RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 16 Avril 2026

N° RG 19/02394 – N° Portalis DBYN-W-B7D-DRPD

N° : 26/00235

DEMANDERESSE :

S.C.I. LNL

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Denys ROBILIARD (Avocat au barreau de BLOIS)

DEFENDERESSE :

S.D.C. [Adresse 2]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Adeline USSEL (Avocat au barreau de BLOIS)

DEBATS : à l’audience publique du 11 décembre 2025 tenus devant Céline LECLERC et Laura HEURTEBISE, juge rapporteurs, en application de l’article 805 du Code de Procédure Civile, les avocats ne s’y étant pas opposés

JUGEMENT : contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date de ce jour, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Céline LECLERC, Vice-Président, Juge rapporteur et rédacteur

Assesseurs : Blandine JAFFREZ, Vice-Président, Juge rapporteur

Laura HEURTEBISE, Vice-Présidente,

Avec l’assistance lors des débats de Catherine DUBOIS, Greffier et de Johan SURGET, Greffier lors de la mise à disposition

Copie Dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 24 avril 2019, la SCI LNL a fait l’acquisition des lots n°33 et 34 dans la copropriété, sise [Adresse 3] et [Adresse 4] à Blois (41000).

La SCI LNL a demandé au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et [Adresse 4] d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale, l’autorisation de percer la dalle béton afin d’effectuer le raccordement aux évacuations et aux vidanges existantes dans le local.

L’assemblée générale, réunie le 4 juillet 2019 a rejeté les délibérations n°03 et n°04 portant sur cette demande.

Par acte d’huissier du 13 septembre 2019, la société LNL, a assigné en justice le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et [Adresse 5], [Localité 3], pris en la personne de son syndicat la société CITYA, aux fins d’obtenir l’annulation des résolutions n° 03 et 04 de l’assemblée générale du 4 juillet 2019.

La SCI LNL a saisi le Juge de la mise en état d’un incident, par conclusions notifiées par voie électronique le 28 janvier 2022 aux fins d’obtenir la production de pièces.

Par ordonnance en date du 4 avril 2023, le Juge de la mise en état a

— ordonné la réouverture des débats à l’audience du 9 mai 2023,

— invité la SCI LNL à justifier de la signification de ses « conclusions n°4 » à la partie adverse, et à défaut à formuler toutes observations sur le caractère contradictoire de ces conclusions,

— réservé les dépens.

Par ordonnance en date du 5 septembre 2023, le Juge de la mise en état a :

— écarté des débats dans le cadre du présent incident devant le Juge de la mise en état les conclusions n°4 et la pièce n°8 de la SCI LNL,

— dit n’y avoir lieu à « mettre le syndicat hors de cause » pour les demandes de production de pièces,

— ordonné la production par la société CITYA, es qualités de syndic, c’est-à-dire en sa qualité de mandataire du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et [Adresse 5], 41 000 BLOIS du récépissé et de l’accusé de réception de la lettre recommandée par laquelle le procès-verbal de l’assemblée générale du 4 juillet 2019 a été notifiée à la SCI LNL,

— dit n’y avoir lieu à fixer une astreinte,

— rejeté la demande de suppression du branchement non autorisé formée par le syndicat des copropriétaires,

— rejeté toute autre demande,

— renvoyé le dossier à la mise en état,

— rejeté l’ensemble des demandes sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— dit que les dépens de l’incident suivront ceux de l’instance au fond,

— dit n’y avoir lieu à distraction des dépens à ce stade,

Dans ses conclusions n°9 notifiées par voie électronique le 12 mai 2025, la SCI LNL demande au Tribunal de :

— annuler les résolutions 3 et 4 de l’assemblée générale du Syndicat des Copropriétaires refusant les autorisations demandées par la SCI LNL de raccorder son lot aux évacuations de vidange existantes du local et de raccorder son local au gaz,

— dire et juger que la société LNL peut exploiter ou faire exploiter ses locaux pour un commerce de bouche,

— déclarer irrecevable la demande de suppression du branchement d’eau et de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires,

— en tout état de cause, débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes fins et conclusion,

— le condamner à payer à la société LNL en application de l’article 1240 et subsidiairement 1231 du Code civil 15500 euros,

— le condamner à payer à la société LNL 4000 euros sur fondement de l’article 700 CPC,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— condamner le Syndicat des Propriétaires dont ils dépendent,

— accorder à la SCPA [Q] le bénéfice de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Il convient de se référer à ses conclusions s’agissant de l’exposé de ses moyens.

Dans ses conclusions récapitulatives VII notifiées par voie électronique le 24 mars 2025, le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 6] BLOIS représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA [Localité 4] demande au Tribunal de :

— vu les dispositions de règlement de copropriété du [Adresse 3] à [Localité 4],

— vu l’acte notarié du 24 avril 2019,

— vu les statuts de la SCI LNL,

— vu l’assignation délivrée le 13 septembre 2019,

— vu les dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété,

— vu l’article 1356 du code civil,

— vu le bail signé entre SCI LNL et OZDE le 15 mai 2019,

— dire et juger que la SCI LNL ne justifie d’aucun préjudice compte tenu de la signature de ce bail,

— rappelant que la SCI LNL a acquis les biens « en l’état », juger que la SCI LNL ne justifie d’aucun préjudice puisqu’il lui appartenait de solliciter le changement de destination du lot acquis à usage de bureau pour le transformer en commerce de bouche, que ne sollicitant pas ce changement de destination malgré l’information du notaire elle a contribué à la réalisation du préjudice qu’elle invoque,

— juger que la SCI LNL a violé le règlement de copropriété en validant dans le bail l’accès à l’eau du local alors même qu’elle n’avait sollicité aucune autorisation de branchementn,

— en conséquence la débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la SCI LNL à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du CPC et la condamner à tous les dépens.

Il convient de se référer à ses conclusions s’agissant de l’exposé de ses moyens.

L’ordonnance de clôture est en date du 9 septembre 2025.

A l’audience du 11 décembre 2025, la décision a été mise en délibéré au 12 février 2026, puis prorogée pour être rendue ce jour.

MOTIVATION DE LA DECISION

Selon l’article 768 du Code de procédure civile :

Conformément aux dispositions de l’article 768 du Code de procédure civile, le Tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties.

Le Tribunal ne statuera donc pas sur les demandes qui ne figurent pas dans le dispositif des parties, et notamment sur les fins de non-recevoir évoquées uniquement dans les motifs des conclusions du syndicat des copropriétaires.

De même, le Tribunal n’est pas saisi de la demande de la SCI LNL aux fins de "être autorisé judiciairement à :

— Faire procéder aux coupures de gaz nécessaires à son raccordement

— Être autorisé à percer la dalle béton constituant le plancher bas des lots 33 et 34 au diamètre 110/45 centimètres pour effectuer le raccordement des parties privatives du lot aux évacuations de vidange existantes."

Sur les fins de non-recevoir soulevées par la SCI LNL

Au vu de la date d’introduction de l’instance, antérieure au 1er janvier 2020, les fins de non-recevoir sont bien de la compétence du Tribunal.

La SCI LNL fait valoir que la demande de suppression du branchement d’eau et de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires sont irrecevables faute d’autorisation donnée par la syndicat des copropriétaires pour agir en justice.

En réalité, la seule demande reconventionnelle formée par le syndicat de copropriétaires dans le dispositif de ses conclusions est la suivante :

« Juger que la SCI LNL a violé le règlement de copropriété en validant dans le bail l’accès à l’eau du local alors même qu’elle n’avait sollicité aucune autorisation de branchement »

L’article 55 du décret de 1967 sur la coprorpriété dipsose que :

Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires, l’opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l’article R. 113-8 du code de la construction et de l’habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

Le syndic a le pouvoir de défendre, sans autorisation de l’assemblée générale, à l’action d’un copropriétaire dirigée contre le syndicat. Toutefois, nécessite une autorisation, la demande reconventionnelle du syndicat qui ne tend pas seulement à s’opposer aux prétentions adverses, sur lesquelles elle n’est pas exclusivement fondée, mais à obtenir un avantage entièrement distinc, ainsi que l’a d’ailleurs déjà jugé la Cour de cassation ( Civ. 3e, 17 janv. 1996, n°93-19.407).

Le syndic, agissant en justice au nom du syndicat des coproriétaires, ne démontre pas avoir été été autorisé à former la demande tendant à voir « Juger que la SCI LNL a violé le règlement de copropriété en validant dans le bail l’accès à l’eau du local alors même qu’elle n’avait sollicité aucune autorisation de branchement », alors qu’il s’agit d’une demande reconventionnelle tendant à obtenir un avantage distinct du simple rejet de prétentions du demandeur.

Cette demande en justice est en conséquence irrecevable.

Sur les demandes relatives aux résolutions n°3 et 4 l’assemblée générale du 4 juillet 2019

Conformément aux dispositions de l’article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

“Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale”.

Le syndicat des copropriétaires a justifié de la notification à la SCI LNL du procès-verbal d’assemblée générale du 4 juillet 2019 ; la lettre recommandée a été signée le 19 juillet 2019 par la SCI LNL (pièce n°27 défendeur).

La SCI LNL a délivré son assignation à justice le 13 septembre 2019.

Le délai pour agir a donc bien été respecté.

Il résulte des dispositions légales que les décisions des assemblées générales de copropriétaires peuvent faire l’objet de recours en annulation fondés, soit sur l’inobservation des formalitésrelatives à la réunion et à la tenue des assemblées ainsi qu’à leurs règles de fonctionnement – telles que prévues par les articles 7 à 21-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis –, soit sur l’existence d’un excès de pouvoir ou d’un abus de droit ou de majorité dans la prise des décisions.

La SCI LNL était bien opposante aux résolutions n°3 et 4 pusisqu’elle a voté pour ces deux résolutions qui ont été rejetéées lors de l’assemblée générale.

L’objet de ces résolutions était le suivant :

« Résolution n°03 : Demande d’autorisation de la SCI LNL, propriétaire du local commercial au rez-de-chaussée situé [Adresse 7], de procéder au percement de la dalle béton diamètre 100/45 cm pour effectuer le raccordement aux évacuations de vidange existantes du local. Article 25 ou à défaut article 25-1"

« Résolution n°4 : demande d’autorisation de la SCI LNL, propriétaire du local commercial au rez-de-chaussé situé [Adresse 7], pour le raccordement au gaz du local. Une coupure est à planifier avec GDF pour la pose du compteur. Article 25 ou à défaut article 25-1"

avec la précision « Egalement joint à la convocation, le devis de l’entreprise retenue par la SCI ainsi qu’un plan du rez-de-chaussée et du sous-sol afin de préciser les localisations d’ouvertures prévues ».

S’agissant de ces deux résolutions, la SCI LNL ne démontre pas l’existence d’une irrégularité de forme.

Selon l’article 10 du décret du 17 mars 1967,

A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l’ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l’assemblée suivante.

Lorsque la convocation de l’assemblée générale est sollicitée en application de l’article 17-1 AA de la loi du 10 juillet 1965, le syndic ne porte à l’ordre du jour de cette assemblée que les questions relatives aux droits et obligations du ou des copropriétaires demandeurs.

Le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l’inscription d’une question à l’ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l’article 11. Lorsque le projet de résolution porte sur l’application du b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux.

Le syndic rappelle les dispositions du présent article sur les appels de fonds qu’il adresse aux copropriétaires.

Les demandes de la SCI LNL étaient bien accompagnées d’un plan et d’un devis, tel que cela figure expressément dans le procès-verbal d’assemblée générale.

Sur la résolution n°03 :

La SCI LNL sollicitait le percement d’une dalle appartenant aux parties communes.

Elle ne démontre pas qu’il s’agissait de la seule possibilité pour se raccorder aux évacuations d’eaux usées.

La SCI LNL ne rapporte pas la preuve que la décision de l’assemblée générale sur cette résolution constituerait une violation de la loi du 10 juillet 1965.

La SCI LNL ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un excès de pouvoir ou d’un abus de droit ou de majorité dans la prise des décisions, qui ne peut pas être constitué par le seul rejet d’une demande d’un copropriétaire à une unique occasion.

La SCI LNL n’a d’ailleurs jamais réitéré la demande d’autorisation lors d’une assemblée générale ultérieure.

En conséquence, il convient de rejeter la demande d’annulation de la résolution n°03 de l’assemblée générale complémentaire du 4 juillet 2019.

Sur la résolution n°04 :

La demande de la SCI LNL examinée dans le cadre de la résolution n°4 portait uniquement sur le raccordement au réseau de gaz, sans prévoir aucun travaux particuliers.

Le refus de l’assemblée générale d’autoriser le raccordement au gaz porte atteinte au droit de la SCI LNL de pouvoir accéder, comme tout copropriétaire, au réseau de gaz.

Il convient donc d’annuler cette résolution n°04 pour excès de pouvoir.

Sur la demande aux fins de changement de destination

L’acte d’achat de la SCI LNL établi par Maître [C] le 24 avril 2019 fait mention de l’acquisition de locaux à usage de bureau et il est indiqué page 9 de l’acte notarié:

« Usage – destination :

Le vendeur déclare que le bien est un local à usage de bureau et que cette affectation n’est pas en contravention avec les dispositions applicables au bien.

L’acquéreur reconnaît et s’engage :

— à prendre possession du bien objet des présentes en l’état et pour son usage et implantation actuels ; en changeant sa destination pour y exercer une activité de commerce de bouche ;

— à supporter seul toutes les obligations, notamment administratives et toute la responsabilité en résultant s’il modifie l’usage existant ou la destination au jour du transfert de propriété. »

L’acte d’achat de la SCI LNL précise en outre :

“En conséquence, aucune autorisation devenue définitive et purgée de recours, a été donnée par l’assemblée générale des copropriétaires en vue de l’exercice de l’activité de commerce de bouche par l’acquéreur”.

La SCI LNL demande au Tribunal à être autorisé à exploiter ou faire exploiter ses locaux pour un commerce de bouche.

Selon le règlement de copropriété de l’immeuble, les lots n°33 et 34 acquis par la SCI LNL étaient des bureaux.

Si un copropriétaire sollicite un changement de destination ou d’usage qui n’est pas prévu par le règlement de copropriété, il lui appartient de saisir l’assemblée générale des copropriétaires d’une demande de modifiation du règlement de copropriété.

La SCI LNL demande au Tribunal de « dire et juger qu’elle peut exploiter ou faire exploiter ses locaux pour un commerce de bouche »

La SCI LNL ne justifie pas avoir sollicité la modification du règlement de copropriété auprès de l’assemblée générale des copropriétaires, qui était compétente sur cette demande.

Il n’appartient donc pas au Tribunal de statuer sur le changement de destination.

La demande de la SCI LNL sera donc rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par la SCI LNL

La SCI LNL sollicite des dommages et intérêts, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, et subsidiairement sur le fondement de l’article 1231 du Code civil.

Sur le fondement de la responsabilité délictuelle, il n’est pas démontré de préjudice subi par la SCI LNL en lien de causalité direct avec le refus du raccordement au gaz consécutif au rejet de la résolution n°4 de l’assemblée générale du 4 juillet 2019.

La SCI LNE ne rapporte pas la preuve d’un préjudice, puisqu’elle a signé des baux commerciaux sur les locaux le 15 mai 2019 avec la SARL OZDE puis le 1er mars 2022 avec la société Stellar Deli (pièce n°9 et 7), et qu’elle ne justifie pas de difficultés dans l’exécution de ces baux qui seraient dus à l’absence de raccordement au gaz.

Aucune perte de loyer en lien avec le vote des résolutions n’est démontré.

La SCI LNL agit à titre subsidiaire sur le fondement de la responsabilité contractuelle ; toutefois, les relations entre un copropriétaire et le syndicat des copropriétaires ne sont pas de nature contractuelle ; cette demande sera donc rejetée.

Les demandes de dommages et intérêts seront rejetées en totalité.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe sur la demande principale, sera condamné aux dépens et à verser à la SCI LNL une somme de 2.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les avocats de la cause sont autorisés à recouvrer directement ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 515 du code de procédure civile dans sa version antérieure au décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire et nécessaire eu égard à l’ancienneté du litige, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort ;

DÉCLARE IRRECEVABLE la demande du syndicat des copropriétaires aux fins de voir « Juger que la SCI LNL a violé le règlement de copropriété en validant dans le bail l’accès à l’eau du local alors même qu’elle n’avait sollicité aucune autorisation de branchement »,

REJETTE les demandes de la SCI LNL aux fins d’annulation de la résolution n°03 de l’assemblée générale du 4 juillet 2019,

ORDONNE l’annulation de la résolution n°04 de l’assemblée générale du 4 juillet 2019 de la copropriété sise [Adresse 3] à [Localité 4],

REJETTE la demande aux fins de changement d’usage et de destination formée par la SCI LNL,

REJETTE en totalité les demandes de dommages et intérêts formées par la SCI LNL,

REJETTE toute autre demande,

CONDAMNE le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 8] 41000 BLOIS représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA [Localité 4] à verser à la SCI LNL la somme de 2.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 8] [Localité 2] représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA [Localité 4] aux dépens,

AUTORISE les avocats de la cause à recouvrer directement ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision,

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision,

Jugement prononcé le 16 Avril 2026.

LE GREFFIER LE PRESIDENT