TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e TUBIANA (G283)

M^e ABSIL (PC001)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 22/09302

N° Portalis 352J-W-B7G-CXQ5N

N° MINUTE : 2

Assignation du :

28 Juillet 2022

JUGEMENT

rendu le 29 Octobre 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. [8] – ESAD (RCS de Toulouse 433 796 828)

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e James TUBIANA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G283

DÉFENDERESSE

S.C. SOCIÉTÉ CIVILE DES IMMEUBLES MODERNES DE LA [Adresse 5] (RCS de Paris 429 434 376)

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par Maître Laurent ABSIL de la S.E.L.A.R.L. ACTIS AVOCATS, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, avocat plaidant, vestiaire #PC001

Décision du 29 Octobre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 22/09302 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXQ5N

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, statuant en juge unique, assisté de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 17 Juin 2025 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 29 Septembre 2025, puis prorogé le 29 Octobre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 20 août 2012, la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE DES IMMEUBLES MODERNES DE LA [Adresse 11] a donné à bail commercial renouvelé à l’ASSOCIATION POUR LE DÉVELOPPEMENT DES MÉTIERS DE LA SANTÉ des locaux d’une superficie de 881,75 m² situés au rez-de-chaussée et au premier étage d’un immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 7] pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 1er avril 2012 afin qu’y soit exercée une activité d’école de prothèse dentaire, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 196.944 euros hors taxes et hors charges et d’une provision annuelle sur charges locatives d’un montant de 6.000 euros payables mensuellement à terme à échoir.

Par acte sous signature privée en date du 27 septembre 2013 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°240 A du 13 décembre 2013, le fonds d’enseignement exploité dans les locaux donnés à bail a été cédé par l’ASSOCIATION POUR LE DÉVELOPPEMENT DES MÉTIERS DE LA SANTÉ à la S.A.R.L. SOCIÉTÉ D’EXPLOITATION DE L'[8] (EDF, ÉCOLE PRIVÉE DE PROTHÈSE DENTAIRE), devenue depuis la S.A.S. [8] – ESAD.

Se plaignant de nuisances sonores et vibratoires occasionnées par la locataire du deuxième étage de l’immeuble exerçant une activité d’école de danse sous l’enseigne « [9] », et après plusieurs correspondances adressées à la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE DES IMMEUBLES MODERNES DE LA [Adresse 11] entre le 23 janvier 2015 et le 19 février 2019, la S.A.S. [8] – ESAD a fait dresser un procès-verbal de constat par huissier de justice en date du 13 novembre 2019, puis a, par lettre en date du 22 septembre 2020, fait part de son intention de mettre fin au contrat de bail commercial pour le 31 mars 2021.

Par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de son conseil en date du 24 novembre 2020, la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE DES IMMEUBLES MODERNES DE LA [Adresse 11] a contesté les motifs invoqués par la S.A.S. [8] – ESAD, a indiqué à celle-ci qu’elle ne prendrait pas en charge ses frais de déménagement, et l’a mise en demeure de lui payer la somme de 45.351 euros correspondant au montant des loyers et charges locatives des mois d’octobre et novembre de l’année 2020, au montant de la taxe foncière de l’année 2020, et au montant de la taxe annuelle sur les bureaux des années 2018 à 2020.

La S.A.S. [8] – ESAD a fait diligenter une expertise unilatérale non judiciaire confiée à Monsieur [F] [E] de la S.A.S. LCF ACOUSTIQUE, lequel a effectué des mesures acoustiques et vibratoires dans les locaux donnés à bail les 21, 27, 28 et 29 janvier 2021, puis a établi un rapport.

Faisant grief à la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE DES IMMEUBLES MODERNES DE LA [Adresse 11], d’une part de lui avoir facturé indûment la taxe annuelle sur les bureaux des années 2018 à 2020, d’autre part d’avoir fait installer dans les parties communes de l’immeuble, au cours de l’année 2019, une cage d’ascenseur ayant entraîné une diminution de la surface exploitable, et enfin d’avoir manqué à son obligation de jouissance paisible en ne mettant pas fin aux troubles causés par la locataire du deuxième étage exerçant sous l’enseigne « [9] », la S.A.S. [8] – ESAD l’a, par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de son conseil en date du 25 mai 2022, mise en demeure de lui verser sous dizaine la somme de 3.384 euros en remboursement du montant de la taxe annuelle sur les bureaux prélevée sur le dépôt de garantie, la somme de 28.000 euros correspondant à la réduction de loyer qui aurait dû être pratiquée en raison de la diminution de la surface locative, ainsi que la somme de 387.093,60 euros en remboursement des frais de déménagement et de travaux de réhabilitation des nouveaux locaux occupés postérieurement à son départ des lieux, et en l’absence de règlement l’a, par exploit d’huissier en date du 28 juillet 2022, fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris en indemnisation de ses préjudices.

Par ordonnance contradictoire en date du 31 mai 2024, le juge de la mise en état a débouté la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE DES IMMEUBLES MODERNES DE LA [Adresse 11] de sa demande de communication sous astreinte du nouveau contrat de bail commercial conclu par la S.A.S. [8] – ESAD.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 2 août 2023, la S.A.S. [8] – ESAD demande au tribunal, sur le fondement des articles 1217, 1719 et 1720 du code civil, et de l’article 231 ter du code général des impôts, de :

– condamner la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE DES IMMEUBLES MODERNES DE LA [Adresse 11] à lui payer la somme de 387.093,60 euros à titre de dommages et intérêts en remboursement des frais de déménagement et de travaux ;

– condamner la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE DES IMMEUBLES MODERNES DE LA [Adresse 11] à lui payer la somme de 3.384 euros en restitution de la taxe annuelle sur les bureaux indûment déduite du montant du dépôt de garantie ;

– condamner la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE DES IMMEUBLES MODERNES DE LA [Adresse 11] à lui payer la somme de 27.159 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la réduction de loyers qui aurait dû être pratiquée consécutivement à la diminution de la surface des planchers ;

– condamner la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE DES IMMEUBLES MODERNES DE LA [Adresse 11] à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Décision du 29 Octobre 2025

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– condamner la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE DES IMMEUBLES MODERNES DE LA [Adresse 11] aux dépens ;

– ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

À l’appui de ses prétentions, la S.A.S. [8] – ESAD fait valoir qu’en ne mettant pas fin aux nuisances sonores et vibratoires occasionnées par la locataire du deuxième étage de l’immeuble exerçant une activité d’école de danse sous l’enseigne « [9] », la bailleresse a manqué à son obligation de jouissance paisible, engageant ainsi sa responsabilité civile contractuelle. Elle indique avoir été contrainte de donner congé en raison de ce manquement, ce qui lui a causé un préjudice justifiant l’allocation de dommages et intérêts à son profit correspondant au montant de ses frais de déménagement ainsi qu’au coût des travaux qu’elle a dû faire réaliser dans ses nouveaux locaux.

Elle ajoute qu’au cours de l’année 2019, la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE DES IMMEUBLES MODERNES DE LA [Adresse 11] a fait installer dans les parties communes de l’immeuble une cage d’ascenseur ayant entraîné une diminution de la surface exploitable des locaux donnés à bail d’environ 50 mètres carrés, ce qui justifie l’attribution de dommages et intérêts supplémentaires correspondant à la réduction du montant du loyer qu’elle aurait été en droit d’obtenir en fonction des surfaces réellement utilisables.

Elle affirme qu’exerçant une activité d’enseignement, elle n’est pas assujettie à la taxe annuelle sur les bureaux, de sorte que c’est à tort que la propriétaire a conservé par-devers elle le montant de la taxe annuelle sur les bureaux des années 2018 à 2020 par prélèvement sur le montant du dépôt de garantie, ce qui justifie sa demande de restitution.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 6 septembre 2024, la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE DES IMMEUBLES MODERNES DE LA [Adresse 11] sollicite du tribunal, sur le fondement des articles 9, 16 et 32-1 du code de procédure civile, et des articles 1103, 1240, 1347 et 1353 du code civil, de :

– à titre principal, débouter la S.A.S. [8] – ESAD de l’ensemble de ses demandes ;

– à titre reconventionnel, condamner la S.A.S. [8] – ESAD à lui payer la somme de 17.974 euros à titre d’indemnité d’occupation pour le mois d’avril de l’année 2021 ;

– condamner la S.A.S. [8] – ESAD à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

– à titre subsidiaire, limiter les prétentions de la S.A.S. [8] – ESAD à la seule somme de 9.360 euros correspondant aux frais de déménagement et de réemmménagement ;

– dans une telle hypothèse, prononcer la compensation entre les condamnations réciproques des parties ;

– en tout état de cause, condamner la S.A.S. [8] – ESAD à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la S.A.S. [8] – ESAD aux dépens, avec distraction au profit de Maître Laurent ABSIL de la S.E.L.A.R.L. ACTIS AVOCATS.

Au soutien de ses demandes, la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE DES IMMEUBLES MODERNES DE LA [Adresse 11] conteste tout manquement à son obligation de jouissance paisible, faisant observer que le rapport d’expertise communiqué par la preneuse n’est pas contradictoire et n’est d’ailleurs aucunement probant. Elle explique qu’en réalité, le congé délivré par son ancienne locataire n’est pas lié aux nuisances sonores et vibratoires alléguées, mais a été motivé par la volonté de celle-ci de trouver des locaux plus vastes dans le cadre de sa stratégie de développement et d’extension, et ajoute qu’en tout état de cause, cette dernière n’a subi aucun préjudice, ce qui justifie le rejet de l’intégralité des demandes de dommages et intérêts adverses à titre principal, ou à tout le moins la limitation de ceux-ci au seul coût du déménagement et de la réinstallation dès lors que les autres prétentions relatives au coût des travaux entrepris dans les nouveaux locaux correspondent en fait à une demande d’indemnité d’éviction déguisée qui n’a pas lieu d’être dans la mesure où le congé a été délivré par la preneuse elle-même.

Elle souligne que la S.A.S. [8] – ESAD est un établissement recevant du public soumis comme tel à la réglementation en vigueur, laquelle impose la présence d’un ascenseur, raison pour laquelle celui-ci a dû être installé, faisant au surplus remarquer que d’une part, la locataire n’a pas assumé la charge financière de ces travaux, et que d’autre part la réduction de superficie invoquée n’est nullement démontrée, ce qui justifie le rejet de toute demande de diminution du loyer.

Elle précise qu’en exécution des stipulations contractuelles, la demanderesse est tenue de lui rembourser la taxe annuelle sur les bureaux, ne remplissant pas les conditions d’exonération fixées par la législation s’agissant d’un établissement privé n’ayant pas signé d’accord avec l’État.

À titre reconventionnel, elle expose que les locaux ne lui ont été restitués qu’à la fin du mois d’avril de l’année 2021, ce qui justifie sa demande d’indemnité d’occupation. Elle avance que l’introduction de la présente instance revêt un caractère abusif, la mauvaise foi de la preneuse devant être sanctionnée par l’allocation de dommages et intérêts à son profit.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 14 janvier 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 17 juin 2025, et la décision a été mise en délibéré au 29 septembre 2025, puis prorogée au 29 octobre 2025, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’action en responsabilité contractuelle exercée sur le fondement du manquement de la bailleresse à son obligation de jouissance paisible

Sur le manquement de la bailleresse à son obligation de jouissance paisible

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat de bail commercial litigieux, c’est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’article 2 de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En outre, en application des dispositions de l’article 1709 du même code, le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

En vertu des dispositions des premier et quatrième alinéas de l’article 1719 dudit code, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 3°) de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail.

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Enfin, selon les dispositions des deux premiers alinéas de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il y a lieu de rappeler que si la juridiction ne peut refuser d’examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la libre discussion des parties, elle ne peut cependant se fonder exclusivement sur un rapport d’expertise non judiciaire réalisé à la demande unilatérale de l’une des parties (Cass. mixte, 28 septembre 2012 : pourvoi n°11-18710 ; Civ. 2, 24 novembre 2022 : pourvoi n°21-17580 ; Civ. 2, 21 septembre 2023 : pourvoi n°22-10698 ; Civ. 3, 13 février 2025 : pourvoi n°18-25531), fût-il établi contradictoirement (Civ. 2, 13 septembre 2018 : pourvoi n°17-20099 ; Civ. 3, 14 mai 2020 : pourvois n°19-16278 et 19-16279 ; Civ. 1, 6 juillet 2022 : pourvoi n°21-12545 ; Civ. 2, 9 février 2023 : pourvoi n°21-15784), ledit rapport d’expertise devant alors être corroboré par d’autres éléments de preuve (Civ. 2, 2 mars 2017 : pourvoi n°16-13337 ; Civ. 1, 15 septembre 2021 : pourvoi n°20-11939 ; Civ. 1, 13 octobre 2021 : pourvoi n°19-24008 ; Civ. 3, 16 février 2022 : pourvoi n°20-22778 ; Civ. 2, 15 décembre 2022 : pourvoi n°21-17957 ; Cass. Mixte, 21 juillet 2023 : pourvoi n°21-15809).

En l’espèce, il est établi que la S.A.S. [8] – ESAD a indiqué à la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE DES IMMEUBLES MODERNES DE LA [Adresse 11] : par courriel en date du 23 janvier 2015, que « les vibrations dues aux classes de danse perturbent les cours des élèves de l'[8], en particulier lorsque ces derniers occupent les salles de l’étage. Les vibrations se font également fortement ressentir dans les bureaux administratifs. Nous avons l’habitude, lorsque nous rencontrons une gêne sonore liée au volume de la musique, de demander à nos confrères de baisser le son, ce qui est fait régulièrement. À l’inverse, les élèves de l’école de danse ne peuvent pas ne pas sauter, surtout dans certains types de cours, et cette perturbation ne trouve pas de solution immédiate lorsqu’elle est rencontrée » ; par lettre adressée par courriel en date du 17 décembre 2018, que « la situation de nos élèves, enseignants et personnels administratifs empire au fil des semaines du fait des nuisances provoquées par l’établissement de danse situé au-dessus de nos locaux. J’ai moi-même constaté, lors de mon passage sur place le mois dernier, l’extrême pénibilité que représentent le bruit et les vibrations difficilement supportables car quasi quotidiennes et de plus en plus fréquentes. Plusieurs étudiants et enseignants ont fait part à notre directrice de leur intention de quitter l’établissement si cette gêne extrême devait ne pas cesser » ; et par courriel en date du 19 février 2019, que « suite à notre conversation téléphonique de ce jour, je vous confirme mon intention, devant la recrudescence des nuisances sonores et vibratoires dont nous sommes victimes, de saisir un huissier pour constater lesdites nuisances » (pièces n°3, n°4 et n°5 en demande).

De plus, il ressort du rapport d’expertise unilatérale non judiciaire rédigé par Monsieur [F] [E] de la S.A.S. LCF ACOUSTIQUE, lequel a effectué des mesures acoustiques et vibratoires dans les locaux donnés à bail les 21, 27, 28 et 29 janvier 2021, que : « les cours de danse dans les salles situées au-dessus de l’école française dentaire ESAD génèrent un bruit soutenu en basse fréquence dont la sensation de gêne est renforcée par des vibrations anormalement élevées dans le sol et les murs. Les effets sont parfois renforcés par la vision lorsque des objets se mettent à trembler ; une lampe sur un bureau, une pendule accrochée au mur. La durée d’apparition de ces bruits et vibrations excède 10 heures par jour, entre 10h00 et 22h00. Cette sensation provoquée par les vibrations sur l’ensemble du corps, en position debout ou assise, est très supérieure à celles que l’on peut parfois, ou rarement, ressentir dans n’importe quel autre bâtiment industriel ou d’habitation. Certains immeubles tremblent parfois au passage des trains ou des métros, certaines passerelles vibrent au passage de piétons, mais à des niveaux moindres. La juxtaposition d’une école de danse moderne sportive et d’une école de formation professionnelle dentaire est incongrue. Quand la première activité requiert une implication physique maximale des danseurs, encouragée par une musique rythmée contenant beaucoup de volume en basse fréquence, l’autre activité requiert plutôt le silence, l’écoute et la concentration des élèves et des enseignants. […] Ces nuisances sont permanentes, le personnel de l’école et les élèves y sont soumis environ 8 heures par jour sans possibilité de s’y soustraire. La cause des vibrations est bien entendu la présence d’une école de danse dans un étage plus élevé d’un bâtiment trop léger, mais surtout le type de construction légère d’une partie du bâtiment, en poutrelles métalliques, bardage et plancher bois » (pièce n°7 en demande, page 21).

Enfin, il y a lieu de relever que les conclusions de ce rapport sont corroborées par le procès-verbal de constat dressé le 13 novembre 2019, dans lequel l’huissier instrumentaire note : « BUREAU DE MADAME [D] [C] : Je m’assois au bureau de Madame [D] [C], et peux très nettement ressentir des vibrations incessantes. Ces vibrations sont également perceptibles en étant debout. Aussi, de nombreux éléments posés sur le bureau de Madame [C] tremblent sous l’effet de ces vibrations, tels qu’une lampe, l’écran d’ordinateur. Je peux également très nettement entendre de la musique, avec un tempo dynamique. COULOIR DESSERVANT LE BUREAU DE MADAME [D] [C] : J’entends très nettement de la musique sur un tempo dynamique, ressentant en outre des vibrations très perturbantes. SALLE DE COURS « A » : Les vibrations se font également sentir dans cette salle, mais de façon plus légère que dans le bureau de Madame [C]. L’image du Power Point reproduite grâce à un vidéoprojecteur est dans un léger mouvement révélant l’existence de vibrations. Je demande à plusieurs élèves présents dans cette salle s’ils percevaient des vibrations, lesquels me répondent qu’ils les ressentent de façon habituelle. BUREAU DE MADAME [T] [N], DIRECTRICE : Je m’assois en face du bureau de Madame [T] [N], et constate que le niveau d’eau de la bouteille positionnée sur son bureau bouge constamment » (pièce n°6 en demande, page 2).

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que les nuisances sonores et vibratoires alléguées par la locataire sont avérées, étant observé que la bailleresse ne justifie pas avoir entrepris une quelconque démarche aux fins d’y mettre un terme, de sorte que le manquement de cette dernière à son obligation de jouissance paisible est caractérisé.

En conséquence, il convient de retenir que la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE DES IMMEUBLES MODERNES DE LA [Adresse 11] a manqué à son obligation de jouissance paisible à l’égard de la S.A.S. [8] – ESAD.

Sur les préjudices et le lien de causalité

D’après les dispositions de l’article 1147 ancien du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En outre, l’article 1149 ancien du même code dispose quant à lui que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 1151 ancien dudit code, dans le cas même où l’inexécution de la convention résulte du dol du débiteur, les dommages et intérêts ne doivent comprendre à l’égard de la perte éprouvée par le créancier et du gain dont il a été privé, que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution de la convention.

En l’espèce, il est établi que par lettre en date du 22 septembre 2020, la S.A.S. [8] – ESAD a indiqué à la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE DES IMMEUBLES MODERNES DE LA [Adresse 11] : « J’ai le regret de vous informer que nous avons dû décider de dénoncer le bail des locaux que nous vous louons [Adresse 11] à [Localité 10]. En effet, rien n’a pu être fait pour mettre un terme aux nuisances provoquées par votre locataire du 2ème étage, malgré les nombreuses alertes que Madame [T]-[N] vous a adressées depuis plus d’un an. […] Nous avons donc été conduits à rechercher de nouveaux locaux, devant garantir à nos élèves et personnels un cadre d’étude et de travail conforme à ce qu’ils sont en droit d’attendre dans une école privée. […] En application du bail, une signification vous sera adressée dans les formes légales, pour un départ au 31 mars 2021 » (pièce n°8 en demande).

Dès lors que la décision de donner congé est consécutive au manquement de la bailleresse à son obligation de jouissance paisible, la locataire est fondée à solliciter le remboursement de ses frais de déménagement d’un montant de 9.360 euros T.T.C. suivant facture n°10629 en date du 16 avril 2021 émise par la S.A.R.L. TDI DÉMÉNAGEMENT (pièce n°11 en demande), cette somme n’étant pas contestée par la défenderesse.

Il est constant que postérieurement à son départ, la S.A.S. [8] – ESAD a pris de nouveaux locaux à bail commercial sis [Adresse 3] à [Localité 2].

Si la preneuse produit aux débats un devis n°20210106-94 en date du 21 janvier 2021 émis par la S.A.S. GBC d’un montant total de 298.101,60 euros T.T.C., force est de constater que celui-ci porte notamment sur la « Dépose de 507 m² de dalles de faux-plafonds et des luminaires », sur la « Dépose intégrale de 386 m² de structures faux-plafond T24 pour changement de calepinage », sur la « Démolition de 110,1 ml de cloison parpaing », sur « au vu de l’état général, remplacement de tous les sols ; Fourniture de 700 m² de sol PVC en lames imitation parquet usage », sur le « Réagréage puis pose collée de 730 m² de sol PVC en lames » et sur la « Création de 39 lignes nouvelles avec disjoncteur pour 172 PC alimentation et pose de 153 points d’éclairage » (pièce n°11 en demande), de sorte que comme le relève à juste titre la bailleresse, ces travaux correspondent à une remise à neuf complète.

Ceci est d’ailleurs corroboré par l’extrait du site Internet de la locataire en date du 1er mars 2023, lequel contient un article publié le 9 septembre 2021 mentionnant : « NOTRE HISTOIRE : 2021 : L'[8] fait peau neuve. Elle passe du 20ème au [Localité 2] dans des locaux entièrement rénovés. La nouvelle école offre un gain d’espace permettant aux élèves de bénéficier de conditions de travail beaucoup plus satisfaisantes » (pièce n°1 en défense).

Or, il convient de souligner que la demanderesse a expressément refusé de communiquer le contrat de bail commercial portant sur les nouveaux locaux qu’elle exploite désormais, ne permettant pas à la présente juridiction de vérifier si le coût des travaux susvisés n’a pas fait l’objet, en contrepartie, de l’octroi par le nouveau bailleur d’une franchise de loyers pour les premiers mois de location afin que ce coût soit neutre pour la locataire, comme tel est l’usage en la matière.

De plus, il y a lieu de noter que par lettre adressée par courriel en date du 17 décembre 2018, la S.A.S. [8] – ESAD a mentionné à la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE DES IMMEUBLES MODERNES DE LA [Adresse 11] : « J’ai donc entrepris une recherche de nouveaux locaux pour évaluer la possibilité de déménager. J’ai visité des locaux mieux situés, à seulement quelques centaines de mètres du métro et du RER, un peu plus onéreux mais avec beaucoup moins de place perdue en raison d’une distribution plus rationnelle, conduisant à un coût annuel à peu près équivalent à celui des locaux que nous louons [Adresse 11]. Dans le cas d’un départ, nous serions conduits à demander la résiliation de notre bail à vos dépens, pour un trouble manifeste de jouissance (et la prise en charge des frais inhérents à ce déménagement) » (pièce n°4 en demande), ce qui démontre que d’une part, le choix de prendre à bail de nouveaux locaux nécessitant une remise à neuf complète n’est pas directement lié au manquement de la bailleresse à son obligation de jouissance paisible, si bien que le coût de cette remise à neuf ne saurait être imputé à cette dernière, et que d’autre part la locataire avait conscience que son préjudice consisterait uniquement en ses frais de déménagement.

En définitive, le tribunal retient que sur le devis n°20210603-94 en date du 9 juin 2021 émis par la S.A.S. GBC d’un montant total de 67.626 euros T.T.C., seuls les deux postes de travaux « 16/ Réalisation de mobilier pause étudiants : 2 plans de travail muraux et d’un meuble d’hôte central en lamellé collé avec alimentation d’une douzaine de prises de courant […] 1.850,00 € » et « 17/ Réalisation d’un plan de travail en salle de CFA0 […] 380,00 € » (pièce n°11 en demande) se trouvent en lien de causalité direct et certain avec le manquement de la propriétaire à son obligation de jouissance paisible, car nécessaires à l’exercice par la locataire de son activité d’enseignement, de sorte que le préjudice lié aux travaux s’élève à la somme de : 1.850 + 380 = 2.230 euros H.T., soit à la somme de : 2.230 + 20% = 2.676 euros T.T.C.

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que le montant du préjudice correspondant aux frais de déménagement et au coût des travaux s’élève à la somme totale de : 9.360 + 2.676 = 12.036 euros T.T.C., étant observé que la preneuse sollicite exclusivement l’indemnisation de son préjudice matériel, et ne forme aucune demande au titre d’un quelconque préjudice de jouissance.

En conséquence, il convient de fixer la créance de dommages et intérêts de la S.A.S. [8] – ESAD en réparation de son préjudice matériel correspondant à ses frais de déménagement et au coût des travaux entrepris dans ses nouveaux locaux à la somme de 12.036 euros T.T.C.

Sur l’action en responsabilité contractuelle exercée au titre de la réduction de la surface des lieux loués

Aux termes des dispositions de l’article 1723 du code civil, le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée.

En outre, en application des dispositions de l’article 1147 ancien du même code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Enfin, en vertu des dispositions du premier alinéa de l’article 1315 ancien devenu 1353 dudit code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, il y a lieu de relever que le deuxième alinéa de la clause intitulée « Article 11 : Travaux et modifications en cours de bail » insérée au contrat de bail commercial conclu par acte sous signature privée en date du 20 août 2012 stipule que : « Par dérogation à ce qui vient d’être exposé, les parties sont convenues de la prise en charge par le PRENEUR de l’ensemble des travaux liés à la mise en conformité de l’immeuble avec la réglementation relative à l’accessibilité handicapés des Établissements Recevant du Public (ERP), au plus tard à la fin du 1er semestre 2015, à l’exception d’un ascenseur garantissant l’accessibilité des handicapés au 1er étage, financé par le bailleur, qui nécessitera théoriquement une emprise au sol » (pièce n°1 en demande, page 7).

Décision du 29 Octobre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 22/09302 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXQ5N

S’il n’est pas contesté que la bailleresse a, au cours de l’année 2019, fait installer un ascenseur intérieur, conformément à son obligation contractuelle, force est toutefois de constater que l’allégation de la S.A.S. [8] – ESAD selon laquelle « l’installation d’une cage d’ascenseur a conduit à une diminution de la surface locative des locaux loués, réduisant la surface des planchers des locaux loués par le preneur […] d’environ 50 m² » (page 11 de ses dernières conclusions) n’est étayée par aucun élément, dès lors qu’aucune des pièces communiquées aux débats ne démontre l’existence d’une quelconque réduction de superficie des locaux donnés à bail, de sorte que le manquement de la bailleresse à son interdiction de changement de forme de la chose louée n’est pas caractérisé, ce qui justifie le rejet de la demande de dommages et intérêt formée par la locataire au titre de la réduction de ses loyers.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. [8] – ESAD de sa demande de dommages et intérêts correspondant à la réduction du montant de son loyer formée à l’encontre de la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE DES IMMEUBLES MODERNES DE LA [Adresse 11] au titre de la diminution de la surface des locaux donnés à bail.

Sur l’action en paiement de l’indu

Selon les dispositions du premier alinéa de l’article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En outre, l’article 1376 ancien du même code dispose quant à lui que celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû s’oblige à le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.

En l’espèce, la clause intitulée « Article 7 : Charges » insérée au contrat de bail commercial litigieux stipule que : « 7.2 – Le PRENEUR remboursera au BAILLEUR l’impôt foncier et la taxe annuelle sur les bureaux » (pièce n°1 en demande, page 4).

Si la locataire conteste son assujettissement à la taxe annuelle sur les bureaux, et bien qu’il n’appartienne pas à la juridiction de l’ordre judiciaire de statuer sur ce point, il y a toutefois lieu de rappeler, afin de clore tout débat, que d’après les dispositions du I, du II et du V de l’article 231 ter du code général des impôts, une taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement est perçue, dans les limites territoriales de la région d’Île-de-France, composée de [Localité 10] et des départements de l’Essonne, des Hauts-de-Seine, de la Seine-et-Marne, de la Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne, du Val-d’Oise et des Yvelines. Sont soumises à la taxe les personnes privées ou publiques qui sont propriétaires de locaux imposables ou titulaires d’un droit réel portant sur de tels locaux. La taxe est acquittée par le propriétaire, l’usufruitier, le preneur à bail à construction, l’emphytéote ou le titulaire d’une autorisation d’occupation temporaire du domaine public constitutive d’un droit réel qui dispose, au 1er janvier de l’année d’imposition, d’un local taxable. Sont exonérés de la taxe notamment : 2° bis) les locaux administratifs et les surfaces de stationnement des établissements publics d’enseignement du premier et du second degré et des établissements privés sous contrat avec l’État au titre des articles L. 442-5 et L. 442-12 du code de l’éducation.

Or, il ressort des éléments produits aux débats : que nonobstant que rien ne l’y oblige, la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE DES IMMEUBLES MODERNES DE LA [Adresse 11] a formé auprès de l’administration fiscale, par lettre reçue le 11 septembre 2018, une demande de dégrèvement de la taxe annuelle sur les bureaux pour les années 2016 à 2018 ; que par décision en date du 31 janvier 2019, l’administration fiscale a rejeté cette réclamation au motif qu’ « au cas présent, aucun justificatif n’apporte la preuve que les établissements d’enseignements privés hébergés dans vos locaux correspondent à la définition donnée par l’article 231 ter du CGI et soient sous contrat d’association avec l’État au titre des articles L. 442-5 et L. 442-12 du Code de l’éducation » ; que par courriel en date du 13 mars 2019, la bailleresse a indiqué à sa preneuse « Je viens de transmettre à ma comptable votre mail concernant la TB. Je ne sais pas si cela va convenir car l’administration demande le contrat signé avec l’état par l’école » ; et que par courriel du même jour, la S.A.S. [8] – ESAD a répondu que « Comme nous sommes un établissement d’enseignement PRIVÉ HORS CONTRAT, il va être difficile de lui transmettre un document qui n’existe pas » (pièces n°8 et n°14 en défense).

Dès lors que la demanderesse reconnaît expressément être un établissement d’enseignement privé n’ayant pas conclu de contrat avec l’État, force est de constater que les conditions d’exonération de la taxe annuelle sur les bureaux ne sont pas remplies, de sorte qu’en exécution de ses obligations contractuelles, elle est tenue de rembourser ladite taxe à la propriétaire qui s’en est acquittée, étant observé que d’une part, la bailleresse communique ses déclarations déposées auprès de l’administration fiscale au titre de cette taxe pour les années 2015 à 2020 (pièce n°9 en défense), et que d’autre part la locataire n’en conteste pas le montant, ce qui justifie le rejet de sa demande de remboursement formée de ce chef.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. [8] – ESAD de sa demande de restitution du solde du dépôt de garantie conservé par la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE DES IMMEUBLES MODERNES DE LA [Adresse 11] en remboursement du montant de la taxe annuelle sur les bureaux des années 2018 à 2020.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Conformément aux dispositions de l’article 1382 ancien devenu 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il y a lieu de rappeler : que d’une part, le preneur est tenu de verser une indemnité d’occupation pour la période comprise entre la fin du bail et la date de restitution des clefs au bailleur ou au mandataire dûment habilité par celui-ci, à moins que l’absence de remise des clefs soit imputable au bailleur (Civ. 3, 13 octobre 1999 : pourvoi n°97-21683 ; Civ. 3, 23 juin 2009 : pourvoi n°08-12291 ; Civ. 3, 17 novembre 2016 : pourvoi n°15-20132 ; Civ. 3, 5 mars 2020 : pourvoi n°19-10398 ; Civ. 3, 3 décembre 2020 : pourvoi n°19-22443 ; Civ. 3, 7 septembre 2022 : pourvoi n°21-18298 ; Civ. 3, 14 novembre 2024 : pourvoi n°23-16539), ce qui est notamment le cas lorsque le bailleur refuse la restitution des clefs (Civ. 3, 18 octobre 2005 : pourvoi n°04-14292 ; Civ. 3, 20 janvier 2009 : pourvoi n°07-20922) ou ne donne pas suite à la proposition du locataire d’effectuer l’état des lieux de sortie (Civ. 3, 6 mai 2014 : pourvoi n°13-11442) ; et que d’autre part, l’indemnité d’occupation due par un occupant sans titre présente un caractère mixte à la fois compensatoire et indemnitaire, et a pour objet de réparer le préjudice subi par le bailleur propriétaire du fait de la privation de son bien immobilier (Civ. 3, 27 avril 1982 : pourvoi n°80-15139 ; Civ. 3, 26 novembre 1997 : pourvoi n°96-12003 ; Civ. 3, 27 juin 2006 : pourvoi n°05-13465 ; Civ. 3, 15 février 2018 : pourvoi n°16-13216 ; Civ. 3, 15 avril 2021 : pourvoi n°19-26045).

En l’espèce, comme précédemment indiqué, il est établi que par lettre en date du 22 septembre 2020, la S.A.S. [8] – ESAD a indiqué à la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE DES IMMEUBLES MODERNES DE LA [Adresse 11] : « Nous avons donc été conduits à rechercher de nouveaux locaux, devant garantir à nos élèves et personnels un cadre d’étude et de travail conforme à ce qu’ils sont en droit d’attendre dans une école privée. […] En application du bail, une signification vous sera adressée dans les formes légales, pour un départ au 31 mars 2021 » (pièce n°8 en demande).

Cependant, il ressort des éléments produits aux débats : que par courriel en date du 20 février 2021, la locataire a pris attache auprès de la bailleresse en indiquant qu’ « Afin de pouvoir répondre à mes engagements envers vous et envers mes élèves, je sollicite donc votre bienveillance et celle de vos futurs locataires pour un départ idéal au 30 avril » ; que par courriel en date du 25 février 2021, la bailleresse a accepté « 15 jours supplémentaires à partir du 31 mars 2021 pas plus » ; et que si aucune des parties ne communique la date précise de restitution des clefs, la preneuse reconnaît dans un courriel en date du 22 avril 2021 à 12h02 qu’à cette date demeuraient encore dans les locaux certains de ses meubles, un courriel de la bailleresse du même jour à 10h45 faisant pour sa part état d’ « Un constat des lieux […] établi le 20 avril avec le nouveau locataire » (pièce n°11 en défense).

Dès lors, il y a lieu de retenir que la date de restitution des clefs est intervenue au plus tard le 20 avril 2021, jour du constat d’état des lieux d’entrée avec le nouveau locataire.

Il est démontré par la demande de règlement pour les mois d’octobre et novembre de l’année 2020 annexée à la lettre recommandée de la propriétaire adressée par l’intermédiaire de son conseil en date du 24 novembre 2020 réceptionnée le 29 novembre 2020 qu’à cette date, l’échéance mensuelle s’élevait à la somme de 17.724 euros hors taxes et hors charges au titre du loyer et à la somme de 250 euros au titre de la provision sur charges locatives (pièce n°5 en défense), ce qui n’est pas contesté, de sorte que le montant du dernier loyer contractuel charges comprises constituera le montant de l’indemnité d’occupation comme réparant justement le préjudice subi par la bailleresse.

L’indemnité d’occupation due par la locataire pour la période de vingt jours s’étendant du 1er au 20 avril 2021 s’élève donc à la somme de : [(17.724 + 250) x 20) ÷ 30]= 11.982,67 euros.

En conséquence, il convient de fixer la créance d’indemnité d’occupation de la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE DES IMMEUBLES MODERNES DE LA [Adresse 11] à la somme de 11.982,67 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Aux termes des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 euros, sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

En outre, en application des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors que la S.A.S. [8] – ESAD prospère partiellement en ses prétentions, force est de constater que l’introduction de la présente instance ne revêt aucun caractère abusif, ce qui justifie le rejet de la demande de dommages et intérêts formée à ce titre par la bailleresse.

En conséquence, il convient de débouter la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE DES IMMEUBLES MODERNES DE LA [Adresse 11] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive formée à l’encontre de la S.A.S. [8] – ESAD.

Sur la demande de compensation

En vertu des dispositions de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En outre, selon les dispositions de l’article 1347-1 du même code, sous réserve des dispositions prévues à la sous-section suivante, la compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles. Sont fongibles les obligations de somme d’argent, même en différentes devises, pourvu qu’elles soient convertibles, ou celles qui ont pour objet une quantité de choses de même genre.

Enfin, d’après les dispositions de l’article 1348 dudit code, la compensation peut être prononcée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible. À moins qu’il n’en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

En l’espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors que les parties sont titulaires de créances réciproques l’une envers l’autre, il y a lieu de faire droit à la demande de compensation judiciaire formée par la bailleresse.

La défenderesse demeure donc redevable de la somme de : 12.036 – 11.982,67 = 53,33 euros.

En conséquence, il convient d’ordonner la compensation judiciaire entre la créance de dommages et intérêts de la S.A.S. [8] – ESAD d’un montant de 12.036 euros d’une part, et la créance d’indemnité d’occupation de la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE DES IMMEUBLES MODERNES DE LA [Adresse 11] d’un montant de 11.982,67 euros d’autre part, et de condamner cette dernière à payer à la première la somme de 53,33 euros.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, chacune de la S.A.S. [8] – ESAD et de la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE DES IMMEUBLES MODERNES DE LA [Adresse 11] succombant partiellement en ses prétentions, les dépens seront partagés par moitié entre les parties, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du même code, et il ne sera pas fait droit à leur demande respective d’indemnité formée au titre des frais non compris dans les dépens, en vertu des dispositions de l’article 700 dudit code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l’article 514 de ce code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

FIXE la créance de dommages et intérêts de la S.A.S. [8] – ESAD en réparation du préjudice matériel subi en raison du manquement de la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE DES IMMEUBLES MODERNES DE LA [Adresse 11] à son obligation de jouissance paisible et correspondant à ses frais de déménagement et au coût des travaux entrepris dans ses nouveaux locaux à la somme de 12.036 euros T.T.C. (DOUZE MILLE TRENTE-SIX euros toutes taxes comprises),

DÉBOUTE la S.A.S. [8] – ESAD de sa demande de dommages et intérêts correspondant à la réduction du montant de son loyer formée à l’encontre de la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE DES IMMEUBLES MODERNES DE LA [Adresse 11] au titre de la diminution de la surface des locaux donnés à bail,

DÉBOUTE la S.A.S. [8] – ESAD de sa demande de restitution du solde du dépôt de garantie conservé par la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE DES IMMEUBLES MODERNES DE LA [Adresse 11] en remboursement de la taxe annuelle sur les bureaux des années 2018 à 2020,

FIXE la créance d’indemnité d’occupation de la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE DES IMMEUBLES MODERNES DE LA [Adresse 11] à la somme de 11.982,67 euros (ONZE MILLE NEUF CENT QUATRE-VINGT-DEUX euros et SOIXANTE-SEPT centimes),

DÉBOUTE la S.C. [Adresse 12] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive formée à l’encontre de la S.A.S. [8] – ESAD,

ORDONNE la compensation judiciaire entre la créance de dommages et intérêts de la S.A.S. [8] – ESAD d’un montant de 12.036 euros d’une part, et la créance d’indemnité d’occupation de la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE DES IMMEUBLES MODERNES DE LA [Adresse 11] d’un montant de 11.982,67 euros d’autre part,

CONDAMNE la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE DES IMMEUBLES MODERNES DE LA [Adresse 11] à payer à la S.A.S. [8] – ESAD la somme de 53,33 euros (CINQUANTE-TROIS euros et TRENTE-TROIS centimes) après compensation,

DÉBOUTE la S.A.S. [8] – ESAD et la S.C. [Adresse 12] de leur demande respective présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE le partage des dépens de l’instance par moitié entre la S.A.S. [8] – ESAD et la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE DES IMMEUBLES MODERNES DE LA [Adresse 11],

AUTORISE Maître [R] [Z] de la S.E.L.A.R.L. ACTIS AVOCATS à recouvrer directement ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à Paris le 29 Octobre 2025

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Cédric KOSSO-VANLATHEM