00 € (trois cent soixante sept euros) selon décompte produit, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et ce avec intérêts de droit ;

CONDAMNONS M. [X] [Z] [M] à payer à titre provisionnel à M. [V] [N] la somme de 6142.00 € (six mille cent quarante deux euros) au titre des arriérés locatifs ;

DEBOUTONS M. [V] [N] de sa demande de paiement de la somme de 667.00 € ;

CONDAMNONS M. [X] [Z] [M] aux entiers dépens de la présente instance en ce compris les frais de commandement de payer visant la clause résolutoire ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de M. [X] [Z] [M] ;

CONDAMNONS M. [X] [Z] [M] au paiement de la somme de 200 € (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le SEIZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, Le juge des référés,