TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BEZIERS

MINUTE N° 26/54

AFFAIRE N° RG 24/03042 – N° Portalis DBYA-W-B7I-E3QFM

Jugement Rendu le 19 Janvier 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [U] [K]

n le 15 janvier 1954 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représenté par Maître Christophe BLONDEAUT de la SELARL BPG AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE :

S.A.S.U. FONCIA TERRE OCCITANE

immatriculée au RCS de BEZIERS sous le n° 314 686 429

prise en la personne de son représentant légal en exercice

ayant son siège social [Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Fleur NOUGARET-FISCHER, avocat au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Joël CATHALA, Vice-Président, siégeant en qualité de juge rapporteur en vertu de l’article 805 du Code de Procédure Civile avec l’accord des avocats, assisté de Violaine MOTA, Greffier.

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Joël CATHALA, Vice-Président,

2 copie(s) exécutoire(s) aux conseils des parties

2 copie(s) conforme(s) aux conseils des parties

1 copie dossier

le

Julie LUDGER, Vice-Présidente,

Sarah DOS SANTOS, Juge,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 04 Septembre 2025 ayant fixé l’audience de plaidoirie au 17 Novembre 2025 où l’affaire a été mise en délibéré au 19 Janvier 2026 ;

Les conseils des parties ont déposé leurs dossiers de plaidoirie ;

JUGEMENT :

Prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Joël CATHALA, Vice-Président, assisté de Violaine MOTA, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

********

EXPOSE DU LITIGE

FAITS ET PROCEDURE

M. [U] [K] est usufruitier d’un appartement sis [Adresse 3].

Par mandat en date du 6 mai 1998, M. [U] [K] confiait la gestion locative de ce bien au cabinet PELLETIER REMY aux droits desquels est venue la société FONCIA SOGI PELLETIER.

Par contrat en date du 21 août 2008, M. [U] [K] souscrivait un contrat d’assurance de garantie de loyers impayés et de détériorations immobilières auprès de la société FONCIA SOGI PELLETIER, aujourd’hui désignée comme la société par action simplifiée unipersonnelle FONCIA TERRE OCCITANE, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de BEZIERS sous le n° 314 686 429 – ci-après désignée la société FONCIA.

Par contrat en date du 15 septembre 2016, M. [U] [K] représenté par son mandataire la société FONCIA, donnait à bail ce logement à M. [R] [C]. Un état des lieux d’entrée était établi le jour même.

Le 9 juillet 2020, M. [U] [K] mandatait un commissaire de justice pour effectuer un constat de l’état de l’appartement. Le 10 août 2020 la société FONCIA déposait plainte au nom et pour le compte de M. [U] [K] au titre de dégradations intervenues dans l’appartement. Au mois de janvier 2021 le locataire quittait l’appartement et le 13 janvier 2021 un état des lieux de sortie était établi.

Soutenant l’existence de désordres et de dégradations imputables au locataire, M. [U] [K] faisait assigner la société FONCIA et M. [R] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de BEZIERS par actes de commissaires de justice en dates du 21 et du 28 décembre 2023.

Par jugement du 15 novembre 2024 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BEZIERS, pour l’essentiel :

— ordonne la disjonction de l’action de M. [U] [K] dirigée contre la SAS FONCIA TERRE OCCITANE comme relevant du tribunal judiciaire dans sa formation compétente avec représentation obligatoire

— dit que le dossier de l’affaire sera transmis au tribunal judiciaire dans les conditions de l’article 82 du code de procédure civile

— condamne M. [R] [C] à payer à M. [U] [K] la somme totale de 12431,90 € au titre des dégradations locatives, sous réserve de déduction du dépôt de garantie d’un montant de 330 € si celui-ci n’avait pas été restitué

— condamne M. [R] [C] à payer à M. [U] [K] la somme de 1980 € à titre de dommages-intérêts résultant de la vacance du logement le temps de la remise en état.

Le 28 novembre 2024 le tribunal judiciaire de BEZIERS délivrait à la société FONCIA et à M. [U] [K] des avis de fixation à l’audience d’orientation du 23 janvier 2024.

Par ordonnance du 4 septembre 2025, le juge de la mise en état ordonnait la clôture et fixait l’affaire pour être plaidée à l’audience à juge rapporteur du 17 novembre 2025.

A l’audience du 17 novembre 2025, les conseils des parties ont déposé leurs dossiers de plaidoirie, et l’affaire a été mise en délibéré pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe le 19 janvier 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières écritures signifiées par voie électronique, M. [U] [K] demande au tribunal judiciaire, à titre principal :

— de condamner la société FONCIA à lui payer la somme de 21258€ à titre de dommages-intérêts résultant de la dégradation du bien immobilier portant intérêts au taux légal à compter de la date du jugement ;

— de condamner la société FONCIA à lui payer la somme de 7920€ à titre de dommages-intérêts résultant de la vacance du logement le temps de la remise en état portant intérêts au taux légal à compter du 28 décembre 2023 ;

A titre subsidiaire, il demande de condamner la société FONCIA à lui payer la somme de 21258€ en exécution du contrat de garantie loyers impayés et dégradations immobilières.

En toute hypothèse, il sollicite de rejeter les demandes de la défenderesse, de la condamner aux dépens et à lui payer la somme de 5000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes principales, M. [U] [K] entend engager la responsabilité civile contractuelle de la société FONCIA en sa qualité de mandataire, sur le fondement des articles 1991, 1992, 1993 du code civil et 1231-1 du code civil.

M. [U] [K] expose que la société FONCIA avait connaissance de l’état de dégradation de l’appartement litigieux, et que malgré cette connaissance elle ne l’a pas informé de la situation et n’a pas agi avec diligence pour rétablir la situation. Il produit à cet égard un constat réalisé par Maître [S] [H], commissaire de justice, le 9 juillet 2020, ayant constaté dans le couloir d’entrée de l’immeuble une feuille de « FRANCE PROPRETE SERVICES » sur laquelle il est mentionné au 20 septembre « Squatteur étage (deuxième) couloir ». Selon le demandeur, la société FONCIA avait connaissance de l’état de dégradation de son appartement au moins depuis le 20 septembre 2019, puisqu’elle s’est rendue à plusieurs reprises sur place et a également pu constater les dégradations des parties communes.

M. [U] [K] reproche ainsi à la société FONCIA de ne l’avoir jamais informé de la situation de squat de son appartement, affirmant n’en avoir eu connaissance que lorsqu’il a lui-même mandaté Maître [H] le 9 juillet 2020. Il reproche également à la société FONCIA de n’avoir accompli aucune diligence avant un dépôt de plainte le 10 août 2020, postérieurement au constat de commissaire de justice.

Il considère ainsi que ce comportement de la société FONCIA caractérise des fautes dans l’exercice de son mandat, ayant pour conséquence d’avoir laissé péricliter une situation problématique, aggravant l’état des dégradations.

Le demandeur caractérise ses préjudices en produisant des factures au titre des travaux de remise en état, et en exposant que le logement est resté vacant durant les travaux, de janvier 2021 à janvier 2023.

Subsidiairement, si la responsabilité de la société FONCIA n’était pas engagée au titre de fautes dans l’exécution du contrat de mandat, le demandeur sollicite l’application du contrat de garantie de loyers impayés et détériorations immobilières. M. [U] [K] se fonde sur le paragraphe 2.2 de l’article 2 de ce contrat, obligeant la société FONCIA à payer les frais de remise en état consécutifs à la dégradation des lieux par les locataires défaillants.

En réponse à la société FONCIA, qui relève que le locataire est défaillant au sens des stipulations lorsqu’il ne paie pas les loyers ce qui n’a jamais été le cas en l’espèce, M. [U] [K] considère que la notion de défaillance trouve à ici à s’appliquer à l’égard du locataire du fait de son absence d’entretien des locaux et dégradations effectuées.

En réponse à la société FONCIA, qui entend appliquer la clause limitative de responsabilité prévue par cet article du contrat pour appliquer un coefficient de vétusté, M. [U] [K] demande de considérer cette clause comme réputée non-écrite. Il considère que cette clause ne trouve à s’appliquer que lorsque les dégradations résultent d’un usage normal du bien, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Le demandeur estime également que cette clause prive le contrat de sa substance, car elle revient à ne plus couvrir ses risques passée la 10e année alors qu’il continue d’en payer la prime. Il rappelle à cet égard que le contrat ayant été conclu en 2008, l’application du coefficient de vétusté passé 10 ans aurait pour conséquence qu’il paye une prime sans contrepartie depuis 2018.

Dans ses dernières écritures, notifiées par voie électronique, la société FONCIA sollicite à titre principal de rejeter toutes les demandes de M. [U] [K]. Subsidiairement elle demande, si elle était condamnée, d’écarter l’exécution provisoire du jugement ; et si tel n’était pas le cas, de la subordonner à la constitution d’une garantie.

Elle demande en toute hypothèse de condamner M. [U] [K] aux dépens et à lui payer la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour rejeter les prétentions du demandeur, la société FONCIA soutient au titre du contrat de mandat, qu’elle a valablement informé son mandant de l’état dégradé des parties communes, selon relevé de visite daté du 6 décembre 2019, ce qui ne l’aurait pas alerté. Elle relève qu’elle n’a jamais eu l’obligation de se rendre sur place pour vérifier l’état du bien.

La société FONCIA expose n’avoir eu connaissance que de mauvaises odeurs se dégageant du logement de M. [U] [K] au début de l’année 2020, informée par des locataires de l’immeuble. Elle soutient en avoir informé sans délai les organismes curateurs successifs du locataire, n’étant alors toujours pas informée de l’existence de dégradations locatives.

S’agissant de la problématique de squat, la société FONCIA déclare n’en avoir eu connaissance que le 16 juillet 2020 par la société de plomberie qu’elle a sollicitée, et avoir déposé plainte pour le compte de M. [U] [K] le 21 juillet 2020.

La défenderesse expose ainsi avoir eu connaissance de la situation plus tardivement que ce que prétend le demandeur, et l’en avoir valablement informé à chaque étape. Elle considère ainsi n’avoir commis aucune faute dans le cadre de la gestion de son mandat.

Au titre du contrat de garantie de loyers impayés et détériorations immobilières, la société FONCIA considère que le paragraphe 2.2 de l’article 2 du contrat est à mettre en lien avec le paragraphe 2.1, et qu’il en ressort ainsi que le locataire n’est défaillant au sens des stipulations que dès lors qu’il ne paye pas le loyer, ce qui n’a jamais été le cas en l’espèce.

La société FONCIA entend également faire application de la clause limitative de responsabilité prévue par cet article, limitant sa garantie à une période de 10 ans en tenant compte d’un coefficient de vétusté.

Dans l’hypothèse où elle serait condamnée à payer des sommes à M. [U] [K], la société FONCIA sollicite sans fondement juridique d’écarter l’exécution provisoire de plein droit ; ou à défaut de la subordonner à la constitution d’une garantie sur le fondement de l’article 517 du CPC. Elle évoque l’éventuelle insolvabilité de M. [U] [K] en cause d’appel vu l’importance des montants en jeu.

MOTIVATION

1) Les responsabilités et garanties engagées

a) La responsabilité de la société Foncia au titre de son mandat de gestion locative

En droit

L’article 1991 du code civil dispose :

« Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. »

Selon les dispositions de l’article 1992 du Code civil :

« Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.»

Selon les dispositions de l’article 1993 du Code civil :

« Tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu’il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu’il aurait reçu n’eût point été dû au mandant . »

En matière de gestion locative, il est de jurisprudence constante que le gestionnaire n’est pas responsable des dégradations causées par les locataires ; selon les dispositions des articles 1992 et suivants du Code civil, il n’est soumis qu’à une obligation de moyens.

Le gestionnaire locatif pourvoit au mieux aux intérêts de son mandant et le préserve de tout risque qui a été porté à sa connaissance. Notamment sa responsabilité n’est engagée que s’il a connaissance de dégradations et qu’il n’intervient pas pour faire cesser celles-ci.

En l’espèce M. [U] [K] a confié la gestion locative de son bien sis [Adresse 2] à la société FONCIA SOGI PELLETIER à titre onéreux.

Ce mandat de gestion locative stipule de manière générale :

« Le mandant donne pouvoir au mandataire de gérer, tant activement que passivement les biens, droits et immobiliers lui appartenant et situés [Adresse 2] »

Il sera constaté que l’agence FONCIA s’est acquittée de ses obligations par des visites régulières qui ne pouvaient se dérouler que dans les parties communes de l’immeuble et non dans les parties privatives, que la présence de squatters signalée le 20 septembre 2019 concerne le couloir du deuxième étage de l’immeuble et non l’appartement loué à M. [R] [C] et que le procès-verbal de constat d’huissier du 9 juillet 2020, diligenté à la demande du propriétaire, est consécutif à une communication de l’agence FONCIA reprenant une information sur la situation sanitaire et l’état de détérioration du logement obtenue d’un artisan mandaté pour réparer une fuite d’eau et qui a trouvé le 16 juillet 2020 l’appartement ouvert, très dégradé et squatté.

L’agence FONCIA a informé immédiatement le propriétaire du logement et les services de l’UDAF chargés d’une curatelle en application de l’article 472 du Code civil au bénéfice du locataire, puis a déposé une plainte auprès des services de police compétents.

Dès lors il ne pourra être retenu un manquement de la société FONCIA à ses obligations de gestionnaire locatif.

b) La garantie de l’assureur loyers impayés et détériorations immobilières

M. [U] [K] a souscrit une assurance loyer impayés et détériorations immobilières auprès de la société FONCIA SOGI PELLETIER le 21 août 2008.

Aux termes du contrat il était stipulé que :

« La société FONCIA SOGI PELLETIER s’offre de garantir au mandant l’exécution des principales obligations souscrites par les locataires. »

et également que :

« article 2.2 : FONCIA SOGI PELLETIER s’engage à payer au bailleur, son mandant, les frais de remise en état des parties privatives évacuées par les locataires défaillants, consécutifs à la dégradation des lieux par ces derniers, à l’exclusion des embellissements et travaux d’aménagement effectués par les locataires, et sous déduction d’un coefficient de vétusté basé sur une durée d’utilisation moyenne ainsi déterminée :

– peinture/papier peint : 7 ans,

– moquette : 7 ans,

– plomberie/robinetterie : 10 ans,

– sanitaires : 10 ans,

– électricité : 10 ans,

– menuiseries/parquet : 10 ans,

– carrelage : 10 ans,

– maçonnerie : 10 ans. »

Le terme discuté « locataire défaillant » employé sans précision supplémentaire ne peut que renvoyer à la défaillance du locataire quant à ses obligations générales qui sont, selon l’article 1728 du Code civil d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail et de payer les loyers, ce qui est d’ailleurs précisé par la suite du libellé de l’article 2.2 susvisé du contrat d’assurance de plus intitulé : « Garantie de loyers impayés et détériorations immobilières. »

La société FONCIA estime de plus que le coefficient de vétusté prévu au contrat induit que la prise en charge des détériorations locatives s’étend seulement sur une période de 10 ans.

Cependant il sera observé d’une part que la détermination du coefficient de vétusté utilisable n’est pas définie au contrat et d’autre part qu’un coefficient de vétusté pour un local loué s’applique lorsque les dégradations constatées résultent de l’écoulement du temps et d’un usage normal des lieux mais ne peut avoir pour conséquence de priver d’indemnisation un bailleur à la suite du saccage du logement par son locataire.

Dès lors la prise en compte de la vétusté ne pourra intervenir que selon les usages habituels en matière de bail d’habitation.

Il résulte du tout que, dans les limites stipulées par le contrat, la société FONCIA sera tenue des frais de remise en état consécutifs à la dégradation des lieux.

2) L’évaluation des dégradations locatives

A l’instar du juge des contentieux de la protection dans sa décision du 15 novembre 2024, le tribunal ne pourra que constater les faits suivants :

M. [R] [C] est entré dans les lieux loués le 15 septembre 2016 et a quitté le logement le 13 janvier 2021. Le constat d’état des lieux d’entrée établi laissait apparaître un bon état général de l’appartement, dont justificatif est produit au débat.

Dans l’état des lieux de sortie, il est fait état de nombreuses dégradations dans le logement. Les photographies sont démonstratives de l’état dégradé du bien au départ du locataire.

Il ressort de la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie les constatations suivantes :

– boîte aux lettres effraction, porte enfoncée, une serrure boîte aux lettres pas de clé,

– dans l’accès/ entrée : 1 porte palière décollement et gros impact tag, 1 plaque/poignée cassée,

– cuisine + séjour : mur arrachement de trou 50 m2, fenêtre fendue cassée, vitrage brisé 25 x 30 cm X 5, 1 volet un abs ME et dur gond tordu ME, meuble sous évier portillon manquant dégage,

– dégagement : mur : impact, noircis (12m2), sol : noirci et déjection animale, plafond piqué 2 m2, porte gond tordu (un peu), 1 éclairage plafond piqué,

– salle de bains : murs moisissure 18 m2, faïence joints noircis, sol : noirci, plafond : moisissures, écailles 6 m2, plinthes : joints noircis, 1 porte gond tordu, 1 éclairage mural miroir cassé ne fonctionne pas,

– wc : murs trou et reprise 10 m2, sol noirci, plafond jauni,

– dégagement n° 2 : murs trou et manquant 10 m2, sol noirci, plafond terne, 1 porte déposée(s) cassé et gond abs et cassé fendu ME, 2 interrupteurs HS et 1 éclairage plafond HS.

M. [U] [K] produit un devis du 21 février 2021 de l’entreprise L1 MULTISERVICES d’un montant de 32364,67 €.

M. [U] [K] n’a pas établi une liste des travaux effectués en lien avec les dégradations locatives et le montant correspondant, ni précisé l’application d’un coefficient de vétusté compte tenu de la durée d’occupation du logement par le locataire.

Sur le fondement de ses demandes, il produit :

– des justificatifs d’achat de 82,80 €, 36,70 € de Brico Dépôt, 130,50 €, 84,08 € de Leroy Merlin, de 28,65 €, 62,03 €, 48 € de Castorama, sans préciser quelles sont les dépenses correspondantes aux dégradations de sorte que ces montants ne seront pas pris en compte,

– une facture de Douz Entreprise peinture et vitrerie du 10 juillet 2021de 3100 €, du 12 juillet 2021 de 2000 € pour l’appartement du 2ième étage au [Adresse 2],

– une facture du 30 juillet 2021 de ECA SARL de 254,10 € pour VMC 1er et 2ième étage [Adresse 2] qui concerne également le 1er étage de sorte que le montant total de la facture ne peut être mis à la charge de Monsieur [C],

– une facture du 16 février 2021 de Action Propreté Services d’un montant de 1488 € pour le nettoyage de l’appartement qui sera pris en compte dans le calcul des sommes à mettre à la charge du locataire,

– une facture du 9 juin 2021 de la miroiterie Jean Louis BLANC d’un montant de 3920 € correspondant des vitrages dans le séjour, la chambre 1 et la chambre 2 qui sera prise en compte dans le calcul des sommes à mettre à la charge du locataire,

– une facture du 6 avril 2021 de la SARL ALEO d’un montant de 1797,40 € (621,40+676+500 €) correspondant à la « rénovation d’appartement » qui sera prise en compte dans le calcul des sommes à mettre à la charge du locataire,

– une facture du 15 février 2021 de la SASU JEROME GUEROLA d’un montant de 126,50 € pour la pose et l’adaptation d’un verrou CITY à bouton fourni avec 3 clés qui sera prise en compte dans le calcul des sommes à mettre à la charge du locataire,

Les factures antérieures à la date de l’état des lieux de sortie ou au nom de M. [T] [K] ou relatives à la réparation de la porte d’entrée de l’immeuble effectuée par la SASU JEROME GUEROLA seront rejetées en ce qu’elles ne concernent pas les travaux en lien avec les dégradations locatives.

Le montant du coût des réparations locatives sera ainsi fixé à la somme de 12431,90 €.

Par conséquent, la société FONCIA sera condamnée à payer à M. [U] [K] la somme de 12431,90 € au titre de la garantie des dégradations locatives.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

3) Les demandes annexes

La société FONCIA qui succombe sera condamnée aux dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles engagés par M. [U] [K] au titre de la présente instance.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Selon l’article 514-1 du code précité, le juge peut d’office ou à la demande d’une des parties, par décision spécialement motivée, écarter l’exécution provisoire de droit en tout ou partie s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Tel n’est pas le cas en l’espèce, de sorte que la présente décision sera de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement mis à disposition par le greffe, contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE la société FONCIA TERRE OCCITANE à indemniser M. [U] [K] des frais de remise en état des parties privatives évacuées par le locataire défaillant à hauteur de 12 431,90 € en exécution du contrat de garantie loyers impayés et dégradations immobilières,

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE la société FONCIA TERRE OCCITANE au paiement de la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société FONCIA TERRE OCCITANE aux entiers dépens,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 19 Janvier 2026

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Violaine MOTA Joël CATHALA

Copie à Maître Christophe BLONDEAUT de la SELARL BPG AVOCATS, M^e Fleur NOUGARET-FISCHER