TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX BLOIS

JUGEMENT DU 28 Août 2025

N° RG 24/03082 – N° Portalis DBYN-W-B7I-EU6R

N° : 25/00009

DEMANDERESSE :

S.C.I. LES TESNIERES PROPERTY, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e François CARE, avocat au barreau de CHARTRES

DEFENDERESSE :

Madame [D] [N]

née le 17 Août 1985 à [Localité 9], demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Arnault BENSOUSSAN, avocat au barreau des HAUTS DE SEINE, substitué par M^e Alain CHAUMIER, avocat au barreau de BLOIS

DEBATS : à l’audience publique du 22 Mai 2025,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Caroline VALLET, Juge Placée

Assesseurs bailleurs : Michel PRIEUR

Etienne LEROUX

Assesseurs preneurs : Bruno ADAM

[T] [R]

La formation du Tribunal est complète

Avec l’assistance de Marlène ESTRUGA, Greffière

PROCÉDURE :

Le Tribunal a été saisi par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 20/08/2024.

Après une tentative de conciliation infructueuse en date du 28/11/2024, l’affaire a été renvoyée en audience de jugement à la date du 27/03/2025, puis du 22/05/2025.

Débats à cette même audience et l’affaire mise en délibéré à ce jour.

notifications par LRAR le

CCC + FEX : S.C.I. LES TESNIERES PROPERTY

CCC [D] [N]

Copie Dossier + avocats

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seings privés en date du 04 avril 2019, la SCI LES TESNIÈRES PROPERTY, dont le siège social se situe [Adresse 3] à SOING-EN-SOLONGE (41), a consenti un bail à ferme d’une durée de 09 ans à Mme [D] [N], prenant effet rétroactivement au 1er janvier 2019, portant sur divers bâtiments d’exploitation destinés à l’élevage canin et parcelles de terres cadastrés section G n°[Cadastre 1] a, sur la commune de FONTAINES EN SOLOGNE (41), d’une contenance totale de 36 ares 27 centiares, soit 3 627 m2, moyennant le paiement d’un fermage mensuel de 300 euros pour les années 2019, 2020 et 2021, puis le paiement d’un fermage mensuel de 500 euros à compter du 1er janvier 2022, le fermage étant payable le 1er de chaque mois.

Le 21 décembre 2023, deux mises en demeure ont été adressées à Mme [D] [N] pour lui réclamer les loyers dus pour l’année 2022 et 2023.

Par courrier réceptionné au greffe le 28 août 2024, par le biais de son conseil, la SCI LES TESNIÈRES PROPERTY a saisi le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de Blois aux fins de prononcer la résiliation du bail à ferme pour défaut de paiement des fermages.

Les parties ont été régulièrement convoquées par le greffe à l’audience de conciliation du 28 novembre 2024.

Le 27 décembre 2024, la SCI LES TESNIÈRES PROPERTY a cité à comparaître Mme [D] [N] devant le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de Blois.

Les parties régulièrement convoquées à une nouvelle audience de conciliation du 23 janvier 2025, aucune conciliation n’a été possible. L’examen du litige a été renvoyé à l’audience de jugement du 27 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 888 du Code de Procédure Civile.

Après un renvoi à la demande des parties, l’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 22 mai 2025.

A cette audience, reprenant oralement ses dernières écritures, la SCI LES TESNIÈRES PROPERTY, représentée par son conseil, demande au tribunal de :

DÉCLARER recevable et bien fondée en ses demandes ; PRONONCER la résiliation du bail à la date du jugement à intervenir ; ORDONNER l’expulsion de Mme [D] [N] et de tous occupants de son chef, le cas échéant avec l’aide d’un serrurier et de la force publique ;FIXER l’indemnité d’occupation qui sera due par cette dernière à compter de la date de résiliation à la somme de 800,00 euros par mois afin de compenser le préjudice que cause cette occupation illicite ; Condamner Mme [D] [N] à payer la somme de 18.500 € au titre des loyers impayés dus au 31 mars 2025 et assortir cette condamnation des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance mensuelle impayée ; Condamner, à défaut de paiement, Mme [D] [N] à payer au titre des loyers la somme de 500€ par mois à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la décision prononçant la résiliation, et assortir cette condamnation des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance mensuelle impayée ; Condamner Mme [D] [N] à payer la somme de 388,80 € en remboursement de la facture de pompage de la « fosse à chenil ›› du 26 mars 2021 ; Condamner Mme [D] [N] à verser la somme de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Mme [D] [N] aux entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, la SCI LES TESNIÈRES PROPERTY fait valoir que Mme [D] [N] n’a nullement réagi aux deux mises en demeure qui lui étaient adressées, qu’elle a continué à ne pas payer son fermage, aggravant sa dette et qu’elle est bien fondée à demander la résiliation dudit bail à ferme. Elle affirme que les deux mises en demeure sont régulières et conformes à la loi, puisqu’elles sont datées et signées, que le numéro de chaque envoi recommandé apparaît, et qu’elles n’ont entraîné aucune réaction de la preneuse.

Elle soutient que Mme [D] [N] ne peut s’exonérer de payer un fermage que si elle se trouve dans l’impossibilité d’utiliser la chose louée conformément à son usage. Or, elle indique que la preneuse a usé des biens loués pendant cinq années et a pu exercer normalement son activité, qu’elle ne rapporte pas la preuve d’une impropriété des lieux à l’usage auquel ils sont destinés et qu’elle ne verse aucun élément susceptible de prouver ses simples affirmations.

Concernant le chauffe-eau, la SCI LES TESNIÈRES PROPERTY mentionne qu’il est à gaz et que les locaux sont alimentés en électricité sans compteur individuel, ce qui fait que Mme [D] [N] bénéficie de la fourniture gratuite de l’électricité.

Concernant le système d’assainissement, elle affirme qu’il fonctionne, qu’il a été pompé et curé avant l’entrée en jouissance, qu’il a été signalé une défaillance d’un surpresseur d’air, non indispensable au fonctionnement. Elle estime que le nombre de chiens de l’élevage est disproportionné, d’où la nécessité d’effectuer des pompages réguliers, obligation d’entretien de la preneuse.

Elle ajoute que la microstation a été vidangée le 03 janvier 2022, puis en octobre 2024, soit un an après la délivrance des mises en demeure, et que ce problème n’est donc pas de nature à justifier a posteriori un défaut de paiement des fermages.

Concernant la fosse du chenil, la SCI LES TESNIÈRES PROPERTY soutient que le stockage des effluents de l’élevage se fait à l’air libre, sans que cela soit conforme au règlement sanitaire départemental, et que la vidange de cette fosse a été réalisée par la bailleresse.

Concernant les factures relatives à des fournitures et travaux d’électricité, la SCI LES TESNIÈRES PROPERTY mentionne qu’il s’agit de remplacements de sources lumineuses, ce qui serait des travaux d’entretien et la preuve n’est pas rapportée qu’ils concernent les lieux loués et enfin, la preneuse ne justifie pas de la souscription d’un contrat d’assurance contre l’incendie.

Concernant l’absence de référence bancaire entre mars 2022 à octobre 2023, elle explique que si la preneuse avait eu un doute sur la domiciliation bancaire de la bailleresse, elle aurait pu solliciter le versement des fermages par le truchement d’un avocat et procéder à des offres réelles de paiement. D’ailleurs, elle soutient que la preneuse verse au débat les coordonnées bancaires où les règlements auraient pu être adressés.

Concernant les factures relatives à la pension pour des chiens, la SCI LES TESNIÈRES PROPERTY retient que ces factures ne sont pas numérotées et que la créance n’est ni certaine, ni liquide ni exigible.

Elle relate qu’une rencontre avec le gérant de la SCI et Mme [D] [N] avait été prévue, mais que cette dernière ne s’est pas présentée.

En défense, reprenant oralement ses dernières écritures, Mme [D] [N], représentée par son conseil, demande, aux visas des articles L411-31 du code rural et de la pêche maritime, L511-9 du code de l’environnement, 1 103, 1219, 1720, 1721 et 1728 du Code Civil, et l’arrêté ministériel du 08 décembre 2006, au tribunal de :

La recevoir en toutes ses fins et conclusions ; juger irrecevable la demande de résiliation du bail,SUBSIDIAIREMENT,

juger qu’elle est fondée à opposer l’exception d’inexécution du Contrat ; Débouter la demanderesse de toutes ses demandes ;EN TOUTES HYPOTHESES,

La condamner à payer la somme de 4000 € à Mme [N] [D] sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens de l’instance.

A l’appui de ses demandes, Mme [D] [N] soutient une fin de non-recevoir, à savoir qu’en envoyant deux mises en demeure le même jour en recommandée, il s’agissait de la même sommation, puisqu’à une seule date, alors que la créance de loyer ne pouvait être qu’unique pour résulter de l’exécution d’une seule convention. Elle ajoute que ces deux mises en demeure ne sont ni signées ni datées, ce qui les rendent irrecevables.

Subsidiairement, Mme [D] [N] expose que la SCI LES TESNIÈRES PROPERTY n’a pas exécuté ses obligations contractuelles de délivrance, de réparation et de rénovation, selon la conclusion du bail à ferme. Elle explique que, malgré les relances, la bailleresse n’a pas procédé aux réparations du système d’assainissement du chenil, du chauffe-eau et d’une partie de l’éclairage, les deux derniers appartenant aux locaux d’élevage. Elle ajoute que la microstation est un élément obligatoire par la loi et indispensable à l’utilisation des lieux conformément à leur destination, et que, selon l’état des lieux d’entrée, la SCI LES TESNIÈRES PROPERTY s’était engagée à la réparer. Elle conclut qu’en raison de l’abstention de la bailleresse de son obligation de réparation et par sa négligence, elle a été dans l’incapacité d’utiliser les locaux, conformément à la loi et à leur destination, puisqu’il est inconcevable de contraindre un preneur à violer la loi pour jouir du bien donné en location. Elle soutient qu’en raison de l’inexécution des obligations de la bailleresse, elle est contrainte de faire vidanger le système d’assainissement fréquemment et qu’en l’absence de chauffe-eau au chenil, une part substantielle du travail sur les chiens en automne et en hiver n’est pas réalisée.

Mme [D] [N] affirme avoir payé son fermage jusqu’au terme du mois de février 2022 inclus et qu’elle a cessé en mars 2022 car la bailleresse ne respectait pas ses engagements contractuels.

Elle évoque que M. [V] [K] a subi des sanctions internationales suite à la guerre en URKAINE, et qu’il a été interdit bancaire en FRANCE, ne lui permettant pas de connaître les références bancaires sur lesquelles verser les fermages de mars 2022 à octobre 2023. Elle relate qu’elle a été sollicitée à payer sur un compte ouvert au ROYAUME-UNI, hors UNION EUROPEENNE, puis en SUISSE et enfin sur le compte d’une société d’avocats à [Localité 8]. Elle ajoute que c’est seulement le 16 octobre 2023, que le comptable de la bailleresse a envoyé les factures de janvier à octobre 2023, preuve qu’ils n’étaient pas exigés avant et le 30 octobre 2023, que le comptable transmettait un RIB du CIC de [Localité 8], preuve de l’absence antérieure de point de versement des fermages.

Enfin, Mme [D] [N] soutient que la société SARL SOLOGNE OPERATING, ayant le même propriétaire que la bailleresse, n’a pas payé ses factures relatives à la garde des chiens de sa société de chasse.

A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 28 août 2025, date à laquelle elle est mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité des mises en demeure

En application des dispositions précitées de l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime, deux défauts de paiement de fermage doivent donc être constatés et réclamés par mise en demeure. La faute du preneur est constituée en l’absence de régularisation dans un délai de trois mois après réception de la mise en demeure.

L’article R. 411-10 du même code précise que la mise en demeure prévue au 1° du I de l’article L. 411-31 pour l’application de l’article L. 411-53 est faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Pour entraîner la résiliation du bail à ferme, deux mises en demeure sont nécessaires, sauf si le paiement de deux termes est demandé dans une seule mise en demeure.

Aucune disposition légale n’impose qu’un délai se soit écoulé entre des mises en demeure restées infructueuses portant sur des échéances différentes.

Il n’est pas exigé que les deux défauts de paiement correspondant à deux mises en demeure restent cumulativement et simultanément sans effet. Il en est de même pour l’envoi simultané de deux mises en demeure pour des échéances distinctes.

En l’espèce, la SCI LES TESNIÈRES PROPERTY verse aux débats les deux mises en demeure datées du 21 décembre 2023 adressée à Mme [D] [N] et signées par son gérant, M. [I] [G]. Ces deux mises en demeure ont été envoyées en lettre recommandée avec demande d’avis de réception, qui sont produites aux débats et qui ont été signées par Mme [D] [N]. Ces sommations rappellent les termes de l’article L 411-31 du code rural et de la pêche maritime.

De ce fait, les deux mises en demeures sont conformes à la loi. Dès lors, la demande de la SCI LES TESNIÈRES PROPERTY est recevable.

Sur la demande de résiliation du bail et d’expulsion pour défaut de paiement du fermage

Selon l’article L.411-31 I du code rural et de la pêche maritime, sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants :

Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ;[…]

Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes.

Au vu de ces dispositions, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de deux défauts de paiement de fermage ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance.

Les juges du fond apprécient souverainement l’existence de raisons sérieuses et légitimes de nature à exclure le prononcé de la résiliation d’un bail à ferme. Les fautes du bailleur doivent être d’une gravité suffisante pour motiver la résiliation judiciaire du bail.

En outre, le preneur peut opposer l’exception d’inexécution et de refuser le paiement des loyers lorsque le défaut d’entretien rend impossible l’utilisation des lieux loués suivant la destination prévue au bail.

Selon les dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1219 du même code stipule qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En vertu des articles 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Selon l’article 1721 du même code, il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

Aux termes de l’article 1728 du même code, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la SCI LES TESNIÈRES PROPERTY fait la preuve du bail à ferme au profit de Mme [D] [N] selon lequel, dans son article 7 :

« Le présent bail est consenti et accepté moyennant un fermage annuel qui est fixé :

Pour les terres et les bâtiments d’exploitation :

Année 2019 : A la somme mensuelle de TROIS CENTS EUROS TTC (300 euros TTC), actualisée chaque année en fonction de la variation de l’indice national des fermages publié annuellement par arrêté ministériel

Année 2020 : A la somme mensuelle de TROIS CENTS EUROS TTC (300 euros TTC), actualisée chaque année en fonction de la variation de l’indice national des fermages publié annuellement par arrêté ministériel

Année 2021 : A la somme mensuelle de TROIS CENTS EUROS TTC (300 euros TTC), actualisée chaque année en fonction de la variation de l’indice national des fermages publié annuellement par arrêté ministériel

A COMPTER DE L’ANNEE 2022 et jusqu’à l’expiration du Bail :

A la somme mensuelle de CINQ CENTS EUROS TTC (500 euros TTC) actualisée chaque année en fonction de la variation de l’indice national des fermages publié annuellement par arrêté ministériel.

La SCI n’est pas soumise à la TVA.

Les fermages sont payables mensuellement le PREMIER DU MOIS à terme à échoir,

Lesdits règlements devront s’effectuer par virement mensuel au profit du Bailleur ou de son Mandataire ».

Elle justifie également :

— avoir envoyé deux mises en demeure à Mme [D] [N], qui a signé lesdites lettres à la réception, afin de s’acquitter des fermages au titre des années 2022 et 2023 ;

— d’un document intitulé « [Localité 5] livre auxiliaire (provisoire) », aux dates du 01/01/2023 au 31/12/2023, dans lequel il est indiqué que Mme [D] [N] devait la somme de 5 000 euros au 31/12/2022 et la somme de 11 000 euros au 31/12/2023.

Il résulte des pièces produites et des débats que Mme [D] [N] n’a pas honoré les fermages dus au titre des années 2022 et 2023, mais également pour les années 2024 et une partie de l’année 2025. Aucun paiement n’a été effectué par la preneuse dans le délai de trois mois offerts par l’article L.411-31 susvisé.

D’ailleurs, Mme [D] [N] ne conteste pas le non-paiement des fermages et reconnaît avoir cesser le paiement de son fermage à compter du mois de mars 2022.

Sur l’exception d’inexécution soulevée par Mme [D] [N]

Mme [D] [N] allègue des difficultés et des manquements de la part de la bailleresse, à savoir une exception d’inexécution concernant le paiement du fermage. Pour appuyer ses prétentions, elle produit les pièces suivantes :

L’état des lieux d’entrée en date du 04 avril 2019 en présence des parties dans lequel il est indiqué :« La mini station d’épuration a fait l’objet d’un entretien alors que la pompe est hors service. Le bailleur indique faire le nécessaire pour qu’elle fonctionne » ;Au niveau Chalet coin cuisine nursery : « Présence d’un ballon de production d’eau chaude de marque ELM LEBLANC lequel ne fonctionne pas » ;« le locataire bénéficie d’un délai de 15 jours à compter de l’envoi du présent par LRAR pour signaler un éventuel dysfonctionnement des sanitaires, des installations électriques… » ;

Des échanges de courriels adressés au gérant de la SCI LES TESNIÈRES PROPERTY au sujet des réparations et du non-paiement des fermages datant du 03 décembre 2021 au 30 novembre 2023 dans lesquels :Mme [D] [N] reconnaît le non-paiement de ses fermages, propose un échéancier pour apurer sa dette, et s’interroge sur les travaux relatifs à la station d’épuration, les luminaires et le chauffe-eau afin de travailler dans de meilleures conditions ; La SCI LES TESNIÈRES PROPERTY explique faire le nécessaire pour les travaux, à savoir qu’un devis a été réalisé pour le changement des luminaires et propose à la preneuse d’acheter un chauffe-eau.

Captures d’écran de six discussions par SMS entre Mme [D] [N] et le gérant de la SCI LES TESNIÈRES PROPERTY, dont certains ne sont pas datés. Pour ceux qui sont datés, Mme [D] [N] affirme avoir réglé les fermages des mois de janvier et février 2022, qu’elle propose de prendre en charge le chauffe-eau déduction faite d’un loyer et certains des travaux à réaliser. Elle indique que les travaux relatifs au chauffe-eau sont urgents et qu’elle a besoin de laver les chiens à l’eau chaude pour les prochains concours prévus. La SCI LES TESNIÈRES PROPERTY demande à Mme [D] [N] la mise en place d’un compteur d’eau pour évaluer la consommation et ainsi choisir la meilleure cuve ;

Deux factures en date du 19 octobre 2023 et deux du 25 octobre 2024 au nom de Mme [D] [N] pour une vidange et nettoyage de la fosse à chien pour deux interventions survenues le 17 octobre 2023 et le 23 octobre 2024 sur le site [Adresse 6] à [Localité 4] (41) ;

Une facture en date du 31 octobre 2024 au nom de Mme [D] [N] pour des remplacements de luminaires pour un montant de 260 euros TTC et une facture en date du 22 octobre 2024 pour un montant de 758,98 euros TTC pour l’achat de détecteurs de mouvement, des projecteurs et des luminaires. Ces factures ne permettent pas d’affirmer que ces luminaires étaient pour les biens loués, objet du présent litige et, en outre, qu’il s’agit de « réparations locatives ou de menu entretien » (article 8.4 du contrat de bail) à la charge du preneur. De surcroit, l’état des lieux d’entrée en date du 04 avril 2019 ne mentionne aucun défaut au niveau des luminaires ;

Un procès-verbal de constat de Me [B] [P], commissaire de justice à BLOIS (41), en date du 17 janvier 2022, non contradictoire, à la demande de Mme [D] [N], concernant les locaux loués à la SCI LES TESNIÈRES PROPERTY, dans lequel il est indiqué : Concernant la station d’épuration, « un devis a été réalisé mais les travaux ne sont toujours pas réalisés. Je prends note de cette déclaration avec toutes les réserves d’usage, ne pouvant en constater ce jour le bon fonctionnement » ; « dans la cuisine de l’élevage, je constate que le chauffe-eau à gaz extrêmement vétuste ne fonctionne pas et ne produit ainsi pas d’eau chaude. La commande du néon ne fonctionne pas. L’éclairage ne fonctionne pas. Le plafond est couvert de tâches d’humidité. Dans le couloir des box pour chiens, deux néons ne fonctionnent pas » ;

Sept factures, dont cinq datées du 19 août 2024, une du 21 mai 2024 et une autre du 02 janvier 2025, entre Mme [D] [N] et la SARL SOLOGNE OPERATING concernant des pensions canine, et une mise en demeure en date du 21 mars 2025 pour non-paiement de ces factures. Or, cette dernière société n’est pas partie à la présente décision.

En réponse, la SCI LES TESNIÈRES PROPERTY verse aux débats les pièces suivantes :

Une capture d’écran provenant a priori d’un article sans date et sans indication sur la source ne permettant pas de prendre en compte ledit document ;

Des échanges de courriels en date du 23, 24 et 30 novembre 2023 entre Mme [D] [N] et le gérant de la SCI LES TESNIÈRES PROPERTY dans lesquels : Mme [D] [N] reconnaît le non-paiement des fermages et qu’elle souhaiterait un échéancier pour épurer ses dettes ; les travaux relatifs à la station d’épuration et du chauffe-eau ne sont toujours pas réalisés ; et la transmission du constat d’huissier à la SCI LES TESNIÈRES PROPERTY ;

Une facture en date du 09 avril 2019 pour une intervention survenue le 05 avril 2019 pour le dépannage du chauffe-eau chenil au nom de la SCI LES TESNIÈRES PROPERTY ;

Une facture en date du 10 mars 2022, payée le 11 avril 2022, pour une intervention survenue le 03 janvier 2022 au nom de la SCI LES TESNIÈRES PROPERTY pour Mme [D] [N] pour la vidange de la microstation sur les biens loués ; il est indiqué en manuscrit « vidange fosse septique du chenil » ;

A priori une capture d’écran sans date ni origine dudit document avec des photographies ne permettant pas d’en tenir compte ;

Une facture en date du 09 avril 2021, payée le 23 avril 2021, au nom de la SCI LES TESNIÈRES PROPERTY pour une intervention sur les biens loués, objet du présent litige, le 26 mars 2021 concernant la vidange de la fosse à chenil.

Dès lors, Mme [D] [N] ne rapporte pas la preuve que les manquements de la bailleresse sont de nature à rendre impossible l’utilisation des lieux loués suivant la destination prévue au bail. D’ailleurs, la preneuse affirme dans ses écritures qu’elle « se trouve dans l’incapacité de réaliser une part substantielle du travail sur ses chiens en automne et en hiver », venant ainsi confirmer qu’elle est dans la capacité d’user des biens loués, objet du présent litige.

Mme [D] [N] soutient que la station d’épuration est une obligation légale aux visas de l’arrêté ministériel du 08 décembre 2006 relatif aux prescriptions générales applicables aux installations classées soumises à déclaration sous la rubrique n° 2120, et l’article R 511-9 du code de l’environnement (et non L511-9 du même code selon les écritures de la preneuse). Or, les biens loués sont équipés d’une station d’épuration qui a été vidangée à plusieurs reprises et la SCI LES TESNIÈRES PROPERTY n’a pas refusé de procéder aux travaux nécessaires à la lecture des pièces produites.

En outre, la preneuse n’a jamais adressée à sa bailleresse une quelconque mise en demeure pour effectuer lesdits travaux.

Enfin, à la lecture des pièces produites, Mme [D] [N] a souhaité apurer sa dette d’impayés de fermage en proposant un échéancier, sans évoquer un quelconque lien avec les travaux demandés à sa bailleresse.

De ce fait, Mme [D] [N] n’a pas démontré de raisons légitimes et sérieuses justifiant le non-paiement de son fermage, ni que l’inexécution de l’obligation de la bailleresse était suffisamment grave pour justifier le non-paiement de son fermage.

Sur la non-exigibilité du fermage soulevée par Mme [D] [N]

Mme [D] [N] allègue la non-exigibilité de son fermage et produit les pièces suivantes :

Une page du site PAPPERS datée du 26 mars 2025 au nom de M. [V] [K] de nationalité russe, sous mesure de sanction « Ukraine National Security Sanctions » à compter du 19 octobre 2022 jusqu’au 19 octobre 2032, avec notamment en entreprises liées la SCI LES TESNIÈRES PROPERTY ;

Une attestation du gérant de la SCI LES TESNIÈRES PROPERTY, M. [I] [G], en date du 23 octobre 2023, dans laquelle il certifie que la SCI LES TESNIÈRES PROPERTY ne possède plus de compte actif dans un établissement bancaire, mais précise que les paiements seront effectués directement à un cabinet d’avocats et fournit les coordonnées bancaires ;

Deux RIB : un au nom de la SCI LES TESNIÈRES PROPERTY dans une banque en SUISSE et un autre de la banque CIC située à MONACO correspondant à celui du cabinet d’avocats, sans aucune autre précision ;

Cinq fiches I-CAD du ministère de l’agriculture et de la souveraineté alimentaire concernant cinq chiens appartenant à la SARL SOLOGNE OPERATING, non partie à la procédure ;

Des courriels en date du 16 au 30 octobre 2023 entre la SCI LES TESNIÈRES PROPERTY (son gérant et la comptable) et Mme [D] [N] dans lesquels il est envoyé le RIB du cabinet d’avocats dont le compte bancaire est à MONACO et les factures des fermages de janvier à octobre 2023.

La SCI LES TESNIÈRES PROPERTY, quant à elle, verse les pièces suivantes :

Des captures d’écran d’un réseau social a priori datées pour certaines du 29 décembre 2023 au 22 novembre 2024 au nom de Mme [D] [N] dans lesquelles il fait référence à l’activité de la preneuse, de sa participation à des compétitions et la naissance de chiots ;

Un extrait Kbis daté du 22 décembre 2023 selon lequel le gérant de la SCI LES TESNIÈRES PROPERTY est M. [I] [G].

De ce fait, la preneuse ne justifie pas le fait qu’elle était dans l’impossibilité de verser son fermage à la bailleresse. D’autant plus, qu’elle avait en sa possession plusieurs RIB et qu’elle n’a pas payé son fermage 2022, 2023, 2024 et 2025, alors qu’elle affirme dans ses écritures qu’elle était en possession d’un RIB de la bailleresse lui permettant dès lors de procéder aux versements de son fermage.

Par conséquent, la preneuse allègue divers manquements de la part de la bailleresse, ne constituant pas une faute grave, et qui ne justifie pas le non-paiement de son fermage. D’ailleurs, elle reconnaît s’être abstenue de régler la moindre somme depuis mars 2022, de sorte qu’elle ne saurait se prévaloir de raisons sérieuses et légitimes justifiant le retard de paiement des fermages, ni de l’exception d’inexécution du contrat.

En outre, son argument selon lequel elle n’a eu qu’un RIB à partir d’octobre 2023 ne lui permettant pas de payer son fermage, démontre qu’elle était en capacité de procéder au paiement de son fermage, au moins à partir de cette date, que cela soit les années précédentes ou après, ce qui n’a pas été effectué.

Il convient, en conséquence, de prononcer la résiliation du bail à compter du présent jugement et d’ordonner l’expulsion de la défenderesse des lieux loués, bâtiments compris, et celle de tous occupants de son chef à compter de la date de la présente décision, avec le concours de la force publique si nécessaire.

A vu des pièces produites, il convient de condamner Mme [D] [N] au paiement de la somme de 18 500 euros au titre des fermages dus de mars 2022 jusqu’au 31 mars 2025.

Il convient également de condamner Mme [D] [N] au paiement de la somme de 500 euros par mois au titre des loyers impayés à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la présente décision résiliant le bail à ferme.

A la lecture des pièces versées, il convient de débouter la SCI LES TESNIÈRES PROPERTY de sa demande au titre du remboursement de la facture de pompage de la fosse à chenil du 26 mars 2021.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Mme [D] [N] occupera les lieux sans droit ni titre à compter de la présente décision, causant ainsi un préjudice à la bailleresse.

Il convient de réparer ce dommage en fixant l’indemnité d’occupation au montant du fermage qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail, à compter du prononcé de la décision et jusqu’au départ effectif des lieux et de la condamner au paiement de celle-ci.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [D] [N] succombant, sera condamnée à supporter les dépens de la présente instance.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il sera alloué à la SCI LES TESNIÈRES PROPERTY la somme de 2 500 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 514 et suivants du Code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision à titre provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal paritaire des baux ruraux, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort rendu par mise à disposition au Greffe,

CONDAMNE Mme [D] [N] à payer à la SCI LES TESNIÈRES PROPERTY la somme de 18 500 euros au titre des fermages dus au 31 mars 2025 assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Mme [D] [N] à payer à la SCI LES TESNIÈRES PROPERTY la somme de 500 euros au titre des fermages dus à compter du 1er avril 2025 jusqu’à la présente décision prononçant la résiliation du bail à ferme, assortie des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance mensuelle impayée ;

PRONONCE la résiliation du bail à ferme en date du 04 avril 2019 liant les parties portant sur divers bâtiments d’exploitation destinés à l’élevage canin et des parcelles de terres cadastrés section G n°[Cadastre 1] a, sur la commune de [Localité 4] (41), à compter du présent jugement ;

DIT Mme [D] [N] désormais occupante sans droit ni titre des bâtiments et parcelles, objet du bail résilié ;

ORDONNE à Mme [D] [N] de restituer les bâtiments et parcelles loués ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire de la défenderesse et de tous occupants de son chef, il sera procédé à leur expulsion des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier, si nécessaire ;

CONDAMNE Mme [D] [N] à payer à la SCI LES TESNIÈRES PROPERTY une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, d’un montant équivalent au fermage actuel, et ce jusqu’à complète libération des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Mme [D] [N] à payer à la SCI LES TESNIÈRES PROPERTY la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [D] [N] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an susdits par la Présidente et la Greffière susnommées.

La Greffière La Présidente du Tribunal Paritaire