TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

[Adresse 7]

[Localité 3]

Références :

N° RG 25/00470 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3YXA

MINUTE N°2025/ 702

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 16 Décembre 2025

[M] [L]

c/

[D] [H]

Copie délivrée à

Madame [D] [H]

prefecture

Copie exécutoire délivrée à

Maître NICOLAS MUNCK

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDERESSE :

Madame [M] [L]

née le 24 Avril 1986 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par Maître NICOLAS MUNCK de la SELARL AMUZARA_MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE :

Madame [D] [H]

[Adresse 5]

[Adresse 10])

[Localité 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Francis CHOUKROUN, Magistrat à titre temporaire, chargé des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 21 octobre 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 4 mai 2024 avec prise d’effet au 6 mai 2024, Mme [L] [M] a donné à bail à Mme [H] [D] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 4] pour un loyer initial mensuel de 485.00 €, outre 60.00 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [L] [M], selon acte de commissaire de justice en date du 27 mai 2025 a fait signifier à Mme [H] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire remis en l’étude, un avis de passage ayant été laissé au domicile conformément à l’article 656 du code de procédure civile et à la lettre prévue à l’article 658 du même code, pour un arriéré locatif d’un montant de 1802.21 € dont en principal 1672.00 € au titre des arriérés locatifs et d’avoir à justifier la souscription d’une assurance contre les risques locatifs..

Par acte de commissaire de justice en date du 14 août 2025 auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, Mme [L] [M] a assigné Mme [H] [D] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé aux fins de voir :

A titre principal :

— Constater que le bail liant Mme [L] [M] à Mme [H] [D] est résilié le 27 juin 2025 par acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance ;

A titre subsidiaire :

— Constater que le bail liant Mme [L] [M] à Mme [H] [D] est résilié le 8 juillet 2025 par acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement ;

En toute hypothèse :

— Ordonner l’expulsion de Mme [H] [D] et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 4], avec si besoin le concours de la force publique ;

— Fixer une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges 591.80 € par mois à la date de l’assignation à régler à l’échéance normale du loyer, augmentée de la régularisation au titre des charges dument justifiées ;

— Condamner Mme [H] [D] au paiement de cette indemnité mensuelle provisionnelle jusqu’à la libération effective des lieux ;

— Condamner Mme [H] [D] à payer à Mme [L] [M] la somme provisionnelle de 1990.26 € au titre des loyers, charges et indemnités impayés arrêtée au mois de juillet 2025, somme à parfaire au jour de l’audience ;

— Condamner Mme [H] [D] à payer à Mme [L] [M] la somme de 800.00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, du signalement du commandement à la CCAPEX et de la dénonce de l’assignation à la préfecture ;

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

Appelée à l’audience du 7 octobre 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à celle du 21 octobre 2025 afin de vérifier l’apurement de la dette locative par virement effectué la veille.

A l’audience du 21 octobre 2025, le conseil de Mme [L] [M] indique que la dette a été soldée mais maintient sa demande en résiliation de bail pour défaut d’assurance pour la période visée à savoir du 4 mai 2025 au 17 mai 2025 et dépose.

Mme [H] [D] comparaît. Elle explique avoir eu des difficultés financières et fait part de son souhait de demeurer pour l’instant dans le logement.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés ou d’un défaut de souscription d’un contrat d’assurance contre les risques locatifs, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée, par voie électronique avec accusé de réception, à la préfecture de l’Hérault le 18 août 2025 soit plus de six semaines avant la première audience en date du 7 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Mme [L] [M] justifie de la saisine par voie électronique avec accusé de réception, de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans l’Hérault (CCAPEX) le 28 mai 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par Mme [L] [M] apparaît recevable.

2°) Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire au titre des arriérés locatifs :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le bail conclu le 4 mai 2024 avec prise d’effet au 6 mai 2024 contient une clause résolutoire (article VIII) qui prévoit qu’après un délai de six semaines au titre des arriérés locatifs et un délai d’un mois au titre de la non souscription d’une assurance contre les risques locatifs au terme desquels un commandement de payer est resté infructueux le bail est résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant cette clause, d’avoir à s’acquitter de la somme de 1802.21 € dont en principal 1672.00 € au titre des arriérés locatifs et de justifier d’une assurance contre les risques locatifs a été signifié le 27 mai 2025 à Mme [H] [D].

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 juillet 2025 de la dette locative et du 28 juin 2025 au titre de la non justifiaction d’une assurance locative.

3°) Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle de la locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En l’espèce,le conseil de Mme [L] [M] indique lors de l’audience que la dette est soldée et produit au litige un relevé de compte de l’agence immobilière « agence du soleil 34 » en date du 20 octobre 2025 qui en atteste (pièce n°12).

En conséquence il n’y a plus lieu à statuer de ce chef.

4°) Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire au titre du défaut d’assurance :

L’article 7, g) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le locataire est obligé de « s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant ; Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. »

Le bail conclu le 4 mai 2024 avec prise d’effet au 6 mai 2024 contient une clause résolutoire (article VIII) qui prévoit qu’après un délai d’un mois au titre de l’assurance contre les risques locatifs, au terme duquel un commandement de payer est resté infructueux le bail est résilié de plein droit.

Un Commandement en date du 27 mai 2025 d’avoir à justifier d’une assurance a été notifié à Mme [H] [D]. Il est demeuré infructueux pendant plus d’un mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 juin 2025.

A l’audience, le conseil de Mme [L] [M] maintient sa demande de résiliation du bail consenti sur ce fondement pour la période du 4 mai 2025 au 17 septembre 2025 durant laquelle la locataire n’a pas justifié d’une assurance locative. Il verse au litige deux attestations, l’une établie par DIRECT ASSURANCE couvrant le logement pour les risques et garantie incendie – explosion- dégâts des eaux du 05/05/2024 jusqu’au 04/05/2025 inclus et l’autre établie par AXA FRANCE IARD couvrant les mêmes risques ainsi que pour le vol – vandalisme – détériorations – bris des glaces – responsabilité civile familiale du 18/09/2025 au 18/09/2026 avec tacite reconduction (pièces n°13 et n°14).

En l’espèce, si la clause résolutoire du bail était effectivement acquise à la date du 28 juin 2025, il ressort des pièces fournies par le bailleur qu’à la date de l’audience de céans, la locataire est assurée contre les risques locatifs. Il revient dès lors au juge, saisi en référé dans les cas d’urgence d’une action tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire et à prononcer la résiliation du bail, d’apprécier l’existence d’un différent persistant et actuel. Il lui appartient également de ne pas placer la locataire dans une situation équivalente à celle de rester inactive ou passive en l’incitant à ne pas régulariser la situation et se mettre en conformité avant le jour de la décision statuant sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation.

Par ailleurs l’urgence dans ce litige ne saurait être caractérisée par un défaut d’assurance contre les risques locatifs antérieurs pour la période du 4 mai 2025 au 17 septembre 2025, alors qu’au jour de l’audience de céans, une attestation (pièce n°14) est produite avec effet jusqu’au 18 septembre 2026.

Dès lors, il appartient au tribunal de restituer à la loi le sens exact que le législateur a voulu lui donner, et il y a lieu de constater que, du fait de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs, courant à compter du 18 septembre 2025 au 18 septembre 2026, en cours de validité au jour de l’audience, renouvelable par tacite reconduction, la clause résolutoire est réputée ne pas faire effet rétroactivement et n’avoir pas à jouer pour la période du 4 mai 2025 au 17 septembre 2025.

En conséquence, les demandes de la partie demanderesse relatives à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance, à la résiliation du bail consenti à Mme [H] [D] et à ses conséquences seront rejetées.

Sur les mesures accessoires

1°) Sur les dépens :

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [L] [M], partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance.

2°) Sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

En la cause, il ne convient pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [L] [M] sera déboutée de sa demande.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

L’exécution provisoire sera donc ordonnée.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 mai 2024 avec prise d’effet au 6 mai 2024 entre Mme [L] [M] d’une part et Mme [H] [D] d’autre part concernant le bien à usage d’habitation sis [Adresse 4] sont réunies à la date du 9 juillet 2025 en raison du non-paiement des loyers et du 28 juin 2025 en raison de la non justification de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs;

CONSTATONS qu’il n’y a plus à statuer sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail au titre des arriérés locatifs, la dette ayant été soldée ainsi que sur les demandes subséquentes;

CONSTATONS qu’au jour de l’audience, le logement donné en location à Mme [H] [D] est couvert par une assurance locative en cours de validité souscrite jusqu’au 18 septembre 2026 et tacitement renouvelable ;

DISONS que l’urgence requise aux visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile n’est plus caractérisée ;

DEBOUTONS en conséquence Mme [L] [M] de sa demande relative à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance, de la résiliation du bail et de toutes ses conséquences au titre du défaut d’une assurance locative pour la période du 4 mai 2025 au 17 septembre 2025 ;

DEBOUTONS Mme [L] [M] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et du surplus ;

CONDAMNONS Mme [L] [M] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le SEIZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT-CINQ, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, Le juge des référés,