COUR D’APPEL D’ORLÉANS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 02 JUILLET 2025

N° RG 25/00457 – N° Portalis DBYN-W-B7J-EX6O

N° : 25/00286

DEMANDERESSE :

Madame [D] [A]

[Adresse 1]

[Localité 1]

non comparante, représentée par M^e Scheherazade BOUGRARA, avocate au barreau de BLOIS, substituée par M^e Frédéric CHEVALLIER, avocat au barreau de BLOIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [X] [E]

[Adresse 2]

[Localité 2]

comparant en personne

Monsieur [H] [E]

en sa qualité de caution

[Adresse 3]

[Localité 3]

non comparant, non représenté

DÉBATS : à l’audience publique du 16 Avril 2025,

JUGEMENT : contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie MOREAU, Juge des contentieux de la protection,

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : M^e Scheherazade BOUGRARA

EXPÉDITIONS : Monsieur [X] [E], Monsieur [H] [E]

le

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing-privé signé le 31 octobre 2019, madame [D] [A] a consenti un bail d’habitation à monsieur [X] [E] portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 2] (41), contre le paiement d’un loyer mensuel de 650,00 euros outre 15,00 euros de provisions sur charges. Le montant du dépôt de garantie a été fixé à un mois de loyer.

Par acte sous seing privé en date du 05 octobre 2019, monsieur [H] [E] s’est porté caution de monsieur [X] [E] pour le logement situé [Adresse 2] à [Localité 2] (41), notamment pour le paiement du loyer et des charges et d’avoir à justifier d’une assurance locative.

Le 14 février 2024, madame [D] [A] a fait délivrer un commandement de payer au locataire. Ce commandement a été signifié à monsieur [H] [E] par acte de commissaire de justice le 29 février 2024.

Par actes de commissaire de justice signifiés le 30 janvier 2025, dénoncé le 03 février 2025 par voie dématérialisée au préfet de Loir et Cher, madame [D] [A] a fait assigner monsieur [X] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois aux fins pour le tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de monsieur [X] [E] ; expulser les occupants, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;condamner solidairement monsieur [X] [E] et monsieur [H] [E] au paiement de la somme de 15.520,00 euros au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 06 octobre 2023 outre l’ensemble des loyers et charges locatives échus postérieurement au 14 février 2024 ; condamner solidairement monsieur [X] [E] et monsieur [H] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à libération complète des lieux ;condamner solidairement monsieur [X] [E] et monsieur [H] [E] au paiement d’une somme de 1.200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens incluant le coût du commandement de payer.

L’affaire a été utilement plaidée à l’audience qui s’est tenue le 16 avril 2025.

Au cours de cette audience, madame [D] [A] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de sa créance au titre des loyers et charges, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 14.859,79 euros. Elle explique qu’elle est retraitée et qu’elle tire de la location du bien litigieux un complément de revenus nécessaire. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

En défense, monsieur [X] [E] explique qu’il s’est mis en couple avec une personne qui était supposée s’acquitter du loyer, ce qu’elle n’a pas fait et ce qu’elle a manqué de lui indiquer. Il propose d’apurer sa dette locative par échéances mensuelles de 320,00 euros.

En défense, bien que régulièrement assigné en personne, monsieur [X] [E] n’a pas comparu ni personne pour lui.

Le tribunal a informé les parties que le diagnostic social et financier visé par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’a pas été déposé au greffe.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 02 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

À titre liminaire, sur l’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023

Selon l’article 2 du code civil, « La loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif. ». Toute loi nouvelle s’applique donc immédiatement aux effets à venir des situations juridiques non contractuelles en cours au moment de leur entrée en vigueur.

Selon les principes généraux du droit transitoire, en l’absence de dispositions spéciales, les lois relatives à la procédure et aux voies d’exécution sont d’application immédiate ; cependant, si elles sont applicables aux instances en cours, elles n’ont pas pour conséquence de priver d’effet les actes qui ont été régulièrement accomplis sous l’empire de la loi ancienne.

En revanche, la loi nouvelle ne s’applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur. Ainsi, en matière contractuelle, la loi nouvelle s’applique pleinement aux contrats conclus postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle. S’agissant des contrats en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, le principe est celui de la survie de la loi ancienne. Toutefois, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent.

Il résulte de ce qui précède que les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite réduisant les délais d’acquisition de la clause résolutoire, de notification à la CCAPEX et de dénonciation à l’autorité préfectorale à six semaines s’appliquent aux commandements de payer délivrés après l’entrée en vigueur de la loi.

Les dispositions relatives à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire s’appliquent, quant à elles, à compter du 29 juillet 2023, la loi nouvelle régissant immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 03 février 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 16 avril 2025.

Sur les demandes principales

* Sur le paiement des loyers et charges impayés

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Madame [D] [A] fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 31 octobre 2019, le commandement de payer délivré le 14 février 2024, le décompte de la créance faisant apparaître une somme de 15.520,00 euros à la charge de monsieur [X] [E] à la date du 06 octobre 2023. La bailleresse produit un décompte actualisé arrêté au 08 avril 2025 faisant état d’une somme de 14.859,78 euros à la charge de monsieur [X] [E]. Il convient de tenir compte de ce décompte actualisé dans la mesure où il est favorable aux défendeurs.

Il convient par ailleurs d’écarter de cette somme les frais de procédure, d’un montant de 289,78 euros en ce qu’ils ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

Monsieur [X] [E] reconnait sa dette locative.

En conséquence, monsieur [X] [E] sera condamné au paiement de la somme de 14.570,00 euros au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 08 avril 2025 (échéance d’avril 2025 incluse) avec intérêts de retard au taux légal à compter de la présente décision.

* Sur le prononcé de la résiliation du bail et les délais

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 rappelle le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

En application de ces dispositions, les tribunaux apprécient souverainement si les fautes commises par le locataire sont suffisamment graves pour entraîner la résiliation du bail.

Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu’un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l’audience soit considéré comme suffisamment grave.

Il résulte des développements qui précèdent que monsieur [X] [E] n’a pas réglé l’intégralité des loyers échus depuis plusieurs mois, soit une dette locative de 14.570,00 euros et ce malgré un commandement de payer délivré le 14 février 2024.

Ces éléments suffisent à caractériser des manquements graves et répétés aux obligations pesant sur monsieur [X] [E] qui justifient la résiliation du contrat aux torts exclusifs du locataire avec effet à la date du prononcé de la présente décision.

Néanmoins, monsieur [X] [E] propose de s’acquitter de sa dette locative à hauteur de 320,00 euros par mois. Il a exposé sa situation personnelle et financière, indiqué avoir repris le paiement des loyers courant (ce qui n’est pas remis en cause par la bailleresse), et commencé à apurer sa dette locative. La bailleresse indique ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement. Dans ces circonstances, il convient d’autoriser monsieur [X] [E] à se libérer de sa dette locative dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après et la résiliation du bail ne sera prononcée qu’à défaut de respect des délais de paiement ainsi accordés.

Sur le cautionnement

L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, prévoit notamment que la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En l’espèce, monsieur [H] [E], par acte sous seing privé établi le 05 octobre 2019, s’est portée caution de monsieur [X] [E] pour le logement situé [Adresse 2] à [Localité 2] (41), notamment pour le paiement du loyer et des charges et d’avoir à justifier d’une assurance locative.

L’acte comprend le montant du loyer, les conditions de sa révision, ainsi que la reproduction de la mention prévue à l’article 2297 du code civil et le dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989. Néanmoins, l’engagement de caution a été signé antérieurement au contrat de bail, en date du 31 octobre 2019 et il n’a été établi en deux exemplaires, de sorte que la bailleresse ne justifie pas avoir remis à monsieur [H] [E] un exemplaire du contrat de bail. Par suite il convient de prononcer la nullité du cautionnement et de débouter madame [A] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de monsieur [H] [E].

Sur les demandes accessoires

* Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [X] [E] succombe à l’instance de sorte qu’il supportera les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer délivré le 14 février 2024 et de l’assignation.

* Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de l’équité et de la situation des parties, il convient de condamner monsieur [X] [E] à payer à madame [D] [A] la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

* Sur l’exécution provisoire :

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE l’action de madame [D] [A] recevable ;

CONDAMNE monsieur [X] [E] à payer à madame [D] [A] la somme de 14.570,00 euros (décompte arrêté au 08 avril 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus), au titre des loyers et charges impayés avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

SURSEOIT à l’exécution des poursuites et AUTORISE monsieur [X] [E] à s’acquitter de la dette de 14.570,00 euros en 35 mensualités de 320,00 euros chacune et une 36e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

DIT que les mensualités devront être payées en sus du loyer courant et en même temps que lui ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 31 octobre 2019 entre madame [D] [A] et monsieur [X] [E] portant sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 2] (41) à la date de la présente décision, uniquement pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ;

Dans l’hypothèse de cette résiliation

CONDAMNE monsieur [X] [E] à payer à madame [D] [A] le solde de la dette locative ;

AUTORISE madame [D] [A], à défaut pour monsieur [X] [E] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 2] (41), à procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, les meubles laissés dans les lieux par monsieur [X] [E] suivront alors le sort réservé par les articles L.433-1 à L.433-3 du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE monsieur [X] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail;

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

En tout état de cause

PRONONCE la nullité du contrat de cautionnement conclu le 05 octobre 2019 entre madame [D] [A] et monsieur [H] [E] ;

DÉBOUTE madame [D] [A] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de monsieur [H] [E] ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

CONDAMNE monsieur [X] [E] à payer à madame [D] [A] la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE monsieur [X] [E] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susmentionnés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,