TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Adresse 4]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/01141

N° Portalis DBX4-W-B7J-T7VW

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 06 Novembre 2025

[B] [U]

[D] [U] [F]

C/

[X] [I]

[K] [S]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 06 Novembre 2025

à Maître Olivier GROC

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 06 Novembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT, Greffier, lors des débats et Norédine HEDDAB, Greffier, chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 27 Juin 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition au 26 septembre 2025 et prorogée au 06 novembre 2025 conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [B] [U], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Olivier GROC, avocat au barreau du TARN-ET-GARONNE

Mme [D] [U] [F], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Olivier GROC, avocat au barreau du TARN-ET-GARONNE

ET

DÉFENDEURS

Mme [X] [I], demeurant [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

M. [K] [S], demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 14 décembre 2022 à effet au 16 décembre 2022, Monsieur [B] [U] et Madame [D] [U] [F] ont donné à bail à Madame [X] [I] et Monsieur [K] [S], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 5] à [Localité 9], assorti d’un parking en sous-sol lot n°151, pour un loyer de 482,02 euros, outre une provision mensuelle de charges d’un montant de 49,04 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [B] [U] et Madame [D] [U] [F] ont fait signifier le 16 janvier 2025 à Monsieur [S] et le 21 janvier 2025 à Madame [I] un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 03 avril 2025, Monsieur [B] [U] et Madame [D] [U] [F] ont fait assigner Madame [X] [I] et Monsieur [K] [S] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé à l’audience du 27 juin 2025 en lui demandant de :

— constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location au 24 mars 2025,

— ordonner en conséquence, leur expulsion de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin est, et faute par eux de ce faire, avec le concours et l’assistance de la force publique,

— les condamner solidairement au paiement à titre provisionnel de la somme de 2.705,68 euros, mensualité de mars 2025 incluse, représentant les loyers et charges impayés à la date de l’assignation, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,

— les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail, soit le 24 mars 2025, jusqu’à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, avec intérêts de droit,

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et au paiement de tous les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur leurs biens et valeurs mobilières.

L’affaire a été débattue à l’audience du 27 juin 2025.

Lors des débats, Monsieur [B] [U] et Madame [D] [U] [F], représentés par leur conseil, soutiennent oralement leurs demandes initiales, qu’ils maintiennent, sauf à actualiser leur créance à la somme de 2.824,68 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience.

Monsieur [B] [U] et Madame [D] [U] [F] indiquent que le paiement des loyers a repris et que, contrairement à ce qui est opposé en défense, Madame [I] – si celle-ci a quitté le logement – n’a pas délivré de congé.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de Monsieur [B] [U] et Madame [D] [U] [F] .

Madame [X] [I], bien que régulièrement citée selon les modalités prévues par l’article 659 du Code de procédure civile, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Monsieur [K] [S], qui comparaît en personne expose avoir déposé un dossier de surendettement déclaré recevable par la Commission de surendettement le 12 juin 2025 qui l’a orienté vers un effacement de sa dette locative pour un montant de 2.064,01 euros.

Madame [X] [I] n’a pas déféré à la convocation du 12 juin 2025 du service chargé par le préfet de la Haute-Garonne afin d’établir un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 26 septembre 2025 puis prorogée au 06 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de relever que les demandeurs ont adressé au Tribunal une note en délibéré le 02 juillet 2025, après y avoir été autorisé par le Président correspondant au courrier de recevabilité de la Commission de surendettement des particuliers de la Haute Garonne, de sorte qu’il sera statué en tenant compte de cet élément.

— Sur la compétence du juge des référés :

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur le défaut de comparution d’un défendeur :

L’article 474 du code de procédure civile dispose qu’en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

Monsieur [K] [S] ayant comparu en personne mais Madame [X] [I], assignée selon les modalités prévues par l’article 659 du Code de procédure civile, n’ayant pas comparu et ne s’étant pas fait représenter, il convient de statuer par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort.

— Sur la recevabilité de l’action :

Monsieur [B] [U] et Madame [D] [U] [F] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 22 janvier 2025, deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 03 avril 2025, de façon volontaire et non obligatoire, selon les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 04 avril 2025, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié les 16 et 21 janvier 2025, pour la somme en principal de 1.929,32 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à l’égard des deux locataires, la date du 21 mars 2025.

Monsieur [K] [S] fait cependant valoir à l’audience l’existence d’une procédure de surendettement, de sorte qu’il convient d’en conclure qu’il demande le bénéfice des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pour obtenir la suspension des effets de la résiliation du bail.

Selon l’article 24 VI -1° de cette loi, par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire, que la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité et qu’au jour de l’audience le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location, accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En l’espèce la commission de surendettement des particuliers a, le 24 avril 2025, déclaré recevable le dossier de surendettement déposé par Monsieur [K] [S], avec orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Au jour de l’audience, aucun élément n’est versé aux débats s’agissant d’une décision rendue, depuis celle relative à la recevabilité du dossier de Monsieur [K] [S].

Il découle de cette décision de recevabilité qu’il lui incombe de régler ses charges courantes et de ne pas aggraver son endettement.

Il ressort du décompte produit par les demandeurs que Monsieur [K] [S] – selon l’intitulé du virement reçu – a repris le paiement du loyer courant et notamment depuis pour les mois de mai et juin 2025.

Il sera relevé que l’examen de sa situation telle qu’exposé par la commission de surendettement qui a orienté le dossier vers un effacement de la dette, fait état de charges supérieures aux ressources entrainant une situation irrémédiablement compromise, qui doit alerter les défendeurs et notamment Monsieur [S] sur sa capacité dans le temps à régler les échéances de loyer.

Dans ces conditions, Monsieur [K] [S] remplissant donc les conditions d’octroi de délais de paiement prévues par l’article 24 VI-1° de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif et de suspendre les effets du commandement de payer à charge pour lui de régler aussi le loyer et les charges courantes.

A défaut la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de Monsieur [K] [S] et de Madame [X] [I], si celle-ci n’a pas réellement quitté les lieux, pourra être poursuivie et ils seront tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer par référence au montant actuel du loyer et des provisions pour charges, à la somme de 585,13 euros, réévaluable dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

— Sur les demandes en paiement :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est produit par Monsieur [B] [U] et Madame [D] [U] [F] le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Madame [X] [I] et Monsieur [K] [S] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2.824,68 euros à la date du 24 juin 2025 (mois de juin 2025 inclus).

Cependant ce décompte intègre au passif du locataire le coût du commandement de payer (185,10€ le 04/02/2025), et des frais dits d’huissier (161,58€ le 16/05/2025) pour un total de 346,68€ qu’il convient de déduire de cette créance, ramenant ainsi l’arriéré locatif à la somme de 2.478€.

Monsieur [K] [S] ne forment pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.478 euros. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Il ressort des débats que Madame [X] [I] a quitté les lieux pris à bail, ce qui est corroboré par les deux procès-verbaux de recherches infructueuses des 21 janvier et 03 avril 2025 dressés par Commissaire de justice, sans pour autant avoir donné un congé aux bailleurs, de sorte que la solidarité entre les copreneurs étant convenue au contrat – article VII. Clause de solidarité –, il sera fait droit à la demande de condamnation solidaire.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [X] [I] et Monsieur [K] [S], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, hormis sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives effectuée de façon volontaire et non obligatoire, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Madame [X] [I] et Monsieur [K] [S] supporteront in solidum une indemnité de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 21 mars 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 14 décembre 2022 liant Monsieur [B] [U] et Madame [D] [U] [F] à Madame [X] [I] et Monsieur [K] [S], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 5] à [Localité 9] et le parking en sous-sol lot n°151 ;

CONSTATONS que Madame [X] [I] a quitté les lieux ;

CONDAMNONS solidairement Madame [X] [I] et Monsieur [K] [S] à payer à Monsieur [B] [U] et Madame [D] [U] [F] à titre provisionnel la somme de 2.478 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges, indemnités d’occupation (décompte arrêté au 24 juin 2025, échéance de juin 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Monsieur [K] [S], sur le fondement de l’article 24 VI 1° de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, en l’attente de la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, du jugement prononçant des mesures imposées ou de toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement, à s’acquitter de sa dette par mensualités de 69 euros chacune, en sus du loyer et des charges courantes ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que Monsieur [K] [S], jusqu’à la décision à intervenir dans le cadre de la procédure de surendettement, devra régler la mensualité ci-dessus fixée et le loyer et les charges courants ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour Monsieur [K] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [B] [U] et Madame [D] [U] [F] pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Monsieur [K] [S] sera tenu de payer à Monsieur [B] [U] et Madame [D] [U] [F] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 01 juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale à 585,13 euros, dont le montant sera actualisé selon les modalités prévues au contrat de bail, et, en tant que de besoin, l’y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

RAPPELONS que l’article L.714-1 du code de la consommation régit l’articulation entre le traitement des situations de surendettement et la procédure en constat de la résiliation du bail et que les mesures adoptées ont vocation à se substituer aux dispositions prises par la présente ordonnance en l’attente ;

AUTORISONS l’expulsion de Monsieur [K] [S] et de tous occupants de son chef des lieux précités, en cas de non respect des modalités d’apurement de la dette et/ou de défaut de paiement des loyers et charges, dans le délai de deux ans courant à compter du caractère définitif de la décision à intervenir dans le cadre de la procédure de surendettement ;

CONDAMNONS in solidum Madame [X] [I] et Monsieur [K] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, hormis sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS in solidum Madame [X] [I] et Monsieur [K] [S] à payer à Monsieur [B] [U] et Madame [D] [U] [F] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE