TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Références :

N° RG 25/00485 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3Y66

MINUTE N°2026/ 333

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 26 Mai 2026

[L] [N]

c/

[Z] [O]

Copie délivrée à

M^e Liliane TCHAKOTEU MESSABIEM

prefecture

Copie exécutoire délivrée à

Maître Camille AUGIER

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDEUR :

Monsieur [L] [N]

né le 19 Février 1979 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par Maître Camille AUGIER de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocats au barreau de MONTPELLIER

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [O]

né le 11 mars 1981 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 6]

(Bénéficie de l’aide juridictionnelle totale selon décision du 28 octobre 2025)

Représenté par M^e Liliane TCHAKOTEU MESSABIEM, avocat au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Présidente : Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire, chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 07 avril 2026, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 1er février 2024 avec effet le jour même, Monsieur [L] [N] a donné à bail à Monsieur [Z] [O] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 5] à [Localité 7] pour un loyer initial mensuel de 370 € outre 30 euros de provision sur charges pour une durée d’un an.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [L] [N], selon acte de commissaire de justice en date du 17 juin 2025 a fait signifier à Monsieur [Z] [O] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, ce pour un arriéré locatif d’un montant de 1142,50 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 septembre 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [L] [N] a assigné Monsieur [Z] [O] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] statuant en référé aux fins de voir :

*constater la résiliation de plein droit du bail, et en conséquence, voir ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [O] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, et si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

*condamner à titre provisionnel Monsieur [Z] [O] au paiement de la somme de 1142, 50 € à valoir sur l’arriéré des loyers et des charges impayés, en outre au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, et jusqu’à la libération définitive des lieux, ainsi que de la somme de 2000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance et de son exécution.

Par acte de commissaire en date du 21 octobre 2025, Monsieur [L] [N] a fait délivrer à Monsieur [Z] [O] un congé pour vendre pour la date du 31 janvier 2026.

Après plusieurs renvois l’affaire a été retenue à l’audience du 7 avril 2026.

Monsieur [L] [N], représenté par son avocat, lequel a été entendu en sa plaidoirie au soutien de ses conclusions par lesquelles il sollicite de voir :

A titre principal :

Déclarer valable en tout point le congé donné à Monsieur [O],

Déclarer Monsieur [O] occupant sans droit ni titre depuis le 31 janvier 2026 ;

Condamner Monsieur [O] à verser à Monsieur [N] la somme de 500 euros au titre de son indemnisation de la perte de chance de réalisation de la vente de son bien rapidement ;

A titre subsidiaire :

Constater que la résiliation du bail est intervenue de plein droit le 29 juillet 2025 ;

Déclarer Monsieur [O] occupant sans droit ni titre ;

En tout état de cause :

Ordonner l’expulsion de Monsieur [O] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si besoin le concours de la force publique et celle d’un serrurier,

Condamner Monsieur [O] à payer à Monsieur [N] la somme de 3326, 50 euros au titre des loyers et charges impayés ;

Condamner Monsieur [O] au paiement d’une indemnité d’occupation soit la somme de 400 euros par mois à compter du 31 janvier 2026 ou le 29 juillet 2025 jusqu’au départ effectif des lieux

Condamner Monsieur [O] à verser à Monsieur [N] la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

Débouter Monsieur [O] de toutes demandes, fins et conclusions.

Monsieur [Z] [O], représenté par son avocat, lequel a été entendu an sa plaidoirie, au soutien de ses conclusions aux termes desquelles il sollicite que lui soit :

A titre principal :

Déclarer le congé délivré nul et inopposable ;

Dire que la clause résolutoire invoquée par le bailleur n’est pas acquise ;

Dire que les impayés reprochés à Monsieur [O] trouvent leur origine exclusive dans les manquements du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent et sécurisé ;

Débouter Monsieur [N] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

A titre subsidiaire :

Fixer la dette locative à la somme de 959, 50 euros ;

Accorder à Monsieur [O] un délai de paiement de 24 mois ;

Dire que les sommes dues ne produiront pas intérêt :

En tout état de cause

Maintenir Monsieur [O] dans les lieux ;

Condamner Monsieur [N] à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Monsieur [N] aux entiers dépens ;

A titre reconventionnel :

Ordonner la réalisation par Monsieur [N] des travaux nécessaires à la mise en conformité du logement et notamment :

La suppression des nuisances sonores liées à la pompe à chaleur ;

La mise en sécurité de la plaque de cuisson ;

La sécurisation de l’escalier, le tout sous astreinte, dans un délai à fixer par le tribunal ;

Réduire le loyer à proportion de la perte de jouissance subie à compter de la constatation des désordres et jusqu’à leur réparation complète ;

Condamner Monsieur [N] à délivrer à Monsieur [O] les quittances de loyer afférentes aux périodes réglées, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, passé un délai de 15 jours suivant la signification du jugement à intervenir ;

Condamner Monsieur [N] à lui payer la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi ;

L’affaire a été mise en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 26 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la saisine en référé

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 dudit code prévoit que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la validation du congé et l’expulsion

L’article 25-8 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué du bail. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

En l’espèce le contrat de bail qui a été consenti pour UN an à compter du 1er février 2024 prévoit que le bailleur a un préavis de trois mois pour donner congé au locataire pour reprendre le logement. Le congé a été délivré le 21 octobre 2025 soit plus de trois mois avant l’échéance.

Le congé délivré à Monsieur [Z] [O] est conforme aux conditions de fond, de forme et de délai prévues à l’article susvisé et aucun élément ne permet de le contester. Le congé sera dès lors déclaré bon et valable.

L’indécence évoquée par Monsieur [Z] [O] est inopérante dans le cadre du congé pour vendre de sorte qu’il convient de constater que le bail est résilié par l’effet du congé et que Monsieur [Z] [O] se trouve occupant sans droit ni titre depuis le 31 janvier 2026 et il convient d’accueillir la demande en expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation mensuelle due par le défendeur sera fixé au montant du loyer, révisable comme lui, et augmenté des charges locatives, à compter du 31 janvier 2026 et jusqu’à complète libération des lieux par remise des clés.

Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Monsieur [L] [N] produit un décompte (pièce n°3) démontrant que Monsieur [Z] [O] restait lui devoir la somme de 797, 50 € à la date du 30 mars 2026 après déduction des sommes correspondant à l’allocation logement qui a été suspendu par la CAF dans l’attente de la réalisation des travaux par le bailleur, à compter du mois de juillet 2025 (281 x 9 soit 2529 euros) et qui ne peuvent être réclamés au locataire.

En conséquence, Monsieur [Z] [O] sera condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 797,50 € au titre de l’arriéré des loyers, charges.

4°) Sur les délais de paiement :

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce Monsieur [Z] [O] justifie percevoir le revenu de solidarité active (RSA) de sorte il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dont les modalités seront précisées au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur [Z] [O]

Il ressort des pièces versées au dossier que par un courrier en date 20 juin 2025, la CAF a informé Monsieur [O] que suite à un diagnostic réalisé la non-conformité du logement a été constaté et que le propriétaire dispose d’un délai de 18 mois pour réaliser les travaux, et par courrier du 24 septembre 2025 il a été informé que l’allocation logement a fait l’objet d’une mesure de conservation à compter du mois de juillet 2025 ; aucune autre élément ne permet de connaître la nature de non-conformités constatés, que les désordres dont se plaint le locataire, à savoir des nuisances sonores liées à la pompe à chaleur, mise en sécurité de la plaque de cuisson et sécurisation de l’escalier, ne sont pas établis que dans ces circonstances les demandes tendant à la diminution du loyer et les demandes de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance seront rejetées.

Sur les mesures accessoires :

1°) Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Z] [O], partie perdante, sera donc condamné aux entiers dépens de la présente instance.

2°) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité commande, en l’état, qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, et prononcée par mise à disposition au greffe :

DÉCLARONS bon et valable le congé délivré le 21 octobre 2025 par Monsieur [L] [N] à Monsieur [Z] [O] pour le 31 janvier 2026, justifié par la vente du logement loué sis [Adresse 5] à [Localité 7];

ORDONNONS l’expulsion des lieux objets du bail de Monsieur [Z] [O], ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

FIXONS l’indemnité d’occupation due par Monsieur [Z] [O] à Monsieur [L] [N] au montant du loyer, révisable comme lui, et augmenté des charges locatives, à compter du 31 janvier 2026 et jusqu’à complète libération des lieux par remise des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [O] à payer à Monsieur [L] [N] ladite indemnité d’occupation à compter du 31 janvier 2026 jusqu’à la libération des lieux par remise des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [O] à payer à Monsieur [L] [N] la somme de 797, 50 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges locatives ;

AUTORISONS Monsieur [Z] [O] à s’acquitter de cette somme, en 10 mensualités de 70 € chacune et une 11ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

DEBOUTONS Monsieur [L] [N] du surplus de ses demandes ;

DEBOUTONS Monsieur [Z] [O] de ses demandes reconventionnelles ;

REJETONS les demandes en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [O] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le VINGT SIX MAI DEUX MILLE VINGT SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, La juge des référés,