TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

Ordonnance du : 09 Janvier 2026

N° RG 25/00637 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E32DX

N° Minute : 26/14

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ENTRE

Monsieur [J] [O]

[Adresse 7]

[Localité 10]

Représentée par M^e Fabienne MIGNEN-HERREMAN de la SCP JURISEXCELL, avocats au barreau de BEZIERS

DEMANDEUR

D’UNE PART

ET

Madame [U] [Z] exerçant sous l’enseigne KEZIA BEAUTE, inscrite au RCS de [Localité 11] sous le numéro 527915524

[Adresse 3]

[Localité 9]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 34032-2024-002961 du 05/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 11])

Représentée par M^e Jean-François ANDUJAR de la SCP 2A 2C, avocats au barreau de BEZIERS

DÉFENDEUR

D’AUTRE PART

COMPOSITION:

Lors des débats en audience publique:

Madame Clémence BOINOT, VIce-présidente

Madame Sylvia LUCAS, Greffier

Magistrat ayant délibéré:

Madame Clémence BOINOT, VIce-présidente

Après que les parties ou leurs conseils aient été entendus en leurs explications et plaidoirie à l’audience Publique du 16 Décembre 2025 et qu’il en ait été délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue ce jour.

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile,

Vu l’assignation en référé par acte de commissaire de justice, en date du 26 juin 2024, devant le président du tribunal judiciaire de BÉZIERS à la demande de Monsieur [J] [O], propriétaire d’un local commercial sis [Adresse 4] à [Adresse 12] ([Adresse 8]), donnés à bail à Madame [U] [Z], pour faire constater la résolution dudit bail par l’effet d’une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers, obtenir son expulsion et sa condamnation à lui payer une provision de 4.245,00 € à valoir sur les loyers et charges impayés, une indemnité d’occupation correspondant au montant actuel des loyers soit 635,00 € et une somme de 1.200,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandent délivré par commissaire de justice, enfin de voir juger que le dépôt de garantie de 600,00 € sera définitivement acquis au bailleur, conformément aux stipulations du contrat de bail commercial,

Vu la décision ordonnant une médiation et la radiation de l’affaire en date du 08 novembre 2024,

Vu le courrier du médiateur judiciaire en date du 1er octobre 2025, indiquant que la mesure de médiation n’a pu aboutir,

Vu la demande de réinscription au rôle des affaires en cours reçue le 10 octobre 2025 et la réinscription du dossier avec avis aux avocats constitués, en date du 13 octobre 2025, pour l’audience du 18 novembre 2025 à 09h00,

Vu l’audience du 18 novembre 2025, où les parties ont sollicité le renvoi de l’examen de l’affaire à une audience ultérieure,

Vu les conclusions déposées aux intérêts de Madame [U] [Z], qui à titre principal, souhaite que lui soit accordé un délai de trois mois pour quitter le local commercial et se reloger dans le cadre de la poursuite de son activité, en outre de débouter Monsieur [J] [O] de sa demande provisionnelle au titre des loyers et charges impayées, de le débouter de sa demande au titre de l’indemnité d’occupation et de sa demande au titre du dépôt de garantie, qui à titre subsidiaire, en cas de condamnation provisionnelle, souhaite que lui soit accordé de plus larges délais de paiement pour s’acquitter du paiement des sommes dues sur une période de 24 mois, qui à titre reconventionnel, souhaite voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire contradictoire, pour rechercher et relever les désordres affectant le local commercial pris à bail, tels que développés dans ses conclusions, d’en déterminer l’origine, les conséquences et les travaux propres à y remédier, qui en tout état de cause, souhaite voir constater qu’elle est éligible à l’aide juridictionnelle totale, de voir débouter Monsieur [J] [O] de ses autres demandes, enfin de juger que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens, en ce compris les frais de médiation judiciaire,

Vu les conclusions complétives déposées aux intérêts de Monsieur [J] [O], qui souhaite voir constater que le bail dérogatoire conclu entre les parties à l’instance le 05 mars 2022 est arrivé à son terme le 1er mars 2025, en outre de voir juger que depuis cette date, Madame [U] [Z] est occupante sans droit ni titre du local commercial sis [Adresse 6], en conséquence, il souhaite obtenir son expulsion et sa condamnation à lui payer une provision de 7.620,00 € à valoir sur les loyers et charges impayés, une indemnité d’occupation correspondant au montant actuel des loyers soit 635,00 € à compter du mois de mars 2025 et une somme de 1.200,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandent délivré par commissaire de justice et les frais de médiation judiciaire, encore de voir juger que le dépôt de garantie de 600,00 € sera définitivement acquis au bailleur, conformément aux stipulations du contrat de bail commercial, enfin de débouter Madame [U] [Z] de l’ensemble de ses demandes,

Vu l’audience du 16 décembre 2025 où les demandes et prétentions des parties ont été reprises,

Conformément aux articles 446-1 et 455 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance ainsi qu’aux conclusions déposées à l’audience,

MOTIFS

Sur l’occupation sans droit ni titre

L’article 835 alinéa 1 du Code de procédure civile dispose que « le président du tribunal judiciaire [… peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé, les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. »

Le juge des référés saisi sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile doit essentiellement constater, soit l’imminence du dommage, afin de prévenir sa survenance à titre préventif, soit le caractère manifestement illicite du trouble, après sa réalisation, pour y mettre fin.

Le trouble manifestement illicite visé par l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile désigne « toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit ». Ledit trouble correspond à la voie de fait, la juridiction suprême assimilant les deux notions (2ème Civ. 07/06/2007), dans ce cas, le dommage est réalisé et il importe d’y mettre un terme.

L’anormalité du trouble s’apprécie in concreto. Il convient donc de rappeler que le juge des référés n’est fondé à intervenir pour prescrire des mesures conservatoires ou de remise en état adéquates à la nature du différend qu’après s’être assuré de l’existence des conditions de son intervention.

En outre, en matière de trouble manifestement illicite, l’existence d’une contestation sérieuse n’exclut pas l’application de cette disposition légale, pour autant nécessité est faite de rapporter la preuve de l’atteinte à une liberté protégée ou un droit consacré.

En l’espèce, il est constant et non contesté qu’un bail dérogatoire visé à l’article L.145-5 du code de commerce, a été conclu le 05 mars 2022, entre Monsieur [J] [O], en qualité de bailleur et Madame [U] [Z], en qualité de preneur à bail, pour les locaux sis [Adresse 6].

Il n’est pas contesté que le terme du contrat de bail a été fixé contractuellement au 1er mars 2025 et que le bailleur s’oppose au maintien dans les lieux du preneur à bail passé cette date. Madame [U] [Z] ne conteste pas les allégations adverses, qui sont d’ailleurs corroborées par des éléments objectifs, notamment le contrat de bail dérogatoire.

Ainsi Madame [U] [Z] se maintien dans le local sis [Adresse 5] [Localité 13] [Adresse 1] appartenant à Monsieur [J] [O], sans justifier d’un quelconque droit ou titre pour ce faire, en violation manifeste du droit de propriété. Dès lors, son expulsion ainsi que celle de tous les occupants de son chef sera ordonnée.

En outre, Madame [U] [Z] souhaite qu’un délai de trois mois lui soit accordé pour quitter le local commercial et se reloger dans le cadre de la poursuite de son activité.

Or, il convient de constater que la procédure d’expulsion a été engagée par Monsieur [J] [O] à compter de la remise du commandement de payer les loyers et charges impayés le 25 avril 2024. Eu égard à l’instance ayant donné lieu à l’ordonnance de référé du 08 novembre 2024, compte tenu de l’échec de la mesure de médiation judiciaire et de la réinscription de la présente instance selon conclusions du 10 octobre 2025, la défenderesse ne pouvait légitimement ignorer que son bailleur avait l’intention de ne pas renouveler le bail dérogatoire. Il y a lieu de constater qu’entre la réinscription de l’affaire et la présente ordonnance, il s’est écoulé un délai de quatre mois, de sorte que Madame [U] [Z] a eu manifestement le temps de rechercher un nouveau local commercial pour la poursuite de son activité, ce d’autant que bail dérogatoire est arrivé à son terme le 1er mars 2025, ce qui n’est pas contesté par cette dernière.

En conséquence, il n’y a pas lieu de lui accorder des délais supplémentaires autres que ceux qu’elle s’est elle-même jusque-là accordés.

Enfin le maintien dans les lieux de Madame [U] [Z], depuis le terme du bail fixé au 1er mars 2025, causant un préjudice à Monsieur [J] [O], celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’il aurait perçue si le bail ne s’était pas trouvé résilié.

Sur la demande provisionnelle

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La contestation sérieuse doit s’entendre comme celle qui laisse planer un doute quant à l’obligation elle-même, sa précise étendue, le montant précis des sommes sollicitées.

Le Président est, en pareille matière, le Juge de l’évidence, que si celle-ci n’existe pas, la contestation est alors sérieuse et le débouté ne peut être que prononcé.

Il incombe au demandeur à l’action de rapporter la preuve de l’existence de la créance et au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail dérogatoire conclu entre les parties le 05 mars 2022, que le loyer annuel hors taxes est de 7.200,00 € payable en douze fractions égales de 600,00 € le 05 de chaque mois. En outre, une provision sur charges mensuelles a été fixée à la somme de 35,00 €.

Le bailleur indique que son locataire a cessé de payer ses loyers et reste à lui devoir une somme correspondant à des loyers impayés.

Selon Monsieur [J] [O] la somme impayée arrêtée au 28 février 2025 est calculée de la manière suivante :

Loyers de mars à décembre 2024 : 6.350,00 € (soit 635,00 € X 10 mois) ;

Loyers de janvier et février 2025 : 1.270,00 € (soit 635,00 € X 2 mois) ;

Soit une somme impayée totale de 7.620,00 €, les sommes postérieures au 1er mars 2025 étant sollicitées au titre de l’indemnité d’occupation.

En réplique, Madame [U] [Z] conteste devoir des sommes au titre des provisions sur charges. Elle indique que tenant l’état d’insalubrité du local commercial, elle subi un préjudice de jouissance et d’exploitation, de sorte que le montant du loyer s’en trouverait affecté. Enfin la défenderesse indique que le décompte de Monsieur [J] [O], ne serait pas sincère dans la mesure ou il ne tiendrait pas compte de paiements effectués.

Toutefois, il convient d’observer que la créance revendiquée par le bailleur résulte du contrat de bail dérogatoire conclu conjointement avec la défenderesse. Il y a également lieu d’observer que ces sommes sont expressément reprises dans le décompte, produit contradictoirement aux débats, par Monsieur [J] [O]. Enfin il n’est pas démontré qu’avant l’engagement de la présente procédure, le preneur à bail n’ait élevé de contestations utiles sur le montant des provisions sur charge.

En outre, Madame [U] [Z] qui indique que le local commercial est insalubre et que cela affecterait l’exercice de son activité professionnelles, ne produit aucun élément objectif au soutien de ses allégations. En effet, il y a lieu d’observer que durant la période d’exécution du bail, la défenderesse n’a pas fait connaitre de difficulté sur ce point et n’a pas démontré qu’elle rencontrait des difficultés d’exploitations intrinsèques à l’état général du local pris à bail. Encore, il y a lieu de constater que cette dernière occupe encore à ce jour le local litigieux, sans droit ni titre, pour y poursuivre son activité. Il y a donc lieu de s’interroger sur la légitimité et la finalité de ce moyen.

Enfin la défenderesse qui a effectué des paiements épisodiques les 25 avril, 15 juillet et 16 septembre 2024, indique que la somme totale de 2.170,00 € n’aurait pas été reprise dans le décompte.

Or, Monsieur [J] [O] indique que cette somme a été comptabilisée et imputée sur les précédents arriérés locatifs dus par le preneur à bail. Il y a lieu de constater que Madame [U] [Z] n’a pas fait la démonstration de ses allégations, de sorte que ses moyens sont inopérants.

En conséquence, la somme de 7.620,00 € n’étant pas sérieusement contestable, il convient d’accueillir la demande de provision à cette hauteur.

S’agissant enfin du dépôt de garantie, il est stipulé que le preneur à bail à versé à ce titre une somme de 600,00 € correspondant à un mois de loyer hors charge. Monsieur [J] [O] souhaite que cette somme lui soit définitivement acquise, ce à quoi la défenderesse s’oppose.

Il y a lieu de constater que l’article 10 des conditions générales, annexé au contrat de bail dérogatoire stipule que :

« – En cas d’inexécution constatée d’une des clauses du présent bail et notamment à défaut du paiement à son échéance d’un seul terme du loyer ou (et) accessoires, le BAILLEUR pourra résilier de plein droit le présent bail un mois après une simple sommation d’exécuter ou commandement de payer resté infructueux, et ce, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieurs à l’expiration du délai ci-dessus.

— Si dans ce cas le locataire refusait de quitter les lieux, il suffirait pour l’y contraindre d’une simple ordonnance de référé, exécutoire nonobstant opposition ou appel et sans caution, ordonnant outre la libération des locaux, la vente du mobilier, matériel et marchandises.

— En de cas le dépôt de garantie resterait acquis au BAILLEUR à titre indemnité, à forfait, sans préjudice de tous dommages et intérêts. »

Or, pour que le dépôt de garantie soit définitivement acquis au bailleur, il doit être fait usage de la clause résolutoire. Il apparait que Monsieur [J] [O] a présentement fait constater la résolution du bail dérogatoire, pour occupation sans droit ni titre, à l’arrivée du terme contractuel.

En ce sens, la clause résolutoire n’a pas été mise en œuvre, pour voir constater la résolution du bail. Dès lors le bailleur ne peut se prévaloir de l’application de cette clause, de façon non sérieusement contestable.

Toutefois, cette somme au titre du dépôt de garantie, ayant été perçue par le bailleur au moment de la conclusion du bail, devra être déduite de la somme provisionnelle sollicitée par compensation, afin de faire les comptes entre les parties.

Ainsi la somme provisionnelle non sérieusement contestable, doit être fixé à 7.020,00 € (soit 7.620,00 € – 600,00 €).

Sur la demande de délais de paiement

Madame [U] [Z] sollicite des délais de paiement sur une période de 24 mois pour s’acquitter de sa dette locative. Monsieur [J] [O] s’y oppose en raison de la mauvaise foi du preneur.

En l’espèce, Madame [U] [Z] qui n’a effectué que des paiements épisodiques durant la période d’exécution du bail et qui, depuis le commandement de payer, n’a effectué que trois paiements, ne justifie pas de démarches sincères en vue de régler la situation. Ainsi, il n’y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement supplémentaires autres que ceux qu’elle s’est elle-même jusque-là accordés.

Sur la mesure d’instruction judiciaire

S’il existe un motif légitime de conserver et d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, des mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.

Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte, la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel.

L’application de ce texte n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien fondé des demandes formées ultérieurement ou sur la responsabilité des personnes appelées comme partie à la procédure ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé.

Il convient également de rappeler que pour que le juge des référés ordonne, à ce stade, une expertise judiciaire, le demandeur n’a pas à justifier d’un fondement juridique précis au fond, mais simplement démontrer qu’il y a une utilité à sa demande et que la procédure n’est pas d’emblée vouée à l’échec.

A titre reconventionnel, Madame [U] [Z] souhaite voir ordonner une mesure d’instruction judiciaire, portant sur le local commercial, afin de démontrer qu’elle subi un préjudice de jouissance et un préjudice d’exploitation.

En l’espèce, il est constant que Madame [U] [Z] occupe le local commercial sis [Adresse 4] à [Adresse 12] [Localité 2], depuis le 1er mars 2022. La défenderesse indique récemment que le local commercial présente des désordres, affectants la jouissance paisible des locaux et son activité professionnelle. Au soutien de sa demande, elle produit un rapport de la police municipale de [Localité 13], des photographies et des attestations de clients et clientes, permettant de constater qu’il y a un développement de moisissure de type salpêtre, sur les murs et les encadrements du local et que les normes ERP de 5ème catégorie ne sont pas respectées.

Toutefois, il y a lieu de considérer que la tardiveté de cette demande, eu égard à un bail exécuté sans difficultés préalables depuis le 1er mars 2022, à une finalité procédurale qui ne revêt pas de caractère légitime. En outre, la défenderesse ne produit aucun élément technique, au soutien de sa demande, notamment quant à l’origine potentielle des désordres. En ce sens, un procès-verbal de commissaire de justice et un rapport d’expertise amiable, auraient notamment permis de donner force et crédit à cette demande. Enfin, l’expulsion du preneur à bail du local commercial étant inévitable, il y a lieu de considérer que la présente demande n’a pas d’intérêt légitime.

Ainsi, les conditions prévues au texte n’étant pas réunies, il n’y aura pas lieu à référé.

Sur les mesures accessoires

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à “réserver” les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [U] [Z] qui succombe, supportera la charge des dépens, en ce compris le coût du commandent délivré par commissaire de justice et les frais de médiation judiciaire.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de Madame [U] [Z] ne permet d’écarter la demande de Monsieur [J] [O] formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera fixée à la somme de 1.200 euros conformément à la demande.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort ;

Ordonnons l’expulsion immédiate de Madame [U] [Z] et de tous occupants de son chef du local sis [Adresse 6], si besoin avec le concours de la force publique ;

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Déboutons Madame [U] [Z] de sa demande de délai pour quitter le local commercial ;

Condamnons Madame [U] [Z] à payer à Monsieur [J] [O], une indemnité d’occupation mensuelle depuis la date du terme du bail dérogatoire fixée au 1er mars 2025 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux et à la remise des clefs, égale au montant du loyer actuel soit 635,00 € (six-cent-trente-cinq euros), augmentée des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail s’était poursuivi ;

Condamnons Madame [U] [Z] à payer à Monsieur [J] [O] la somme provisionnelle de 7.020,00 € (sept-mille-vingt euros) correspondant aux loyers et charges impayés, déduction faite du dépôt de garantie versée par le preneur à bail, au jour de la conclusion du bail dérogatoire ;

Déboutons Madame [U] [Z] de sa demande en délais de paiement ;

Condamnons Madame [U] [Z] au paiement des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandent délivré par commissaire de justice et les frais de médiation judiciaire, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

Condamnons Madame [U] [Z] à payer à Monsieur [J] [O], la somme de 1.200,00 € (mille-deux-cent euros) par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes ainsi que toutes demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

AINSI jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, par Madame Clémence BOINOT, VIce-présidente assistée de Madame Béatrice MONBARBUT, Greffier.

Le greffier, La Vice-Présidente