Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Deuxième Chambre

JUGEMENT COLLÉGIAL du 08 JUILLET 2025

N° RG 23/04903 – N° Portalis DB22-W-B7H-RPBT.

DEMANDEURS :

Monsieur [Z] [P], né à [Localité 5] le 25 avril 1989, demeurant [Adresse 3],

représenté par M^e Jean-christophe CARON, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

Madame [O] [X] [I] [J], née à [Localité 10] le 2 novembre 1985, demeurant [Adresse 3],

représentée par M^e Jean-christophe CARON, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

DEFENDEURS :

Monsieur [D] [A], ne le 18 mars 1954 à [Localité 9], retraité, demeurant [Adresse 2] à [Localité 6].

représenté par M^e Olivier DEMANGE, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

Monsieur [L], entrepreneur individuel, immatriculé au RCS d'[Localité 8] sous le n° [Numéro identifiant 4], domicilié [Adresse 1].,

représentée par Maître Asma MZE de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats postulant, M^e Damien JOST, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

ACTE INITIAL du 28 Juillet 2023 reçu au greffe le 04 Septembre 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 01 Avril 2025, les avocats en la cause ont été entendus en leurs plaidoiries, puis l’affaire a été mise en délibéré au 02 Juin 2025, prorogé 08 Juillet 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame LUNVEN, Vice-Présidente

Madame RODRIGUES, Vice-Présidente

Monsieur MADRE, Vice-Président

GREFFIER :

Madame SOUMAHORO.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant promesse de vente du 9 mai 2022, Monsieur [Z] [P] et Madame [O] [J] (ci-après, « les consorts [P]-[J] ») se sont portés acquéreurs auprès de Monsieur [D] [A] d’un appartement (lot n°130), d’un cellier et d’un box au sein d’un immeuble soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 3] à [Localité 7], au prix de 325.000 euros.

Un état de l’installation électrique dressé le 7 avril 2022 par Monsieur [L] était annexé à la promesse de vente.

Les parties ont réitéré la vente suivant acte authentique reçu le 18 août 2022 par Maître [M] [W], notaire à [Localité 7].

Arguant avoir découvert, à l’occasion de la prise en possession des lieux le 8 septembre 2022, l’existence de désordres notamment électriques affectant l’appartement et l’absence des meubles listés dans l’acte de vente, les consorts [P]-[J] en ont informé le notaire par courriel du 9 septembre 2022, lequel leur a transmis une réponse explicative du vendeur par courriel du 12 septembre 2022.

Les consorts [P]-[J] ont fait dresser un procès-verbal de commissaire de justice le 12 septembre 2022 aux fins de constatations, puis se sont rapprochés de Monsieur [D] [A] par courrier du 26 septembre 2022 en vue d’une résolution amiable du litige, en vain.

Les consorts [P]-[J] ont fait réaliser un nouveau diagnostic par le cabinet GROUPE EXPERTS BÂTIMENT, lequel a dressé un rapport le 8 octobre 2022 et chiffré les travaux de remise en état du bien à la somme de 6.303 euros.

Suivant courrier du 20 février 2023, les consorts [P]-[J] ont mis en demeure Monsieur [D] [A] de prendre en charge les travaux de mise aux normes de l’installation électrique et de rembourser le coût des meubles manquants listés dans l’acte.

Monsieur [D] [A] s’y est opposé par courrier du 22 mars 2023.

Dans ce contexte, par actes de commissaire de justice respectivement signifiés les 28 juillet et 21 août 2023, les consorts [P]-[J] ont fait assigner la société [L] et Monsieur [D] [A] devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins d’indemnisation au titre des travaux de conformité et des meubles listés dans la promesse de vente.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 28 octobre 2024, Monsieur [Z] [P] et Madame [O] [J] demandent au tribunal de :

Vu les articles 1103 et suivants, 1137 et suivants, 1604 et suivants et 1641 et suivants du code civil,

Et tous autres fondements juridiques qu’il appartient au juge d’appliquer en vertu de l’article 12 du code de procédure civile,

— CONDAMNER in solidum Monsieur [A] et la société [L] à verser à Monsieur [P] et Madame [J] une somme principale de 41.756,80 euros TTC au titre des travaux de mise en conformité ;

— CONDAMNER Monsieur [A] à verser à Monsieur [P] et à Madame [J] la somme de 9 660,00 € au titre des meubles listés dans la promesse ;

— DEBOUTER les défendeurs de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

— ASSORTIR la décision à intervenir de l’exécution provisoire ;

— CONDAMNER in solidum Monsieur [A] et la société [L] à verser à Monsieur [P] et à Madame [J] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens, qui comprendront les frais d’huissier et les frais de constat.

Suivant ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 janvier 2024, Monsieur [D] [A] demande au tribunal de :

Vu les dispositions du code civil, et notamment son article 1240,

— DEBOUTER Madame [J] et Monsieur [P] de leurs entières demandes, fins et prétentions ;

— CONDAMNER conjointement et solidairement Madame [J] et Monsieur [P] à payer à Monsieur [A] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et abus de droit d’ester en justice ;

— CONDAMNER conjointement et solidairement Madame [J] et Monsieur [P] à payer à Monsieur [A] la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER conjointement et solidairement Madame [J] et Monsieur [P] aux entiers dépens d’instance.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 24 septembre 2024, Monsieur [T] [L], entrepreneur individuel, demande au tribunal de :

Vu les articles 1240, 1241 et 1303-1 du code civil,

Vu l’article L.134-7 du code de la construction et de l’habitation,

Vu l’arrêté du 28 septembre 2017,

A titre principal,

— Débouter M. [P] et Mme [J] de l’intégralité de leurs demandes à l’encontre de M. [L] ;

A titre subsidiaire,

— Condamner M. [A] à garantir et relever indemne M. [L] de toute condamnation prononcée contre lui ;

En toute hypothèse,

— Condamner tout succombant à payer au concluant une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner tout succombant aux dépens, lesquels seront recouvrés par M^e Armelle SIMON, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties susvisées quant à l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens respectifs.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 16 décembre 2024. L’affaire a été fixée à l’audience du 1er avril 2025 et a été mise en délibéré au 2 juin 2025, prorogé au 8 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de souligner que si les demandeurs ont assigné devant la présente juridiction « la société [L] », c’est bien Monsieur [T] [L], ès qualité d’entrepreneur individuel, qui a conclu dans le cadre de la présente instance.

En cours de délibéré, les consorts [P]-[J] ont justifié que Monsieur [L] était inscrit en cette qualité au RCS d'[Localité 8].

Sur les vices cachés

Les consorts [P]-[J] soutiennent que l’installation électrique de l’appartement présente de nombreuses anomalies relevées par le rapport du cabinet GROUPE EXPERTS BÂTIMENT ; que le caractère caché de ce vice ressort de la discordance entre les deux rapports de diagnostic réalisés, puisque le rapport de la société [L] n’a expressément porté que sur les parties visibles du bien ; que ce vice n’était pas décelable à l’œil nu par les acquéreurs lors des visites qui se sont déroulées alors que l’appartement était tantôt meublé, tantôt fortement encombré, de sorte qu’ils n’ont pu prendre la mesure des vices qu’à l’occasion des travaux de rénovation, une fois l’appartement vidé.

Ils soulignent que les vices relevés font encourir des risques pour la sécurité physique des occupants rendant le bien inhabitable en l’état, et donc impropre à sa destination.

Ils assurent qu’ils n’auraient pas fait l’acquisition du bien au même prix s’ils en avaient eu connaissance.

En réponse à l’analyse du vendeur, ils relèvent d’une part que le rapport du cabinet GROUPE EXPERTS BÂTIMENT mentionne des anomalies qui ne figurent pas dans le rapport de la société [L], comme par exemple la non-conformité du tableau électrique ; et estiment d’autre part que Monsieur [D] [A] rattache fictivement les anomalies recensées par le GROUPE EXPERTS BÂTIMENT à celles, imprécises, relevées par la société [L] alors qu’elles ne coïncident pas.

Ils remarquent que la société [L] admet l’inexhaustivité du rapport dès lors que l’opérateur n’a pas eu accès à toutes les pièces, en dépit de la mention « néant » inscrite dans la partie relative aux parties du bien n’ayant pu être visitées.

lls soutiennent que le diagnostic de la société [L] ne les a pas informés du vice affectant le logement dès lors que le rapport est imprécis, qu’il qualifie de vétustes non pas l’installation mais seulement des matériels de l’installation, non identifiés au demeurant, et qu’il n’alerte pas sur la nécessité de refaire toute l’installation.

Par ailleurs, les consorts [P]-[J] excluent l’application de la clause d’exclusion de garantie, estimant d’abord que le vendeur fait preuve de mauvaise foi dès lors qu’il a reconnu avoir réalisé des travaux à l’origine des branchements les plus dangereux ; ensuite que le vendeur est assimilé à un professionnel puisqu’il a réalisé les travaux, qu’il est titulaire d’une formation de plombier chauffagiste et dirigeant de la société VENIR MAINTENANCE GAZ, et a obligatoirement suivi un processus d’habilitation électrique en cette qualité ; enfin que Monsieur [P] est un acquéreur non professionnel de la construction puisqu’il n’intervient, dans le cadre de son métier, que sur l’examen financier de projets de construction.

Monsieur [D] [A] conteste tantôt l’existence tantôt le caractère caché des anomalies évoquées dans le rapport du cabinet GROUPE EXPERTS BÂTIMENT.

Il relève, ainsi, que sur les 24 anomalies signalées, les anomalies 1 et 2 relatives à la présence de 10 disjoncteurs sur le tableau électrique et à l’installation d’un disjoncteur différentiel 500 mA n’en sont pas, tandis que les 22 autres se retrouvent en réalité dans les 11 anomalies déjà signalées par la société [L] dans son rapport du 6 avril 2022 annexé à la promesse de vente.

Il expose que les anomalies signalées par la société [L], et par conséquent celles du rapport du cabinet GROUPE EXPERTS BÂTIMENT qui les reprend, étaient toutes visibles ; que le rapport de la société [L] établit clairement la vétusté de l’installation électrique, le fait qu’elle était inadaptée à l’usage et dénuée de prise de terre, et qu’elle présentait des risques de contacts directs avec des éléments sous tension sans protection des conducteurs.

Il estime que ces éléments sont compréhensibles pour un néophyte et davantage pour un professionnel comme Monsieur [P].

Il souligne, au demeurant, que les parties étaient convenues, dans l’acte, qu’il remette aux normes l’installation électrique du cellier uniquement, et que les acquéreurs prennent le bien en l’état où il se trouvait pour le reste, sans recours possible au titre des autres anomalies électriques dénoncées par le rapport de la société [L].

Monsieur [A] invoque par ailleurs l’application de la clause d’exclusion de garantie des vices cachés, exposant d’abord qu’il n’est ni un professionnel de la construction, ni de l’électricité ; alors qu’à l’inverse, Monsieur [P] est un professionnel de la construction puisqu’il exerce le métier de cadre économiste du BTP qui implique la connaissance des techniques de construction et qu’il intervient en qualité d’expert indépendant en la matière.

Il affirme ensuite que les consorts [P]-[J] connaissaient toutes les anomalies électriques ainsi que la nécessité de refaire l’intégralité de l’installation électrique avant même la signature de la promesse de vente grâce au rapport de la société [L].

Il relève que d’ailleurs, les acquéreurs ne démontrent pas la mauvaise foi qu’ils lui imputent, précision faite que s’il a réalisé des travaux de peinture, parquet, salle de bain et cuisine, il n’a jamais cassé aucun mur et a repris les alimentations électriques existantes de sorte qu’il n’avait pas connaissance des anomalies masquées dans les murs qui sont alléguées par les demandeurs.

Monsieur [A] soutient enfin que les consorts [P]-[J] fondent leurs demandes sur un rapport partial et non-contradictoire établi par le cabinet GROUPE EXPERTS BÂTIMENT, pour lequel Monsieur [P] intervient régulièrement en qualité d’expert indépendant, que cette pièce doit être rejetée puisqu’elle caractérise une preuve constituée à soi-même en vue d’obtenir une réduction de prix imaginée dès l’origine de l’opération.

***

L’article 1641 du Code civil dispose que : « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

Le vice caché se définit comme le défaut qui existait antérieurement à la vente, que l’acheteur ne pouvait déceler compte tenu de la nature de la chose vendue, et dont il n’a pas eu connaissance au moment de la vente.

En application de l’article 1641 du Code civil, seul le vice rendant le bien impropre à l’usage auquel on le destine, ou qui diminue tellement cet usage que l’acheteur, s’il l’avait connu, n’aurait pas acquis ledit bien à ce prix, justifie la mise en œuvre de la garantie légale des vices cachés.

Et l’article 1642 du même code ajoute que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même, tandis qu’aux termes de l’article 1643, il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Néanmoins, cette exonération ne s’applique pas lorsque le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel, ou lorsque le vendeur est de mauvaise foi et avait en réalité connaissance des vices cachés.

L’acheteur qui agit contre son vendeur en raison des vices cachés de la chose vendue dispose à son choix de l’action rédhibitoire ou estimatoire.

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Il découle, ainsi, de l’application combinée de cet article avec les articles 1641 et suivants du Code civil que pèse sur l’acquéreur la charge de rapporter la preuve de l’existence du vice caché et de ses différents caractères.

Il doit ainsi établir que la chose vendue est atteinte d’un vice :

— inhérent à la chose et constituant la cause technique des défectuosités,

— présentant un caractère de gravité de nature à porter atteinte à l’usage attendu de la chose,

— existant antérieurement à la vente, au moins en l’état de germe,

— n’étant, au moment de la vente, ni apparent ni connu de lui, le vendeur n’étant pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même conformément à l’article 1642 du Code civil.

Cette preuve peut être rapportée par tous moyens, notamment par le biais d’un rapport d’expertise judiciaire.

A cet égard, il est constant qu’un rapport d’expertise amiable est opposable aux tiers, dès lors qu’il est régulièrement versé aux débats et soumis à la libre discussion des parties.

Ce rapport constitue alors un élément de preuve qui pourra être pris en compte dans la mesure où il est corroboré par d’autres pièces, la décision du juge ne pouvant se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l’une seule des parties.

***

En l’espèce, au soutien de leurs prétentions les consorts [P]-[J] versent aux débats :

un procès-verbal de constat par commissaire de justice établi le 12 septembre 2022 par Maître [G]-[S] à la demande de Madame [J],

un rapport établi le 8 octobre 2022, par Monsieur [B] [F], qui revendique la qualité d’expert bâtiment,

Le commissaire de justice a relevé les éléments suivants :

— Dans le séjour :

— une prise électrique en angle montée en série sur une prise murale,

— une douille pendante raccordée en fils multibrins souples,

— Dans chambre 1 :

— un câble électrique sortant du mur raccordé par un domino au circuit général,

— Dans la salle de bain :

— un morceau de rallonge blanc, sortant du mur, sur laquelle est branchée une rallonge noire, sur laquelle est branchée une multiprise, sur laquelle est branché une prise électrique reliée au mur,

— Dans la cuisine :

— une baguette éventrée avec fils électriques apparents raccordés sur dominos apparents,

— des prises électriques reliées en série à l’alimentation 32A sur toute la longueur droite de la pièce,

— des prises électriques reliées en série par dominos sous le robinet d”alimentation d°eau de l”évier de la cuisine,

— des fils électriques sortants du mur à gauche de la VMC.

L’expert, mandaté par Monsieur [P] et qui a opéré sans convoquer Monsieur [A], a relevé l’existence de 24 anomalies électriques :

1) Tableau électrique seulement dix disjoncteurs sont installés,

2) Disjoncteur différentiel 500 mA,

3) Prise électrique dans l’entrée présentant un défaut de terre,

4) Prise électrique dans le séjour présentant un défaut de terre,

5) Prise électrique dans le séjour raccorde une autre prise par une rallonge,

6) 7 prises électriques dans le séjour présentant des défauts de terre,

7) Dans la cuisine, des fils électriques sans protection sont raccordés par des dominos, placés contre une ossature métallique,

8) 3 prises dans la cuisine sont raccordées sans protection,

9) Sous le plan de travail dans la cuisine des fils électriques sont raccordés par des dominos sans aucune protection,

10) Dans la cuisine des fils électriques sont posés sans protection sur des tubes en cuivre,

11) Un boîtier de raccordement électrique ouvert est posé au sol,

12) Fils électriques sont raccordés par un domino,

13) Dans la cuisine, au-dessus des meubles hauts, des fils dénudés sont dénudés sans protection,

14) Dans la cuisine, des dominos posés sur la contre cloison métallique,

15) Le point lumineux du cagibi est raccordé sur une prise électrique,

16) 2 prises électriques sont positionnées sur la cloison de la douche,

17) Sous le plan vasque de la salle de bain, les branchements électriques sont raccordés par des rallonges,

18) Une rallonge est raccordée sur une prise sous le plan vasque,

19) Les fils électriques passent tout près de la douche,

20) Dans la chambre une prise présentant un défaut de terre,

21) Une deuxième prise dans la chambre avec un défaut de terre,

22) Prise saillante du mur,

23) Dans la chambre 2, une prise présentant un défaut de terre,

24) Rallonge raccordée sur une prise sans protection.

Il évalue le montant total pour la remise en état à 6 303,00€ TTC.

Il a conclu au fait que « les anciens propriétaires devaient laisser un logement décent et en bon état d’usage ; que par définition, tout logement décent ne doit pas laisser « apparaître de risques avérés pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou la santé des personnes» ; que les malfaçons constatées ne pouvaient pas être ignorées des anciens propriétaires. »

Il convient, toutefois, de souligner que le rapport établi par Monsieur [B] [F] n’est pas un rapport d’expertise judiciaire et qu’il n’est pas contradictoire, ni Monsieur [A] ni Monsieur [L] n’ayant pas été appelés aux réunions d’expertise.

Dès lors, si versé aux débats et soumis à la libre discussion des parties, ce rapport est opposable aux défendeurs, il n’en demeure pas moins qu’il ne constitue qu’un élément de preuve qui doit être corroboré par d’autres pièces versées aux débats par les parties.

Or, le seul élément de nature à étayer ce rapport produit par les demandeurs est le constat d’huissier.

Pour autant, au regard de la nature particulièrement complexe des installations électriques, force est de constater qu’un huissier de justice, professionnel du droit et non électricien, ne dispose pas des compétences techniques pour apprécier la dangerosité et la conformité, ou la non conformité, de l’installation électrique litigieuse.

Dès lors, ce constat est insuffisant pour venir au soutien du rapport d’expertise privée établi par Monsieur [B] [F].

A titre surabondant, il sera souligné qu’en tout état de cause, ce dernier ne qualifie pas les désordres qu’il a pu observer de « vices cachés ».

A ce propos, il convient de souligner qu’une non conformité ne porte pas forcément atteinte à l’usage attendu de la chose et qu’à l’évidence, les désordres listés par Monsieur [B] [F], sont soit mineurs, soit étaient apparents au moment de la vente soit étaient mentionnés dans le diagnostic annexé à l’acte de vente.

Ainsi, si les demandeurs établissent l’existence d’un certain nombre de désordres, ils échouent à rapporter la preuve, qui leur incombe, que ceux-ci constituent des vices cachés au sens des article 1641 et suivants du Code civil.

Sur le dol

Les consorts [P]-[J] soutiennent qu’en ne révélant pas l’état réel de l’installation électrique alors qu’il en avait connaissance pour avoir procédé à des travaux, Monsieur [D] [A] a commis une tromperie de nature à leur causer un préjudice.

Ils ajoutent que si les travaux de mise en conformité des anomalies apparentes ont été réalisés conformément aux stipulations de la promesse de vente, le vendeur n’a pas jugé nécessaire de procéder aux mêmes travaux pour les anomalies dissimulées.

Monsieur [D] [A] soutient que les consorts [P]-[J] étaient parfaitement informés de l’état de l’installation électrique puisque le rapport de la société [L] était dénué de toute ambiguïté sur sa vétusté et, partant, sur la nécessité de la reprendre intégralement.

Il estime que les demandeurs font preuve de mauvaise foi en invoquant un rapport non indépendant établi par le cabinet GROUPE EXPERTS BÂTIMENT pour alléguer que le rapport de la société [L] ne les aurait pas suffisamment éclairés.

***

Aux termes de l’article 1103 du code civil, dans sa rédaction postérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, applicable à la cause, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il est de principe qu’il n’y a point de contrat sans consentement valable.

A cet égard, le dol, comme l’erreur ou la violence, vicie le consentement lorsqu’il est de telle nature, que sans lui, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Selon l’article 1137 du code civil, constitue un dol, le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges, ou encore par la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Le dol s’apprécie à la date de la conclusion du contrat. Sont par suite inopérantes des circonstances postérieures à la vente.

Le dol suppose la preuve d’un élément matériel, à savoir des manœuvres en vue de surprendre le consentement de son cocontractant, qui peuvent résider dans le silence conservé par une partie sur une information déterminante du consentement de son cocontractant, et d’un élément moral caractérisé par une intention de tromper.

Il doit encore avoir été déterminant du consentement du contractant pour entraîner la nullité du contrat.

Si la prétendue victime du dol pouvait avoir facilement connaissance par elle-même du fait dissimulé, il n’y a pas dol car l’obligation d’informer n’existe qu’à l’égard de celui qui ne peut pas s’informer.

***

En l’espèce, comme souligné précédemment, la problématique de l’existence d’un simple rapport d’expertise privée non suffisamment corroboré par d’autres pièces doit être relevée.

A titre surabondant, force est de constater que les consorts [P]-[J] se contentent d’affirmations.

Ainsi, ils ne précisent pas en quoi aurait procédé la tromperie qu’ils reprochent à Monsieur [A] alors qu’il est établi que les désordres dont ils se plaignent étaient soit apparents au moment de la vente, soit leur avaient été révélés par le diagnostic annexé à la promesse de vente.

A cet égard, la prétendue présence de cartons lors de leurs visites, qui n’est d’ailleurs pas démontrée, n’est pas un élément justifiant leur manque de prudence et de précaution, dans la mesure où ils avaient la faculté de solliciter du vendeur qu’il les déplace.

Par ailleurs, il résulte très clairement des photographies prises par le commissaire de justice ou l’expert que le logement vendu était, au mieux, en état d’usage et nécessitait, à l’évidence des travaux de remise en état conséquents, ce qui laisse supposer qu’il en était de même pour l’installation électrique, laquelle, dans ses parties visibles, n’apparaît clairement pas aux normes.

Or, les demandeurs ne produisent aucun élément de nature à établir qu’ils ont informé le vendeur que la conformité de l’installation électrique était déterminante de leur consentement.

Dès lors, les consorts [P]-[J], qui ne rapportent pas la preuve d’un dol imputable à Monsieur [A], doivent être déboutés de l’ensemble de leurs demandes présentées sur ce fondement.

Sur le manquement à l’obligation de délivrance conforme

Les consorts [P]-[J] soutiennent que le vendeur engage sa responsabilité dès lors qu’il leur a délivré un bien nécessitant une réfection totale de son installation électrique alors qu’ils avaient acquis un bien pour lequel une simple reprise dans les meilleurs délais des anomalies constatées de manière imprécise leur était conseillée.

Monsieur [D] [A] réplique que la conformité du bien à sa destination n’implique pas que l’installation électrique soit « aux normes », mais seulement qu’elle soit dénuée de toute dangerosité pour la sécurité des personnes ; que les acquéreurs ont accepté d’acheter le bien en connaissance de la vétusté de l’installation électrique dont ils avaient été clairement informés par le document établi par la société [L].

***

L’article 1604 du code civil définit l’ obligation de délivrance du vendeur comme étant la délivrance et le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur.

Il résulte de ces dispositions que la chose livrée et ses accessoires doivent être conformes à la commande et, en particulier, aux caractéristiques convenues entre les parties.

La non-conformité de la chose vendue aux spécifications contractuelles constitue un manquement du vendeur à son obligation de délivrance.

En l’espèce, il résulte des pièces au dossier que l’installation électrique du logement vendu par Monsieur [A] a fait l’objet d’un diagnostic le 7 avril 2022 lequel relevait plusieurs anomalies et conseillait de « faire réaliser, dans les meilleurs délais et par un installateur qualifié, les travaux permettant de lever au moins les anomalies relevées », que la promesse de vente signée par les parties le 9 mai 2002 mettait à la charge du vendeur les travaux de mise en conformité de l’installation électrique du cellier pour remédier aux anomalies de cette pièce, tandis que, pour le reste des anomalies à reprendre, l’acheteur en faisait son affaire personnelle.

Ainsi, les acquéreurs ont acquis le bien en toute connaissance de cause des désordres affectant l’installation électrique du logement.

Par ailleurs, il n’est pas contesté par les acquéreurs que les travaux réalisés dans le cellier ont été réalisés par Monsieur [A] de manière satisfaisante.

En conséquence, les consorts [P]-[J], qui ne caractérisent pas un manquement du vendeur à son obligation de délivrer un bien conforme aux spécifications convenues par les parties, seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes présentées sur ce fondement.

Sur la responsabilité du diagnostiqueur

Les consorts [P]-[J] exposent d’une part que la société [L] a engagé sa responsabilité professionnelle dès lors qu’elle a manqué à son obligation de résultat en diagnostiquant les anomalies affectant l’installation électrique de façon très limitée et imprécise, tant dans leur nombre que dans leur identification, et qu’elle ne saurait s’exonérer de cette responsabilité en se retranchant derrière une intervention réalisée a minima ou par un simple examen visuel.

Ils soutiennent d’autre part que ce manquement à son obligation professionnelle constitue une faute délictuelle à leur égard qui les oblige à réaliser d’importants travaux de mise en conformité.

Ils précisent que l’installation électrique était dangereuse compte tenu de la présence de raccordements non protégés en contact direct avec des structures métalliques ou encore de la présence d’une prise électrique sur la paroi de douche et relèvent qu’aucune réserve n’a été faite concernant les disjoncteurs qui influent pourtant sur la sécurité physique des personnes.

Ils estiment que Monsieur [L] ne saurait à la fois admettre qu’il n’a pas pu visiter la salle de bains et soutenir qu’il a relevé l’existence de branchements électriques présentant des risques d’électrocution.

Ils relèvent à cet égard l’ambiguïté du rapport apposant la mention « néant » relativement aux pièces qui n’ont pu être visitées et soutiennent que davantage de clarté sur ce point les aurait incités à demander un complément au diagnostic.

Ils soulignent que le rapport établi par le GROUPE EXPERTS BÂTIMENT en août 2022 porte sur la même installation électrique que celle examinée par Monsieur [L] avant la vente, précisant que leur intervention de mise en conformité s’est limitée aux anomalies affectant le cellier, ce qui n’exonère pas le diagnostiqueur de sa responsabilité s’agissant des autres anomalies.

Monsieur [L] relève qu’aucune faute ne peut lui être imputée sur la base d’un rapport non contradictoire réalisé par un intervenant privé, sur la base d’un référentiel différent de celui qu’il a pris en compte pour établir son diagnostic et inopérant s’agissant du diagnostic préalable à la vente.

Il souligne que l’objet de son diagnostic ne couvre que la sécurité des personnes et non la conformité de l’installation existante, et est limité aux parties visibles et accessibles du bien, contrairement au diagnostic effectué par la société GROUPE EXPERTS BÂTIMENT, rappelant par ailleurs que l’obligation à laquelle il est tenue s’analyse en une obligation de moyens et non de résultat.

Monsieur [L] oppose ensuite la carence des acquéreurs, soutenant que ceux-ci disposent de compétences techniques avérées pour saisir le sens du diagnostic réalisé et les avertissements y figurant dès lors qu’ils étaient en mesure de constater la réalisation de certains travaux.

Il souligne que pourtant les demandeurs ont choisi d’ignorer sa recommandation expresse les invitant à faire intervenir un professionnel qualifié dans les meilleurs délais et ce, plusieurs mois avant la réitération de la vente, alors même qu’elle avait signalé l’absence de contrôle de certains points.

Il relève enfin que les demandeurs ont déclaré faire leur affaire personnelle des anomalies, à l’exception de celles affectant le cellier et qui ont fait l’objet de travaux constatés par les acquéreurs avant la signature de la vente.

***

Par application des dispositions des articles 1240 et 1241 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Il est constant que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel d’une partie à un contrat dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

En effet, les conventions n’ont d’effet qu’entre les parties contractantes, elles ne nuisent point aux tiers, et elles ne lui profitent que dans le cas prévu par l’article 1121; il en résulte que les contrats, opposables aux tiers, ne peuvent, cependant, leur nuire. Le manquement par un contractant à une obligation contractuelle est de nature à constituer un fait illicite à l’égard d’un tiers au contrat lorsqu’il lui cause un dommage et il importe de ne pas entraver l’indemnisation de ce dommage: dès lors, le tiers au contrat qui établit un lien de causalité entre un manquement contractuel et le dommage qu’il subit n’est pas tenu de démontrer une faute délictuelle ou quasi délictuelle distincte de ce manquement.

Par application de ces principes, il incombe au tiers qui demande réparation d’un préjudice qui résulterait d’un manquement contractuel, de rapporter la preuve de l’inexécution ou de la mauvaise exécution du contrat par l’une des parties, du lien de causalité entre ce manquement et le préjudice allégué, et de l’existence dudit préjudice.

S’agissant du manquement contractuel imputable à l’une des parties au contrat, la circonstance que celles-ci n’aient pas entendu se prévaloir d’une inexécution ou d’une mauvaise exécution n’interdit pas à un tiers d’invoquer ledit manquement dès lors que celui-ci lui a causé un dommage.

L’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation oblige le vendeur d’un immeuble bâti à fournir un dossier de diagnostic technique ayant vocation à être annexé à la promesse ou à l’acte authentique.

La responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art, et qu’il se révèle erroné.

En l’espèce, en versant aux débats un rapport d’expertise privée, non contradictoire, insuffisamment corroboré par un constat d’huissier, les consorts [P]-[J] ne sont pas en mesure de rapporter la preuve que Monsieur [L] a commis une faute en ne réalisant pas le diagnostic dont s’agit dans les règles de l’art, étant précisé qu’il est constant que le diagnostiqueur a pour mission de relever les désordres dangereux pour les personnes et pas forcément d’alerter sur la non conformité de l’installation électrique s’il n’y a pas de conséquence sur cette sécurité.

Dès lors, l’ensemble des demandes dirigées contre celui-ci sera rejeté.

Sur l’appel en garantie formé par Monsieur [L]

Monsieur [L] sollicite la condamnation de Monsieur [D] [A] à le garantir et le relever indemne de toute condamnation, faisant valoir qu’il ne saurait garantir les éventuels manquements à des obligations propres au vendeur.

Monsieur [A] ne présente aucun moyen de défense se rapportant spécifiquement à cette demande.

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En l’absence de condamnation de Monsieur [L], cette demande doit être rejetée comme étant sans objet.

Sur la demande formée au titre des meubles

Les consorts [P]-[J] exposent que Monsieur [D] [A] a manqué à son obligation de faire puisque l’appartement ne comprenait pas les biens pourtant listés dans la promesse de vente réitérée par acte authentique et soutiennent, sur le fondement de l’article 1353 du code civil, qu’il appartient à Monsieur [D] [A] de prouver la bonne exécution de son obligation.

Ils remarquent que les meubles effectivement laissés dans l’appartement ne correspondent pas à ceux prévus dans la promesse de vente et relèvent que le chiffrage fictif des meubles allégués n’exonère pas le vendeur de son obligation de les livrer avec l’appartement.

Ils précisent qu’ils n’ont pas pu faire de réclamation à ce titre dès la remise des clés puisque la vente a été réitérée par procuration alors qu’ils étaient en congés du 13 août au 4 septembre 2022 et qu’ils n’ont pris possession des lieux qu’à leur retour, le 8 septembre 2022.

Ils évaluent leur préjudice à la somme de 9.660 euros, conformément à la valorisation desdits meubles figurant à l’acte de vente.

Monsieur [D] [A] soutient que les consorts [P]-[J] ne démontrent pas que les meubles réclamés étaient manquants lors de la remise des clés intervenue le 9 août 2022, auquel cas ils lui auraient immédiatement adressé une réclamation en ce sens par mail.

Il relève que les demandeurs ne démontrent pas davantage qu’ils n’ont pas pu visiter les lieux avant le 8 septembre 2022.

Il ajoute que le chiffrage du mobilier à 9.660 euros mentionné à l’acte de ventre était fictif et surévalué dans l’intérêt des acquéreurs, ce que ces derniers ne contestent pas, tout en sollicitant la totalité de ce montant fictif à titre de réparation.

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En application des dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, force est de constater que les consorts [P]-[J] ne procèdent que par voie d’affirmation et ne rapportent pas la preuve que lorsqu’ils ont pris possession du logement acquis auprès de Monsieur [A], les meubles figurant dans l’acte de vente étaient absents.

En conséquence, ils ne peuvent qu’être déboutés de ce chef de demande.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts de Monsieur [D] [A]

Monsieur [D] [A] soutient que la démarche procédurale des consorts [P]-[J] est déloyale et abusive dès lors qu’ils fondent leurs demandes sur un rapport établi par un professionnel partial tant dans sa méthode qu’en raison des liens d’affaires qu’il partage avec les demandeurs, et qui comprend à dessein des « conclusions » destinées à lui porter préjudice.

Monsieur [D] [A] soutient, par ailleurs, qu’en sollicitant une somme égale à un montant qu’ils savent fictif au titre des meubles, les consorts [P]-[J] se livrent à une tentative d’escroquerie au jugement justifiant leur condamnation en réparation du préjudice par leur abus de droit d’ester en justice à hauteur de 5.000 euros.

Les consorts [P]-[J] contestent l’intervention régulière de Monsieur [P] en qualité d’expert indépendant pour la société GROUPE EXPERTS BÂTIMENT.

Ils soutiennent n’avoir commis aucune faute dans l’exercice de leur action, se contentant de faire fait appel à un tiers pour justifier leurs prétentions, dont le rejet ne présume pas du caractère abusif de l’action.

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L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

L’abus de procédure ouvre droit à réparation sur le fondement des principes de la responsabilité délictuelle.

Toutefois, en l’espèce, outre le fait que la mauvaise foi des consorts [P]-[J] n’est pas démontrée, la seule faute pouvant objectivement leur être reprochée est d’avoir effectué une appréciation inexacte de leurs droits.

Cette faute étant en soi insusceptible de fonder une demande de dommages et intérêts, Monsieur [A] doit être débouté de ce chef de prétentions.

Sur les autres demandes

Il y a lieu de condamner les consorts [P]-[J] qui succombent, aux dépens dont distraction ainsi qu’il sera précisé au dispositif de la présente décision.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les consorts [P]-[J], condamnés aux dépens, devront verser à Monsieur [A] et à Monsieur [L], la somme de 2.500 euros chacun.

Enfin, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le présent jugement est donc assorti de l’exécution provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

DEBOUTE Monsieur [Z] [P] et Madame [O] [J] de l’ensemble de leurs demandes ;

REJETTE l’appel en garantie présenté par Monsieur [L], entrepreneur individuel à l’encontre de Monsieur [D] [A] ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts présentée par Monsieur [D] [A] au titre de l’abus de procédure ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [P] et Madame [O] [J] aux entiers dépens de l’instance et dit que Maître Armelle SIMON pourra directement recouvrer ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [P] et Madame [O] [J] à payer, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à Monsieur [L], entrepreneur individuel et à Monsieur [D] [A] la somme de 2.500 euros, chacun ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

REJETTE le surplus de demandes plus amples ou contraires.

Prononcé le 08 JUILLET 2025 par Madame LUNVEN, Vice-Présidente, en application de l’article 452 du code de procédure civile, assistée de Madame SOUMAHORO greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT.