COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 13 Août 2025

N° RG 23/00617 – N° Portalis DBYN-W-B7H-EIBT

N° : 25/00300

DEMANDERESSE :

MAIRIE DE [Localité 4]

[Adresse 9]

[Localité 3]

représentée par M^e Sandrine POUGET, avocate au barreau de Blois

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [K]

né le 21 Mars 1965 à [Localité 7]

[Adresse 8]

[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-001214 du 02/06/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

non comparant, représenté par M^e Ariane BARBET-SCHNEIDER, avocate au barreau de Blois, substituée par M^e Arthur PRUD’HOMME, avocat au barreau de Blois

DEBATS : à l’audience publique du 02 Juillet 2025,

JUGEMENT : contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Tatjana JEVTIC, Magistrate à Titre Temporaire,

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : M^e Sandrine POUGET

EXPÉDITIONS : M^e Ariane BARBET-SCHNEIDER, M^e Sandrine POUGET

le

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé le 1er décembre 2017, LA MAIRIE DE [Localité 4] a loué à Monsieur [S] [K] un logement situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 456,03 euros.

Par acte d’huissier du 09 mai 2022 remis à étude, LA MAIRIE DE [Localité 4] a fait délivrer au M. [S] [K] un commandement de payer la somme de 2392,84 € au titre des loyers et charges échus, mois d’avril 2022 inclus, outre le coût de l’acte.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie 16 mai 2022.

Par acte d’huissier en date du 30 janvier 2023 délivré à étude LA MAIRIE DE [Localité 4] a fait assigner Monsieur [S] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BLOIS et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de:

— déclarer LA MAIRIE DE [Localité 4] recevable et bien fondée en toutes ses demandes

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,

— condamner le M. [S] [K] ainsi que tous occupants de son chef à quitter sans délai les lieux,

— autoriser la bailleresse à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner le M. [S] [K] à payer une indemnité provisionnelle d’un montant de 1903,40 € euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 08 décembre 2022 avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir.

— condamner le M. [S] [K] à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale à 456,03 euros à compter du 8 décembre 2022 jusqu’à la libération complète des lieux,

— condamner le M. [S] [K] à payer 498,63 euros au titre des frais d’eau impayés et 172,80 euros au titre des frais d’assainissement impayés

— condamner le M. [S] [K] à payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Loir-Et-Cher le 07 février 2023.

L’affaire a été appelée le 03 mai 2023 et reportée à la demande des parties jusqu’à l’audience du 2 juillet 2025.

À cette audience, LA MAIRIE DE [Localité 4], comparant par le biais de son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Elle produit un extrait de délibération de la mairie de [Localité 4] du 13 décembre 2023 autorisant la poursuite de la procédure.

En défense M. [K] représenté par son conseil sollicite de constater qu’il est à jour des loyers et de voir débouter la Mairie de [Localité 4] de sa demande d’expulsion, de mettre à la charge de la demanderesse les frais d’huissiers compte tenu du règlement rapide et de la faiblesse de la dette de loyers, et subsidiairement ordonner le partage des dépens et de débouter la mairie de [Localité 4] de ses autres demandes, reconnaissant devoir, au jour de l’audience, la somme de 1163,81 € au titre des charges et des ordures ménagères.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité de la demande

— Sur la qualité à agir de la Mairie de [Localité 4]

En application de l’article L. 2122-22 du code général des collectivités locales, le maire peut, par délégation du conseil municipal, être chargé d’intenter au nom de la commune les actions en justice.

En l’espèce, la commune de [Localité 4] justifie que le conseil municipal a autorisé le maire à engager une procédure d’expulsion à l’encontre du M. [S] [K].

— Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les LA MAIRIE DE BAILLOUs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le LA MAIRIE DE [Localité 4] justifie avoir procédé à ce signalement le 16 MAI 2022. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

— Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans sa version applicable à la date de l’assignation, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 7 FÉVRIER 2023 soit plus de deux mois avant l’audience du 3 mai 2023.

La demande formée par le LA MAIRIE DE [Localité 4] est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

— Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le M. [S] [K] est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, LA MAIRIE DE [Localité 4] verse aux débats l’acte de bail et un décompte de loyers arrêté à décembre 2023, et ne conteste pas à l’audience que les loyers sont à jour au 26 juin 2025, conformément au décompte transmis par courrier officiel du 2 juillet 2025 du conseil du M. [S] [K] seules les charges étant demeurées impayées.

Il convient donc de condamner M. [S] [K] au paiement de cette somme de 1163,81 € correspondant aux charges demeurées impayées au 26 juin 2025, terme du mois de juin 2025 inclus.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VIII qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyers et charges, le bail serait résilié de plein droit.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés, la dette n’ayant pas été soldée dans les deux mois à compter du commandement de payer du 9 mai 2022 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 9 juillet 2022, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

III. Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

Compte tenu du règlement des loyers courants au jour de l’audience et de l’engagement pris de régler la dette locative, il y a lieu d’accorder à M. [S] [K] par application de l’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet1989, un échelonnement de la dette sur une durée de 24 mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 48,49 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement ainsi accordés. Si M. [S] [K] règle chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d’attirer l’attention de M. [S] [K] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, M. [S] [K] sera alors tenu solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

IV. Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [S] [K] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

— Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir LA MAIRIE DE [Localité 4] et en l’absence d’éléments sur la situation financière du défendeur, M. [S] [K] sera condamné à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er décembre 2017 entre LA MAIRIE DE [Localité 4], d’une part, et M. [S] [K], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 1] à [Localité 4] sont réunies au 9 juillet 2022,

CONDAMNE M. [S] [K] à verser à LA MAIRIE DE [Localité 4] la somme de 1163,81 € euros (décompte arrêté au 26 juin 2025, terme du mois de juin inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE M. [S] [K] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 48,49 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [S] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [S] [K] est condamné à verser à LA MAIRIE DE [Localité 4] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au LA MAIRIE DE [Localité 4] ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que toute mensualité restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

CONDAMNE M. [S] [K] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE M. [S] [K] à payer à LA MAIRIE DE [Localité 4] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 13 août 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,