TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BEZIERS

MINUTE N° 2025/845

AFFAIRE : N° RG 25/00298 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3WTQ

Copie à :

prefecture

Copie exécutoire à :

M^e Philippe DESRUELLES

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 17 Octobre 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [D] [R] [N]

né le 24 Mai 1982 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Madame [Z] [L] [T] [W] épouse [N]

née le 10 Décembre 1979 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentés par M^e Philippe DESRUELLES, avocat au barreau de BEZIERS

DÉFENDERESSE :

Madame [X] [O]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparante ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection siégeant en qualité de juge rapporteur

Emeline DUNAS, greffière

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Céline ASTIER-TRIA, juge

Armelle ADAM, vice présidente

Pascal BOUVART, magistrat honoraire

DÉBATS :

Audience publique du 05 septembre 2025

DECISION :

réputée contradictoire, en premier ressort,

prononcée par mise à disposition au greffe le 17 Octobre 2025 par Céline ASTIER-TRIA, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 04 décembre 2017, Madame [F] [I] a donné à bail à Madame [X] [O] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 5] pour un loyer mensuel de 390,00 euros et 40,00 euros de provision sur charges.

Par acte notarié en date du 23 novembre 2022, Madame [Z] [W] et Monsieur [D] [N] ont recueilli la pleine propriété du logement situé au [Adresse 1] à [Localité 5].

Par sommation en date du 25 février 2025, Madame [Z] [W] et Monsieur [D] [N] ont mis en demeure Madame [X] [O] de payer la somme de 2200,51 euros.

Par acte de commissaire de justice du 23 mai 2025 auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, Madame [Z] [W] et Monsieur [D] [N] ont assigné Madame [X] [O] devant le juge des contentieux de la protection de Béziers aux fins de :

— constater la résiliation du bail à compter du 26 avril 2025 ;

— ordonner l’expulsion de la locataire et de tous les occupants de son chef des lieux occupés, avec le concours de la force publique si besoin est ;

— condamner la locataire au paiement des sommes suivantes :

2.200,51 euros au titre des loyers échus dus au moment de la délivrance du commandement ; une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 603,86 euros (loyer et avance sur charges) jusqu’à la parfaite libération des lieux à compter du 26 avril 2025 ; Si par exceptionnel la requise avait régularisé sa dette locative et constatant les manquements non sérieusement contestables à son obligation d’user paisiblement de l’appartement loué, prononcer la résiliation du bail à compter de la décision à intervenir ;

— ordonner l’expulsion de Madame [X] [O] ainsi que de tous occupants de son chef, si nécessaire avec l’appui de la force publique ;

— en toute hypothèse, dire n’avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire ;

— condamner Madame [X] [O] au paiement d’une somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 05 septembre 2025, Madame [Z] [W] et Monsieur [D] [N], représentés par leur avocat, maintiennent leurs demandes et déposent leur dossier.

Au soutien de leur demande de résiliation, Madame [Z] [W] et Monsieur [D] [N] font valoir au visa de la loi du 06 juillet 1989 et de l’article 1728 du code civil que la locataire a manqué son obligation contractuelle de paiement des loyers et charges. En outre, elle soutient que Madame [O] est à l’origine de nuisances sonores récurrentes au sein des lieux loués.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice déposé à étude selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile, Madame [X] [O] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience lequel fait mention de l’absence de réponse de Madame [O] aux sollicitations du travailleur social.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 octobre 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Hérault par la voie électronique le 26 mai 2025, au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail n’a pas été signifié à la défenderesse de sorte que la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne peut produire effet.

Par conséquent, Madame [Z] [W] et Monsieur [D] [N] seront déboutés de leur demande de constat de la clause résolutoire.

— sur le prononcé de la résiliation:

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil, tel qu’apprécié au jour de l’audience.

Selon l’article 6-1 de loi du 6 juillet 1989, après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux.

Selon les articles 1728 1 et 7 b) de la même loi, le locataire est tenu d’une obligation d’user paisiblement des lieux loués suivant la destination du bail, ce qui implique pour le preneur d’user du bien loué raisonnablement c’est-à-dire en respectant à la fois la destination des lieux ainsi que la tranquillité de son voisinage.

Les troubles anormaux de voisinage contreviennent aux dispositions précitées.

La responsabilité pour trouble anormal de voisinage est une responsabilité sans faute dont la mise en œuvre suppose la preuve d’une nuisance excédant les inconvénients normaux de voisinage, en fonction des circonstances et de la situation des lieux. Ce caractère anormal s’apprécie objectivement.

Pour être anormal, le trouble de voisinage doit être permanent, durable ou répétitif.

En application des articles 1224, 1728 et 1353 du code civil, il incombe au bailleur de prouver la gravité des fautes du locataire dans l’exécution du contrat de bail, justifiant le prononcé de la résiliation de ce bail.

En l’espèce, Madame [Z] [W] et Monsieur [D] [N] sollicitent la résiliation du contrat de bail conclu au bénéfice de Madame [X] [O] au motif d’un manquement manifeste de la locataire à son obligation de jouissance paisible et à celle de paiement des loyers aux termes convenus.

Au cas présent, Madame [Z] [W] et Monsieur [D] [N] produisent aux débats :

un courrier de Madame [S] [J] et Monsieur [Y] [A] en date du 20 octobre 2023 aux termes duquel ils indiquent que Madame [X] [O] “crie en pleine nuit des cris en vociférant des insultes” ; des courriers datés du 15 octobre 2023 aux termes desquels Monsieur [E] [V] et Madame [K] [C] déclarent avoir été témoin à plusieurs reprises en pleine nuit et de jour à des comportements anormaux de Madame [X] [O] qui “pousse des cris violents”, “claque des portes” et “porte des insultes” et “sort dans la cage d’escalier et dans la rue” ; un courrier daté du 16 octobre 2023 aux termes duquel Madame [L] [H]-[M] et [P] [H] déclarent que Madame [O] crie très fort, pleure et profère des insultes jour et nuit et ce depuis le mois de mai 2023. Ils précisent “à titre d’ “exemple” avoir compté en trois semaines une vingtaine de crises provenant du logement ;un courrier du 09 octobre 2023 de Laborde Immobilier, syndic de l’immeuble, adressé au procureur de la République de Béziers aux fins de déposer plainte à l’encontre de Madame [O]. Il est indiqué que “des propriétaires se plaignent de ses agissements: bruit permanent, hurlement, menaces …”, que “la police appelée à plusieurs reprises, arrive bien souvent après ce qui semble être une crise proche de la démence, et ne peut agir”.un rapport d’expertise en date du 21 juillet 2025 de SARETEC faisant état de dommages au niveau du plafond de l’appartement de Madame et Monsieur [H], situé en dessous de l’appartement occupé par Madame [O]. Il est fait état dans l’expertise que depuis l’apparition des dommages en juin 2023, les désordres se sont aggravés et des infiltrations d’eau importantes se sont produites, que des investigations ont été menées dans le logement durant l’été 2023, et que les premières préconisations ont été faites (travaux sur la bonde réalisés). Il est ajouté qu’à la suite de la persistance des infiltrations, Monsieur [N] a tenté de faire réaliser de nouvelles recherches de fuite et de faire intervenir un plombier mais que la locataire ne lui a jamais répondu, ni laissé l’accès au logement. Dans la partie “Analyse”, il est indiqué “il est envisageable que ces infiltrations soient la conséquence d’une mauvaise utilisation par la locataire”. Il est noté qu'”en l’absence de la locataire du dessus, aucun constat n’a pu être fait et l’origine identifiée”, qu'”en l’état il va falloir attendre la décision de justice afin que Monsieur [N] puisse reprendre la gestion de son appartement”.

Il en résulte que les nuisances sont avérées et que par leur fréquence et intensité elles dépassent les troubles normaux de voisinage dans un immeuble urbain résidentiel. Elles touchent plusieurs résidents de l’immeuble, y compris la nuit. Il sera relevé enfin que Madame [X] [O] a été avertie, par une sommation de cesser les nuisances sonores, délivrée par le bailleur le 25 février 2025.

En outre, Madame [Z] [W] et Monsieur [D] [N] produisent un décompte démontrant que Madame [X] [O] reste leur devoir la somme de 5356,25 euros, somme arrêtée au mois de septembre 2025.

Il est de jurisprudence constante que l’irrégularité dans le paiement des loyers et charges par les locataires est de nature à justifier la résiliation judiciaire du bail d’habitation.

Il ressort que Madame [X] [O] a gravement manqué à ses obligations d’user paisiblement des lieux mais aussi de s’acquitter des loyers et charges.

Par conséquent, il y a lieu de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail à compter de la présente décision.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Il ressort du relevé de compte locatif produit par Madame [Z] [W] et Monsieur [D] [N], arrêté au mois de septembre 2025, que la dette locative s’élève à la somme 5.356,25 euros.

Madame [X] [O], qui n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, sera donc condamnée au paiement de cette somme.

Par ailleurs, il convient de condamner cette dernière au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du 17 octobre 2025 à 0 heures et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [X] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches qu’ont dû accomplir Madame [Z] [W] et Monsieur [D] [N], Madame [U] [O] sera condamnée à leur verser une somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 04 décembre 2017 par Madame [Z] [W] et Monsieur [D] [N] et Madame [X] [O] relatif à l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 5], aux torts exclusifs de la défenderesse et à compter du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à Madame [X] [O] de libérer l’appartement dans le mois de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [X] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [X] [O] à verser à Madame [Z] [W] et Monsieur [D] [N] la somme de 5.356,25 euros (cinq mille trois cent cinquante-six euros et vingt-cinq centimes) (selon décompte arrêté au mois de septembre 2025) ;

CONDAMNE Madame [X] [O] à verser à Madame [Z] [W] et Monsieur [D] [N] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter de la présente décision et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE Madame [Z] [W] et Monsieur [D] [N] de leur demande de constater la résiliation du bail à compter du 26 avril 2025;

CONDAMNE Madame [X] [O] à verser à Madame [Z] [W] et Monsieur [D] [N] une somme de 300,00 euros (trois cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [X] [O] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le DIX SEPT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Céline ASTIER TRIA, juge des contentieux de la protection et par Madame Emeline DUNAS, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,