COUR D’APPEL D'[Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 05 NOVEMBRE 2025

N° RG 24/02848 – N° Portalis DBYN-W-B7I-EUPP

N° : 25/00386

DEMANDERESSE :

S.A. REGIONALE D’H.L.M. LOIR ET CHER LOGEMENT

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 4]

représentée par M^e Frédéric CHEVALLIER, avocat au barreau de BLOIS

DÉFENDEURS :

Madame [V] [W]

[Adresse 5]

[Adresse 10]

[Localité 3]

comparante en personne

Monsieur [J] [C]

Chez M. [U] [C] et Mme [B] [I]

[Adresse 2]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

DÉBATS : à l’audience publique du 03 Septembre 2025,

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Béatrice PINET-LE BRAS, Juge des contentieux de la protection,

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : M^e Frédéric CHEVALLIER

EXPÉDITIONS : Madame [V] [W], Monsieur [J] [C]

le

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 6 juin 2020, SA [Adresse 12] a donné à bail à Madame [V] [W] et Monsieur [J] [C] un logement sis [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 720,50 euros.

Le 26 décembre 2022, la bailleresse a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3 416,83 euros au titre des loyers et charges impayés .

Le 30 décembre 2022, SA REGIONALE HLM LOIR ET CHER LOGEMENT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers.

Par décision de la commission de surendettement des particuliers du Loir et Cher du 26 octobre 2023, Madame [W] et Monsieur [C] ont bénéficié de mesures imposées, prévoyant le règlement de leur dette locative en cinq mensualités de 683,37 euros.

Par acte d’huissier en date du 18 septembre 2024, SA [Adresse 11] a assigné Madame [V] [W] et Monsieur [J] [C] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— à titre principal constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et avec le concours d’un serrurier dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution;

— condamner Madame [V] [W] et Monsieur [J] [C] solidairement au paiement des sommes suivantes :

* 4 980,95 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges, arrêté au 28 février 2023, échéance de janvier 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du jour de la délivrance de l’assignation ;

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à leur libération effective des lieux loués ;

* 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les entiers dépens de l’instance ;

— voir enjoindre à Madame [W] et Monsieur [C], conformément à l’article 7 de la Loi du 6 juillet 1989, complété par la Loi du 21 juillet 1994, de justifier de leur assurance par la remise au bailleur d’une attestation couvrant la période d’occupation jusqu’à leur départ effectif des lieux, et ce, sous astreinte de 50 € par jour de retard, passé un délai de huitaine à compter de la date anniversaire du contrat ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture le 6 août 2024.

À l’audience du 3 septembre 2025, SA REGIONALE HLM LOIR ET CHER LOGEMENT, représentée par son Conseil, maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 23 août 2025, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 9203,52 euros, échéance de juillet 2025 incluse. Elle indique qu’il n’y a pas eu de règlement depuis le mois de février 2025.

Au soutien de ses prétentions, elle se fonde sur l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Madame [V] [W] et Monsieur [J] [C] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Subsidiairement, elle précise, sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil, que Madame [V] [W] et Monsieur [J] [C] ont manqué à leurs obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants.

Monsieur [C], bien que régulièrement assigné à étude, n’a pas comparu à l’audience.

Madame [W] indique que de septembre à décembre, le logement était occupé uniquement par Monsieur [C]. Elle précise avoir envoyé deux fois 100 euros par la Poste mais ces règlements n’auraient pas été pris en compte.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 5 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Madame [V] [W] et Monsieur [J] [C] ont été assignés en l’étude de l’huissier. Madame [W] a comparu. Monsieur [C] n’était ni présent ni représenté. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture du Loir et Cher le 6 août 2024 soit deux mois au moins avant la première audience.

Par ailleurs, SA [Adresse 12] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 30 décembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Sur la demande en paiement

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 6 juin 2020, du commandement de payer délivré le 26 décembre 2022 et du décompte de la créance actualisé au 23 août 2025 que SA REGIONALE HLM LOIR ET CHER LOGEMENT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Si Madame [W] indique qu’elle n’occupait pas le logement pendant plusieurs mois, elle ne justifie pas de cette situation et n’a pas entamé de démarche pour mettre fin à la solidarité prévue au contrat de bail. Elle ne justifie pas non plus des deux paiements qui auraient été effectués.

Par conséquent, Madame [V] [W] et Monsieur [J] [C] seront condamnés à lui payer, solidairement en application des stipulations du bail, la somme de 9 203,52 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 août 2025, échéance de juillet 2025 incluse.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 décembre 2022 sur la somme de 3 416,83 euros, à compter du 18 septembre 2024 sur la somme de 4 980,95 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Madame [V] [W] et Monsieur [J] [C] le 26 décembre 2022.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 26 février 2023 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 6 juin 2020 à compter du 24 février 2023.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Madame [V] [W] et Monsieur [J] [C] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [V] [W] et Monsieur [J] [C]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, et que l’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 24 février 2023. Madame [V] [W] et Monsieur [J] [C] sont donc occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L’indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Il y a donc lieu de condamner Madame [V] [W] et Monsieur [J] [C] au paiement de cette indemnité à compter du 24 février 2023 jusqu’à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 23 août 2025.

Conformément à la clause de solidarité stipulée au contrat de bail , l’indemnité d’occupation est due solidairement par Madame [V] [W] et Monsieur [J] [C].

* Sur les demandes relatives à l’assurance

L’article 7G de la loi du 6 juillet 1989 prévoir que chaque année le locataire doit être en mesure de justifier d’une assurance le garantissant contre les risques dont il doit répondre.

Il ressort des pièces transmises par SA [Adresse 8] que l’assurance de Monsieur [C] et de Madame [W] expire au 20 octobre 2025. Il ressort de cette pièce que est bien assurée.

Par conséquent, la demande de production, sous astreinte, de l’attestation d’assurance sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [V] [W] et Monsieur [J] [C] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 26 décembre 2022 et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX. Il convient également de condamner solidairement Madame [V] [W] et Monsieur [J] [C] à verser à SA [Adresse 12] la somme de 200 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient en outre de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de SA REGIONALE HLM LOIR ET CHER LOGEMENT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 6 juin 2020 entre SA [Adresse 12] d’une part et Madame [V] [W] et Monsieur [J] [C] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 6], sont réunies à la date du 24 février 2023,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [V] [W] et Monsieur [J] [C] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [V] [W] et Monsieur [J] [C] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,

CONDAMNE Madame [V] [W] et Monsieur [J] [C] à payer solidairement à SA REGIONALE HLM LOIR ET CHER LOGEMENT la somme de 9203,52 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 23 août 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de juillet 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 décembre 2022 sur la somme de 3 416,83 euros, à compter du 18 septembre 2024 sur la somme de 4 980,95 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

CONDAMNE Madame [V] [W] et Monsieur [J] [C] à payer solidairement à SA [Adresse 12] l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois d’août 2025, jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

REJETTE la demande d’injonction de production de l’attestation d’assurance formulée par la SA REGIONALE HLM LOIR ET CHER LOGEMENT,

CONDAMNE Madame [V] [W] et Monsieur [J] [C] à payer à SA [Adresse 12] la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [V] [W] et Monsieur [J] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 26 décembre 2022 et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire,

DÉBOUTE SA [Adresse 12] du surplus de ses demandes.

La Greffière, La Juge des contentieux de la Protection,