TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

MINUTE N° 26/200

AFFAIRE : N° RG 22/02795 – N° Portalis DBYA-W-B7G-E2ZNJ

Jugement Rendu le 07 Avril 2026

DEMANDEURS :

Madame [R] [A] épouse [D]

née le 29 Juin 1954 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Maître Nicolas SAINTE CLUQUE de la SELARL SAINTE-CLUQUE – SARDA – LAURENS, avocats au barreau de NARBONNE

Monsieur [G] [D]

né le 02 Juillet 1951 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par Maître Nicolas SAINTE CLUQUE de la SELARL SAINTE-CLUQUE – SARDA – LAURENS, avocats au barreau de NARBONNE

DÉFENDERESSES :

S.A.R.L. BMS GUELLIL

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 893 800 367

prise en la personne de son représentant légal en exercice

ayant son siège social [Adresse 2]

[Localité 5]

venant aux droits de la SAS [F]

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 497 792 192

dont le siège social est [Adresse 3]

à la suite d’une cession de fonds de commercce du 11 décembre 2024,

4 copie(s) exécutoire(s) aux conseils des parties

4 copie(s) conforme(s) aux conseils des parties

1 copie dossier

le

Intervenante volontaire, représentée par M^e David BERTRAND, avocat au barreau de BEZIERS

S.A.R.L. [Z]

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 839 479 862

prise en la personne de son représentant légal en exercice

ayant son siège social [Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par Maître Yannick CAMBON de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocats au barreau de BEZIERS

SASU [F]

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 497 792 192

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 5]

venant aux droits de la SARL [Z] suite à l’acquisition de son fonds de commerce le 10 juin 2022

Représentée par Maître Axelle MONTPELLIER de la SARL SARL LK AVOCATS, avocats au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Sarah DOS SANTOS, Juge,

Violaine MOTA, Greffier

Magistrat ayant délibéré :

Sarah DOS SANTOS, Juge, statuant à juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile ;

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 04 Décembre 2025 ayant fixé l’audience de plaidoirie au 02 Février 2026 où l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 07 Avril 2026 ;

M^e Nicolas SAINTE-CLUQUE a été entendu en sa plaidoirie pour les demandeurs ;

M^e BERTRAND, substitué à l’audience par M^e Louis BONNET, a été entendu en sa plaidoirie pour la SARL BMS GUELLIL;

M^e Yannick CAMBON, substitué à l’audience par M^e Axelle GROS, a été entendu en sa plaidoirie pour la SARL [Z] ;

JUGEMENT :

Prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Sarah DOS SANTOS, Juge, assisté de Violaine MOTA, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

********

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [G] [D] et Madame [R] [A] épouse [D] sont propriétaires d’un immeuble à usage d’hôtel restaurant et bar sis [Adresse 6] à [Localité 6], cadastré section BC n°[Cadastre 1] Lieudit [Adresse 7] d’une surface de 00ha 05a 52ca.

Les époux [D] ont loué cet immeuble à différents preneurs successifs et notamment aux époux [V] qui ont par la suite cédé leur fonds de commerce en même temps que le droit au bail, au mois de juin 2018, à la SARL [Z].

Le contrat de bail commercial applicable établi le 25 février 1976 par devant Maître [Y] [E], Notaire à [Localité 7], s’est donc poursuivi avec la SARL [Z].

Le 26 janvier 2021, la SARL [Z] a adressé une demande de renouvellement de bail commercial à Monsieur [G] [D] pour une durée de 9 ans « à compter du 15 février 2021, toutes ses clauses et conditions restant inchangées ».

Selon courrier en date du 18 mars 2021, les époux [D] ont vainement mis en demeure leur preneur à bail, en application de l’article 4 du bail, de reprendre les peintures des deux façades OUEST et EST dégradées, à refaire les murs intérieurs au niveau de la tour et l’étanchéité extérieure au niveau des fenêtres.

Le Conseil des époux [D] a, le 16 juillet 2021, adressé à la société preneuse une nouvelle mise en demeure de « procéder aux travaux d’entretien et de réparation de l’immeuble loué, tels que prévus dans le bail ». Cette mise en demeure est demeurée vaine.

Les époux [D] ont sollicité l’intervention de Monsieur [J] [B], architecte DPLG et Expert inscrit près la Cour d’Appel de [Localité 8], afin de réaliser une expertise avec pour mission de dresser un constat « des réparations intérieures et extérieures à réaliser dans l’immeuble loué à la SARL [Z] ». Une réunion contradictoire a eu lieu le 28 janvier 2022, en présence de toutes les parties et l’expert a déposé son rapport le 9 février 2022.

Par acte du 22 avril 2022, les époux [D] ont saisi le juge des référés du Tribunal judiciaire de BEZIERS aux fins de voir désigner un expert judiciaire sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile, obtenir le versement d’une provision de 10.000 euros ainsi que la condamnation de la SARL [Z] aux frais irrépétibles et aux entiers dépens, en ce compris le coût du rapport d’expertise contradictoire réalisé par Monsieur [J] [B].

Selon acte du 10 juin 2022 établi par Maître [W] [Q], notaire à [Localité 9], la SARL [Z] a cédé son fonds de commerce à la SARL [F].

Les époux [D] ont formé opposition au paiement du prix du fonds de commerce par acte d’huissier du 6 juillet 2022.

Par une première ordonnance en date du 25 octobre 2022, le juge des référés du Tribunal judiciaire de BEZIERS a rejeté les exceptions de nullité de l’opposition au prix de vente, mais a ordonné sa mainlevée.

Par une deuxième ordonnance du même jour, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire confiée à Monsieur [H] [M] afin de décrire l’état d’entretien général de l’immeuble, ainsi que l’état de fonctionnement de plusieurs éléments, de dire si les travaux ont été conduits conformément aux documents contractuels et aux règles de l’art, donner son avis sur les solutions apportées pour y remédier, évaluer le coût des travaux utiles à l’aide de devis d’entreprises fournis par les parties, donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces défauts ou non conformités et sur leur évaluation.

Par ordonnance du 3 novembre 2022, le juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de BEZIERS, saisi par les époux [D] a autorisé la saisie conservatoire des avoirs de la SARL [Z] pour sûreté et conservation de sa créance évaluée provisoirement à la somme de 260.000 euros.

Suite à un procès-verbal de saisie conservatoire de créances signifié le 22 novembre 2022 entre les mains de Maître [W] [K], notaire, ce dernier a indiqué par courrier du 23 novembre 2022 qu’il ne détenait « ni fonds ni créances certaines pour le compte de la SARL [Z] » mais qu’il était « Seulement dépositaire à titre de séquestre conventionnel de la somme de 35 000 euros qui pourrait à l’issue d’un litige revenir au débiteur visé dans votre acte ».

C’est dans ces conditions que par actes des 22 et 23 novembre 2022, les époux [D] ont fait assigner la SARL [Z] et de la SAS [F] devant le Tribunal judiciaire de BEZIERS aux fins de solliciter leur condamnation à les indemniser au titre des travaux des travaux de remise en état de l’Hôtel LE CHALET.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 1er mai 2024.

Selon acte du 6 septembre 2024, la SAS [F] a procédé à la vente de son fonds de commerce au profit de la SARL BMS GUELLIL.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 22 avril 2025, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, les époux [D] demandent au Tribunal de :

CONDAMNER solidairement la SARL [Z], la SAS [F] et la SARL BMS GUELLIL, prises en la personne de leurs représentants légaux, à verser une indemnité de 131.785,82 euros à Madame [R] [A] épouse [D] et à Monsieur [G] [D], au titre des travaux des travaux incombant aux preneurs à bail commercial, CONDAMNER solidairement la SARL [Z], la SAS [F] et la SARL BMS GUELLIL, prises en la personne de leurs représentants légaux à régler aux époux [D] à régler une indemnité de 10.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure, en ce compris le coût du rapport d’expertise amiable [B], le rapport d’expertise judiciaire, le coût du procès-verbal de saisie conservatoire des créances et les frais d’exécution du jugement à intervenir.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 22 octobre 2025, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, la SARL [Z] demande au Tribunal de :

DEBOUTER les consorts [D] de leurs demandes,DEBOUTER la société [F] de ses demandes, DEBOUTER la société BMS GUELLIL de ses demandes,

A titre reconventionnel,

CONDAMNER Monsieur [G] [D] et Madame [R] [D] à payer la somme de 20 000 euros au titre du préjudice subi,

En tout état de cause

CONDAMNER Monsieur [G] [D] et Madame [R] [D] à payer la somme de 7 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,CONDAMNER Monsieur [G] [D] et Madame [R] [D] aux entiers dépens.Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 23 septembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, la SAS [F] demande au Tribunal de :

A titre principal,

CONDAMNER la société [Z] à payer à la société [F] la somme de 132 831,15 au titre du préjudice qu’elle subit du fait du manquement contractuel de cette dernière.

A titre subsidiaire,

CONDAMNER la société [Z] à payer à la société [F] la somme de 66 415,57 euros à titre d’indemnisation du préjudice qu’elle subit du fait du déséquilibre significatif créé par le contrat de cession de fonds de commerce.

A titre infiniment subsidiaire, si le Tribunal décide de condamner solidairement les société [Z] et [F] à indemniser les époux [D] du fait de l’inexécution de leurs obligations au titre du bail commercial,

CONDAMNER solidairement la société [Z] et la société [F] à payer aux époux [D] la somme de 132 831,15 euros au titre de la réparation de leur préjudice,

En tout état de cause

REJETER la demande faite au titre de l’article 700 du code de procédure civile par les époux [D] à l’encontre de la société [F],CONDAMNER la société [Z] à payer à la société [F] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. CONDAMNER la société [Z] qui succombe aux entiers dépens

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 22 octobre 2025, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, la SARL BMS GUELLIL demande au Tribunal de :

ACCUEILLIR l’intervention volontaire de la SARL BMS GUELLIL,

A titre principal

DEBOUTER Madame [R] [A], épouse [D], et Monsieur [G] [D] de l’ensemble de leurs demandes,

A titre subsidiaire

CONDAMNER la société [Z] à payer à la SARL BMS GUELLIL, venant au droit de la SAS [F], la somme de 132 831,15 euros au titre du préjudice qu’elle subit du fait du manquement contractuel de cette dernière.

A titre infiniment subsidiaire

CONDAMNER la société [Z] à payer à la SARL BMS GUELLIL, venant au droit de la SAS [F], la somme de 66 415,57 euros à titre d’indemnisation du préjudice qu’elle subit du fait du déséquilibre significatif créé par le contrat de cession de fonds de commerce.

A titre très infiniment subsidiaire

CONDAMNER solidairement la société [Z] et la SARL BMS GUELLIL, venant au droit de la SAS [F], à payer aux époux [D] la somme de 132 831,15 euros au titre de la réparation de leur préjudice

En tout état de cause

DEBOUTER la société [Z] de l’ensemble de ses demandes à l’égard de la SAS [F] et de la SARL BMS GUELLIL. REJETER la demande faite au titre de l’article 700 du code de procédure civile par les époux [D] à l’encontre de la SARL BMS GUELLIL. CONDAMNER la société [Z] à payer à la SARL BMS GUELLIL la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. CONDAMNER la société [Z] qui succombe aux entiers dépens.

La clôture de l’instruction est intervenue le 4 décembre 2025 par ordonnance rendue le même jour par le juge de la mise en état.

Selon conclusions notifiées par RPVA le 30 janvier 2026, la SARL BMS GUELLIL demande au Tribunal d’ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture rendue le 4 décembre 2025.

L’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 2 février 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 7 avril 2026. La SAS [F], absente à l’audience de plaidoiries, n’a pas transmis au Tribunal son dossier de plaidoirie malgré relance du greffe selon message RPVA en date du 2 février 2026.

Selon une note en délibéré en date du 3 février 2026, les époux [D] ont indiqué s’opposer à la demande de rabat de l’ordonnance de clôture.

En réponse, et selon une note en délibéré en date du 9 février 2026, la SARL BMS GUELLIL a indiqué maintenir sa demande.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’intervention volontaire de la SARL BMS GUELLIL

L’article 329 du Code civil prévoit que l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention. Tel est le cas en l’espèce. Il sera fait droit à la demande d’intervention volontaire.

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

En application de l’article 803 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, pour cause grave, soit par ordonnance du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats par décision du tribunal.

En l’espèce, la SARL BMS GUELLIL n’allègue ni ne justifie d’aucune cause grave dès lors que la seule volonté de produire une nouvelle pièce n’est pas, en soi et en l’absence de violation des principes directeurs de la procédure civile, susceptible de caractériser une telle cause.

La demande tendant à la révocation de l’ordonnance de clôture doit être rejetée.

Il s’ensuit que les conclusions signifiées par la SARL BMS GUELLIL le 30 janvier 2026 ainsi que les deux nouvelles pièces communiquées le même jour à savoir la pièce n°7 – Ordonnance de clôture du 4 décembre 2025 et la pièce n°8 – Procès-verbal de constat du 22 janvier 2026 doivent être écartées des débats.

Sur les demandes indemnitaires formées par les bailleurs

L’article 1134 ancien du Code civil dispose que « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi ».

L’article 1147 ancien du Code civil précise que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part. »

En outre, le contrat de bail commercial objet du litige prévoit que :

Article Premier°- Etat des lieux, Entretien, Jouissance

« 2° – Les preneurs entretiendront en bon état de réparations locatives pendant tout le cours du bail et ils rendront à leur sortie, conformes à l’état des lieux qui est bon, 3° – (…) ils ne pourront rien faire ni laisser rien faire qui puisse détériorer les lieux loués et ils devront immédiatement prévenir le bailleur des dégradations et détériorations qui seraient faites dans les locaux loués. »

Article 4 – Travaux – Réparation – Embellissement :

« 3° – Les preneurs, qui ont reconnu le bon état des lieux, ainsi qu’il a été dit ci-dessus, déclarent accepter d’effectuer à leurs frais toutes réparations grosses ou menues concernant le corps d’immeuble loué et plus particulièrement tous travaux ou réparation de toiture et de façade ». Y a été ajouté une mention selon laquelle « Les preneurs acceptent de prendre à leur charge les petites et grosses réparations intérieures et extérieures concernant l’immeuble objet du bail, notamment toiture, façades et fenêtres, sanitaires, plomberie, compte tenu des facilités qui leurs sont accordées pour l’acquisition du fonds ».

Article 6 – Conditions spéciales concernant la boutique :

« 8° Toutes réparations, grosses ou menues, et les remplacements ou réfections qui deviendraient nécessaires au cours du bail aux devantures, vitrine, glaces, volets ou rideaux de fermeture de l’immeuble seront à la charge exclusive des preneurs qui devront les maintenir en bon état de propreté, d’entretien et de fonctionnement. Ils devront refaire toutes les peintures extérieures au moins une fois tous les cinq ans ».

Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’au présent cas, le contrat de bail commercial objet du litige prévoit expressément que toutes les réparations et l’entretien de l’immeuble repose exclusivement sur le preneur à bail.

Or, il résulte des pièces produites au débat et notamment du rapport d’expertise amiable réalisé par Monsieur [J] [B] ainsi que du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [H] [M], particulièrement détaillé et circonstancié, un défaut d’entretien et de réparation généralisé de l’immeuble litigieux appartenant aux époux [D], loué successivement à la SARL [Z], à la SAS [F] et à la SARL BMS GUELLIL.

Toutefois, il a été constamment jugé par la Cour de cassation que les cessions successives d’un bail commercial entraînent la transmission des obligations contractuelles au dernier titulaire du contrat. Ce dernier devient donc débiteur envers le bailleur des dégradations causées par ses prédécesseurs, sauf clause contraire ou engagement spécifique du cédant à effectuer les réparations nécessaires.

Ainsi, et en l’état des cessions de fonds de commerce intervenus les 10 juin 2022 et 6 septembre 2024, les époux [D] sont mal fondés à diriger leur action à l’égard des sociétés [Z] et [F], ces dernières n’ayant plus la qualité de preneurs.

S’agissant des demandes indemnitaires formées par les époux [D] à l’encontre de la SARL BMS GUELLIL, il est constant que même si le bon sens commande que le preneur procède aux travaux lui incombant au fur et à mesure, ces derniers doivent cependant, et en toutes hypothèses, être réalisés à la fin du bail.

Ainsi, le bailleur commercial ne dispose d’aucune action au titre des travaux susvisés avant la fin du bail, sauf la possibilité pour celui-ci d’en demander la résiliation.

Or, en l’espèce, et en l’état des élément portés à la connaissance du Tribunal, le bail liant les époux [D] et la SARL BMS GUELLIL est toujours en cours à la date du présent jugement.

En conséquence, et au regard de l’ensemble de ces éléments, les époux [D] seront déboutés de leurs demandes indemnitaires.

Sur la demande reconventionnelle d’indemnisation pour procédure abusive

Le droit d’agir, s’il est l’expression d’une liberté fondamentale et d’un pouvoir légal, n’est pas pour autant un droit discrétionnaire.

Il peut ainsi dégénérer en abus et justifier, à ce titre, réparation sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Au cas présent, quand bien même l’action engagée par les époux [D] était malfondée, il n’en demeure pas moins que la SARL [Z] ne caractérise aucune intention de nuire de la part des demandeurs qui ont pu se méprendre sur la portée de leurs droits.

En outre, la SARL [Z] ne prouve pas avoir subi un préjudice distinct de celui né de la nécessité de se défendre en justice qui est sera, le cas échéant, réparé par l’allocation d’une somme au titre des frais irrépétibles et des dépens.

La demande doit être rejetée.

Sur les autres demandes,

Sur les dépens,

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Monsieur [G] [D] et Madame [R] [A] épouse [D] aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile,

L’article 700 du Code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Au cas présent, il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de chaque partie, les sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Les demandes fondées sur l’article 700 du Code de procédure civile seront rejetées.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

L’article 514-1 dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Tel n’est pas le cas en l’espèce, l’exécution provisoire sera prononcée.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

ACCUEILLE l’intervention volontaire de la SARL BMS GUELLIL ;

DEBOUTE la SARL BMS GUELLIL de sa demande de rabat de l’ordonnance de clôture ;

ECARTE des débats les conclusions signifiées par la SARL BMS GUELLIL le 30 janvier 2026 ainsi que les deux nouvelles pièces communiquées le même jour à savoir la pièce n°7 – Ordonnance de clôture du 4 décembre 2025 et la pièce n°8 – Procès-verbal de constat du 22 janvier 2026 ;

DEBOUTE Monsieur [G] [D] et Madame [R] [A] épouse [D] de leurs demandes ;

DEBOUTE la SARL [Z] de sa demande reconventionnelle ;

CONDAMNE Monsieur [G] [D] et Madame [R] [A] épouse [D] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et DEBOUTE les parties de leurs demandes en ce sens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 07 Avril 2026.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Violaine MOTA Sarah DOS SANTOS

— SARDA – [Localité 10], Maître Axelle MONTPELLIER de la SARL SARL LK AVOCATS