TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Références :

RG : N° RG 25/00009 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3UWX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 17 Juin 2025

MINUTE N°2025/297

S.C.I. LA SOURCE,

c/

[O] [H]

Copie délivrée à

Madame [O] [H]

prefecture

Copie exécutoire délivrée à

S.C.I. LA SOURCE

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DEMANDERESSE :

S.C.I. LA SOURCE

inscrite au RCS de [Localité 8] sous le n° 390 315 612

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 5]

[Localité 1]

Représentée par Mme [X], gérante

DÉFENDERESSE :

Madame [O] [H]

née le 08 Août 1975 à [Localité 9]

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 1]

comparante en personne assistée de son frère M [N] [H]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Régis DUFAUT, Magistrat à titre temporaire,

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 29 avril 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 15 juin 2022 , la SCI LA SOURCE représentée par son mandataire monsieur [C] a donné à bail à Monsieur [H] [N] et Madame [H] [O] un bien à usage de garage sis [Adresse 4] à AGDE 34300 pour un loyer initial mensuel de 200 € hors charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI LA SOURCE , selon acte de commissaire de justice en date du 11 février 2025 a fait signifier à Madame [H] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un arriéré locatif d’un montant de 5200 €.

Par actes de commissaire de justice en date du 21 mars 2025 et du 1er avril 2025 , auxquels il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, la SCI LA SOURCE a assigné Madame [H] [O] devant le président du tribunal judiciaire de BEZIERS statuant en référé aux fins de voir :

*constater la résiliation de plein droit du bail et en conséquence, voir ordonner l’expulsion de Madame [H] [O] ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

*condamner à titre provisionnel madame [H] [O] au paiement de la somme de 5200 euros à valoir sur l’arriéré des loyers et des charges impayés arrêtés au 11 février 2025, en outre au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération définitive des lieux, ainsi que de la somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance .

A l’audience du 29 avril 2025 , la SCI LA SOURCE représentée par madame [W] [X] gérante-associée maintient l’intégralité de ses demandes . Elle n’ignorait pas qu’il y avait un problème avec le portail du garage mais ses locataires mettant leurs affaires à l’intérieur et garant leur voiture devant , à l’abri , elle n’avait pas cru bon de faire intervenir un prestataire.

Présents à l’audience, madame [H] [O] et Monsieur [H] [N] reconnaissent le montant de la dette locative. Ils refusent toutefois de payer tant que la propriétaire n’a pas fait réparer le portail du garage qui ne ferme pas et qu’ils ne peuvent plus utiliser pour garer leur voiture

L’affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait toutefois droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un garage , qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Selon l’article 1103 du code civil , les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 15 juin 2022 contient une clause résolutoire (n° VIII) prévoyant un délai de 48 heures et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 février 2025 pour la somme en principal de 5200€.

Conformément au décompte produit, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 48 heures de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 février 2025.

2°) Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Selon l’article 1728 du code civil , le preneur est tenu de deux obligations principales :

1°) D’user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ou suivant celle présumée d’après les circonstances à défaut de convention.

2°) De payer le prix du bail aux termes convenus.

Selon l’article 1217 du code civil , la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement peut refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation (…).

En l’espèce , madame [H] [O] et monsieur [H] [N] font valoir que le portail du garage ne ferme plus , qu’ils n’ont pu y garer leur voiture que deux fois , et que la SCI LA SOURCE, qui s’était engagée à le faire réparer n’a rien fait.

Pour autant , ils ne produisent aucune pièce qui attesterait de l’avarie du portail du garage ou de démarches entreprises auprès de la SCI LA SOURCE , que ce soit pour l’en informer ou lui demander d’effectuer les réparations nécessaires.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle de la locataire, résultant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties.

La SCI LA SOURCE prétend que Madame [H] [O] reste lui devoir, déduction faite des frais de poursuite , la somme de 5200€ à la date du 11 février 2025 .

Madame [H] [O] , présente à l’audience, ne conteste pas le montant de la dette.

En conséquence, Madame [H] [O] sera condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 5200 € au titre de l’arriéré des loyers.

3°) Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

Devenue occupante sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, Madame [H] [O] ne pourra qu’être expulsée selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Conformément à l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu’elles désigneront. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Madame [H] [O] sera enfin condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 14 février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité sera fixée au montant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour la SCI LA SOURCE de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les dépens

L’article 491 du Code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [H] [O] , partie perdante , sera donc condamnée aux entiers dépens de la présente instance.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, en l’absence de frais d’avocat pour la SCI LA SOURCE , la demanderesse sera déboutée de sa demande .

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du Code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des référés, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 juin 2022 entre la SCI LA SOURCE d’une part, Monsieur [H] [N] et Madame [H] [O] et d’autre part, concernant le bien à usage de garage situé [Adresse 4] à AGDE 34300 sont réunies à la date du 14 février 2025 en raison du non-paiement des loyers ;

ORDONNONS, en conséquence, à Madame [H] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [H] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI LA SOURCE pourra , dès la signification de la présente décision , faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [H] [O] à payer à la SCI LA SOURCE une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 14 février 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi , soit 200 euros ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [H] [O] à verser à la SCI LA SOURCE la somme de 5200 € , arrêtée à la date du 11 février 2025 (date du commandement de payer ) , au titre des loyers dus ;

CONDAMNONS Madame [H] [O] aux entiers dépens de l’instance ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Madame [H] [O] ;

DEBOUTONS la SCI LA SOURCE de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le 17 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

La greffière, Le juge des référés,