TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BEZIERS

[Adresse 1]

[Localité 1]

Références :

N° RG 25/00269 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3WG3

MINUTE N°2026/ 119

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 24 Février 2026

[U] [S], [I] [G] épouse [S]

c/

[Q] [H], [L] [H]

Copie délivrée à

M^e Stéphanie CARRIE

Copie exécutoire délivrée à

Maître Sandrine DUMAS

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDEURS :

Monsieur [U] [S]

né le 25 Février 1943 à [Localité 2]

domicilié chez SAS Cabinet Barthes

[Adresse 2]

[Localité 1]

Madame [I] [G] épouse [S]

née le 25 Décembre 1943 à [Localité 3] (MADAGASCAR)

domiciliée chez SAS Cabinet Barthes

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentés par Maître Sandrine DUMAS de la SELARL ACTIUM AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de BEZIERS

DÉFENDEURS :

Monsieur [Q] [H]

né le 16 Mai 1988 au MAROC

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Madame [L] [H]

née le 13 Mars 1995 en ESPAGNE

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentés par M^e Stéphanie CARRIE, avocat au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Francis CHOUKROUN, Magistrat à titre temporaire chargé des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 16 décembre 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 7 novembre 2020 avec prise d’effet au 13 novembre 2020, M. ou Mme [S] [U] (ci-après dénommés LES CONSORTS [S]) ont donné à bail à M. [H] [Q] et Mme [H] [L] (ci-après dénommés LES CONSORTS [H]) un local à usage d’habitation sis Avenue Auguste Albertini – [Adresse 4] pour un loyer initial mensuel de 456.00 € et 54.00 € pour provision sur charges .

Des loyers étant demeurés impayés, LES CONSORTS [S], selon actes de commissaire de justice en date 30 décembre 2024 et du 6 mars 2025, ont fait signifier aux CONSORTS [H] deux commandements visant la clause résolutoire incluse dans le contrat de bail, le premier de payer et de justifier de l’occupation des locaux, remis à personne à Mme [H] [L] qui a aussi accepté de le recevoir pour M. [H] [Q], pour un montant en principal de 1663.70 € au titre des arriérés de loyers et le second, remis en l’étude, un avis de passage ayant été laissé au domicile conformément à l’article 656 du code de procédure civile et à la lettre prévue à l’article 658 du même code, pour justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 juin 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, LES CONSORTS [S] ont assigné LES CONSORTS [H] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BEZIERS statuant en référé aux fins de voir :

— Constater le défaut de paiement des arriérés de loyers visé dans le commandement de payer délivré le 30/12/2024 et visant la clause résolutoire ;

— Constater le défaut de production d’assurance contre les risques locatifs visé dans le commandement de payer délivré le 06/03/2025 et visant la clause résolutoire ;

— Constater que les locataires n’acquittent pas le montant du loyer et provision sur charges ;

— Constater que les locataires n’ont pas produit l’attestation d’assurance contre les risques locatifs ;

— Constater que par l’effet des commandements sus visés demeurés infructueux, la clause résolutoire contenue dans le bail signé par M. [H] [Q] et Mme [H] [L] est acquise et qu’ils sont donc occupants sans droit ni titre des locaux situés [Adresse 5] et [Adresse 3] ;

— Constater dans ces conditions la résiliation du bail signé par M. [H] [Q] et Mme [H] [L] ;

— Ordonner en conséquence l’expulsion immédiate de M. [H] [Q] et Mme [H] [L] ainsi que de tout occupant de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est des lieux situés [Adresse 5] et [Adresse 3] ;

— Condamner par provision M. [H] [Q] et Mme [H] [L] à payer à M. [S] [U] et Mme [S] [I] née [G], la somme de 3094.47 € due au 24/03/2025 correspondant aux loyers, indemnités d’occupation et charges locatives impayés, somme à parfaire au jour de l’audience ;

— Fixer l’indemnité d’occupation due mensuellement par M. [H] [Q] et Mme [H] [L] au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi normalement jusqu’à la reprise effective des lieux ;

— Condamner M. [H] [Q] et Mme [H] [L] au paiement de ladite indemnité d’occupation jusqu’à complet délaissement des lieux ;

— Dire en ce qui concerne les biens mobiliers trouvés dans les lieux que leur sort sera régi par les dispositions prévues par la articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution et les articles R433 à R541-4 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamner M. [H] [Q] et Mme [H] [L] à payer à M. [S] [U] et Mme [S] [I] née [G] la somme de 1500.00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. [H] [Q] et Mme [H] [L] aux entiers dépens en ceux compris le coût du commandement de payer et du commandement de produire l’attestation d’assurance ;

Aucun diagnostic social et financier n’a été établi LES CONSORTS [H] n’ayant pas répondu aux convocations du travailleur social, le courrier qui leur a été adressé étant revenu avec la mention « inconnu à l’adresse ».

Après de nombreux renvois lors des audiences du 5 août 2025, 16 septembre 2025, 4 novembre 2025 en raison de règlements intervenus et de la dette locative quasiment soldée, l’affaire est retenue à celle du 16 décembre 2025.

A cette audience, le conseil des CONSORTS [S] indique se désister de son action à l’exception des demandes relatives à l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Le conseil des CONSORTS [H] s’oppose à la demande au titre de l’article 700 mais pas en revanche à celle au titre des dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 février 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée, par voie électronique avec accusé de réception, à la préfecture de l’Hérault le 3 juin 2025 soit plus de six semaines avant la première audience du 5 août 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, LES CONSORTS [S] justifient de la saisine par voie électronique avec accusé de réception, de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans l’Hérault (CCAPEX) le 2 janvier 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par LES CONSORTS [S] apparaît recevable.

2°) Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le bail de location conclu le 7 novembre 2020 avec prise d’effet au 13 novembre 2020 contient une clause résolutoire (article VIII) qui prévoit qu’après un délai de deux mois au titre des arriérés locatifs et d’un mois au titre de la justification de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs aux termes desquels un commandement de payer est resté infructueux le bail est résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause et de justifier l’occupation des locaux a été signifié le 30 décembre 2024 aux CONSORTS [H] pour la somme de 1663.70 € en principal au titre des arriérés locatifs et un autre commandement d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs a été signifié aux CONSORTS [H] le 6 mars 2025.

Il sont demeurés infructueux pendant plus de deux mois pour le premier et d’un mois pour le second de sorte qu’il y a lieu de constater en l’espèce que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail locatif étaient réunies à la date du 1er mars 2025 au titre des arriérés locatifs et à la date du 7 avril 2025 au titre de la justification de la souscription d’une assurance locative.

3°) Sur le désistement des CONSORTS [S]

A l’audience, le conseil des CONSORTS [S] indique se désister de son action en acquisition de la clause résolutoire et en résiliation de bail ne maintenant que le surplus au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Le conseil des CONSORTS [H] ne s’oppose pas à celle relative aux dépens mais en revanche fait part de son désaccord quant à celle portant sur l’article 700 du code de procédure civile.

Dès lors il y a lieu de constater le désistement des CONSORTS [S] de leur action en acquisition de la clause résolutoire et de résiliation du bail ainsi que de tous leurs effets et conséquences.

Sur les mesures accessoires

1°) Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce le conseil des CONSORTS [S] maintient sa demande.

Le conseil des CONSORTS [H] ne s’y oppose pas.

Dès lors, LES CONSORTS [H] seront condamnés au paiement des entiers dépens de l’instance en ceux compris le coût du commandement de payer et du commandement de produire l’attestation d’assurance ;

2°) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

En la cause l’équité ne commande pas que soit écartée l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. En conséquence M. LES CONSORTS [H] seront condamnés au paiement de la somme de 300 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

L’exécution provisoire sera donc constatée.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 novembre 2020 avec prise d’effet au 13 novembre 2020 entre d’une part M. ou Mme [S] [U] et d’autre part M. [H] [Q] et Mme [H] [L] concernant un local à usage d’habitation sis [Adresse 6] sont réunies à la date du 1er mars 2025 en raison du non-paiement des arriérés locatifs et du 7 avril 2025 au titre de la non justification de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs ;

CONSTATONS le désistement des CONSORTS [S] de leur demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et de ses conséquences, la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation lesquelles prétentions deviennent par suite sans objet ;

CONDAMNONS LES CONSORTS [H] aux entiers dépens de la présente instance en ceux compris le coût du commandement de payer et du commandement de produire l’attestation d’assurance  ;

CONDAMNONS LES CONSORTS [H] au paiement de la somme de 300.00 € (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge des CONSORTS [H] ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le VINGT-QUATRE FEVRIER DEUX MILLE VINGT-SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, Le juge des référés,