COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 16 DÉCEMBRE 2025

N° RG 25/01481 – N° Portalis DBYN-W-B7J-EZ7Q

Minute : 25/559

DEMANDEURS :

Monsieur [J] [M]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Sophie CHARRON, avocate au barreau de TOURS, substituée par M^e Elisabeth CALLANDREAU-DUFRESSE, avocate au barreau de TOURS

Madame [U] [Z] épouse [M]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Sophie CHARRON, avocate au barreau de TOURS, substituée par M^e Elisabeth CALLANDREAU-DUFRESSE, avocate au barreau de TOURS

DÉFENDEURS :

Monsieur [W] [C]

[Adresse 4]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

Madame [O] [E]

[Adresse 4]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

DÉBATS : à l’audience publique du 15 Octobre 2025,

ORDONNANCE : réputée contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, Vice-Présidente en charge des contentieux de la Protection,

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : M^e Sophie CHARRON

EXPÉDITION : Monsieur [W] [C], Madame [O] [H] [R] [E]

le :

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 04 juin 2019, avec prise d’effet au 13 juin 2019, Monsieur [J] [M] et Madame [U] [Z] épouse [M] ont donné en location à Monsieur [W] [C] et Madame [O] [E] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 800,00 euros, payable à terme à échoir.

Des loyers étant impayés, les bailleurs ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 21 février 2025 à Monsieur [W] [C] et Madame [O] [E], pour un montant en principal de 2.429,22 euros. Cet acte a été remis à étude.

Par suite et en raison de la persistance de loyers impayés, Monsieur [J] [M] et Madame [U] [Z] épouse [M] ont saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loir-et-Cher le 24 février 2025.

Monsieur [J] [M] et Madame [U] [Z] épouse [M] ont ensuite fait assigner en référé Monsieur [W] [C] et Madame [O] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois par acte de commissaire de justice en date du 09 mai 2025, aux fins suivantes :

— Constater la résiliation du bail consenti à Monsieur [W] [C] et Madame [O] [E] portant sur un logement situé [Adresse 6] ;

— Ordonner en conséquence l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [W] [C] et Madame [O] [E], ainsi que de tous occupants de leur chef et de leurs biens avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

— Condamner solidairement Monsieur [W] [C] et Madame [O] [E] à payer à Monsieur [J] [M] et Madame [U] [Z] épouse [M] une provision de 3.870,70 euros au titre de l’arriéré locatif actualisé ;

— Condamner solidairement Monsieur [W] [C] et Madame [O] [E] à régler à Monsieur [J] [M] et Madame [U] [Z] épouse [M], une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges annexes comprises convenus au bail de location à compter de la constatation de la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des lieux par Monsieur [W] [C] et Madame [O] [E] ;

— Condamner solidairement Monsieur [W] [C] et Madame [O] [E] à payer à Monsieur [J] [M] et Madame [U] [Z] épouse [M] une somme de 600,00 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [W] [C] et Madame [O] [E] en tous les dépens qui comprendront notamment les frais de commandement.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 14 mai 2025.

À l’audience du 15 octobre 2025, Monsieur [J] [M] et Madame [U] [Z] épouse [M], représentés par leur conseil, ont actualisé le montant de la dette locative à la somme de 6 032,92 euros et ont maintenu l’ensemble de leurs demandes.

Bien que l’assignation ait été délivrée à étude, Monsieur [W] [C] et Madame [O] [E] n’étaient ni présents ni représentés à l’audience.

La fiche de diagnostic social et financier n’a pas été reçue au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 16 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, le jugement est réputé contradictoire, les défendeurs n’ayant pas comparu et la décision étant susceptible d’appel.

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut toujours prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

I – Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives

En vertu de l’article 24-II de la loi du 06 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990.

Les bailleurs justifient avoir procédé à ce signalement le 24 février 2025. Leur demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 06 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 14 mai 2025.

La demande formée par les bailleurs est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail du 04 juin 2019 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, en cas de non-paiement des sommes dues aux bailleurs, loyers ou charges régulièrement appelés, le bail pourra être résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté sans effet (page 8 du bail).

Se prévalant d’une situation d’impayés, le 21 février 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré par procès-verbal de remise à étude à la requête de Monsieur [J] [M] et de Madame [U] [Z] épouse [M] à Monsieur [W] [C] et Madame [O] [E]. Il portait sur la somme en principal de 2.429,22 euros au titre des loyers et charges échus.

La clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer, tout comme le commandement et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Monsieur [W] [C] et Madame [O] [E] avaient donc jusqu’au 21 avril 2025 pour régler les causes du commandement de payer.

Monsieur [W] [C] et Madame [O] [E] n’ont pas réglé les causes du commandement de payer dans ce délai, n’ayant réglé que 720,74 euros sur cette période, de sorte qu’il convient de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 22 avril 2025.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [W] [C] et Madame [O] [E] restent redevables des loyers jusqu’au 21 avril 2025 et à compter du 22 avril 2025, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

Le bail prévoit une clause de solidarité aux termes de laquelle les locataires s’engagent solidairement à régler toutes les obligations issues du bail (page 7 du bail).

En effet, Monsieur [W] [C] et Madame [O] [E], occupants sans droit ni titre depuis le 22 avril 2025 causent un préjudice à Monsieur [J] [M] et Madame [U] [Z] épouse [M] qui n’ont pu disposer du bien à leur gré. Il convient donc de fixer, une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges conformément à la demande, indemnité à laquelle les locataires seront condamnés solidairement.

Sur l’expulsion des locataires

Le contrat de bail étant résilié à compter du 22 avril 2025, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [C] et de Madame [O] [E] ainsi que toute personne s’y trouvant de leur chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

Il sera dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

Les demandeurs produisent un décompte duquel il ressort une dette au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance du mois d’octobre 2025 incluse, de 6.032,92 euros.

Il convient de déduire de cette somme, la somme de 267 euros correspondant à la taxe ordures ménagères, cette somme n’étant pas justifiée par les éléments versés aux débats.

Absents à l’audience, Monsieur [W] [C] et Madame [H] [E] ne contestent par définition ni le montant de cette dette locative, ni son principe dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Il convient en conséquence de condamner solidairement, à titre provisoire, les défendeurs au paiement de la somme susdite de 5.765,92 euros.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, Monsieur [W] [C] et Madame [O] [E] seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [J] [M] et Madame [U] [Z] épouse [M] la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [W] [C] et Madame [O] [E], parties perdantes, supporteront in solidum, la charge des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et rendue en premier ressort,

DÉCLARONS l’action recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 04 juin 2019 entre Monsieur [J] [M] et Madame [U] [Z] épouse [M], et Monsieur [W] [C] et Madame [O] [E] concernant un logement situé [Adresse 5], sont réunies à la date du 22 avril 2025 ;

DISONS que Monsieur [W] [C] et Madame [O] [E] devront par conséquent quitter lesdits lieux loués et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés ;

ORDONNONS l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [J] [M] et de Madame [U] [Z] épouse [M] ainsi que celle de tous occupants de leur chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS SOLIDAIREMENT, à titre de provision, Monsieur [W] [C] et Madame [O] [E] à verser à Monsieur [J] [M] et Madame [U] [Z] épouse [M] la somme de 5.765,92 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois d’octobre 2025 inclus ;

CONDAMNONS SOLIDAIREMENT Monsieur [W] [C] et Madame [O] [E] à verser à Monsieur [J] [M] et Madame [U] [Z] épouse [M] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNONS IN SOLIDUM Monsieur [W] [C] et Madame [O] [E] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNONS IN SOLIDUM Monsieur [W] [C] et Madame [O] [E] à payer la somme de 500,00 euros à Monsieur [J] [M] et Madame [U] [Z] épouse [M] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 16 décembre 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Vice-présidente en charge des contentieux de la Protection, et par N. BEDJEDIET, greffière.

La Greffière, La Vice Présidente

en charge des contentieux de la Protection,