TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

MINUTE N° 2026/78

AFFAIRE : N° RG 25/00127 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3TMG

Copie à :

Maître Franck CHAPUIS

Copie exécutoire à :

M^e Christian CAUSSE

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 16 Janvier 2026

DEMANDEUR :

OPH [Localité 5] MEDITERRANEE HABITAT,

inscrit au RCS de [Localité 5] sous le n° 478 182 231

pris en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 9]

[Adresse 8]

[Localité 3]

Représenté par M^e Christian CAUSSE, avocat au barreau de BEZIERS

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [I]

né le 13 Février 1971 à [Localité 7]

[Adresse 4]

[Localité 3]

(Bénéficie de l’aide juridictionnelle totale selon décision du 24 avril 2025)

Représenté par Maître Franck CHAPUIS de la SELARL CHAPUIS FRANCK, avocats au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Céline ASTIER-TRIA, Juge chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

Magistrat ayant délibéré : Céline ASTIER-TRIA, Juge chargée des contentieux de la protection

DÉBATS :

Audience publique du 21 Novembre 2025

DECISION :

contradictoire, et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 16 Janvier 2026 par Céline ASTIER-TRIA, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat de bail en date du 24 mai 2012, l’Etablissement Public Industriel et Commercial l’Office Public de l’habitat [Localité 5] MEDITERRANEE HABITAT (ci-après dénommé l’EPIC OPH [Localité 5] MEDITERRANEE HABITAT), a donné en location à Monsieur [B] [I] et Madame [X] [Z] épouse [I] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Adresse 6] ([Adresse 2]), pour un loyer mensuel de 377,32 euros hors charges.

Le décès de Madame [X] [Z] épouse [I] est survenu le 07 mai 2021 selon un acte de décès établi le 10 mai 2021.

Le 17 août 2021, un avenant a été signé par l’OPH [Localité 5] MEDITERRANEE HABITAT et Monsieur [B] [I] prévoyant que ce dernier restait seul titulaire du bail.

Le décès de Monsieur [B] [I] est survenu le 17 juin 2023 selon un acte de décès établi le 19 juin 2023.

Par courrier en date du 26 septembre 2023, Monsieur [H] [I] a demandé à bénéficier du transfert de bail de son père Monsieur [B] [I].

Le 11 janvier 2024, un avenant au contrat de bail a été signé entre l’OPH [Localité 5] MEDITERRANEE HABITAT et Monsieur [H] [I].

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH [Localité 5] MEDITERRANEE HABITAT selon acte de commissaire de justice en date du 30 avril 2024 a fait signifier à Monsieur [H] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire, ce pour un arriéré locatif d’un montant de 3314,56 euros.

Par courrier du 13 juin 2024, la caisse d’allocations familiales sollicitait l’OPH [Localité 5] MEDITERRANEE HABITAT pour convenir d’un plan d’apurement en suite du signalement des impayés de loyers, plan d’apurement qui n’a pu être signé.

Par acte de commissaire de justice du 21 juin 2024, l’OPH BEZIERS MEDITERRANEE HABITAT a fait assigner en référé Monsieur [H] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers aux fins notamment de constater la résiliation de plein droit du contrat de location par l’effet de la clause résolutoire en raison des impayés de loyers et de ses effets et conséquences.

Par ordonnance de référé du 19 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers a notamment déclaré irrecevable la demande aux fins de constat de la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire et de ses effets et conséquences et a débouté en conséquence l’OPH BEZIERS MEDITERRANEE HABITAT de ses demandes subséquentes.

Par acte de commissaire de justice du 03 février 2025, l’OPH BEZIERS MEDITERRANEE HABITAT a fait assigner Monsieur [H] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers aux fins de :

constater la résiliation de plein droit du contrat de location par l’effet de la clause résolutoire en raison des impayés de loyers ; juger que Monsieur [H] [I] n’exécute pas les obligations qui s’imposent à lui prévues dans le contrat de location dont il est titulaire, justifiant la résiliation du bail et de ce fait ;prononcer la résiliation du bail à ce titre ; en tout état de cause,

ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [I] et de tous occupants de son chef et au besoin avec l’intervention de la force publique et d’un serrurier ; juger que selon l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais des personnes expulsées, en un lieu que celui-ci désigne. A défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans un délai par voie réglementaire ; condamner Monsieur [H] [I] à payer une indemnité d’occupation à l’OPH [Localité 5] MEDITERRANEE HABITAT qui sera fixée au montant de loyer et provision sur charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et ce à compter de la date de résiliation du bail, jusqu’au départ effectif des lieux ; condamner Monsieur [H] [I] à payer à l’OPH [Localité 5] MEDITERRANEE HABITAT la somme de 3011,11 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 31 décembre 2024 ; condamner Monsieur [H] [I] au paiement des loyers échus entre la date de plaidoirie et le jour du délibéré ; condamner Monsieur [H] [I] à payer à l’OPH [Localité 5] MEDITERRANEE HABITAT la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner Monsieur [H] [I] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Les parties ont été convoquées à l’audience d’orientation et de mise en état du 04 avril 2025.

Après renvois, les parties ont été convoqués à l’audience de plaidoirie du 21 novembre 2025.

A l’audience, l’OPH [Localité 5] MEDITERRANEE HABITAT maintient ses demandes et actualise la dette à la somme de 6903,17 euros.

Au soutien de ses prétentions, l’OPH [Localité 5] MEDITERRANEE HABITAT expose que Monsieur [H] [I] est redevable du paiement des loyers antérieurs au transfert du bail, en raison de son occupation effective outre des loyers de janvier et avril 2024 ainsi que des loyers depuis le mois de mars 2025. Il fait valoir au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que le commandement de payer est demeuré infructueux plus de six semaines de sorte que la résiliation du bail peut être constatée par l’effet de la clause résolutoire. A titre subsidiaire sur le prononcé de la résiliation, il indique au visa de l’article 1224 du code civil que l’absence de règlement des loyers constitue une inexécution suffisamment grave des termes du contrat de bail. Il actualise la dette et ajoute qu’il ne perçoit plus les versements de la Caisse d’allocations familiales.

Sur le rejet de la demande adverse de dommages et intérêts de Monsieur [H] [I], l’OPH BEZIERS MEDITERRANEE HABITAT soutient que le locataire tente de tromper le tribunal de céans et mettre son défaut de paiement des loyers à sa charge. Il explique qu’en réalité, Monsieur [H] [I] a attendu trois mois après sa demande pour transmettre les documents nécessaires au traitement de sa demande de transfert de bail à l’OPH [Localité 5] MEDITERRANEE HABITAT.

Sur le rejet de la demande adverse de délais de paiement de Monsieur [H] [I], elle fait valoir que le locataire ne règle plus son loyer depuis le mois de mars 2025, outre l’arriéré déjà dû, qu’il subit une perte directe de plus de 500 euros par mois du fait de la défaillance de son locataire et de son manque de sérieux.

Monsieur [H] [I], représenté par son avocat, sollicite de :

— à titre principal, dire et juger que le commandement de payer ne peut porter que sur un mois d’impayé ;

— dire et juger l’OPH [Localité 5] MEDITERRANEE HABITAT irrecevable à réclamer toute somme avant le 12 janvier 2024 ;

— débouter l’OPH [Localité 5] MEDITERRANEE HABITAT de sa demande de résiliation de bail ;

— dire et juger que Monsieur [H] [I] n’est redevable que de la somme de 1047,66 euros ;

— condamner l’OPH [Localité 5] MEDITERRANEE HABITAT à payer des dommages et intérêts équivalents à la somme restant due par Monsieur [H] [I] et ordonner la compensation avec cette somme ;

— à titre subsidiaire, juger que Monsieur [H] [I] bénéficiera de délais de paiement sur 24 mois sur la somme restant due ;

— condamner l’OPH [Localité 5] MEDITERRANEE HABITAT aux entiers dépens.

En réplique, il expose que l’OPH [Localité 5] MEDITERRANEE HABITAT est irrecevable à solliciter les loyers restants dus avant la date de régularisation du bail, soit le 12 janvier 2024. Il précise avoir renoncé à la succession. Il explique que le commandement de payer établi sur la base d’un décompte du 26 avril 2024 doit être expurgé de la somme de 2190 euros et qu’en réalité seuls les mois de mars et d’avril 2024 n’avaient pas été réglés au 24 avril 2024. Il soutient que l’action en résiliation de bail sera rejetée car le commandement du 30 avril 2024 ne porte que sur une somme moindre s’expliquant par un contexte particulier et une inertie de l’OPH [Localité 5] MEDITERRANEE HABITAT.

Au soutien de sa demande de délais de paiement, il fait valoir être de bonne foi, qu’il est bénéficiaire du revenu de solidarité active et qu’il travaille en saison lorsque cela est possible. Il explique devoir la somme de 1047,66 euros qu’il propose de régler sur une durée de 24 mois soit 43,65 euros par mois.

Au soutien de sa demande en dommages et intérêts, il soutient que l’inertie de l’OPH [Localité 5] MEDITERRANEE HABITAT notamment auprès de la CAF lui a causé un préjudice.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de préciser que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » et « juger » ne constituent pas nécessairement des prétentions au sens des dispositions des articles 4 et 30 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droit spécifique à la partie qui en fait la demande. Elles ne feront alors pas l’objet d’une mention au dispositif.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Hérault par la voie électronique le 05 février 2025, au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’EPIC OPH [Localité 5] MEDITERRANEE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 30 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 03 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit désormais que " Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu le 24 mai 2012 modifié par avenant n° 2 entre l’EPIC OPH [Localité 5] MEDITERRANEE HABITAT et Monsieur [H] [I] le 11 janvier 2024 contient une clause résolutoire (article 12) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 avril 2024, pour la somme en principal de 3314,56 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 12 juin 2024 à minuit.

Monsieur [H] [I] soutient qu’en réalité, il n’était pas redevable des loyers dus avant le 11 janvier 2025 date de l’avenant au contrat de bail et que le commandement de payer devait porter sur les sommes dues au titre des loyers de mars et avril 2024.

Or, le transfert du bail à Monsieur [H] [I] s’est opéré automatiquement à la date du décès de son père le 17 juin 2023, de sorte qu’il est redevable des loyers dus jusqu’au 31 décembre 2023 pour la somme de 2190 euros (547,50 euros X4 pour les mois d’août, d’octobre, de novembre et de décembre 2025), de la somme de 562,28 euros pour le mois de janvier 2024 et de la somme de 562,28 euros pour le mois d’avril 2024, soit la somme en principal de 3314,56 euros comme sollicitée dans le commandement de payer.

Le 12 juin 2024, Monsieur [H] [I] n’avait pas procédé au règlement de la dette sollicitée. Il était redevable à cette date de la somme de 3876,84 euros au titre des arriérés de loyers.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 12 juin 2024 à minuit.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En l’espèce, l’EPIC OPH [Localité 5] MEDITERRANEE HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [H] [I] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite de 109,26 euros, la somme de 6793,91 euros à la date du 17 novembre 2025.

Comme évoqué plus haut, Monsieur [H] [I] reste redevable des loyers à compter de la date effective de transfert du bail, soit le décès de son père, et non la date de l’avenant au bail du 11 janvier 2025.

Par conséquent, Monsieur [H] [I] sera condamné au paiement de cette somme de 6793,91 euros selon décompte arrêté au 17 novembre 2025, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3.314,56 euros à compter du commandement de payer du 30 avril 2024 et du 03 janvier 2025 pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

III. SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au demandeur ou à son mandataire.

Compte-tenu de la condamnation de Monsieur [H] [I] à une indemnité d’occupation, l’OPH sera déboutée du surplus de sa demande de condamner Monsieur [H] [I] au paiement des loyers échus entre la date de plaidoirie et le jour du délibéré.

IV. SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, Monsieur [H] [I] ne justifie pas avoir repris le paiement des loyers. Il apparaît suivant les décomptes locatifs produits aux débats qu’au contraire, les loyers ne sont plus réglés depuis mars 2025.

En outre, le locataire a pu bénéficier des plus larges délais compte tenu la durée de la présente instance, lui laissant la possibilité de pouvoir régler le montant de sa dette.

Enfin, Monsieur [H] [I] est bénéficiaire du revenu de solidarité active. Ses faibles ressources ne lui permettent pas de procéder au règlement de la dette de 6793,91 euros à la date du 17 novembre 2025 sur une période de vingt-quatre mois.

En conséquence, Monsieur [H] [I] sera débouté de sa demande de délais de paiement.

Il convient donc de prononcer l’expulsion de Monsieur [H] [I] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, tout en précisant que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

V. SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE EN DOMMAGES ET INTERETS :

Aux termes de l’article 1217 du code civil, « la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l’inexécution ».

Selon l’article 1231-1 du même code, « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

En l’espèce, Monsieur [H] [I] sollicite l’octroi de dommages et intérêts équivalents à la somme restante due. Il fait valoir que l’inertie du bailleur ne lui permet pas de régulariser sa situation auprès de la CAF.

Toutefois, Monsieur [H] [I] ne démontre pas un comportement fautif de l’Office Public de l’habitat [Localité 5] MEDITERRANEE HABITAT dans le transfert du bail à son profit et par conséquent dans la régularisation de sa situation vis-à-vis de la CAF. Au contraire, l’Office Public de l’habitat [Localité 5] MEDITERRANEE HABITAT fait valoir que Monsieur [H] [I] lui a adressé les documents nécessaires au traitement de sa demande de transfert de bail trois mois après l’en avoir informé.

En conséquence, il convient de débouter Monsieur [H] [I] de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [H] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’EPIC OPH [Localité 5] MEDITERRANEE HABITAT, Monsieur [H] [I] sera condamné à lui verser la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de l’Etablissement Public Industriel et Commercial l’Office Public de l’habitat [Localité 5] MEDITERRANEE HABITAT ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 mai 2012 entre l’Etablissement Public Industriel et Commercial l’Office Public de l’habitat [Localité 5] MEDITERRANEE HABITAT d’une part, et Madame [X] [Z] épouse [I] et Monsieur [B] [I] d’autre part, modifié le 11 janvier 2024 par avenant n° 2 au profit de Monsieur [H] [I], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 7], sont réunies à la date du 12 juin 2024 à minuit ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [H] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [H] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’Etablissement Public Industriel et Commercial l’Office Public de l’habitat [Localité 5] MEDITERRANEE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [H] [I] à verser à l’Etablissement Public Industriel et Commercial l’Office Public de l’habitat [Localité 5] MEDITERRANEE HABITAT la somme de 6793,91 euros (six mille sept cent quatre-vingt treize euros et quatre-vingt-onze centimes) arrêtée au 17 novembre 2025 (terme d’octobre 2025 inclus), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3314,56 euros à compter du 30 avril 2024 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [H] [I] à verser à l’Etablissement Public Industriel et Commercial l’Office Public de l’habitat [Localité 5] MEDITERRANEE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 13 juin 2024 à 0 heures et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [H] [I] à verser à l’Etablissement Public Industriel et Commercial l’Office Public de l’habitat MEDITERRANEE HABITAT une somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [H] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTE l’Etablissement Public Industriel et Commercial l’Office Public de l’habitat [Localité 5] MEDITERRANEE HABITAT du surplus de ses demandes ;

DEBOUTE Monsieur [H] [I] de l’ensemble de ses demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le SEIZE JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Céline ASTIER TRIA, juge des contentieux de la protection et par Madame Emeline DUNAS, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection