MINUTE:

N° RG 24/00176 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Z36F

[T] [D]

C/

[C] [U] [B]

Le

— Expéditions délivrées à

— [T] [D]

— [C] [U] [B]

— Prefecture de la gironde

TRIBUNAL de PROXIMITE d’ARCACHON

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 10]

[Localité 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 MARS 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Christine ROUSSEL, Magistrat à titre temporaire chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal de proximité d’ARCACHON

GREFFIER : Madame Betty BRETON, Greffier

DÉBATS :

Audience publique en date du 11 Février 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 04 Décembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

ORDONNANCE :

Réputé contradictoire

Premier ressort

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDEUR :

Monsieur [T] [D]

né le 28 Juin 1949 à [Localité 6]

[Adresse 7]

[Adresse 13]

[Localité 2]

Présent

DEFENDEUR :

Monsieur [C] [U] [B]

Chez [Adresse 11]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Absent

PROCEDURE ET FAITS

Selon contrat en date du 27 mai 2009, Mr [T] [D] a loué à Mr [C] [U] [B] un logement à usage d’habitation situé à [Adresse 9]. Le bail prenait effet le 1er juin 2009 pour une durée de trois ans et moyennant un loyer principal résiduel total de 305 € toutes charges comprises. Un avenant était signé le 26 avril 20218 prévoyant une réévaluation du loyer à la somme de 450 € avec une clause de rattrapage sur 5 ans.

Le locataire ne s’étant pas acquitté du paiement de la totalité des loyers, le bailleur lui a fait signifier un commandement de payer pour la somme en principal de 2 836,81 € par exploit du 3 juin 2024 qui est resté infructueux.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 4 décembre 2024, Mr [T] [D] a assigné en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité d’ARCACHON à l’audience du 11 février 2025 Mr [C] [U] [B] aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges locatives par le jeu de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Mr [C] [U] [B] faute de départ volontaire de corps et de biens des lieux loués, sans délai, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier,

— le condamner à payer la somme provisionnelle de 6 071,36 € au titre des loyers charges et indemnités d’occupation dus au jour de l’assignation,

— condamner le défendeur à payer à compter de la date de résiliation une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer contractuel en subissant les augmentations légales depuis la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux.

— le condamner au paiement de la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens et ses suites en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 11 février 2025 à laquelle cette affaire a été retenue, Mr [T] [D] s’est présenté en personne et a maintenu les demandes initiales précisant que la dette actualisée au 12 février 2025 s’élève à la somme de 4 846,37 € loyer du mois de février inclus. Mr [C] [U] [B] n’a pas comparu.

L’enquête sociale est bien parvenue au tribunal.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

QUALIFICATION DE L’ORDONNANCE

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité, l’ordonnance de référée réputée contradictoire sera rendue en premier ressort.

EXPOSE DES MOTIFS

Selon les dispositions de l’article 834 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut dans la limite de leurs compétences, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

L’article 835 du Code de Procédure Civile énonce que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut en outre accorder une provision au créancier.

Sur la non-comparution du défendeur

Le tribunal doit néanmoins statuer sur le fond en tenant compte des seuls éléments fournis par la partie demanderesse, après avoir vérifié, conformément à l’article 472 du Code de Procédure Civile que ses prétentions sont régulières, recevables et bien fondées.

Mr [C] [U] [B] a été régulièrement assigné.

L’ordonnance de référée sera réputé contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. l’assignation a été régulièrement notifiée à la Préfecture de la GIRONDE par courrier électronique le 4 décembre 2024.

Le bailleur justifie également avoir saisi dans le délai imparti la CCAPEX pour l’informer de la dette de la défenderesse le 25 juillet 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation de bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

De plus selon les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer

et des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement resté infructueux. Selon les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 indique que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu avant la loi du 27 juillet 2023, n’est pas concerné par cette dernière disposition, de fait ce contrat passé entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement et pour défaut d’assurance contre les risques locatifs.

Le bailleur a fait signifier à Mr [C] [U] [B] un commandement de payer les loyers pour la somme de 2 836,81 € par exploit du 3 juin 2024 qui est resté infructueux. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Le locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal.

Ce défaut de régularisation fonde Mr [T] [D] à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 4 août 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Il ressort de l’enquête sociale que Mr [C] [U] [B] ne s’est pas présenté au rendez-vous qui lui a été proposé. Il n’a pas non plu réagi au courrier de relance qui lui a été adressé.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que le juge peut, même d’office accorder au locataire en situation de régler sa dette locative, des délais de paiement dans la limite de trois années. Il peut aussi le faire à la demande, du locataire ou du bailleur à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il est repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience Cet article précise en outre que :

— pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ;

— ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ;

— si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats qu’un règlement de la dette ne peut être envisagé.

Dès lors, Mr [C] [U] [B] est un occupant sans droit ni titre du logement depuis le 4 août 2024, ce qui constitue un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et faute de départ volontaire, l’expulsion du défendeur à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du dernier loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

Au soutien de sa demande Mr [T] [D] produit un décompte actualisé selon lequel sa créance s’établit au 12 février 2025 à la somme de 4 846,37 € loyer du mois de février inclus.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ou contestable, Mr [C] [U] [B] sera condamné au paiement de la somme de 4 846,37 € à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, les charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 12 février 2025 échéance du mois de février 2025 incluse.

S’agissant d’une provision cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne les meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

Sur la demande formulée au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

Attendu que l’article 700 du Code de Procédure Civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’en outre le juge peut, pour des raisons tirées de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de faire droit à cette demande et de condamner Mr [C] [U] [B] à ce titre à hauteur de 400 €.

Sur les dépens

Attendu qu’aux termes de l’article 696 du Code de Procédure Civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Qu’en l’espèce, Mr [C] [U] [B] succombant supportera les dépens en ce compris le coût du commandement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux et de la protection du Tribunal de Proximité d’ARCACHON, statuant publiquement en référé

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS la réunion à la date 4 août 2024 des conditions d’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail du passé le 27 mai 2009 et de son avenant du 26 avril 2018 passé entre Mr [T] [D] et Mr [C] [U] [B] pour un logement à usage d’habitation situé à [Localité 8][Adresse 1] [Adresse 12] ;

CONDAMNONS Mr [C] [U] [B] à payer à Mr [T] [D] la somme provisionnelle de 4 846,37 € à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, les charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 12 février 2025 échéance du mois de février 2025 incluse outre les intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS Mr [C] [U] [B] à quitter les lieux loués ;

AUTORISONS à défaut pour Mr [C] [U] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux qu’il soit procédé à son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Mr [C] [U] [B] à payer à Mr [T] [D] une indemnité d’occupation provisionnelle fixée au montant actuel du loyer et des charges et ce jusqu’à la libération des lieux ;

DISONS qu’en ce qui concerne les meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

CONDAMNONS Mr [C] [U] [B] à payer à Mr [T] [D] la somme de 400 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNONS Mr [C] [U] [B] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé, par mise à disposition au greffe du Tribunal les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le Président et par le greffier .

Le Greffier Le Président