TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

MINUTE N° 2026/386

AFFAIRE : N° RG 26/00057 – N° Portalis DBYA-W-B7K-E36CQ

Copie à :

prefecture

Copie exécutoire à :

M^e Florent APPE

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 04 Mai 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. [S]

RCS [Localité 1] n°444 262 307

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par M^e Florent APPE, avocat au barreau de BEZIERS

DÉFENDERESSE :

Madame [P] [Y]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 2]

non comparante ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Céline ASTIER-TRIA, Juge chargée des contentieux de la protection, siégeant en qualité de juge rapporteur

Emeline DUNAS, greffière

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Céline ASTIER-TRIA, Juge chargée des contentieux de la protection,

Armelle ADAM, vice présidente

Pascal BOUVART, magistrat honoraire

DÉBATS :

Audience publique du 06 mars 2026

DECISION :

réputée contradictoire, en premier ressort,

prononcée par mise à disposition au greffe le 04 Mai 2026 par Céline ASTIER-TRIA, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 4 novembre 2016, avec prise d’effet au 1er décembre 2026, la Société Civile Immobilière [S] (ci-après la « SCI [S] »), représentée par GEST-IMMO, a donné à bail à Madame [P] [Y] un local d’habitation comprenant également un garage sis [Adresse 5] à BEZIERS (34500), pour un loyer initial mensuel de 400 euros outre 60 euros de charges.

Par acte de commissaire de justice du 26 mai 2025, la SCI [S] a fait délivrer à Madame [P] [Y] un congé pour vendre pour la date du 30 novembre 2025, remis à étude.

Le 14 janvier 2026, la SCI [S] a fait délivrer une sommation de quitter les lieux à Madame [P] [Y], remise à étude.

Par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2026, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SCI [S] a fait assigner Madame [P] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de céans aux fins de :

— Constater la validité du congé avec offre de vente signifiée le 26 mai 2025, pour le 30 novembre 2025 ;

— Ordonner l’expulsion de Madame [P] [Y] et de tous les occupants de leur chef des lieux occupés, avec le concours de la force publique si besoin est ;

— Condamner Madame [P] [Y] au paiement des sommes suivantes :

— Une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges, soit la somme de 460 euros, du jugement à intervenir jusqu’au départ effectif des lieux, avec indexations légales ;

—  500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Les dépens, en ce compris le coût du congé, de la sommation de quitter les lieux et de la présente assignation ;

—  500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’audience du 6 mars 2026, la SCI [S], représentée par son avocat, maintient l’intégralité de ses demandes. Au soutien de sa demande en dommages et intérêts, la SCI [S] estime, sur le fondement de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, avoir subi une résistance abusive de Madame [P] [Y].

Citée à étude, Madame [P] [Y], n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 4 mai 2026, pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la validité du congé délivré par le bailleur

Suivant l’article 15 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 (…) lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, (…) le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu’il émane du locataire et de six mois lorsqu’il émane du bailleur (…). Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée (…) le congé vaut offre de vente au profit du locataire (…) : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis (…) le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation. Enfin, il est prévu qu’en « cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes ».

Il est acquis qu’un congé délivré par l’une des parties est, sauf accord ultérieur formalisé entre elles, irrévocable.

En l’espèce, la SCI [S] a donné congé à Madame [P] [Y] par acte de commissaire de justice signifié le 26 mai 2025 pour le 30 novembre 2025, soit au moins six mois avant le terme du bail fixé au 30 novembre 2025, comme l’exige la loi.

Il résulte également du document produit que ce congé indique le motif de la reprise, à savoir la vente dudit bien. En outre, le congé valant offre de vente précise le prix de vente fixé à 90 000 euros et ses conditions. Or, il apparaît que Madame [P] [Y] n’a pas manifesté sa volonté d’acheter le bien dans le délai de deux mois qui lui était imparti.

En conséquence, le congé délivré le 26 mai 2025 par la SCI [S] respecte les conditions de forme et de fond imposées par la loi. Madame [P] [Y] est donc déchue de tout titre d’occupation depuis le 30 novembre 2025.

Or, la SCI [S] affirme que Madame [P] [Y] se maintient depuis dans les lieux.

La défenderesse, absente à l’audience, ne conteste pas cette situation.

Ainsi, il y a lieu d’ordonner son expulsion des lieux loués.

Enfin, Madame [P] [Y] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation du jugement à intervenir à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité sera fixée au montant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, avec indexations légales, ce afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de procéder à sa vente.

Sur la demande de dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, en son alinéa 3, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La résistance abusive se définit par la contrainte pour une partie d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins. Elle ne se traduit pas par une simple résistance.

L’octroi de dommages-intérêts sur le fondement de la résistance abusive et injustifiée suppose que soient caractérisés l’existence d’un abus dans l’exercice du droit de résister ainsi que d’un préjudice subi en conséquence de cet abus.

S’il est en l’espèce établi que la SCI [S] s’est heurtée au maintien dans les lieux de la locataire, il n’est pas démontré un préjudice tel qu’il convienne de le réparer par des dommages-intérêts d’un montant de 500 euros.

Par conséquent, il convient de débouter la SCI [S] de sa demande de condamnation de Madame [P] [Y] à la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [P] [Y], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant la sommation de quitter les lieux et l’assignation. Cependant, le coût du congé sera laissé à la charge de la SCI [S].

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de faire droit à la demande formée par la partie demanderesse au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 300 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance engagée après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement rendu par réputé contradictoire, en premier ressort, et mis à disposition au greffe,

DECLARE valable le congé pour vendre délivré le 26 mai 2025 pour le 30 novembre 2025 par acte de commissaire de justice par la Société Civile Immobilière [S] à Madame [P] [Y] concernant le bien à usage d’habitation sis [Adresse 5] à [Localité 3] ;

DECLARE que le contrat de bail en date du 4 novembre 2016 est valablement résilié à la date du 30 novembre 2025 ;

CONSTATE, en conséquence, que Madame [P] [Y] est occupant sans droit ni titre dudit logement et de ses dépendances depuis le 30 novembre 2025 ;

ORDONNE en conséquence, à Madame [P] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame [P] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la Société Civile Immobilière [S] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [P] [Y] à payer à la Société Civile Immobilière [S], une indemnité mensuelle d’occupation à compter du jugement à intervenir jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, avec indexation légale ;

DEBOUTE la Société Civile Immobilière [S] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [P] [Y] aux dépens de l’instance, à l’exclusion du coût du congé pour vendre du 26 mai 2025 ;

CONDAMNE Madame [P] [Y] à payer à la Société Civile Immobilière [S] la somme de 300 euros (trois cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé, le QUATRE MAI DEUX MILLE VINGT-SIX, par décision mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La Greffière La Juge des Contentieux de la Protection