TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

[Adresse 8]

[Localité 3]

Références :

N° RG 25/00160 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3T46

MINUTE N°2025/

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 02 Septembre 2025

[G] [L] [I]

c/

[W] [H], [R] [M], [Z] [U]

Copie délivrée à

M^e Liliane TCHAKOTEU MESSABIEM

prefecture

Copie exécutoire délivrée à

M^e Estelle FERNANDEZ

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDEUR :

Monsieur [G] [L] [I]

né le 20 Janvier 1956 à [Localité 12]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Représenté par M^e Estelle FERNANDEZ, avocat au barreau de BEZIERS

DÉFENDEURS :

Monsieur [W] [H]

né le 18 Janvier 1970 à [Localité 13] (ALLEMAGNE)

[Adresse 7]

[Localité 1]

Madame [R] [M] épouse [H]

née le 24 Juillet 1978 à [Localité 11]

[Adresse 7]

[Localité 1]

(Bénéficie de l’aide juridictionnelle totale selon décision du 04 juillet 2025)

Représentés par M^e Liliane TCHAKOTEU MESSABIEM, avocat au barreau de BEZIERS

Monsieur [Z] [U]

né le 24 Novembre 1973 à [Localité 10]

[Adresse 5]

[Localité 4]

comparant et assisté de M^e Liliane TCHAKOTEU MESSABIEM, avocat au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Président : Régis DUFAUT, Magistrat à titre temporaire, chargé des contentieux de la protection

Greffière : Sarah DELPUECH,

Lors du prononcé :

Président : Régis DUFAUT, Magistrat à titre temporaire, chargé des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 22 juillet 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 1er avril 2022 , Monsieur [I] [G] a donné à bail à Monsieur [H] [W] et Madame [M] [R] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 7] à [Localité 14] pour un loyer initial mensuel de 620€, outre 10€ de provision sur charges.

Le 1er avril 2022, monsieur [U] [Z] a signé un acte d’engagement de caution solidaire .

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [I] [G], selon acte de commissaire de justice en date du 18 décembre 2024 a fait signifier à Monsieur [H] [W] et Madame [M] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un arriéré locatif d’un montant de 3685 €.

Ce commandement de payer a été signifié le 30 décembre 2024 à monsieur [U] [Z], caution.

Ce commandement de payer a été dénoncé à la CCAPEX le 19 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 mars 2025 et du 12 juin 2025 ( avenir d’audience ) , auxquels il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, Monsieur [I] [G] a assigné Monsieur [H] [W] , Madame [M] [R] et Monsieur [U] [Z] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé aux fins de voir :

*constater la résiliation de plein droit du bail intervenue le 19 février 2025 , et en conséquence, voir ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [W] et Madame [M] [R] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

*condamner solidairement et à titre provisionnel Monsieur [H] [W] , Madame [M] [R] et Monsieur [U] [Z] au paiement de la somme de 4248 euros à valoir sur l’arriéré des loyers et des charges impayés arrêtés au 5 mars 2025 , en outre au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, soit la somme de 630€, jusqu’à la libération définitive des lieux, ainsi que de la somme de 600€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance .

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience, lequel révèle que Monsieur [H] [W] et Madame [M] [R] n’ont pas répondu aux convocations du travailleur social .

A l’audience du 22 juillet 2025 , Monsieur [I] [G] , non comparant en personne mais représenté par son avocat, maintient l’intégralité de ses demandes et actualise la dette due à hauteur de 4797€, somme arrêtée au 8 juillet 2025. Il s’oppose à tout délai de paiement.

Non comparants mais représentés par leur conseil , Monsieur [H] [W] et Madame [M] [R] ne contestent pas le montant de la dette locative. Ils souhaitent se maintenir dans les lieux et sollicitent la suspension de la clause résolutoire . Ils demandent des délais de paiement et proposent de régler la dette en 68 mensualités de 70 euros .

Monsieur [U] [Z] , comparant en personne et assisté de son avocat conteste avoir signé l’engagement de caution et demande à être mis hors de cause.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 septembre 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait toutefois droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Hérault par mail reçu le 17 mars 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par Monsieur [I] [G] apparaît recevable.

2°) Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le bail conclu le 1er avril 2022 contient une clause résolutoire (n° XI) prévoyant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 décembre 2024 pour la somme en principal de 3685 €.

Conformément au décompte produit, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois , de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 février 2025.

3°) Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle de la locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Monsieur [I] [G] produit un décompte démontrant que Monsieur [H] [W] et Madame [M] [R] restent lui devoir, déduction faite des frais de poursuite , la somme de 4797€ à la date du 8 juillet 2025 .

Représentés à l’audience par leur conseil , Monsieur [H] [W] et Madame [M] [R] ne contestent pas le montant de la dette.

En conséquence, Monsieur [H] [W] et Madame [M] [R] seront condamnés à titre provisionnel au paiement de la somme de 4797€ au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation éventuelles.

Présent à l’audience Monsieur [U] [Z] , comparant en personne et assisté de son avocat conteste avoir signé l’engagement de caution . Or la comparaison entre la signature figurant sur l’acte de caution et celle figurant sur sa carte d’identité révèle une similitude parfaite . En l’absence d’autres éléments de preuve, il sera donc condamné solidairement et à titre provisionnel au paiement de la somme de 4797€ au même titre que Monsieur [H] [W] et Madame [M] [R] .

4°) Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, dans la limite de trois années. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il apparaît que le versement des loyers n’a pas repris depuis le 10 juin 2024 , que madame [M] [R] qui a retrouvé un emploi en CDI le 7 mars 2024 ne touche que 1085 euros bruts mensuels et que Monsieur [H] [W] avait un emploi en CDD qui a pris fin le 30 juin 2025 . Ils ne sont donc pas en situation de régler leur dette.

Ils proposent un plan d’apurement en 68 mensualités de 70 euros mais leur proposition excède la limite fixée par la loi qui est de trois années.

Il n’est donc pas possible de leur accorder des délais de paiement.

5°) Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

Devenus occupants sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, Monsieur [H] [W] et Madame [M] [R] ne pourront qu’être expulsés selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Conformément à l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu’elles désigneront. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Monsieur [H] [W] et Madame [M] [R] seront enfin condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 19 février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité sera fixée au montant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, ce afin de réparer le préjudice découlant pour Monsieur [I] [G] de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur la solidarité

En application des dispositions de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, conformément à la clause prévue au contrat de bail ( N°XII) et à l’acte d’engagement de caution signé le 1er avril 2022 par monsieur [U] [Z] , la solidarité entre Monsieur [H] [W] , Madame [M] [R] et Monsieur [U] [Z] sera ordonnée pour la somme de 4797 euros correspondant à l’arriéré des loyers dus jusqu’à la date de résiliation du bail.

En revanche, s’agissant des sommes dues au titre des indemnités d’occupation, la solidarité sera exclue, la clause de solidarité précitée ne visant que les obligations contractuelles issues du bail, ce qui exclut par nature l’indemnité d’occupation, par essence délictuelle.

Sur les dépens

L’article 491 du Code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [H] [W] , Madame [M] [R] et Monsieur [U] [Z] , parties perdantes, seront donc condamnés solidairement aux entiers dépens de la présente instance.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de condamner, à ce titre, et solidairement Monsieur [H] [W] , Madame [M] [R] et Monsieur [U] [Z] à payer à Monsieur [I] [G] la somme de 300 €.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du Code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS,

Nous, le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort

DECLARONS recevable l’action en référé,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er avril 2022 entre Monsieur [I] [G] d’une part , Monsieur [H] [W] et Madame [M] [R] d’autre part concernant le bien à usage d’habitation sis [Adresse 7] à [Localité 14] sont réunies à la date du 19 février 2025 en raison du non-paiement des loyers ;

ORDONNONS, en conséquence, à Monsieur [H] [W] et Madame [M] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [H] [W] et Madame [M] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [I] [G] pourra , deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [H] [W] et Madame [M] [R] à payer à Monsieur [I] [G] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 19 février 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi , soit 630 euros ;

CONDAMNONS SOLIDAIREMENT à titre provisionnel Monsieur [H] [W], Madame [M] [R] et Monsieur [U] [Z] à verser à Monsieur [I] [G] la somme de 4797€ arrêtée à la date du 8 juillet 2025, au titre des loyers dus ;

DEBOUTONS Monsieur [H] [W] et Madame [M] [R] de leur demande de délais ;

CONDAMNONS SOLIDAIREMENT à titre provisionnel Monsieur [H] [W], Madame [M] [R] et Monsieur [U] [Z] aux entiers dépens de l’instance ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge , solidairement , de Monsieur [H] [W] , Madame [M] [R] et Monsieur [U] [Z] ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [H] [W] , Madame [M] [R] et Monsieur [U] [Z] à verser à Monsieur [I] [G] la somme de 300€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le 2 septembre 2025 , les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

La greffière, Le juge des référés,