TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 6]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/06286 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YOEW

JUGEMENT

DU : 17 Mars 2025

[J] [W]

C/

[U] [B]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 17 Mars 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [J] [W], demeurant [Adresse 3] (BELGIQUE)(7783) -

représenté par Représentant : M^e Eléonore SECRET, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [U] [B], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Patrick DELBAR, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 27 Janvier 2025

Anne FEYDEAU-THIEFFRY, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 17 Mars 2025, date indiquée à l’issue des débats par Anne FEYDEAU-THIEFFRY, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG : 24/6286 PAGE 2

EXPOSE DU LITIGE

Par contrats du 12 mars 2020, M. [U] [B] a donné à bail à M. [J] [W] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 387 euros et 30 euros de provision sur charges ainsi qu’une place de parking pour un loyer de 58 euros.

Par un acte d’un commissaire de justice du 3 juin 2024, M. [J] [W] a fait assigner M. [U] [B] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer :

1 866 euros en réparation du trouble de jouissance subi542,43 euros à titre de remboursement des factures relatives à la fuite de gaz et au dysfonctionnement de la chaudière durant la période concernée, résultant de l’absence de réaction du bailleur445 euros en restitution du dépôt de garantie, outre 623 euros d’intérêts.

L’affaire a été appelée à l’audience du 30 septembre 2024.

Les parties comparantes ont accepté de soumettre la procédure à l’application de l’article 446-2 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2017-892 du 6 mai 2017.

L’affaire a fait l’objet d’une fixation à l’audience de plaidoirie en date du 27 janvier 2025, date à laquelle elle a été retenue.

M. [J] [W], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à modifier le quantum de sa demande au titre de la restitution du dépôt de garantie (329,61 euros) et celle correspondant aux intérêts (791,06 euros), ainsi que le rejet des demandes formées par M. [U] [B].

Il fait valoir, tout d’abord, que, contrairement à ce que soutient le défendeur, son assignation a bien été précédée d’un préalable de conciliation, qui portait précisément sur l’objet du litige, et que ses demandes sont donc recevables.

Il soutient avoir subi un préjudice de jouissance lié à un dysfonctionnement de la chaudière, que le bailleur n’a pas voulu résoudre et qui l’a contraint de vivre neuf mois sans chauffage ni eau chaude.

Il ajoute avoir assumé un trop-payé correspondant à des dépenses énergétiques, lié à une fuite de gaz.

En outre, il considère que M. [U] [B] a, indûment, conservé le dépôt de garantie et en sollicite la restitution.

Enfin, il s’oppose aux demandes d’indemnisation formées par M. [U] [B], faisant valoir n’avoir commis aucune faute en recourant, pour intervenir sur la chaudière, à un autre prestataire que celui préconisé par le bailleur et n’avoir pas mené une procédure abusive.

RG : 24/6286 PAGE 3

De son côté, M. [U] [B], représenté par son conseil, demande au juge de :

à titre principal, déclarer M. [J] [W] irrecevable en ses demandes formées au titre d’un préjudice de jouissance et d’un préjudice énergétique, à titre subsidiaire, de rejeter ces demandesrejeter la demande de restitution de dépôt de garantiecondamner M. [J] [W] à lui payer les sommes de 719 euros du fait de son choix fautif de recourir à un autre prestataire que Nordsoleil, de 1 000 euros à titre de procédure abusive et de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Il soutient avoir découvert dans l’assignation les demandes portant sur le trouble de jouissance et le préjudice énergétique et réclame que ces prétentions soient, sur le fondement de l’article 750-1 du code de procédure civile, déclarées irrecevables, faute d’avoir été précédées d’un préalable de conciliation.

Sur le fond, il considère qu’il n’a commis aucune faute qui aurait causé à M. [J] [W] un préjudice de jouissance et soutient que c’est en réalité l’initiative du locataire de recourir à un prestataire autre que Norsoleil, en charge du contrat d’entretien de la chaudière, qui a causé le préjudice. Il précise avoir offert une réduction de 50 euros sur le loyer pour la période du 1er mai au 31 décembre 2021.

Il soutient que la demande formée au titre du préjudice énergétique n’est pas fondée, les pièces produites ne permettant pas d’établir l’existence d’une surconsommation.

Il estime avoir à bon droit opéré des retenues sur le dépôt de garantie (entretien de la chaudière, régularisation de charges, travaux de peinture).

A titre reconventionnel, il demande que M. [J] [W] soit condamné à lui payer la somme de 719 euros correspondant à des frais qu’il a engagés en raison de l’intervention d’une autre société que Nordsoleil, outre une indemnité à titre de procédure abusive.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes de M. [J] [W]

L’article 750-1 du CPC dispose :

« En application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

RG : 24/6286 PAGE 4

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants:

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution. »

M. [J] [W] produit en pièce n°12-1, un courrier du 24 février 2023 émanant de M. [G], conciliateur de justice, qui indique avoir été saisi en sa qualité de conciliateur « concernant des désaccords sur la compensation travaux/dépôt de garantie suite au départ du locataire » et en pièce 12-2 un bulletin de non-conciliation du 27 mars 2023 sur lequel figure « la restitution d’une caution + chaudière en panne pendant 286 jours ».

Contrairement à ce que soutient M. [U] [B], les demandes d’indemnisation liées à un dysfonctionnement de la chaudière ont bien été précédées d’un préalable de conciliation de sorte qu’elles sont recevables.

Sur le bien-fondé des demandes de M. [J] [W]

La demande formée au titre du préjudice de jouissance

En vertu de l’article 1719 du code civil, « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

RG : 24/6286 PAGE 5

Cette obligation pesant sur le bailleur de garantir la jouissance paisible du logement joue dès lors que le locataire est troublé dans cette jouissance, cette obligation ne cessant qu’en cas de force majeure.

La garantie du bailleur peut néanmoins être écartée en cas de faute du locataire : celle-ci exonère le bailleur de son obligation de garantie ou peut emporter partage de responsabilité entre les deux parties, la faute du locataire pouvant consister aussi bien dans un acte positif que dans une abstention.

Il est établi qu’au moment de l’entrée dans les lieux en mars 2020, la chaudière équipant le logement présentait un dysfonctionnement, ce qui a conduit à l’intervention de la société Norsoleil, en charge du contrat d’entretien.

Le 15 avril 2020, la chaudière est tombée en panne, laissant M. [J] [W] sans chauffage ni eau chaude, jusqu’au 30 avril 2020, date à laquelle l’intéressé, après avoir tenté, en vain, de faire intervenir la société Norsoleil (celle-ci lui faisant part d’une fermeture jusqu’au 11 mai, en raison de l’épidémie de Covid 19), s’est finalement tourné vers une autre entreprise, la société Soels Sanicom, qui a été en mesure d’intervenir le 24 avril 2020.

A l’occasion d’une visite d’entretien le 15 avril 2021, une autre société de plomberie, la société CSM, a constaté plusieurs anomalies rendant « la chaudière hors d’usage trop dangereuse » et l’a mise à l’arrêt par mesure de sécurité.

Le changement de chaudière n’est intervenu que le 16 décembre 2021, avec une mise en service le 25 janvier 2022.

La privation de chauffage et d’eau chaude durant neuf mois constitue un préjudice de jouissance certain, qui a, d’ailleurs, conduit M. [U] [B] à proposer une réduction du loyer de 50 euros par mois entre mai et décembre 2021.

Il n’existe ni cas de force majeure, ni faute du locataire pouvant exonérer le bailleur de son obligation d’assurer une jouissance paisible du logement.

M. [U] [B] sera donc condamné à indemniser M. [J] [W] de son préjudice de jouissance, évalué à la somme de 1 000 euros.

Le remboursement des dépenses énergétiques

Il ressort des pièces produites qu’outre les dysfonctionnements affectant la chaudière, M. [J] [W] a été confronté à des problèmes de fuite de gaz.

Il justifie que sur la période du 23 mars au 22 novembre 2022 (période durant la nouvelle chaudière était en fonctionnement et les problèmes de fuite résolus), soit 245 jours, sa facture s’élevait à 162,76 euros, en ce compris l’abonnement, ce qui représente un coût de 0,664 centimes par jour.

RG : 24/6286 PAGE 6

Appliqué à la période du 17 mars 2020 au 22 mars 2021, cela aurait dû aboutir à une facture de 246,34 euros. Or, M. [J] [W] a payé 527,93 euros.

Appliqué à la période du 23 mars 2021 au 22 mars 2022, durant laquelle la chaudière a fonctionné uniquement 80 jours, cela aurait dû aboutir à une facture de 53,12 euros. Or, M. [J] [W] a payé 313,96 euros.

M. [J] [W] est dès lors fondé à solliciter d’être indemnisé du surcoût d’énergie, soit : (527,83 +313,96) – (246,34 +53,12) = 542,33 euros.

La restitution du dépôt de garantie

L’article 22, alinéas 3 à 7, de la loi du 6 juillet 1989 dispose :

[Le dépôt de garantie] est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées .

Il restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. »

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

M. [J] [W] a réglé un dépôt de garantie de 387 euros pour l’appartement et de 58 euros pour le garage.

Sur cette somme, M. [U] [B] a déduit :

l’entretien annuel de la chaudière non effectué (137,15 euros)la remise en état du plafond de la chambre (160,95 euros)RG : 24/6286 PAGE 7

la provision légale de 20% de la caution (89 euros).Il n’a donc restitué que la somme de 57,90 euros.

Or, la déduction opérée au titre de l’entretien annuel effectuée en décembre 2022 alors que la chaudière a été mise en fonctionnement en janvier 2022 et que M. [J] [W] a quitté le logement mi-novembre 2022 n’est pas justifiée.

Concernant les travaux de peinture, il convient de ne tenir compte que du coût de la peinture (96,80 euros), M. [U] [B] ayant effectué lui-même les travaux.

Enfin, s’agissant de la retenue sur caution de 20% (89 euros), son sort a été déjà été réglé après régularisation pour la période du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, aboutissant à un remboursement de 57,49 euros.

Dans ces conditions, M. [U] [B] doit restituer à M.[J] [W] la somme de 137,15 + (160,95 – 96,80), soit 201,30 euros.

M.[J] [W] demande de faire application des dispositions de l’alinéa 7 de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoient qu’ “à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard”

L’état des lieux de sortie a été réalisé le 16 novembre 2022, de sorte que le dépôt de garantie aurait dû être restitué au plus tard le 16 janvier 2023 24h.

Dans ces conditions, M. [J] [W] est fondé à solliciter une somme correspondant à 10% du loyer sur 24 mois, ce qui donne 10% de 387 x 24 = 928,80 euros.

M. [J] [W] ne sollicitant que 791,06 euros, c’est cette somme qui lui sera accordée.

Sur les demandes reconventionnelles de M. [U] [B]

RG : 24/6286 PAGE 8

Sur la demande de remboursement des frais de main d’oeuvre concernant l’intervention sur la chaudière en avril 2020

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

M. [U] [B] estime avoir eu à supporter indûment des frais de main d’oeuvre à la suite de l’intervention, en avril 2020, d’une autre entreprise que la société Norsoleil, effectuant l’entretien de la chaudière.

Toutefois, aucun manquement n’est imputable à M. [J] [W] qui, confronté à une panne de chaudière et à la fermeture de la société Norsoleil, a été contraint de se tourner vers un autre professionnel.

La demande sera donc rejetée.

Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive

M. [J] [W] prospérant en grande partie en ses demandes, la procédure qu’il a initiée ne peut être qualifiée d’abusive.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Compte tenu de la solution du litige, M. [U] [B] supportera la charge des dépens de sorte que sa demande formée au titre des frais irrépétibles doit être rejetée.

PAR CES MOTIFS

Statuant après débats tenus en audience publique, par décision contradictoire, rendue en premier ressort, et mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [U] [B] à payer à M. [J] [W] les sommes suivantes :

1 000 euros au titre de son préjudice de jouissance

542,33 euros au titre du surcoût d’énergie

201,30 euros au titre du dépôt de garantie

791,06 euros au titre de la majoration de 10%

RG : 24/6286 PAGE 9

REJETTE les demandes de M. [U] [B]

CONDAMNE M. [U] [B] aux dépens, lesquels seront recouvrés conformément aux règles sur l’aide juridictionnelle

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le greffier La présidente

D.AGANOGLU A.FEYDEAU-THIEFFRY