TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

Chambre 1 cab 01 A

R.G N° : N° RG 22/09956 – N° Portalis DB2H-W-B7G-XKH6

Jugement du 11 Février 2025

N° de minute

Affaire :

Mme [Z] [H] épouse [U]

C/

S.A.R.L. ESSENTIEL DIAGNOSTICS IMMOBILIERS

le:

EXECUTOIRE + COPIE

la SELARL ATHOS AVOCATS

—  755

M^e Stéfania PEZZELLA

—  3033

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 1 cab 01 A du 11 Février 2025 le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 04 Avril 2024, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 17 Décembre 2024 devant :

Pauline COMBIER, Juge,

siégeant en qualité de Juge Unique,

Assistée de Julie MAMI, Greffière,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

Madame [Z] [H] épouse [U]

née le 25 Mars 1961 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Edith COLOMB de la SELARL ATHOS AVOCATS, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.A.R.L. ESSENTIEL DIAGNOSTICS IMMOBILIERS, domiciliée : chez SAS AVERHONE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Stéfania PEZZELLA, avocat au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE

Le 13 août 2021, [Z] [H] épouse [U] et la SARL ESSENTIEL DIAGNOSTICS IMMOBILIERS ont régularisé une compromis de vente relatif à un tènement immobilier sis [Adresse 2]) appartenant à [Z] [H] épouse [U], au prix de de 280.000 euros, sous diverses conditions suspensives et notamment celle de l’obtention d’un prêt de 307.000 euros pour une durée de 20 ans au taux nominal d’intérêt maximum de 1,30% hors assurance.

La durée de validité de la condition suspensive était fixée au 18 octobre 2021 et celle de réitération de la vente par acte authentique au 26 novembre 2021.

N’ayant reçu aucune information quant à l’obtention ou la non-obtention du prêt, Maître [M], Notaire en charge de la régularisation du compromis de vente, a mis en demeure la SARL ESSENTIEL DIAGNOSTICS IMMOBILIERS en date du 13 décembre 2021 de justifier de l’obtention ou du refus d’un financement, sans quoi la condition serait censée défaillie et le compromis serait caduc.

En l’absence de réponse de la SARL ESSENTIEL DIAGNOSTICS IMMOBILIERS, le Conseil de [Z] [H] épouse [U] l’a mise en demeure, par lettre recommandée du 1er février 2022, de lui verser sous quinzaine la somme de 28.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Par acte d’huissier de justice du 1er avril 2022, [Z] [H] épouse [U] a fait assigner en référé la SARL ESSENTIEL DIAGNOSTICS IMMOBILIERS devant le président du tribunal judiciaire de Lyon aux fins, principalement, d’obtenir le paiement de la somme provisionnelle de 28 000 € à valoir sur la clause pénale. Par ordonnance du 1er août 2022, le président du tribunal a notamment dit n’y avoir lieu à référé et à faire application de l’article 487 du code de procédure civile, et a renvoyé [Z] [H] épouse [U] à mieux se pourvoir.

C’est dans ces conditions que [Z] [H] épouse [U] a, par acte d’huissier de justice du 14 novembre 2022, fait assigner la SARL ESSENTIEL DIAGNOSTICS IMMOBILIERS devant le tribunal judiciaire de Lyon. Elle demande au tribunal de :

Avant-dire droit :

— faire injonction à la société ESSENTIEL DIAGNOSTICS IMMOBILIERS de produire les justificatifs de dépôt de demande de prêt auprès des différentes banques et les justificatifs de refus adressés par les banques,

Sur le fond :

— condamner la société ESSENTIEL DIAGNOSTICS IMMOBILIERS à l’indemniser à hauteur de 54.468,46 euros,

— condamner la société ESSENTIEL DIAGNOSTICS IMMOBILIERS à lui régler la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, [Z] [H] épouse [U], fait valoir, sur le fondement des articles 1102 et suivants et 1631 et suivants du code civil, que la SARL ESSENTIEL DIAGNOSTICS IMMOBILIERS a manqué à ses obligations contractuelles en ne l’ayant pas informée à temps de l’obtention ou non d’un prêt en dépit d’une demande du Notaire, et en produisant des justificatifs émanant d’un courtier et non d’un établissement bancaire. Ainsi, [Z] [H] épouse [U] sollicite la mise en œuvre de la clause pénale stipulée dans le compromis de vente et dit avoir subi un préjudice de plusieurs natures. En effet, elle prétend qu’elle a été contrainte, durant la remise en vente du tènement, d’assumer toutes les charges afférentes audit bien et de souscrire et rembourser deux prêts pour compenser l’absence de sommes qu’elle pensait obtenir. Elle fait aussi valoir la perte de valeur du bien à la revente ainsi que l’existence d’un préjudice moral. A ce titre, elle affirme qu’elle a été malmenée dans le cadre de la négociation, que les raisons de l’échec de la vente sont obscures et que, sans qu’elle n’en soit informée, le potentiel acquéreur n’était autre que le fils de l’agence immobilière chargée de la vente.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 28 avril 2023, la SARL ESSENTIEL DIAGNOSTICS IMMOBILIERS demande au tribunal de :

A titre principal :

— débouter [Z] [H] épouse [U] de l’intégralité de ses demandes,

A titre subsidiaire :

— réduire le montant de la clause pénale à de plus justes proportions,

— débouter [Z] [H] épouse [U] de l’intégralité de ses autres demandes indemnitaires,

En tout état de cause :

— condamner [Z] [H] épouse [U] à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner [Z] [H] épouse [U] aux entiers dépens de l’instance.

Pour conclure au rejet des demandes adverses, la SARL ESSENTIEL DIAGNOSTICS IMMOBILIERS se fonde sur les articles 1103, 1231-5, 1304 alinéas 1 et 2, 1304-3 alinéa 1, 1304-6 alinéa 3 du code civil, L. 313-41 du code de la consommation et 1415 du code général des impôts.

A titre principal, elle fait valoir que contrairement à ce qui est avancé par la demanderesse, les parties s’étaient précisément entendues pour subordonner la mise en œuvre de la clause pénale à la renonciation unilatérale à son engagement par l’une des parties entre la date de signature de la promesse de vente et la date de réitération de l’acte authentique. Elle souligne que la non-réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt ne peut être analysée comme une renonciation unilatérale à son engagement intervenue entre la conclusion du compromis et la date limite de réitération de la vente, de sorte que la clause pénale dont se prévaut [Z] [H] épouse [U] ne peut être mise en œuvre. Elle soutient en effet avoir réalisé toutes les démarches pour obtenir un prêt, et ce même après la date limite de réitération.

A titre subsidiaire, la société défenderesse considère que la défaillance de la condition suspensive ne lui est pas imputable. Dans un premier temps, elle souligne l’illicéité de la clause en ce qu’elle accroit les obligations contractuelles par rapport aux exigences légales, obligeant l’acheteur à déposer sa demande de prêt dans un délai de trente jours suivant la signature de la promesse. Elle prétend que, nonobstant cette illicéité, elle a satisfait à ses obligations de dépôt de demande de crédit, de justification de ce dépôt et de refus de financement, de sorte qu’elle n’a commis aucune faute et que la défaillance de la condition suspensive ne lui est pas imputable. Elle fait valoir à cet égard que le courtier en prêts immobiliers ne l’a informée que très tardivement de la mise en demeure du Notaire et de la décision de refus de financement par la banque qu’elle a néanmoins réussi à transmettre à [Z] [H] épouse [U] le 20 décembre 2021 par l’intermédiaire de son mandataire, l’agence CENTURY 21 IMMOBILIERE DE L’OZON, dès qu’elle en a eu connaissance. Elle affirme ainsi avoir effectué toutes les démarches nécessaires pour obtenir un prêt. La défaillance de la condition ne lui étant pas imputable, chacune des parties a retrouvé sa liberté et aucune indemnité n’est due de part et d’autre.

A titre subsidiaire, la société ESSENTIEL DIAGNOSTICS IMMOBILIERS considère que [Z] [H] épouse [U], n’a subi aucun préjudice aux motifs :

— qu’elle a nécessairement pris connaissance de la décision de refus de financement avant le 1er février 2022, qu’elle avait déjà remis en vente l’appartement compte tenu de la date du compromis de vente conclu avec la société VERSTANIS et qu’en tout état de cause, son bien a été vendu sans difficulté depuis plusieurs mois de sorte qu’il n’y a pas de mettre en œuvre la clause pénale,

— que s’agissant du paiement des charges, le transfert de propriété aurait eu lieu le 26 novembre 2021 si la vente avait été réitérée et que [Z] [H] épouse [U] était propriétaire du bien au 1er janvier 2021, de sorte qu’elle restait tenue du paiement de la taxe foncière,

— qu’elle ne justifie ni de sa situation financière et patrimoniale, ni de l’affectation des sommes perçues au titre des prêts souscrits, ni du fait qu’ils ont été contractés en raison de la non-réitération de la vente, ni de la valeur du bien litigieux, ni de l’existence d’un préjudice moral ni d’un lien direct et certain entre ce préjudice moral et la non-réitération de la vente.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 avril 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 17 décembre 2024.

Les parties ayant été avisées, le jugement a été mis en délibéré au 11 février 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’il n’est saisi que des prétentions figurant au dispositif des conclusions des parties. Il est à cet égard souligné que tout comme la demande de « donner acte » (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 16 septembre 2021, n° 19-20.153, Inédit), les demandes tendant à ce que le tribunal procède à des « déclarations » ou « constatations » ne constituent pas des prétentions à la reconnaissance d’un droit, mais de simples moyens sur lesquels le tribunal ne saurait avoir à répondre dans le dispositif de son jugement.

Sur la demande avant dire droit de production de pièces

En application de l’article 11 du code de procédure civile, les parties sont tenues d’apporter leur concours aux mesures d’instruction sauf au juge à tirer toute conséquence d’une abstention ou d’un refus.

Si une partie détient un élément de preuve, le juge peut, à la requête de l’autre partie, lui enjoindre de le produire, au besoin à peine d’astreinte. Il peut, à la requête de l’une des parties, demander ou ordonner, au besoin sous la même peine, la production de tous documents détenus par des tiers s’il n’existe pas d’empêchement légitime.

Aux termes de l’article 142 du code de procédure civile, les demandes de production des éléments de preuve détenus par les parties sont faites, et leur production a lieu, conformément aux dispositions des articles 138 et 139.

Il est rappelé que dans les procédures comportant une mise en état, une demande de production de pièces formée conformément aux dispositions des articles 138 et suivants du code de procédure civile peut être présentée devant la juridiction de jugement par une partie qui n’en a pas saisi le juge ou le conseiller de la mise en état.

En l’espèce, [Z] [H] épouse [U] sollicite avant dire droit qu’il soit fait injonction à la SARL ESSENTIEL DIAGNOSTICS IMMOBILIERS de produire les justificatifs de dépôt des demandes de prêt et les justificatifs de refus de financement adressés par les banques.

D’abord, il est rappelé, conformément à l’article 768 du code de procédure civile, que les conclusions doivent comprendre, outre un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens sur lesquels les prétentions sont fondées. Les moyens en fait et en droit doivent être formulés expressément.

En l’espèce, Madame [Z] [H] épouse [U] ne formule aucun moyen ni en fait ni en droit pour justifier sa demande tendant à ce qu’il soit fait injonction à la société défenderesse de produire les pièces demandées.

D’autre part, force est de relever que la production par la SARL ESSENTIEL DIAGNOSTICS IMMOBILIERS des justificatifs de dépôt de demande de prêts auprès des banques et de refus de financement par ces mêmes banques permet à cette dernière de justifier qu’elle a respecté ses obligations prévues au compromis de vente signé entre les parties, et notamment qu’elle a satisfait à celle de présenter des demandes de prêts dans les trente jours de la signature. A défaut pour la SARL ESSENTIEL DIAGNOSTICS IMMOBILIERS de produire de telles pièces, le juge ne peut qu’en tirer les conséquences juridiques sur l’imputabilité de l’éventuelle défaillance de la condition suspensive, de sorte que la production de ces pièces ne parait pas indispensable à la solution du litige.

A titre surabondant, il convient de préciser que la société ESSENTIEL DIAGNOSTICS IMMOBILIERS verse aux débats plusieurs pièces attestant du dépôt d’au moins deux demandes de prêts, auprès de la banque CREDIT MUTUEL et BANQUE RHONE ALPES.

Partant, il y a lieu de débouter [Z] [H] épouse [U] de sa demande de production de pièces.

Sur la demande de condamnation de la S.A.R.L ESSENTIEL DIAGNOSTICS IMMOBILIERS à payer la somme de 54 468,46 €

En application des articles 1103 et 1194 du code civil relatifs à la force obligatoire, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils obligent non seulement à ce qui est exprimé, mais encore à toutes les suites qui leur donnent l’équité, l’usage ou la loi.

Aux termes de l’article 1304-3 du Code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Il est constant que lorsqu’une promesse de vente a été régularisée avec une condition suspensive d’obtention d’un prêt, il appartient à l’emprunteur de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente.

En l’espèce, le compromis de vente signé le 13 août 2021 entre les parties stipule dans une partie « REPARATION CONVENTIONNELLE » (page 15) que " si, entre la date de signature des présentes et la date de réitération de l’acte authentique, l’acquéreur ou le vendeur renonçait unilatéralement à son engagement, il est convenu ce jour sans possibilité de révision, du versement de 28 000 €, à titre de dommages et intérêts, outre la somme notée dans la rubrique HONORAIRES et autres frais relatifs à toute procédure ".

S’il ne peut être considéré que la SARL ESSENTIEL DIAGNOSTICS IMMOBILIERS a unilatéralement renoncé à son engagement d’acquérir le bien, il résulte toutefois d’une autre clause du compromis, « CONDITIONS SUSPENSIVES RELATIVES AU FINANCEMENT » (page 13) que l’acquéreur est tenu à d’autres obligations liées à la réalisation des conditions suspensives. Il est mentionné que la " durée de validité de la condition suspensive est fixée au 18 octobre 2021 à 18h00, étant entendu qu’elle ne peut être inférieure à un mois (…).

La vente est conclue sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt d’un montant de : TROIS VENT SEPT MILLE EUROS (307 000 €)

Au taux maximum de 1,30 % hors assurance auprès de toutes banques pour une durée de 20 ans.

L’acquéreur s’engage à déposer une demande de prêt dans les trente jours qui suivent la signature des présentes. La réception d’une offre de prêt par l’acquéreur entrainera la réalisation de la condition suspensive de prêt, dès le onzième jour qui suivra l’acceptation reçue.

Si l’acquéreur n’accepte pas une offre transmise par une banque, il devra faire diligence pour obtenir un prêt dans des conditions plus favorables. Faute pour lui d’obtenir un autre prêt dans le délai de validité fixé dans le paragraphe indiqué plus haut, il sera considéré comme partie défaillante et le Vendeur aura droit à une indemnité égale à 10 % du prix de vente.

Si l’acquéreur se voit notifier un refus de prêt par la banque sollicitée aux conditions précédemment fixées dans le délai de validité indiqué, il sera dégagé de ses obligations, étant fait observer que le vendeur en cas de refus de la banque à accorder le prêt aura la faculté de demander à la sienne d’accorder un prêt à l’acquéreur, aux mêmes conditions que celles prévues, ce qui est accepté par l’acquéreur.

Si la condition suspensive au financement n’est pas réalisée dans le délai fixé plus haut, sans que ce défaut incombe à l’acquéreur, chacune des parties retrouvera sa pleine et entière liberté, sans indemnité de part et d’autre.

(…)

Les conditions suspensives étant stipulées dans le seul intérêt de l’acheteur, celui-ci pourra toujours y renoncer. Il devra faire connaître sa décision en ce sens au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception ".

Si la SARL ESSENTIEL DIAGNOSTIC IMMOBILIERS souligne l’illicéité de la clause contractuelle en ce qu’elle oblige l’acquéreur à déposer sa demande de prêt dans les trente jours suivant la signature de la promesse de vente, elle n’en tire aucune conséquence juridique. Par ailleurs, les jurisprudences qu’elle cite au soutien de son argument s’appuient sur les dispositions du code de la consommation, inapplicables en l’espèce eu égard à la qualité de professionnel du bénéficiaire de la promesse.

S’agissant des demandes de prêts formulées, la SARL ESSENTIEL DIAGNOSTIC IMMOBILIERS verse aux débats :

— un courriel émanant de la BPAURA du 11 août 2021, soit antérieurement à la signature du compromis de vente, courriel qui ne saurait valoir justificatif d’une demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles dans la mesure où les caractéristiques du prêt sollicité ne sont pas mentionnées que la réponse à cette demande n’est pas communiquée ;

— un courrier de refus de prêt daté du 8 octobre 2021 émanant de la banque LCL, relativement à un prêt d’un montant de 300 000 € sur une durée de 180 mois, sans précision du taux ni de la date de dépôt de la demande ;

— des échanges de courriels entre la société INFICREDITS, courtière, et la banque CIC, dont un premier mail daté du 2 décembre 2021 correspondant à une prise de contacts de la courtière aux fins de solliciter un crédit ;

— un courrier de refus de prêt daté du 28 octobre 2021 émanant de la banque Rhône Alpes relativement à un prêt d’un montant de 307 000 € sur une durée de 240 mois, au taux de 1,30 %, sans précision quant à la date de dépôt de la demande ;

— un courrier de refus de prêt daté du 23 novembre 2021 émanant de la banque Crédit mutuel relativement à un prêt d’un montant de 307 000 € sur une durée de 240 mois, au taux de 1,30 %, suite à une demande du 16 novembre 2021.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la SARL ESSENTIEL DIAGNOSTICS IMMOBILIERS justifie de plusieurs demandes de prêts dont les caractéristiques sont conformes aux stipulations contractuelles, que ces demandes aient été faites par elle-même ou par l’intermédiaire d’un courtier. Toutefois, force est de constater qu’elle ne justifie pas de ce que ces demandes ont été faites dans le délai prévu par le compromis (absence de précision quant à la date de dépôt ou demande déposée tardivement).

Ainsi, en l’absence de preuve par la SARL ESSENTIEL DIAGNOSTICS IMMOBILIERS de demande de prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente, dans le délai prévu, il doit être considéré que la défaillance de la condition suspensive lui est imputable.

Aux termes du paragraphe intitulé « REPARATION CONVENTIONNELLE » en page 15 du compromis de vente " si entre la date de signature des présentes et la date de réitération de l’acte authentique, l’acquéreur ou le vendeur renonçait unilatéralement à son engagement, il est convenu ce jour sans possibilité de révision, du versement par la partie défaillante de :

VINGT HUIT MILLE EUROS (28 000 €)

(Somme dans la limite de 10% du prix de vente) à titre de dommages et intérêts, outre la somme notée dans la rubrique HONORAIRES et autres frais relatifs à toute procédure. "

Il ne résulte pas des éléments du dossier que la SARL ESSENTIEL DIAGNOSTIC IMMOBILIERS, qui démontre avoir continué à échanger avec des établissements bancaires après la date prévue pour la réalisation de la condition suspensive, voire après la date maximale prévue pour la réitération de la vente, a unilatéralement renoncé à son engagement.

Toutefois, il est également mentionné en page 13 du compromis qu’en « cas de non réalisation de la condition dans le délai fixé, sans que ce défaut incombe à l’acquéreur, chacune des parties retrouvera sa pleine et entière liberté, sans indemnité de part et d’autre ». Si la rédaction de ces stipulations contractuelles manque de clarté en ce que l’indemnité prévue a contrario en cas de défaut incombant à l’acquéreur n’est pas expressément fixée, il est rappelé qu’il appartient en juge, dans le cas de stipulations contractuelles ambiguës, de rechercher quelle a pu être la volonté des parties.

En l’espèce, en considération des usages et de la volonté des parties qui ont prévu, en cas de non réitération de la vente consécutive à une renonciation unilatérale, une indemnisation à titre de dommages et intérêts, il convient de considérer qu’en cas de défaillance de la condition suspensive imputable au bénéficiaire, cette indemnité est également due.

En l’espèce, eu égard à l’absence de réalisation de la condition suspensive avant le 18 octobre 2021 et à l’absence de preuve par le défendeur de ce qu’il a, dans le délai de trente jours prévu par la promesse, sollicité un ou des prêts conformes aux stipulations contractuelles, il y a lieu de constater que la défaillance de la condition suspensive lui est imputable, de sorte que l’indemnité prévue au contrat est due.

En vertu de l’article 1231-5 du code civil, cette indemnité de 28 000 € prévue à titre de dommages et intérêts pour le cas d’une inexécution contractuelle constitue une clause pénale, et est ainsi modulable par le juge s’il la considère manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, aucun élément du dossier ne justifie la réduction du montant de la clause, la date à laquelle la promettante a été informée de la défaillance de la condition suspensive étant sans incidence sur le sort de ladite clause.

Il convient donc de débouter la SARL ESSENTIEL DIAGNOSTICS IMMOBILIERS de sa demande tendant à réduire le montant de la clause pénale et de la condamner à payer à [Z] [H] épouse [U] la somme de 28 000 €.

Sur la réparation des préjudices

Aux termes de l’article 9 du code civil, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1231-3 du code civil, le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf faute lourde ou dolosive.

Pour rappel, l’article 1231-5 du code civil dispose " Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ".

En l’espèce, il ressort du compromis de vente signé entre les parties que l’indemnité de 28 000 € est prévue « à titre de dommages et intérêts », et qu’elle ne constitue pas une indemnité d’immobilisation réparant l’immobilisation du bien pendant le temps de la promesse mais une clause pénale.

Si [Z] [H] épouse [U] sollicite la condamnation de la SARL ESSENTIEL DIAGNOSTICS IMMOBILIERS à lui payer diverses sommes en réparation du préjudice lié à l’absence de vente entre le 26 novembre 2021, date initiale de réitération de la vente, et le 15 septembre 2022, date de vente du tènement litigieux à la SCI VERSTANIS, mettant en avant le fait qu’elle a été contrainte de payer les charges, de souscrire des emprunts, que le bien a perdu de la valeur et enfin qu’elle a subi un préjudice moral, elle ne justifie pas d’un préjudice distinct qui ne serait pas déjà réparé par l’allocation des dommages et intérêts prévue forfaitairement au compromis, ni du lien de causalité direct existant entre les manquements du bénéficiaire et l’absence de vente de son bien avant septembre 2022. Aussi, il doit être rappelé qu’un compromis de vente avec une condition suspensive comporte par nature un aléa, de sorte que le vendeur ne peut être certain de voir la vente aboutir.

Ainsi, il y a lieu de la débouter de ses demandes de dommages et intérêts complémentaires.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SARL ESSENTIEL DIAGNOSTICS IMMOBILIERS, qui perd le procès, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile dispose que " le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre

des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991,

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %. "

En l’espèce, l’équité commande de condamner la SARL ESSENTIEL DIAGNOSTICS IMMOBILIERS à payer la somme de 1200 euros à [Z] [H] épouse [U] à ce titre.

La SARL ESSENTIEL DIAGNOSTICS IMMOBILIERS doit être déboutée de sa demande sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE [Z] [H] épouse [U] de sa demande avant dire droit,

DEBOUTE la SARL ESSENTIEL DIAGNOSTICS IMMOBILIER de sa demande de réduction de la clause pénale ;

CONDAMNE la SARL ESSENTIEL DIAGNOSTICS IMMOBILIERS à payer à [Z] [H] épouse [U] la somme de vingt-huit mille euros (28 000 €) à titre de dommages et intérêts,

DEBOUTE [Z] [H] épouse [U] du surplus de ses demandes,

CONDAMNE la SARL ESSENTIEL DIAGNOSTICS IMMOBILIERS à payer à [Z] [H] épouse [U] la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SARL ESSENTIEL DIAGNOSTICS IMMOBILIERS aux entiers dépens de l’instance,

RAPPELLE le caractère exécutoire de la présente décision.

En foi de quoi, le président et le greffier ont signé le présent jugement,

Le GREFFIER Le PRESIDENT