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Tribunal Judiciaire de de BLOIS

N° RG 25/01294 – N° Portalis DBYN-W-B7J-EZS3 Page sur

COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 04 FÉVRIER 2026

N° RG 25/01294 – N° Portalis DBYN-W-B7J-EZS3

Minute : 2026/86

DEMANDEUR :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LOIR-ET-CHER TERRES DE LOIRE HABITAT

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 2]

représenté par Madame [P] [C], munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [Z]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

DEBATS : à l’audience publique du 19 Novembre 2025,

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, Vice-Présidente en charge des contentieux de la Protection,

En présence de Madame Pauline HAMON, Auditrice de justice,

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : TDLH

EXPÉDITION : Monsieur [H] [Z]

le :

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

L’OPH DE LOIR ET CHER TERRES DE LOIRE HABITAT a donné à bail à Monsieur [H] [Z] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 5], par contrat du 16 juin 2021, ayant pris effet le 28 juin 2021, pour un loyer mensuel de 385,67 euros, payable à terme échu outre un garage pour un loyer de 39,07 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH de Loir et Cher TERRES DE LOIRE HABITAT a fait signifier le 16 septembre 2024 à Monsieur [H] [Z] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 2.821 ,26 euros. Ce commandement a été remis à étude.

Le bailleur a par la suite saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loir-et-Cher de la situation d’impayés le 15 octobre 2024.

Le 03 octobre 2024, le bailleur a adressé au locataire une mise en demeure de justifier de l’assurance du logement par lettre recommandée revenue avec la mention « pli avisé, non réclamé ».

Il a ensuite fait délivrer un commandement de justifier de l’assurance dans le mois visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 16 décembre 2024. Ce commandement a été remis à étude.

L’OPH DE LOIR ET CHER TERRES DE LOIRE HABITAT a ensuite fait assigner le 10 avril 2025 Monsieur [H] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois aux fins suivantes :

— à titre principal :

— constater la résiliation de plein droit en vertu des clauses résolutoires au titre de l’impayé des loyers et charges et défaut d’assurance habitation de la location dont s’agit ;

— déclarer Monsieur [H] [Z] occupant sans droit ni titre ;

— ordonner l’expulsion de M. [H] [Z] et de tous occupants de son chef ;

— condamner Monsieur [H] [Z] à payer la somme de 5.158,56 euros en principal, arrêtée à la date du 01 avril 2025 assortie des intérêts au taux légal à compter du jour d’acquisition de la clause résolutoire, sauf à parfaire au jour de la décision à intervenir ;

— condamner Monsieur [H] [Z] à payer une indemnité d’occupation, révisable annuellement selon la décision du conseil d’administration en conformité avec les règles du CCH dans la limite du plafond du loyer maximum autorisé par les conventions APL qui évolue selon l’indice IRL du 2ème trimestre de l’année égale au montant du loyer brut mensuel à l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement, soit en l’espèce le 17 novembre 2024, augmentée des charges et jusqu’à reprise effective des lieux ;

— à titre subsidiaire :

— prononcer la résiliation du bail pour faute ;

— ordonner la résiliation du bail en vertu du non-respect des clauses contractuelles ;

— déclarer Monsieur [H] [Z] occupant sans droit ni titre ;

— ordonner l’expulsion de M. [H] [Z] et de tous occupants de son chef ;

— condamner Monsieur [H] [Z] à payer la somme de 5.158,56 euros en principal, arrêtée à la date du 01 avril 2025 assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

— condamner Monsieur [H] [Z] à payer une indemnité d’occupation, révisable annuellement selon la décision du conseil d’administration en conformité avec les règles du CCH dans la limite du plafond du loyer maximum autorisé par les conventions APL qui évolue selon l’indice IRL du 2ème trimestre de l’année égale au montant du loyer brut mensuel, augmentée des charges et jusqu’à reprise effective des lieux ;

— en tout état de cause :

— condamner Monsieur [H] [Z] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 16 septembre 2024 et du commandement pour défaut d’assurance du 16 décembre 2024 ;

— condamner Monsieur [H] [Z] à lui payer la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civil ;

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 11 avril 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 novembre 2025.

À cette audience, l’OPH DE LOIR ET CHER TERRES DE LOIRE HABITAT– représentée par Madame [P] [C], employée du bailleur munie d’un pouvoir – a actualisé la dette locative à la somme de 9.595,24 euros et a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance pour le surplus.

Régulièrement cité à personne, Monsieur [H] [Z] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La fiche de diagnostic social et financier n’a pas été reçue au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 4 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I – Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives

En vertu de l’article 24-II de la loi du 06 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 15 octobre 2024. Sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au Préfet

L’article 24-III de la loi du 06 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 11 avril 2025.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II – Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail du 16 juin 2021 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, le bail pourra être résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté sans effet (article VI page 4).

Se prévalant d’une situation d’impayés, le 16 septembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré par procès-verbal de remise à étude à la requête de l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT à Monsieur [H] [Z]. Il portait sur la somme en principal de 2.821 ,26 euros au titre des loyers et charges échus.

La clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi bien que le commandement de payer vise un délai de six semaines.

Monsieur [H] [Z] avait donc jusqu’au lundi 18 novembre 2024 pour régler les causes du commandement de payer, le 16 novembre 2024 correspondant à un samedi, le terme du délai étant donc reporté au premier jour ouvrable suivant, en application des articles 641 et suivants du Code de procédure civile.

Monsieur [H] [Z] n’a pas réglé les causes du commandement de payer dans le délai imparti de deux mois, de sorte qu’il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 19 novembre 2024.

La clause résolutoire étant acquise pour défaut de paiement des loyers, il n’y aura pas lieu de statuer sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance, cette demande étant dès lors sans objet.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [H] [Z] reste redevable des loyers jusqu’au 18 novembre 2024 et à compter du 19 novembre 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, Monsieur [H] [Z], occupant sans droit ni titre depuis le 19 novembre 2024 cause un préjudice à L’OPH DE LOIR ET CHER TERRES DE LOIRE HABITAT qui n’a pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer, une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges conformément à la demande.

Sur l’expulsion du locataire

Le contrat de bail étant résilié à compter du 19 novembre 2024, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [Z] ainsi que toute personne s’y trouvant de son chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

Il sera dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

Outre le contrat de bail, le bailleur verse aux débats un décompte en date du 18 novembre 2025, évaluant la dette locative à la somme de 9.595,24 euros.

Il convient de déduire du décompte produit les sommes suivantes :

—  68,58 euros = 9 x 7,62 euros (frais de retard d’enquête)

—  787 ,05 euros = 3 x 262,35 euros (sommes facturées au titre d’un supplément de loyer non justifié en avril, mai, juin 2024)

—  1346,28 euros = 3 x 448,76 euros (sommes facturées au titre d’un supplément de loyer non justifié en juillet, août et septembre 2025)

—  494,61 euros (somme facturée au titre d’un supplément de loyer non justifié en avril 2025)

—  464,22 euros (somme facturée au titre d’un supplément de loyer non justifié en octobre 2025)

Il convient de préciser s’agissant du supplément de loyer, que l’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation prévoit que l’organisme d’habitation à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer (…). Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans le délai d’un mois. À défaut de réponse, et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’État.

En l’espèce, il n’est pas justifié de l’envoi de la mise en demeure prévue par la loi, aucune somme ne pouvant être retenue au titre d’un supplément de loyer. Par ailleurs, le décompte produit sur la période allant du mois d’avril 2025 à celui d’octobre 2025 n’est pas détaillé.

En conséquence, la dette locative s’élève à la somme de 6.434,50 euros au 18 novembre 2025, loyer d’octobre 2025 inclus.

Absent à l’audience, Monsieur [H] [Z] ne conteste, par définition, ni le principe de cette dette, ni son montant dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Ainsi, Monsieur [H] [Z] sera condamné à verser à L’OPH DE LOIR ET CHER TERRES DE LOIRE HABITAT la somme de 6.434,50 euros dont il demeure redevable au titre des loyers et charges arriérés restés impayés, ladite somme étant assortie des intérêts calculés au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

III – Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [H] [Z], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation. Le commandement d’avoir à justifier d’une assurance ne sera pas compris dans les dépens, le bailleur ne démontrant pas qu’il n’aurait pas pu y procéder en même temps que dans le cadre du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, Monsieur [H] [Z] sera condamné à payer à l’OPH DE LOIR ET CHER TERRES DE LOIRE HABITAT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 juin 2021 entre l’OPH DE LOIR ET CHER TERRES DE LOIRE HABITAT, et Monsieur [H] [Z] concernant le logement et le garage situés [Adresse 5], sont réunies à la date du 19 novembre 2024 ;

DIT que Monsieur [H] [Z] devra par conséquent quitter lesdits lieux loués et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [H] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [H] [Z] à verser, à l’OPH DE LOIR ET CHER TERRES DE LOIRE HABITAT, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges à compter du jour de la résiliation du bail, soit le 19 novembre 2024, et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [H] [Z] à verser à l’OPH DE LOIR ET CHER TERRES DE LOIRE HABITAT, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 6.434,50 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation (décompte définitif arrêté au 18 novembre 2025, loyer d’octobre 2025 inclus), assortie des intérêts au taux légal calculés à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [H] [Z] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [H] [Z] à payer la somme de 200,00 euros à l’OPH DE LOIR ET CHER TERRES DE LOIRE HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 4 février 2026, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Vice-présidente en charge des contentieux de la Protection, et par N. BEDJEDIET, greffière.

La Greffière, La Vice-Présidente

en charge des contentieux de la Protection,