TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Références :

N° RG 25/00125 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3TRV

MINUTE N°2025/

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 02 Septembre 2025

[L] [T], [M] [Z] [V] épouse [T]

c/

[A] [R]

Copie délivrée à

M^e Mélanie BAUDARD

prefecture

Copie exécutoire délivrée à

M^e Clémence BAVOIL-MERCADIER

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDEURS :

Monsieur [L] [T]

né le 15 Mai 1951 à [Localité 10] (ALGERIE)

[Adresse 3]

[Localité 4]

Madame [M] [Z] [V] épouse [T]

née le 01 Septembre 1951 à [Localité 9]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentés par M^e Clémence BAVOIL-MERCADIER, avocat au barreau de BEZIERS

DÉFENDERESSE :

Madame [A] [R]

née le 26 Août 1996 à [Localité 11]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représentée par M^e Mélanie BAUDARD, avocat au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Président : Régis DUFAUT, Magistrat à titre temporaire, chargé des contentieux de la protection

Greffière : Sarah DELPUECH,

Lors du prononcé :

Président : Régis DUFAUT, Magistrat à titre temporaire, chargé des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 22 juillet 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 25 septembre 2024 , à effet au 1er octobre 2024 , Monsieur et Madame [T] [L] ont donné à bail à Madame [R] [A] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 2] pour un loyer initial mensuel de 550 €, outre 50€ de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [T] [L] et madame [V] [M] épouse [T] , selon acte de commissaire de justice en date du 24 décembre 2024 ont fait signifier à Madame [R] [A] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un arriéré locatif d’un montant de 1784€.

Ce commandement de payer a été dénoncé à la CCAPEX le 24 décembre 2024 .

Par acte de commissaire de justice en date du 26 février 2025 et du 5 mars 2025 ( avenir d’audience ) , auxquels il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, Monsieur [T] [L] et madame [V] [M] épouse [T] ont assigné Madame [R] [A] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé aux fins de voir :

*constater la résiliation de plein droit du bail intervenue le 24 février 2025 , et en conséquence, voir ordonner l’expulsion de Madame [R] [A] ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier et sous astreinte de 150 euros par jour de retard ;

*condamner à titre provisionnel Madame [R] [A] au paiement de la somme de 2298,29 euros à valoir sur l’arriéré des loyers et des charges impayés arrêtés au 24 février 2025 , en outre au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, soit la somme de 600€ jusqu’à la libération définitive des lieux, d’une somme de 3000 euros pour résistance abusive , ainsi que de la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance .

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience, lequel révèle que les impayés de loyer sont liés à une période de chômage et au remboursement d’un trop perçu de RSA depuis janvier 2025 . Madame [R] [A] est séparée . Elle a trois enfants qui sont à la charge du père bénéficiaire des allocations familiales . Elle a trouvé un emploi saisonnier à temps partiel ( 25 heures par semaine ) depuis le 1er avril 2025 . Madame [R] [A] a sollicité une mesure d’accompagnement social prévention des expulsions . Un rendez-vous lui a été proposé le 8 avril et le 14 avril 2025 par l’UDAF mais elle ne s’y est pas rendue.

A l’audience du 22 juillet 2025 , Monsieur [T] [L] et madame [V] [M] épouse [T], non comparants en personne mais représentés par leur avocat, déposent leurs dernières conclusions . Ils maintiennent l’intégralité de leurs demandes et actualisent la dette due à hauteur de 3353,83€, somme arrêtée au 22 juillet 2025.Ils s’opposent aux délais de paiement.

Non comparante mais représentée à l’audience par son conseil , Madame [R] [A] dépose un dossier .

Aux termes de ses conclusions, elle soulève in limine litis l’irrecevabilité de l’assignation , au motif qu’elle n’aurait pas été signifiée à la préfecture six semaines au moins avant la date de l’audience.

Elle demande un abattement de 30% de l’indemnité d’occupation pour précarité d’occupation.

Elle s’oppose au versement d’une astreinte tenant la faiblesse de ses ressources .

Elle s’oppose à la demande d’indemnisation pour résistance abusive , arguant de sa bonne foi.

Elle reconnaît le montant de la dette locative et sollicite des délais de paiement .

Elle dit avoir repris le paiement intégral du loyer et avoir trouvé un emploi depuis le 1er avril 2025 qui lui permettra de régler sa dette locative.

Elle souhaite se maintenir dans les lieux .

L’affaire a été mise en délibéré au 2 septembre 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait toutefois droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Hérault par mails reçus le 26 février et le 5 mars 2025 , soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, et contrairement à ce que prétend madame [R] [A] , l’action diligentée par Monsieur [T] [L] et madame [V] [M] épouse [T] apparaît recevable.

2°) Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le bail conclu le 25 septembre 2024, à effet au 1er octobre 2024, contient une clause résolutoire (n° XI) prévoyant un délai de 6 semaines mais le commandement de payer visant cette clause , qui a été signifié le 24 décembre 2024 pour la somme en principal de 1784€ prévoit un délai de deux mois .

Conformément au décompte produit, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois , de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 février 2025 .

3°) Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle de la locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Monsieur [T] [L] et madame [V] [M] épouse [T] produisent un décompte démontrant que Madame [R] [A] reste leur devoir, déduction faite des frais de poursuite , la somme de 3353,83€ à la date du 22 juillet 2023 .

Madame [R] [A] , représentée à l’audience par son conseil , ne conteste ni le principe, ni le montant de la dette.

En conséquence, Madame [R] [A] sera condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 3353,83 € au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation éventuelles.

4°) Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, dans la limite de trois années. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il apparaît dans le décompte joint au dossier que le versement des loyers n’a repris que partiellement , seuls les mois de janvier et de mai 2025 ayant été réglés dans leur intégralité. Le loyer du mois de juillet 2025 n’ayant quant à lui pas été réglé du tout. Madame [R] [A] justifie d’un contrat de travail depuis le 1er avril 2025 mais il s’agit d’un contrat de travail saisonnier à temps partiel ( 25 heures par semaine ) , ce qui ne donne aucune garantie sur sa capacité à tenir ses engagements dans la durée.

Il n’est dès lors pas possible de lui accorder des délais de paiement.

5°) Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

Devenue occupante sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, Madame [R] [A] ne pourra qu’être expulsée selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Conformément à l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu’elles désigneront. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Madame [R] [A] sera enfin condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 25 février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Madame [R] [A] invoque une jurisprudence selon laquelle cette indemnité devrait faire l’objet d’un abattement de 30% en raison de sa précarité d’occupation .

Pour autant , cette précarité d’occupation ne sera effective qu’à l’issue de la signification de la présente décision . L’indemnité mensuelle d’occupation sera donc fixée au montant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi afin de réparer le préjudice découlant pour Monsieur [T] [L] et madame [V] [M] épouse [T] de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer . Madame [R] [A] sera en conséquence déboutée de sa demande d’abattement.

6°) Sur la demande d’astreinte de 150 euros par jour de retard :

Selon l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution , tout juge peut , même d’office , ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce , une telle astreinte qui ne ferait qu’aggraver la situation financière déjà difficile de madame [R] [A] paraît disproportionnée. En conséquence Monsieur [T] [L] et madame [V] [M] épouse [T] seront déboutés de ce chef .

7°)Sur la demande de paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive :

Selon l’article 1240 du code civil , tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce Monsieur [T] [L] et madame [V] [M] épouse [T] invoquent la mauvaise foi de Madame [R] [A] qui résulterait du seul manquement à ses obligations contractuelles , alors même qu’il est établi par les pièces produites au dossier que la défenderesse , sans emploi jusqu’au 1er avril 2025 et contrainte à rembourser depuis le mois de janvier 2025 un trop perçu de RSA , s’est retrouvée dans l’incapacité malgré elle de faire face au paiement de ses loyers . La mauvaise foi de madame [R] [A] n’étant pas établie , Monsieur [T] [L] et madame [V] [M] épouse [T] seront en conséquence déboutés de leur demande d’indemnisation.

Sur les dépens

L’article 491 du Code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [R] [A] , partie perdante , sera donc condamnée aux entiers dépens de la présente instance.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de condamner, à ce titre, Madame [R] [A] à payer à Monsieur [T] [L] et madame [V] [M] épouse [T] la somme de 300 €.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du Code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS,

Nous, le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 septembre 2024 , à effet au 1er octobre 2024 , entre Monsieur et Madame [T] [L] et Madame [R] [A] concernant le bien à usage d’habitation sis [Adresse 2] sont réunies à la date du 25 février 2025 en raison du non-paiement des loyers ;

ORDONNONS, en conséquence, à Madame [R] [A] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [R] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [T] [L] et madame [V] [M] épouse [T] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [R] [A] à payer à Monsieur [T] [L] et madame [V] [M] épouse [T] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 25 février 2025 jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi , soit 600 euros ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [R] [A] à verser à Monsieur [T] [L] et madame [V] [M] épouse [T] la somme de 3353,83 € arrêtée à la date du 22 juillet 2025 au titre des loyers dus  ;

CONDAMNONS Madame [R] [A] aux entiers dépens de l’instance ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Madame [R] [A] ;

CONDAMNONS Madame [R] [A] à verser à Monsieur [T] [L] et madame [V] [M] épouse [T] la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTONS Monsieur [T] [L] et madame [V] [M] épouse [T] pour le surplus ;

DEBOUTONS Madame [R] [A] de ses autres demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le 2 septembre 2025 , les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

La greffière, Le juge des référés,