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Tribunal Judiciaire de de BLOIS

N° RG 25/00413 – N° Portalis DBYN-W-B7J-EX3T Page sur

COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 25 NOVEMBRE 2025

N° RG 25/00413 – N° Portalis DBYN-W-B7J-EX3T

Minute : 25/434

DEMANDERESSE :

S.C.I. [Adresse 7]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par M^e Marie QUESTE, avocate au barreau de BLOIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [F]

[Adresse 1]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

DÉBATS : à l’audience publique du 17 Septembre 2025,

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, Vice-Présidente en charge des Contentieux de la Protection,

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : M^e Marie QUESTE

EXPÉDITION : Monsieur [B] [F]

le :

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 13 mars 2019 à effet au 15 mars 2019, Madame [Z] [D] a loué à Monsieur [B] [F] un appartement situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 535 euros outre 40 euros de provisions sur charges.

Par acte de vente du 13 décembre 2022, Madame [Z] [D] a vendu les lieux loués à la SCI POINT DU JOUR.

Se prévalant d’une situation d’impayés, un commandement de payer dans les 2 mois a été délivré le 4 mars 2024 par procès-verbal de remise à étude à la requête de la SCI [Adresse 7] à Monsieur [B] [F]. Il portait sur la somme en principal de 1150 euros au titre des loyers et charges échus.

Le bailleur justifie avoir procédé à un signalement auprès de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 6 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 3 janvier 2025, la SCI POINT DU JOUR a fait assigner Monsieur [B] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois aux fins suivantes :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail et constater que la location consentie à Monsieur [B] [F] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— Ordonner que Monsieur [B] [F] ainsi que tout occupant de son chef sera expulsé dans les délais de la loi et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— Condamner Monsieur [B] [F] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, à la somme en principal de 297 euros avec intérêts au taux légal ;

— Condamner Monsieur [B] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux ;

— Condamner Monsieur [B] [F] au paiement d’une somme de 29,70 euros sur le fondement de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil pour résistance abusive et injustifiée ;

— Condamner Monsieur [B] [F] au paiement d’une somme de 500 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [B] [F] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières du locataire.

L’assignation a été dénoncée au préfet le 28 janvier 2025.

L’affaire a été appelée pour la première fois et retenue à l’audience du 17 septembre 2025.

À cette audience la SCI POINT DU JOUR, représentée par son conseil a maintenu l’ensemble de ses demandes et actualisé sa créance à la somme de 457 euros.

Régulièrement cité à étude, Monsieur [B] [F], n’a pas comparu à cette audience et ne s’est pas fait représenter.

La fiche de diagnostic social et financier n’a pas été reçue au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. Sur la recevabilité de la demande

· Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret )

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 6 mars 2024. Sa demande est donc recevable à ce titre.

· Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 28 janvier 2025.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

· Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail du 13 mars 2019 à effet au 15 mars 2019 contient une clause résolutoire (article 13 page 6) aux termes de laquelle, en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, le bail pourra être résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Se prévalant d’une situation d’impayés, le 4 mars 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré par procès-verbal de remise à étude à la requête de la SCI POINT DU JOUR à Monsieur [B] [F]. Il portait sur la somme en principal de 1150 euros au titre des loyers et charges échus.

La clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi sachant en l’espèce que le commandement de payer vise également ce délai de 2 mois.

Entre le 4 mars 2024 et le 6 mai 2024 à 24h, le 4 mai 2024 correspondant à un samedi, le terme du délai étant donc reporté au premier jour ouvrable suivant, en application des articles 641 et suivants du Code de procédure civile, Monsieur [B] [F] a réglé les sommes de 75 euros le 11 mars 2024, 575 euros le 2 avril 2024 et 575 euros le 10 avril 2024 de sorte qu’il a réglé une somme totale de 1225 euros, somme éteignant les causes du commandement de payer.

Il y aura donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail n’étaient pas réunies à la date du 7 mai 2024.

La demande d’expulsion sera donc rejetée ainsi que la demande d’indemnité d’occupation.

Il convient de relever que l’assignation ne contient pas de demande subsidiaire de résiliation du contrat de bail pour faute, les moyens qui y sont exposés ne concernant par ailleurs que l’acquisition de la clause résolutoire.

· Sur le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

La demanderesse produit un décompte duquel il ressort une dette au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance du mois de d’août 2025 incluse de 137 euros. En effet, le décompte de 2025 met en évidence un solde positif, en faveur du locataire, de 160 euros et celui de 2024 laisse apparaître un solde négatif de 297 euros.

Absent à l’audience, Monsieur [B] [F], ne conteste par définition ni le montant de cette dette locative, ni son principe.

Il convient en conséquence de condamner le défendeur au paiement de la somme susdite de 137 euros.

Compte tenu de la modicité de la somme due, celle ci ne portera pas intérêts.

· Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive :

Aux termes de l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

La SCI POINT DU JOUR sollicite le versement d’une somme de 29,70 euros au motif que le locataire a fait preuve de résistance abusive.

Toutefois, outre les loyers impayés que le locataire sera condamné à payer, la SCI POINT DU JOUR ne démontre aucun préjudice s’agissant d’une résistance abusive.

En conséquence, la SCI POINT DU JOUR sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

III. Sur les demandes accessoires

· Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, la SCI POINT DU JOUR sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

· Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [B] [F], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

· Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 mars 2019 à effet au 15 mars 2019 entre la SCI POINT DU JOUR, et Monsieur [B] [F] concernant un appartement situé [Adresse 2], ne sont pas réunies ;

DÉBOUTE en conséquence la SCI POINT DU JOUR de ses demandes de résiliation du bail, d’indemnité d’occupation et d’expulsion ;

CONDAMNE Monsieur [B] [F] à verser à la SCI POINT DU JOUR la somme de 137 euros au titre des loyers et charges impayés, terme du mois d’août 2025 inclus, cette somme ne donnant pas lieu à intérêts compte tenu de sa modicité ;

CONDAMNE Monsieur [B] [F] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation;

DÉBOUTE la SCI POINT DU JOUR de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande et la demande de condamnation de la SCI POINT DU JOUR à des dommages et intérêts pour résistance abusive;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 25 novembre 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Vice-présidente en charge des contentieux de la Protection, et par N. BEDJEDIET, greffière.

La Greffière, La Vice-Présidente

en charge des Contentieux de la Protection,