Minute n° 2025 / 43

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 16 Janvier 2025

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DEMANDERESSE :

HABITAT 44

3, Boulevard Alexandre Millerand

BP 50432

44204 NANTES

représentée par Maître Hervé BOULANGER, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [U]

Logement 60 Etage 10

6 Allée du Lac de Grand Lieu

44400 REZE

représenté par Maître Stéphane VALLEE, avocat au barreau de NANTES

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 03 octobre 2024

date des débats : 07 novembre 2024

délibéré au : 16 janvier 2025

RG N° N° RG 24/02514 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NGPQ

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Hervé BOULANGER

CCC à Maître Stéphane VALLEE + préfecture

Copie dossier

Exposé du litige

Par acte sous seing privé en date du 9 décembre 2019, l’Office public d’habitations à loyer modéré du département de Loire-Atlantique – Habitat 44 a donné à bail à Monsieur [Z] [U] un local à usage d’habitation au dixième étage sis 6 Allée Lac de Grand Lieu à Rezé (44400) moyennant le paiement d’un loyer de 363.60 euros outre une provision sur charges de 90.85 euros et un dépôt de garantie égal au montant du loyer.

Par acte du 27 mai 2024, le locataire n’ayant pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges, le bailleur lui a délivré un commandement de payer les loyers.

Par acte d’huissier du 31 juillet 2024, Habitat 44 a assigné Monsieur [Z] [U] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Nantes afin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— recevoir Habitat 44 en ses demandes et les dire bien fondées ;

— constater la résiliation du bail d’habitation, par le jeu de la clause résolutoire, à la date du 28 juillet 2024 ;

— à titre subsidiaire, la prononcer pour non-paiement des loyers sur le fondement de l’article 1224 ;

— ordonner l’expulsion du locataire, ainsi que de tous occupants de son chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi;

— condamner Monsieur [Z] [U] au paiement :

— de la somme de 1 736.03 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au jour de l’assignation, à parfaire ou à diminuer au jour de l’audience ;

— d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et des charges courantes, soit la somme de 510.21 euros augmentée de son éventuelle réindexation, du SLS et de la pénalité OPS et diminuée des éventuels droits à aides au logement, jusqu’à la libération effective des lieux ;

— dire et juger qu’en cas d’application de l’article 1343-5, la clause résolutoire sera acquise et le bail sera résilié de plein droit, en cas de non-respect d’une seule échéance, le solde de la dette devenant par ailleurs immédiatement exigible, dans sa totalité ;

— condamner Monsieur [Z] [U] au paiement de la somme de 700 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 3 octobre 2024, puis renvoyée à l’audience du 7 novembre 2024.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le bailleur, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et souligné que sa créance s’élève à la somme de 3 183 euros. Il a précisé que le logement était actuellement occupé par des squatteurs. Il a également demandé que soit supprimé le bénéfice de la trêve hivernale.

Régulièrement assigné à étude, Monsieur [Z] [U], par l’intermédiaire de son conseil, demande au juge des contentieux de la protection de :

— Statuer ce que de droit quant aux demandes de résiliation de bail et d’expulsion ;

— Constater ses démarches entreprises pour obtenir sa réintégration dans les lieux ;

— Dire et juge que la dette locative sera arrêtée au 13 mai 2024 et sera fixée à la somme de 1 113.79 euros ;

— Lui accorder des délais pour apurer cette dette à hauteur de 70 euros par mois pendant 16 mois ;

— En cas de fixation de dette locative à un montant supérieur, dire et juger qu’il sera autorisé à l’apurer en 23 mensualités de 70 euros et que le solde sera versé au 24ème mois ;

— Débouter le demandeur de toutes demandes plus amples ou contraires notamment en ce qui concerne les frais irrépétibles ;

— Statuer ce que de droit sur les dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de la loi sur l’Aide juridictionnelle.

Lors de l’audience, au soutien de ses présentions, le locataire a tout d’abord déclaré ne pas s’opposer à la résiliation du bail. Il a actualisé sa situation personnelle et professionnelle précisant percevoir 1 000 euros par mois au titre d’une pension d’invalidité et de l’allocation adulte handicapé. Il a également indiqué avoir déposé plainte le 13 mai 2024, et souhaite que la dette locative soit arrêtée à cette date.

L’enquête sociale de la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’a pu être réalisée en l’absence du locataire aux rendez-vous proposés.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 5 août 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la bailleresse le 12 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat signé par les parties, en son article 4.5.1, prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte d’huissier du 27 mai 2024, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [Z] [U] un commandement de payer les loyers, régulier en la forme, pour un montant principal de 1 113.79 euros au titre des loyers et charges impayés au 21 mai 2024.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 28 juillet 2024.

Dès lors, Monsieur [Z] [U], étant occupant sans droit ni titre à compter de cette date, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner son expulsion et de tous occupants de son fait, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

La bailleresse sollicite la suppression du délai prévu à l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution. Le défendeur y consent.

Bien que la mesure d’expulsion concernant Monsieur [Z] [U] ne soit pas prononcée au regard de l’alinéa premier dudit article, il convient de considérer qu’il est de l’intérêt du défendeur de pouvoir restituer les clés et mettre fin à cette occupation sans droit ni titre qu’il subit.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

A compter de la résiliation du bail, il convient donc de fixer une indemnité d’occupation, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, laquelle indemnité suivra les conditions de révision et d’indexation selon les termes du contrat et de condamner Monsieur [Z] [U] à son paiement. Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme d’octobre 2024 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet au 1er novembre 2024.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

L’article 7 b de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé « d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ».

La bailleresse sollicite la condamnation de Monsieur [Z] [U] au paiement de la somme de 3 183 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 5 novembre 2024 et d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et des charges courantes, soit la somme de 510.21 euros augmentée de son éventuelle réindexation, du SLS et de la pénalité OPS et diminuée des éventuels droits à aides au logement, jusqu’à la libération effective des lieux.

Monsieur [Z] [U] estime être redevable d’une dette locative qui s’élève à la somme 1 113.79 euros, arrêtée au 13 mai 2024. Il fait en effet valoir la date du dépôt de plainte pour mettre un terme à son obligation contractuelle en raison de la présence d’occupants sans droit ni titre dans le bien loué, sans viser de fondement juridique au soutien de ses prétentions.

Il ressort des pièces et des débats que Monsieur [Z] [U] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges et des indemnités d’occupation du local d’habitation et de ses accessoires, de sorte qu’il reste redevable de la somme de 3 129.63 euros, arrêtée au 5 novembre 2024, terme d’octobre inclus, déduction faite des frais de procédure (212.03 euros) et d’enquête non justifiés (53.34 euros).

Il ressort du dépôt de plainte du 15 mai 2024 et des pièces versées que Monsieur [Z] [U] s’est absenté de son domicile pour des raisons familiales ; que le 15 janvier 2024, il a constaté que le barillet de son appartement avait été changé ne lui permettant plus d’accéder à son logement ; que le 17 mars 2024, la police et un serrurier sont intervenus ; que le 13 mai 2024, il a porté plainte contre X expliquant que lors de la précédente intervention, les policiers ont constaté le présence de trois hommes ; qu’en outre, il ne peut accéder à ses papiers administratifs ni au matériel médical dont il a besoin en raison d’une insuffisance respiratoire ; qu’en raison de cette occupation sans droit ni titre du bien loué, il est hébergé par son père et a cessé de régler le loyer et les charges à compter de l’échéance de janvier 2024 ; que l’aide personnalisée au logement et la réduction de loyer solidarité sont toujours versées.

Toutefois, Monsieur [Z] [U] ne justifie nullement avoir avisé la bailleresse de cette situation ni au moment du constat de l’occupation ou du dépôt de plainte, ni à compter du commandement de payer du 27 mai 2024 ou de l’assignation du 31 juillet suivant. Il ne justifie pas davantage d’un préavis de congé, par exemple, alors qu’il a constaté l’impossibilité d’entrer dans les lieux loués le 15 janvier 2024 et constaté l’occupation par des tiers le 17 mars suivant.

Il ressort de ce qui précède que, malgré la forte gêne occasionnée par cette occupation le privant de la jouissance du bien loué, l’obligeant par ailleurs à vivre chez son père, Monsieur [Z] [U] a été négligent dans la gestion de ce trouble ; que, dès lors, il reste redevable des loyers, charges et indemnités d’occupation dus.

La créance étant justifiée pour la somme de 3 129.63 euros, terme d’octobre 2024 inclus, il convient en conséquence de condamner Monsieur [Z] [U] au paiement de cette somme, selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Sur l’octroi de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.(…) »

En l’espèce, le défendeur sollicite des délais pour régler la dette locative proposant de verser la somme mensuelle de 70 euros. La défenderesse ne s’est pas opposée.

Il ressort des pièces versées que Monsieur [Z] [U] perçoit des ressources d’environ 1 000 euros composées de l’allocation adulte handicapé et d’une pension d’invalidité.

Dès lors, et tenant compte des besoins du créancier et de la situation de Monsieur [Z] [U], il convient de l’autoriser à se libérer de sa dette selon les modalités ci-dessous.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Monsieur [Z] [U], qui succombe, supportera les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité et de la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit à la demande formée par le requérant au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de droit apparaît nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter, conformément à l’article 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DECLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 9 décembre 2019 entre l’Office public d’habitations à loyer modéré du département de Loire-Atlantique – Habitat 44 et Monsieur [Z] [U] portant sur un local à usage d’habitation au dixième étage sis 6 Allée Lac de Grand Lieu à Rezé (44400) , sont réunies à la date du 28 juillet 2024 ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [Z] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, passé le délai légal de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

SUPPRIME le délai prévu par l’article L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution relatif à la trêve hivernale ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [U] à verser à Habitat 44 la somme de de 3 129.63 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêté au 5 novembre 2024, terme d’octobre 2024 inclus ;

DIT que cette somme sera assortie de l’intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [Z] [U] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra les conditions de révision et d’indexation prévues au contrat, et CONDAMNE Monsieur [Z] [U] à son paiement à compter de l’échéance de novembre 2024 ;

AUTORISE Monsieur [Z] [U] à s’acquitter de sa dette par 23 mensualités de 70 euros (SOIXANTE-DIX EUROS) le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, étant rappelé que la 24ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d’un plan de surendettement ;

DIT qu’à défaut d’un seul paiement non honoré par Monsieur [Z] [U] à son échéance et non régularisé suite à l’envoi par le bailleur d’une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse dans un délai de 15 jours francs à compter de sa réception, la totalité des sommes restant dues deviendrait immédiatement exigible avec intérêt au taux légal à compter de la date de la défaillance ;

REJETTE la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [U] aux dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

M. HORTAIS S. ZARIFFA