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Tribunal Judiciaire de de BLOIS

N° RG 24/03592 – N° Portalis DBYN-W-B7I-EWBG Page sur

COUR D’APPEL D'[Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 03 DÉCEMBRE 2025

N° RG 24/03592 – N° Portalis DBYN-W-B7I-EWBG

Minute : 25/513

DEMANDERESSE :

S.A. REGIONALE D’H.L.M. LOIR ET CHER LOGEMENT

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 5]

représentée par M^e Frédéric CHEVALLIER, avocat au barreau de BLOIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [M] [U]

[Adresse 4]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

DÉBATS : à l’audience publique du 01 Octobre 2025,

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Béatrice PINET-LE BRAS, Juge des contentieux de la protection,

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : M^e Frédéric CHEVALLIER

EXPÉDITION : Monsieur [B] [M] [U]

le :

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing-privé signé le 19/12/2019, la SA [Adresse 10] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [B] [M] [U] portant sur un local à usage d’habitation situé à [Adresse 2] , contre le paiement d’un loyer mensuel de 271,98 Euros.

Le 23/02/2024, la SA REGIONALE D’HLM LOIR ET CHER LOGEMENT a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire au locataire ainsi qu’un commandement pour défaut d’assurance.

Par acte de commissaire de justice signifié le 20/10/2024, dénoncé le 25/10/2024 suivant par voie dématérialisée au préfet du Loir et Cher, la SA [Adresse 10] a fait assigner Monsieur [B] [M] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois aux fins de voir le tribunal :

à titre principal :constater l’acquisition des clauses résolutoires et la résolution du bail liant les parties;ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [M] [U], à défaut d’avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois, après le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, prévu par les articles L411-1 et R 411-1 du Code de procédures civiles d’exécution, de ce bien, ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la [Localité 8] Publique et le concours d’un serrurier ;condamner solidairement Monsieur [B] [M] [U] et à lui payer les sommes suivantes:- 1 799,61 euros suivant décompte arrêté au 23/04/2024, terme du commandement de payer resté infructueux, avec les intérêts de droit à compter du jour de la délivrance de l’assignation,

— une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, jusqu’à son départ effectif des lieux,

à titre subsidiaire :prononcer la résiliation du bail aux torts des locataires, conformément aux dispositions combinées des articles 1217, 1728 du Code civil, et 1224 et suivants du Code civil et en conséquence,ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [M] [U] dans les conditions prévues par les articles L411-1 et R411-1 du Code des Procédures civiles d’Exécution, ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la [Localité 8] Publique et le concours d’un serrurier,condamner Monsieur [B] [M] [U] à lui payer les sommes suivantes: – 3 090.33 euros suivant décompte arrêté au 31 août 2024, assortie des intérêts de droit à compter de la signification du jugement à intervenir,

— une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, jusqu’à son départ effectif des lieux,

condamner Monsieur [B] [M] [U] au paiement d’une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,enjoindre à Monsieur [B] [M] [U] de justifier de son assurance par la remise d’une attestation au bailleur couvrant la période d’occupation jusqu’à son départ effectif des lieux et ce sous astreinte de 50 € par jour de retard, passé un délai de huit jours à compter de la date anniversaire du contrat,condamner Monsieur [B] [M] [U] aux dépens incluant notamment le coût des deux commandements visant la clause résolutoire.

L’affaire a été retenue à l’audience du 01/10/2025.

Au cours de cette audience, la SA REGIONALE D’HLM LOIR ET CHER LOGEMENT a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de sa créance au titre des loyers et charges, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 3 582,82 euros arrêtée au 19/09/2025. Elle fait valoir que Monsieur [B] [M] [U] a cessé de s’acquitter régulièrement du paiement des loyers malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire, la dette s’étant au contraire accrue depuis la délivrance du commandement.

Bien que Monsieur [B] [M] [U] ait été assigné à étude, Monsieur [B] [M] [U] n’a pas comparu à l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 03/12/2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

* Sur la notification au préfet :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 25/10/2024 soit plus de 6 semaines avant l’audience du 01/10/2025.

* Sur la saisine de la CCAPEX :

Par ailleurs, l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 ajoute, à compter du 1er janvier 2015, que les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La SA [Adresse 10] justifie avoir saisi la CCAPEX le 29/02/2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation intervenue le 20/10/2024 conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014. La demande formée par la SA [Adresse 10] est donc recevable.

Sur les demandes principales

* Sur le paiement des loyers et charges impayés

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, la SA REGIONALE D’HLM LOIR ET CHER LOGEMENT fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé le 19/12/2019 , le commandement de payer délivré le 23/02/2024 et le décompte de la créance faisant apparaître une somme de 1 861,67 euros à la charge de Monsieur [B] [M] [U] à la date du commandement. Elle actualise sa demande en paiement à la somme de 3 582,82 euros en produisant un relevé de compte arrêté au 19/09/2025.

Il convient d’écarter de ces sommes :

— les frais de commandement et d’assignation pour 303.11 euros, qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après ;

— les pénalités que la SA [Adresse 10] impute au locataire pour ne pas avoir répondu à une enquête sur l’occupation du logement sans justifier que les conditions réglementaires pour la perception de ces sommes sont réunies, soit 50 euros à ce titre.

En conséquence, Monsieur [B] [M] [U] sera condamné au paiement de la somme de 3 175,71 euros au titre des impayés de loyers et charges ou indemnités d’occupation arrêtés au 19/09/2025 avec intérêts de retard au taux légal sur la somme de 1 799,61 euros à compter de l’assignation et du jugement à intervenir pour le surplus.

* Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et délais

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail signé par les parties contient à l’article XII des conditions générales de location une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 23/02/2024, la SA REGIONALE D’HLM LOIR ET CHER LOGEMENT a fait commandement d’avoir à payer la somme de 1 861,67 euros en principal au titre des impayés de loyers et de charges. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et vise les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Il convient de souligner que le commandement de payer contient une contradiction : s’il mentionne dans un premier temps « je vous fais commandement de payer les sommes ci-dessous détaillées dans le délai de SIX SEMAINES… », il indique dans un second temps, « le demandeur entend se prévaloir de la clause résolutoire et en conséquence, à défaut d’avoir payé les causes du présent commandement dans le délai de DEUX MOIS… » Cette contradiction étant source de confusion, il convient de retenir le délai le plus protecteur pour le locataire, à savoir le délai de deux mois.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois, aucune somme n’ayant été réglée dans ce délai. Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 24/04/2024.

* Sur la clause résolutoire pour défaut d’assurance

L’article 7 g) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ».

Le bail signé par les parties contient à l’article VIII une clause résolutoire pour défaut d’assurance.

Par acte de commissaire de justice en date du 23/02/2024, la SA [Adresse 10] a fait signifier aux locataires un commandement d’avoir à justifier de l’assurance visant cette clause. Il est indiqué que le locataire n’a pas justifié d’une assurance locative dans le délai requis.

Néanmoins, la SA REGIONALE D’HLM LOIR ET CHER LOGEMENT demande dans le dispositif de ses écritures que soit constatée l’acquisition des clauses résolutoires, elle sollicite dans le même temps que sa créance de loyers et charges impayés soit arrêtée à 1 799,61 euros au 23/04/2024 et le paiement d’une indemnité d’occupation à l’expiration d’un délai de deux mois après le commandement de payer du 23 février 2024 resté infructueux alors que le commandement pour défaut d’assurance prend effet à un mois. Elle sera donc réputée abandonner sa demande à ce titre.

* Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [B] [M] [U] occupe les lieux sans droit ni titre à compter du 24/04/2024, causant ainsi un préjudice aux bailleurs.

Il convient de réparer ce dommage et de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce à compter du 1er septembre 2025 compte tenu des éléments ci-dessus.

* Sur la demande d’astreinte de justifier d’une assurance

La SA [Adresse 10] démontre avoir sollicité, sans succès, auprès des locataires les justificatifs de l’assurance la garantissant contre les risques dont elle doit répondre alors qu’il s’agit d’une obligation essentielle découlant du bail. Il convient donc de faire droit à la demande de ce chef. Le recours à une astreinte n’apparaît toutefois pas nécessaire.

Sur les demandes accessoires

* Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [B] [M] [U] succombe à l’instance de sorte qu’il supportera les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer délivré et de l’assignation.

En revanche, le coût du commandement d’avoir à justifier d’une assurance délivré, qui a été déclaré abandonné et qui aurait pu faire l’objet du même acte que le commandement de payer restera à la charge de la bailleresse.

* Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Monsieur [B] [M] [U] sera condamné à verser à la SA REGIONALE D’HLM LOIR ET CHER LOGEMENT la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

* Sur l’exécution provisoire :

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action de la SA [Adresse 10] recevable ;

CONDAMNE Monsieur [B] [M] [U] à payer à la SA REGIONALE D’HLM LOIR ET CHER LOGEMENT la somme de 3 175,71 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1 799,61 euros, et du présent jugement pour le surplus ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 24/04/2024 ;

DIT que Monsieur [B] [M] [U] est désormais occupant sans droit ni titre du logement objet du bail résilié ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [B] [M] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [B] [M] [U] d’avoir libéré les lieux situés au [Adresse 3], DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;

DIT que le sort des meubles laissés dans les lieux par Monsieur [B] [M] [U] sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 à L.433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [B] [M] [U] à payer à la SA [Adresse 10] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui aurait été dû en cas de non-résiliation de bail, soit une somme égale au dernier loyer en cours augmenté des charges outre les revalorisations légales, et ce, à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

ENJOINT à Monsieur [B] [M] [U], de justifier à première réquisition d’une attestation d’assurance valide couvrant les lieux jusqu’à son départ ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner une astreinte ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

CONDAMNE Monsieur [B] [M] [U] à verser à la SA REGIONALE D’HLM LOIR ET CHER LOGEMENT la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Monsieur [B] [M] [U] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

En revanche, DIT que le coût du commandement de justifier d’une assurance locative restera à la charge de la SA [Adresse 10] ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susmentionnés.

La Greffière, La juge des contentieux de la protection,