TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Références :

N° RG 25/00601 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E32ZW

MINUTE N°2026/ 146

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 24 Février 2026

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DE L’HERAULT

c/

[R] [J], [X] [H]

Copie délivrée à

prefecture

Copie exécutoire délivrée à

Maître Arnaud DUBOIS

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDEUR :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DE L’HERAULT dit HERAULT LOGEMENT

immatriculé au RCS sous le n° 273 400 010

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Maître Arnaud DUBOIS de la SCP RAMAHANDRIARIVELO – DUBOIS- MERLIN, avocats au barreau de MONTPELLIER

DÉFENDEURS :

Madame [R] [J]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

Monsieur [X] [H]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

non comparants ni représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Francis CHOUKROUN, Magistrat à titre temporaire chargé des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

réputée contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 16 décembre 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par deux contrats en date du 20 décembre 2023 avec prise d’effet au 9 janvier 2024, L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DE L’HERAULT DIT HERAULT LOGEMENT (ci-après dénommé HERAULT LOGEMENT) a donné à bail à Mme [J] [R] et M. [H] [X] un local à usage d’habitation sis [Adresse 5] pour un loyer mensuel initial de 552.36 € et 49.63 € pour provision sur charges, et un garage pour un loyer mensuel de 36.26 € et 0.69 € de provision pour charges..

Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 5], selon acte de commissaire de justice en date du 26 juillet 2024 a fait signifier à Mme [J] [R] et M. [H] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire, remis à personnes pour un montant de 2614.96 € dont en principal la somme de 2466.82 € au titre des arriérés locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 octobre 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, HERAULT LOGEMENT a assigné Mme [J] [R] et M. [H] [X] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BEZIERS statuant en référé aux fins de voir :

— Condamner solidairement Mme [J] [R] et M. [H] [X] à payer par provision à [Localité 5] la somme de 4787.47 € ;

— Constater que la clause résolutoire contenue dans les baux est acquise au bénéfice du propriétaire aux motifs de l’impayé des loyers et charges et du défaut de production de l’attestation d’assurance couvrant les risques locatifs ; ;

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Mme [J] [R] et M. [H] [X] et de leurs biens et de toutes personnes dans les lieux de leur chef et ce avec l’assistance du serrurier et de la [Localité 6] Publique s’il y a lieu ;

— Condamner solidairement Mme [J] [R] et M. [H] [X] à verser une indemnité d’occupation égale au montant des loyers, charges comprises, indexée dans les mêmes conditions que le montant du loyer contractuel jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés, et payable chaque mois à terme échu ;

— Rappeler que les délais éventuellement accordés ne pourront affecter l’exécution du contrat ;

— Condamner solidairement Mme [J] [R] et M. [H] [X] à verser au requérant la somme de 400.00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner solidairement Mme [J] [R] et M. [H] [X] aux entiers dépens de l’instance et de son exécution en ce compris le coût du commandement de payer ;

Un diagnostic social et financier n’a pu être établi Mme [J] [R] et M. [H] [X] ne s’étant pas présentés aux deux convocations en date du 7 novembre 2025 et 21 novembre 2025 du travailleur social..

A l’audience du 16 décembre 2025, le conseil de HERAULT LOGEMENT actualise la dette locative à la somme de 4603.23 € au 8 décembre 2025 et dépose.

Mme [J] [R] et M. [H] [X] bien que régulièrement assignés ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 février 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait toutefois droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée, par voie électronique avec accusé de réception, à la préfecture de l’Hérault le 14 octobre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience,du 16 décembre 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 5] justifie de la saisine par voie électronique avec accusé de réception, de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans l’Hérault (CCAPEX) le 29 juillet 2024 soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation le 10 octobre 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par [Localité 5] apparaît recevable.

2°) Sur l’acquisition des effets des clauses résolutoires au titre des arriérés locatifs et du défaut d’assurance locative :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, les baux conclus le 20 décembre 2023 avec prise d’effet au 9 janvier 2024 contiennent une clause résolutoire (article VIII pour le logement et paragraphe II pour le garage) qui prévoient qu’après un délai de six semaines pour le logement au terme duquel un commandement de payer est resté infructueux et un délai d’un mois pour le garage à l’issue duquel une mise demeure en lettre recommandée avec accusé de réception ou acte extra judiciaire est restée sans effet les baux sont résiliés de plein droit.

Un commandement de payer visant ces clauses a été signifié à Mme [J] [R] et M. [H] [X] le 26 juillet 2024 pour la somme de 2614.96 € dont 2466.82 € au titre des arriérés locatifs mais il ne mentionne pas d’avoir à justifier la souscription d’une assurance contre les risques locatifs contrairement au contenu de l’assignation.

Il est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux étaient réunies à la date du 7 septembre 2024 au titre des arriérés locatifs.

3°) Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

Devenus occupants sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, Mme [J] [R] et M. [H] [X] ne pourront qu’être expulsés selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personnes expulsées en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Mme [J] [R] et M. [H] [X] seront également condamnés solidairement en application des articles 1310 et 1313 du code civil cités infra, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des charges à la date d’acquisition de la clause résolutoire, jusqu’au départ effectif des lieux. Cette indemnité sera indexée suivant les règles légales et conventionnelles précédemment applicable tout comme les loyers qui auraient été exigibles si les baux n’avaient pas été résiliés, et ce afin de réparer le préjudice découlant pour HERAULT LOGEMENT de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

4°) Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif et la solidarité:

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle des locataires, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs aux termes des dispositions de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle; elle ne se présume pas.

L’article 1313 du même code stipule quant à lui que la solidarité entre les débiteurs oblige chacun d’eux à toute la dette. Le paiement fait par l’un d’eux les libère tous envers le créancier. Le créancier peut demander le paiement au débiteur solidaire de son choix. Les poursuites exercées contre l’un des débiteurs solidaires n’empêchent pas le créancier d’en exercer de pareilles contre les autres.

En l’espèce, les contrats de location conclus entre les parties contiennent chacun une clause de solidarité entre les locataires (article IX et paragraphe III) qui sera dès lors ordonnée.

Le conseil de HERAULT LOGEMENT produit à l’audience un décompte actualisé de la dette locative qui s’élève à la somme de 4603.23 € au 8 décembre 2025.

Mme [J] [R] et M. [H] [X], non comparants ni représentés, n’apportent de fait aucun élément de nature à opposer une contestation tant sur le principe que sur le montant de la dette.

En conséquence, Mme [J] [R] et M. [H] [X] seront condamnés solidairement et par provision au paiement de la somme de 4603.23 € au titre des arriérés locatifs.

5°) Sur le défaut de justification de souscription d’une assurance contre les risques locatifs ;

HERAULT LOGEMENT sollicite du juge des référés dans l’acte introductif d’instance de constater que la clause résolutoire contenue dans les baux est acquise aux motifs de l’impayé des loyers et charges et du défaut de production de l’attestation d’assurance couvrant les risques locatifs alléguant avoir fait délivrer un commandement de payer les loyers et charges en retard et d’avoir à justifier d’un contrat d’assurance locative à Mme [J] [R] et M. [H] [X] le 27 mars 2025 non suivi d’effet.

Or il ressort des pièces versées au litige que le commandement de payer est en date du 26 juillet 2024, qu’il ne mentionne pas le défaut d’assurance et celui du 27 mars 2025 n’est pas produit.

Dès lors HERAULT LOGEMENT sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [J] [R] et M. [H] [X], partie perdante, seront donc condamnés solidairement aux entiers dépens de la présente instance et de son exécution en ce compris le coût du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité ne commande pas que soit écartée l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. En conséquence Mme [J] [R] et M. [H] [X] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 300 €.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

L’exécution provisoire sera donc constatée.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires figurant aux baux conclus le 20 décembre 2023 avec prise d’effet au 9 janvier 2024 entre d’une part, HERAULT LOGEMENT et d’autre part Mme [J] [R] et M. [H] [X] concernant un local à usage d’habitation sis [Adresse 5] et un garage sont réunies à la date du 7 septembre 2024 en raison du non-paiement des arriérés locatifs ;

ORDONNONS, en conséquence, à Mme [J] [R] et M. [H] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [J] [R] et M. [H] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [Localité 5] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement Mme [J] [R] et M. [H] [X] à payer à [Localité 5] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 7 septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer calculé tel que si le contrat s’était poursuivi soit la somme de 659.53 € (six cent cinquante neuf euros et cinquante trois centimes) provision sur charges incluses selon décompte produit, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et ce avec intérêts de droit ;

DEBOUTONS HERAULT LOGEMENT de sa demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire au titre du défaut de souscription d’une assurance contre les risques locatifs ;

CONDAMNONS solidairement Mme [J] [R] et M. [H] [X] à verser par provision à [Localité 5] la somme de 4603.23 € (quatre mille six cent trois euros et vingt-trois centimes) au titre des arriérés locatifs ;

CONDAMNONS solidairement Mme [J] [R] et M. [H] [X] aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge solidaire de Mme [J] [R] et M. [H] [X] ;

CONDAMNONS solidairement Mme [J] [R] et M. [H] [X] au paiement de la somme de 300 € (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le VINGT QUATRE FEVRIER DEUX MILLE VINGT-SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, Le juge des référés,