COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 14 MAI 2025

N° RG 24/03447 – N° Portalis DBYN-W-B7I-EVZJ

N° : 25/00171

DEMANDEUR :

Monsieur [N] [W]

[Adresse 4]

[Localité 3]

non comparant représenté par M^e Alexandre GODEAU, avocat au barreau de BLOIS

DÉFENDERESSE :

Madame [S] [T] [X]

[Adresse 8]

[Adresse 5]

[Localité 2]

non comparante et non représentée

Madame [O] [X]

[Adresse 6]

[Localité 1]

non comparante et non représentée

DÉBATS : à l’audience publique du 05 Mars 2025,

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie MOREAU, Juge des contentieux de la protection,

Avec l’assistance de Sylvie GUILLEMEAU, Greffière lors des débats et de Nebia BEDJEDIET, lors du délibéré,

GROSSE : M^e Alexandre GODEAU

EXPÉDITIONS : M^e Alexandre GODEAU, Madame [S] [T] [X], Madame [O] [X],

le

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Invoquant un acte sous seings privés signé électroniquement le 26 août 2021, monsieur [N] [W] se prévaut d’avoir consenti à compter du 24 août 2021, un bail d’habitation à madame [S] [X] portant sur un local à usage d’habitation, une cave n°85 et un emplacement de parking, situés [Adresse 10] à [Localité 12] contre le paiement d’un loyer mensuel de loyer 300 €, outre le règlement d’une provision mensuelle sur charges de 60 €. Le montant du dépôt de garantie a été fixé à un mois de loyer.

Suivant acte du 24 août 2021, madame [O] [X] s’est portée caution des engagements de madame [S] [X].

Le 12 juin 2023, monsieur [N] [W] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la locataire concernant un arriéré locatif d’un montant de 3.807 € en principal et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs, signifié à la caution le 21 juin 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 novembre 2023, dénoncé le même jour par voie dématérialisée au Préfet du Loir-et-Cher, monsieur [N] [W] a fait assigner mesdames [S] et [O] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois aux fins notamment de constater la résiliation du contrat de bail par le jeu de la clause résolutoire, ordonner en conséquence son expulsion et la condamner au paiement des loyers impayés et subsidiairement, de prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de la locataire.

Par jugement du 20 mars 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois a :

— constaté l’existence d’un bail verbal au profit de madame [S] [X] ;

— déclaré monsieur [N] [W] recevable en son action à son encontre ;

— constaté l’absence de demande subsidiaire autre que le prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers ;

— prononcé la résiliation du bail conclu le 26 aout 2021 entre monsieur [N] [W] et madame [S] [X] ;

— condamné madame [S] [X] au paiement d’une somme de 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Par actes de commissaire de justice signifiés les 24 et 28 octobre 2024, dénoncé le 30 octobre 2024 par voie dématérialisée au préfet de Loir et Cher, monsieur [N] [W] a fait assigner madame [S] [T] [X] et madame [O] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois aux fins pour le tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

ordonner l’expulsion de madame [S] [T] [X] ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;condamner solidairement madame [S] [T] [X] et madame [O] [X] au paiement de la somme de 8.063,00 euros au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au septembre 2024 ; condamner solidairement madame [S] [T] [X] et madame [O] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à libération complète des lieux ;

condamner solidairement madame [S] [T] [X] et madame [O] [X] au paiement d’une somme de 800,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

L’affaire a été utilement plaidée à l’audience qui s’est tenue le 05 mars 2025.

Au cours de cette audience, monsieur [N] [W] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il fait valoir que madame [S] [T] [X] a refusé de quitter spontanément le logement, le contraignant à envisager une expulsion forcée.

En défense, bien que régulièrement assignées à l’étude, madame [S] [T] [X] et madame [O] [X] n’ont pas comparu ni personne pour elles.

Le tribunal a informé les parties que le diagnostic social et financier visé par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’a pas été réalisé en raison de la carence de la défenderesse.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

La décision rendue le 20 mars 2024 n’ayant manifestement pas fait l’objet de voies de recours, elle est devenue définitive. L’existence d’un bail verbal et le prononcé de la résiliation dudit bail sont donc acquis.

Sur les demandes principales

* Sur le paiement des loyers et charges impayés

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Monsieur [N] [W] fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 26 aout 2021, le commandement de payer délivré le 12 juin 2023 et le décompte de la créance faisant apparaître une somme de 8.063,00 euros à la charge de madame [S] [T] [X] à la date du 30 septembre 2024 (échéance de septembre 2024 incluse).

En s’abstenant de comparaître, madame [S] [T] [X] s’interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge leur incombe en application de l’article 1353 du code civil.

En conséquence, madame [S] [T] [X] sera condamnée au paiement de la somme de 8.063,00 euros au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 30 septembre 2024 (échéance de septembre 2024 incluse) avec intérêts de retard au taux légal à compter de la présente décision.

* Sur l’expulsion

Par jugement du 20 mars 2024, le tribunal a constaté les manquements graves et répétés aux obligations pesant sur madame [S] [T] [X] et prononcé la résiliation du bail. Par ailleurs, les éléments du litige ne permettent pas d’accorder à madame [S] [T] [X] des délais de paiement d’office. Il convient donc d’ordonner son expulsion et celle des occupants de son chef.

* Sur l’indemnité d’occupation

Madame [S] [T] [X] occupe les lieux sans droit ni titre à compter du 26 aout 2021, causant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient de réparer ce dommage et de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit 360,00 euros, et ce à compter du 1er octobre 2024 compte tenu des éléments ci-dessus.

Sur le cautionnement

L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, prévoit notamment que la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En l’espèce, madame [O] [X], par acte sous seing privé établi le 24 août 2021, s’est portée caution de madame [S] [T] [X] pour le logement situé [Adresse 9], à [Localité 11] (41), notamment pour le paiement du loyer et des charges et d’avoir à justifier d’une assurance locative.

Monsieur [N] [W] verse aux débats un engagement de caution signé le 24 août 2021 par madame [O] [X]. Celui-ci comporte bien la signature de madame [O] [X] néanmoins ne figure pas la mention manuscrite exigée à peine de nullité par les articles 2294 du Code civil et L. 331-1 du code de la consommation dans leur version applicable au litige.

En conséquence, il sera débouté de l’ensemble de ses demandes dirigées contre madame [O] [X].

Sur les demandes accessoires

* Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, ce n’est que parce que les demandes du bailleur, telles que figurant dans l’assignation délivrée le 16 novembre 2023, que ce dernier s’est trouvé contraint de réengager une procédure judiciaire aux fins d’ordonner l’expulsion de madame [S] [T] [X] et de la condamner au paiement des loyers échus. Cette dernière n’a pas à supporter la carence du bailleur qui supportera en conséquence les dépens de la présente instance.

* Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des éléments qui précèdent il convient de débouter monsieur [N] [W] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

* Sur l’exécution provisoire :

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Vu le jugement du 20 mars 2024 ayant prononcé la résiliation du bail conclu le 26 août 2021 entre monsieur [N] [W] et madame [S] [T] [X] portant sur le logement situé [Adresse 9], à [Localité 11] (41) à la date du 20 mars 2024 ;

CONDAMNE madame [S] [T] [X] à payer à monsieur [N] [W] la somme de 8.063,00 euros (décompte arrêté au 30 septembre 2024, terme du mois de septembre 2024 inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT madame [S] [T] [X] désormais occupant sans droit ni titre du logement objet du bail résilié ;

ORDONNE en conséquence à madame [S] [T] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut pour madame [S] [T] [X] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 9], à [Localité 11] (41), DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

DIT que le sort des meubles laissés dans les lieux par madame [S] [T] [X] sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 à L.433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE madame [S] [T] [X] à payer à monsieur [N] [W] une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, soit 360,00 euros et ce, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe du tribunal à Monsieur le Préfet du Loir-et-Cher en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE monsieur [N] [W] de ses autres demandes, en ce compris celles dirigées contre madame [O] [X] et celle formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

En revanche, DIT que monsieur [N] [W] supportera la charge des dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susmentionnés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,