TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

[Adresse 9]

[Localité 5]

Références :

N° RG 25/00434 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3YJJ

MINUTE N°2026/ 32

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 20 Janvier 2026

[G] [O], [H] [E]

c/

[J] [U] [B]

Copie délivrée à

Monsieur [J] [U] [B]

prefecture

Copie exécutoire délivrée à

M^e Benjamin AYOUN

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDEURS :

Monsieur [G] [O]

né le 31 Mai 1981 à [Localité 11]

[Adresse 8]

[Localité 2]

Madame [H] [E]

née le 12 Octobre 1982 à [Localité 11]

[Adresse 8]

[Localité 2]

Représentés par M^e Benjamin AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [U] [B]

né le 01 Janvier 1979 à [Localité 12]

[Adresse 7]

[Adresse 3]

[Localité 5]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé:

Présidente : Héloïse HEBLES, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 18 novembre 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 7 décembre 2021 à effet au 15 décembre 2021, la SCI KOCSIS & LINARES a donné à bail à M. [J] [U] [B] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 6] ([Adresse 4]), pour un loyer initial mensuel de 650 €, outre 40,00 € de provision pour charges.

Suivant acte notarié en date du 24 mai 2023, Mme [H] [E] et M. [G] [O] ont acquis le bien précité.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [H] [E] et M. [G] [O], selon acte de commissaire de justice en date du 10 février 2025 ont fait signifier à M. [J] [U] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire, ce pour un arriéré locatif d’un montant de 1.782,79 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 juillet 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, Mme [H] [E] et M. [G] [O] ont assigné M. [J] [U] [B] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé aux fins de voir :

*constater la résiliation de plein droit du bail par effet de la clause résolutoire au 10 avril 2025, et en conséquence, voir ordonner l’expulsion de M. [J] [U] [B] ainsi que celle de tout occupant de son chef, et si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

*condamner à titre provisionnel M. [J] [U] [B] au paiement de la somme de 2.303,98 € à valoir sur l’arriéré des loyers et des charges impayés échus au 1er juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, en outre au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, et ce jusqu’à la libération définitive des lieux, ainsi que de la somme de 1.500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et les entiers dépens qui comprendront les frais de commandement et de sommation de payer ;

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience, lequel révèle notamment que le locataire ne comprend pas les motifs de l’assignation pensant être à jour de ses loyers.

A l’audience du 18 novembre 2025, à laquelle l’affaire a été retenue après un renvoi, Mme [H] [E] et M. [G] [O], représentés par leur conseil, maintiennent l’intégralité de leurs demandes et actualise la dette due à hauteur de 2.263,00 € sans produire de décompte actualisé. Ils précisent ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

M. [J] [U] [B], comparant en personne, ne conteste pas le principe de la dette mais seulement le montant en fournissant un décompte arrêté au 24 octobre 2025 ainsi que le justificatif d’un versement de 300,00 € effectué le 8 novembre 2025, et demande l’octroi de délais de paiement à hauteur de la somme de 100,00 € par mois, précisant régler son loyer courant.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 janvier 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Hérault par mail reçu le 1er août 2025 soit plus de six semaines avant la première audience du 7 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Mme [H] [E] et M. [G] [O] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par mail reçu le 11 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 juillet 2025, en vertu des dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par Mme [H] [E] et M. [G] [O] apparaît recevable.

2°) Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

A titre liminaire et en application des nouvelles dispositions de l’article 24 issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, il convient de dire que le nouveau délai de six semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de deux mois pour payer la dette locative.

En effet, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, l’article 24 I de loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose notamment que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 7 décembre 2021 à effet au 15 décembre 2021 contient une clause résolutoire (p.10/12), et un commandement de payer dans un délai de deux mois visant cette clause a été signifié le 10 février 2025 pour un arriéré locatif d’un montant de 1.782,79 €

Conformément au décompte produit daté du 4 juillet 2025, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 avril 2025.

3°) Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle de la locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En l’espèce, Mme [H] [E] et M. [G] [O] évaluent le montant de l’arriéré à la somme de 2.263,00 € à la date de l’audience du 18 novembre 2025. Or, aucun décompte actualisé n’est produit à l’appui de ce montant.

M. [J] [U] [B], qui ne conteste pas le principe de la dette, produit quant à lui un décompte arrêté au 24 octobre 2025 ainsi que le justificatif d’un versement de 300,00 € effectué le 8 novembre 2025 qui porte le solde dû aux bailleurs à la somme de 1.528,22 €.

Il résulte donc de ces éléments que M. [J] [U] [B] restait devoir aux bailleurs la somme de 1.528,22 € à la date de l’audience, mensualité du mois d’octobre 2025 incluse.

En conséquence, il sera condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation éventuelles, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation.

4°) Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, dans la limite de trois années. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, au vu de la situation économique du locataire telle qu’elle ressort notamment du diagnostic social et financier et des pièces produites, du montant de la dette, et de la reprise du paiements des loyers avant l’audience, ce qui n’est pas contesté par le bailleur, il y a lieu d’accorder à M. [J] [U] [B] des délais de paiement dont les modalités seront précisées au dispositif de la présente décision.

Ces éléments permettent en outre de faire droit à la demande de M. [J] [U] [B] de suspension des effets de la clause de résiliation pendant le cours des délais accordés afin de se maintenir dans les lieux loués.

Il convient néanmoins de préciser qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des mensualités au titre des délais de paiement d’autre part, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein et entier effet et le solde de la dette sera immédiatement dû.

M. [J] [U] [B] pourra alors être expulsé et devra également payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié à compter de la date de résiliation du bail, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, en cas d’expulsion, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [J] [U] [B], partie perdante, sera donc condamné aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité commande, en l’état, qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 décembre 2021 à effet au 15 décembre 2021 entre Mme [H] [E] et M. [G] [O], d’une part, et M. [J] [U] [B], d’autre part, concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 6] [Localité 1], sont réunies à la date du 11 avril 2025 en raison du non-paiement des loyers ;

CONDAMNONS à titre provisionnel M. [J] [U] [B] à verser à Mme [H] [E] et M. [G] [O] la somme de 1.528,22 € au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation (mensualité du mois d’octobre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

AUTORISONS M. [J] [U] [B] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 25 mensualités de 60,00 € chacune et une 26ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 05 de chaque mois et pour la première fois le 05 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;qu’à défaut pour M. [J] [U] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Mme [H] [E] et M. [G] [O] puissent faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;que M. [J] [U] [B] soit condamné à verser à Mme [H] [E] et M. [G] [O] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;CONDAMNONS M. [J] [U] [B] aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de M. [J] [U] [B] ;

DEBOUTONS Mme [H] [E] et M. [G] [O] du surplus de leurs demandes, plus amples ou contraires, en ce compris la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le VINGT JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, La juge des référés,