TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE LONS LE SAUNIER

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 21 AVRIL 2026

Mise à disposition du 21 Avril 2026

N° RG 26/00005 – N° Portalis DBYK-W-B7K-C6C5

Suivant Assignation – procédure de référé du 16 Janvier 2026, déposée le 22 Janvier 2026

code affaire : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Nous, Cécile SALVI-POIREL, Juge des contentieux de la protection, Juge des référés, assistée de Sandrine MAIGNAN, Greffier, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

PARTIE DEMANDERESSE

S.C.I. MRI

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par Maître Boris LASSAUGE de la SELARL SENTINELLE AVOCATS, avocats au barreau du JURA

C/

PARTIE DEFENDERESSE

Monsieur [Q] [S] [F]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Non comparant, ni représenté

L’affaire a été plaidée à l’audience du 17 Mars 2026 par-devant Cécile SALVI-POIREL, Juge des contentieux de la protection, Juge des référés, en présence de [X] [D], auditrice de justice, assistées de Estelle DOLARD, Greffier, pour être mise en délibéré au 21 Avril 2026, date à laquelle l’ordonnance a été rendue par mise à disposition au greffe, publiquement, réputée contradictoirement et en premier ressort.

* * *

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 11 février 2025, la SCI MRI (ci-après dénommée « la bailleresse ») a consenti un bail d’habitation à Monsieur [Q] [F] (ci-après dénommé « le locataire ») sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 505 euros et d’une provision pour charges de 25,00 euros. Le contrat porte mention d’une clause résolutoire applicable en cas d’impayés locatifs.

Par acte du commissaire de justice du 23 octobre 2025, la bailleresse a fait signifier au locataire un commandement de payer les sommes dues au titre des loyers et charges à hauteur de 1 453,00 euros en principal et visant la clause résolutoire.

La CCAPEX a été informée de la situation d’impayés locatifs par voie électronique avec accusé de réception étant daté du 24 octobre 2025.

Suivant acte de commissaire de justice du 16 janvier 2026, dressant procès-verbal de recherches infructueuses conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, la SCI MRI a fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection de Lons-le-Saunier en référé afin d’obtenir :

le constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 1] condamnation du locataire au paiement de :la somme de 1 728,20 euros au titre de provision sur l’arriéré locatifd’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliationles frais éventuels de déménagement et de garde de meubledes intérêts de droit à compter de chaque terme de loyerla somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens

L’assignation a été notifiée à Monsieur le Préfet du Jura par voie électronique, l’accusé de réception étant daté du 16 janvier 2026.

A l’audience du 17 mars 2026, la SCI MRI, représentée par Maître [W] [K], a maintenu l’ensemble de ses demandes et actualisé la dette locative à la somme de 1 745,07 euros.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré selon les formes prévues par l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [Q] [F] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience faisant état d’un constat de carence.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de Procédure Civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes du paragraphe III de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation aux fins de constat de résiliation du bail est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, à peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au Préfet par voie électronique, l’accusé de réception étant daté du 16 janvier 2026 soit plus de six semaines avant la date d’audience qui s’est tenue le 17 mars 2026.

Ce même article dispose que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail pour impayés locatifs avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévues à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la CCAPEX a été informée de la situation d’impayés locatifs par voie électronique avec accusé de réception en date du 24 octobre 2025 soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation intervenue le 16 janvier 2026.

La demande aux fins de résiliation et d’expulsion de la bailleresse est dès lors recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Il résulte de la lecture combinée des articles 1224 et 1225 du code civil que la résolution d’un contrat peut résulter de l’application d’une clause résolutoire précisant les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat, qui produit effet après mise en demeure.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la présente instance, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il résulte des pièces qui ont été remises que les parties sont liées par un bail écrit dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas d’impayé locatif non régularisé deux mois après la délivrance d’un commandement de payer.

Un commandement de payer la somme de 1 453,00 euros dans un délai de deux mois conformément au bail en cause, répondant aux conditions de forme et aux mentions obligatoires prévues par l’article 24 susvisé, a été délivré le 23 octobre 2025.

Ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois à compter de sa signification. En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire doit être constatée à la date du 24 décembre 2025.

Sur les loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

Selon l’article 1103 du même code, les conventions légales formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la bailleresse justifie de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail, le commandement de payer et le décompte de sa créance. Par ailleurs, le locataire n’a pas contesté le montant de la dette locative.

Par conséquent, il convient de condamner le locataire au paiement de la somme de 1 745,07 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 17 mars 2026 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge, même d’office, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années aux locataires en situation de régler leurs dettes locatives et qui ont repris le paiement des loyers courants.

En l’espèce, il ressort du relevé des loyers versé par la bailleresse que le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Il convient en conséquence d’accorder à Monsieur [Q] [F] des délais de paiement tels que décrits au dispositif.

Si Monsieur [Q] [F] ne respecte pas les délais de paiement octroyés dans la présente décision, l’intégralité de la dette locative redeviendra immédiatement exigible.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article ».

En l’espèce, le locataire a repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience.

La suspension des effets de la clause résolutoire sera par conséquent accordée.

Sur la demande d’expulsion

Si les délais de paiement accordés à Monsieur [Q] [F] pour s’acquitter de la dette locative n’étaient pas respectés, la clause résolutoire reprendrait ses effets et il conviendrait alors d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Q] [F] et de tous occupants de son fait des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 1], en application des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civils exécution.

Il est rappelé qu’en vertu des articles L.153-1 et L.153-2 du code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice pourra recourir au concours de la force publique.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis au frais de la personne expulsée en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

A défaut de quoi, conformément à l’article L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles susceptibles d’être vendus seront mis en vente aux enchères publiques, les biens non susceptibles d’être vendus seront réputés abandonnés et le produit de la vente sera remis à la personne expulsée après déduction des frais et de la créance de la bailleresse.

Il convient également de rappeler qu’en vertu de l’article L.412-6 du code des procédures civiles, toute procédure d’expulsion est suspendue pendant la trêve hivernale comprise entre le 1er novembre et le 31 mars de l’année suivante.

Sur l’indemnité d’occupation

Si les délais de paiement accordés à Monsieur [Q] [F] pour s’acquitter de la dette locative n’étaient pas respectés, il conviendrait alors de constater qu’ils occupent désormais les lieux sans droit ni titre et cause, par ce fait, un préjudice à la bailleresse qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Cette indemnité est due depuis la date de résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux.

Il convient toutefois de préciser que les indemnités d’occupation dues à compter de la résiliation du bail, soit 24 décembre 2025, et jusqu’à la date d’arrêté du dernier décompte, soit le 17 mars 2026, sont intégrées dans la somme de 1 745,07 euros allouée à la bailleresse par le présent jugement.

La bailleresse sera autorisée à procéder à la révision du loyer conformément aux prévisions contractuelles et à obtenir remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de loi de 1989, cette régularisation étant faite sur justificatifs.

Cette indemnité sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant.

Il convient de rappeler que, conformément à l’article 1153-1 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, les indemnités échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter du présent jugement, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Q] [F], partie succombante, doit supporter les dépens qui comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais d’assignation, de la notification de l’assignation au Préfet et à la CCAPEX et les frais de signification de la présente décision.

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne justifie de faire application de l’article 700 du code de procédure civile de sorte que la demande formulée à ce titre par le bailleur est rejetée.

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile et de l’article 55 du décret N°2019-1333, il sera rappelé que la décision est assortie de l’exécution provisoire, s’agissant d’une assignation délivrée après le 1er janvier 2020.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

RENVOIE les parties à se pourvoir ;

Dès à présent par provision :

DÉCLARE recevable la demande de la SCI MRI ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail signé le 11 février 2025 entre la SCI MRI et Monsieur [Q] [F] concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 1] et ce, à la date du 24 décembre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [Q] [F] à payer à la SCI MRI une somme de 1 745,07 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 17 mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT que Monsieur [Q] [F] pourra libérer en 35 versements mensuels, égaux et successifs d’un montant de 48 euros, et d’un dernier versement composé du solde de la dette, principal, intérêts, dépens et frais, le premier devant intervenir dans les 30 jours de la signification de la présente décision, les autres devant intervenir à échéance fixe au 10 de chaque mois, en sus du loyer et provisions sur charges en cours, sauf meilleur accord des parties sur les modalités de l’échéancier ;

DIT que les mensualités seront exigibles en sus du loyer courant assorti de l’avance sur charges ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire en l’état des délais de paiement accordés à Monsieur [Q] [F] et dit que l’expulsion ne pourra pas être poursuivi si les modalités de l’échéancier accordés sont respectées.

DIT que si Monsieur [Q] [F] s’exécute dans les délais et selon les modalités fixées, la clause résolutoire insérée au bail sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance d’acompte ou de loyer courant, après mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception :

la clause résolutoire retrouvera son effet entraînant la résiliation du bail ;la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible sans nouvelle décision judiciaire ;et la SCI MRI pourra procéder à l’expulsion de Monsieur [Q] [F] et de tous les occupants de son chef des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 1], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours de la force publique si besoin est ;

DIT qu’en cas de résiliation Monsieur [Q] [F] sera en outre condamné au paiement d’une indemnité d’occupation de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clefs au bailleur ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation due à une somme équivalente au montant du loyer actualisé et augmenté des provisions sur charges au jour de la résiliation ;

REJETTE tous les autres chefs de demande ;

CONDAMNE Monsieur [Q] [F] aux dépens de l’instance, en ce compris les frais du commandement de payer, les frais d’assignation, de la notification de l’assignation au Préfet et à la CCAPEX et les frais de signification de la présente décision ;

REJETTE la demande de la SCI MRI au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit ;

Ainsi jugé et rendu par mise à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus.

En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le Juge des référés et le Greffier.

Le Greffier, Le Juge des référés,

Sandrine MAIGNAN Cécile SALVI-POIREL