TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

20 MAI 2025

N° RG 23/06849 – N° Portalis DB22-W-B7H-RVYX

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires du CENTRE COMMERCIAL MANTES 2 sis [Adresse 15] représenté par son syndic en exercice, IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 529 196 412 ayant son siège social situé [Adresse 4] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEURS :

1/ Monsieur [X] [B]

né le 01 Février 1956 à [Localité 7] (TURQUIE),

demeurant [Adresse 2],

2/ Monsieur [U] [B]

né le 01 Mars 1958 à [Localité 7] (TURQUIE),

demeurant [Adresse 3],

3/ Madame [P] [B]

née le 26 Novembre 1968 à [Localité 7] (TURQUIE),

demeurant [Adresse 3]

Tous défaillants, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 16 Novembre 2023 reçu au greffe le 23 Novembre 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 20 Mars 2025, Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 20 Mai 2025.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [X] [B], M. [U] [B] et Mme [P] [B], l’épouse de ce dernier, sont propriétaires indivis des lots n°277 et 310 au sein du Centre commercial [Localité 12] 2 sis [Adresse 17] à [Localité 14].

Faisant grief aux consorts [B] de ne pas régler leurs charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires du Centre commercial [Localité 13], leur a adressé, par l’intermédiaire de son syndic, plusieurs mises en demeure et relances d’avoir à s’acquitter desdites charges. Par acte de commissaire de justice en date du 8 juin 2023, il leur a fait délivrer une sommation de payer la somme de 21.411,67 euros dont 21.201,58 euros de charges.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires du Centre commercial MANTES 2 sis [Adresse 19] la [Adresse 8] (78200) (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, a, par actes de commissaire de justice en dates des 16 et 20 novembre 2023, fait assigner M. [X] [B], M. [U] [B] et Mme [P] [B] (ci-après les consorts [B]) devant le tribunal de céans, lui demandant, au visa des articles 10, 10-1, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967, de :

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 19.592,49 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 20 septembre 2023,

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 529,57 euros au titre des frais de recouvrement,

— les condamner in solidum à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— les condamner in solidum à lui payer la somme de 1.723,17 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux entiers dépens.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du syndicat des copropriétaires, il sera renvoyé à son assignation conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [X] [B], M. [U] [B] et Mme [P] [B], régulièrement assignés par actes remis à l’étude du commissaire de justice respectivement les 16 novembre 2023 et 20 novembre 2023, n’ont pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 8 janvier 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 mars 2025 et a été mise en délibéré au 20 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes

Selon l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours.

Le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En vertu de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires, l’opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l’article R. 136-2 du code de la construction et de l’habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur le bien-fondé des demandes

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété, l’état hypothécaire et le titre de propriété attestant de la qualité de copropriétaires indivis de M. [X] [B], M. [U] [B] et Mme [P] [B] pour les lots n°277 et 310,

— plusieurs courriers de mise en demeure et relances adressés par le syndic à “M. [B]” entre le 29 novembre 2021 et le 7 février 2023,

— une sommation de payer les charges de copropriété d’un montant de 21.201,58 euros outre 210,09 euros de coût d’acte, signifiée le 8 juin 2023 à étude à “M. [B]”,

— un relevé de compte sur la période courant du 31 décembre 2019 au

20 septembre 2023, pour un solde débiteur de 20.465,23 euros,

— des extraits du grand livre général pour la période du 1er janvier 2016 au

1er avril 2021,

— le relevé général des dépenses pour l’exercice 2022,

— divers appels de fonds pour la période courant du 1er juillet 2021 au

31 décembre 2023,

— les répartitions individuelles des charges des exercices 2018, 2019, 2020, 2021, 2022,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des

13 juillet 2016, 27 novembre 2017, 5 décembre 2019, 7 novembre 2022,

13 avril 2023, ayant approuvé les comptes des exercices 2015, 2016, 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022, voté les budgets prévisionnels des exercices 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024, et voté la réalisation de divers travaux,

— le contrat de syndic conclu le 3 juin 2021 et prenant fin le 2 juin 2024,

— divers factures de frais de syndic, de commissaire de justice et d’honoraires d’avocat

Il convient de relever que le grand livre général, le relevé général des dépenses ou un décompte informatique ne sont pas à eux seuls suffisants pour justifier d’une demande de charges de copropriété impayées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne produit les appels de fonds, qui seuls permettent de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire en proportion de sa quote-part, que pour la période courant du 1er juillet 2021 au 31 décembre 2023. Ces appels de fonds sont confortés par les procès-verbaux des assemblées générales susvisées.

Faute de production des appels de fonds correspondants, aucune somme au titre de la période antérieure au 1er juillet 2021 ne peut donc être retenue.

Il sera donc déduit des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires les sommes apparaissant sur le relevé de compte comme suit :

—  31/12/2019 “PRO GEST – REPRISE SOLDE AU 31.12.2019 ” pour un montant de 14.440,20 euros,

—  31/12/2020 “PRO GEST – REPRISE SOLDE AU 31.12.2020 ” pour un montant de 4.057, 92 euros,

—  30/06/2021 “PRO GEST – REPRISE SOLDE AU 30.06.2021 ” pour un montant de 1.055,71 euros,

soit un montant total de 19.553,83 euros.

Les répartitions individuelles de charges pour les exercices 2018, 2019 et 2020 ne seront pas davantage retenues.

Les consorts [B] seront donc condamnés à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 313,70 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 20 septembre 2023, appel de fonds du 4ème trimestre 2023 inclus.

S’agissant de la condamnation solidaire sollicitée, il convient de rappeler que la solidarité ne s’attache pas de plein droit à la qualité d’indivisaire.

En l’espèce, faute de justifier de l’existence d’une clause de solidarité au sein du réglement de copropriété, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de condamnation solidaire.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 529,57 euros correspondant à la mise en demeure du 7 février 2023, la relance du

22 février 2023, la demande de renseignements, la sommation de payer

en date du 8 juin 2023, la constitution d’hypothèque et deux levées du titre de propriété.

S’agissant de la mise en demeure du 7 février 2023, il convient de relever que l’accusé de réception joint à ce courrier mentionne un autre destinataire que les consorts [B], de sorte qu’il n’est pas démontré qu’elle leur a effectivement été adressée.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires n’explique pas la raison pour laquelle il a procédé à deux levées du titre de propriété.

Les consorts [B] seront donc condamnés à payer conjointement au syndicat des copropriétaires la somme de 458,19 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la somme due au titre des charges de copropriété n’étant, comme tranché ci-dessus, que de 313,70 euros, le syndicat des copropriétaires n’apporte pas la preuve d’un préjudice justifiant la condamnation des défendeurs à des dommages et intérêts. Il sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les autres demandes

Les consorts [B], qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, les consorts [B] seront condamnés à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires du Centre commercial [Localité 12] 2 sis [Adresse 16] [Adresse 5] à [Localité 14], représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes,

Condamne M. [X] [B], M. [U] [B] et Mme [P] [B], à payer au syndicat des copropriétaires du Centre commercial MANTES 2 sis [Adresse 17] à [Localité 14], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 313,70 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 20 septembre 2023, appel de fonds du 4ème trimestre 2023 inclus,

Condamne M. [X] [B], M. [U] [B] et Mme [P] [B], à payer au syndicat des copropriétaires du Centre commercial MANTES 2 sis [Adresse 17] à [Adresse 11] [Localité 10], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 458,19 euros au titre des frais de recouvrement,

Déboute le syndicat des copropriétaires du Centre commercial [Localité 12] 2 sis [Adresse 17] à [Adresse 11] [Localité 10], représenté par son syndic en exercice, de sa demande de condamnation solidaire,

Déboute le syndicat des copropriétaires du Centre commercial MANTES 2 sis [Adresse 18] [Localité 14], représenté par son syndic en exercice, de sa demande à titre de dommages et intérêts,

Condamne M. [X] [B], M. [U] [B] et Mme [P] [B], à payer au syndicat des copropriétaires du Centre commercial MANTES 2 sis [Adresse 17] à [Localité 14], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [X] [B], M. [U] [B] et Mme [P] [B] aux dépens,

Déboute le syndicat des copropriétaires du Centre commercial [Localité 12] 2 sis [Adresse 16] [Adresse 6] [Localité 12] [Adresse 9] [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 MAI 2025 par Madame Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE