JUGEMENT N°

ROLE N° RG 23/01634 – N° Portalis DBZA-W-B7H-EQ33

AFFAIRE : S.A.S. L’ÎLE D’HAWAÏ / S.A.S.U. FIDUCIAIRE D’EXPERTISE ET CONSEIL DE CHAMPAGNE

Nature affaire : 30B

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

PÔLE CIVIL

JUGEMENT DU 06 FÉVRIER 2026

DEMANDERESSE :

S.A.S. L’ÎLE D’HAWAÏ, société par actions simplifiée à associé unique immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 844 097 840,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Matthieu CIUTTI, avocat au barreau de REIMS

DÉFENDERESSE :

S.A.S.U. FIDUCIAIRE D’EXPERTISE ET CONSEIL DE CHAMPAGNE, société par actions simplifiée à associé unique, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 413 287 871,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Christophe BARTHELEMY, avocat au barreau de REIMS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Anna-Marina OJEDA, juge au tribunal judiciaire de Reims, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du code de procédure civile.

Assistée de Madame Céline LATINI, greffière lors des plaidoiries, et de Monsieur Alan COPPE, greffier lors de la mise à disposition.

Le Tribunal, après avoir entendu les avocats des parties à l’audience publique de plaidoiries du 25 novembre 2025, a averti les parties que l’affaire était mise en délibéré et que le jugement serait rendu le 6 février 2026.

Le :

— copie exécutoire à M^e Christophe BARTHELEMY

— expédition à M^e Matthieu CIUTTI

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing-privé du 19 novembre 2018, la SCI CORO a consenti à la SAS L’ILE D’HAWAI un bail commercial portant sur un local situé à [Adresse 6] et [Adresse 2] aux fins d’exploitation par la SAS L’ILE D’HAWAI d’une activité de salon de thé, club privé, petite restauration sans boissons alcoolisées, ce pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 1er novembre 2018.

La SAS L’ILE D’HAWAI, dont la gestion comptable était assurée par la société FIDUCIAIRE D’EXPERTISE ET DE CONSEIL CHAMPAGNE (ci-après la FIDEC CHAMPAGNE), indique avoir mandaté cette dernière aux fins de cession de son fonds de commerce.

Suivant acte sous seing privé du 5 novembre 2021, la SAS L’ILE D’HAWAI a consenti à la SAS TORPET une promesse de cession de son fonds de commerce moyennant un prix de 45.000 euros, dont le règlement a été décomposé comme suit :

—  10.000 euros comptant, au jour de la cession ;

—  35.000 euros au moyen d’un crédit vendeur d’une durée de 24 mois au taux d’intérêts conventionnel de 1,50%.

La SCI CORO a accusé réception de ladite promesse le 26 novembre 2021, sollicitant qu’il soit fait état de la dette locative du cédant dans l’acte définitif.

La cession du fonds de commerce a été régularisée par acte sous seing privé du 8 décembre 2021 enregistré au service de la publicité foncière et de l’enregistrement de [Localité 5] le 9 décembre 2021.

Par acte de commissaire de justice du 24 mai 2022, la SCI CORO a fait délivrer à la SAS L’ILE D’HAWAI un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail ayant pour objet une dette de 8.434,53 euros au titre des loyers et charges 1ers et 2nd trimestres 2022.

Ce commandement étant demeuré sans suite, la SCI CORO a, par exploit du 18 juillet 2022, fait assigner la SAS L’ILE D’HAWAI devant le Juge des référés du Tribunal judiciaire de Reims aux fins de constat de la résiliation du bail et expulsion.

Par ordonnance du 16 novembre 2022, le Juge des référés du Tribunal judiciaire de Reims a notamment :

— constaté l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial consenti par la société CORO COLBERT ROYAL à la société L’ILE D’HAWAI ;

— prononcé la résiliation de plein droit du bail commercial conclu entre les parties portant sur le local à usage commercial sis [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 5] à compter du 24 juin 2022 aux torts exclusifs de la société l’ILE D’HAWAI ;

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation due par la société L’ILE D’HAWAI à la société CORO COLBERT ROYAL depuis la résiliation du bail litigieux et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux et remise des clés, égale à ce qu’elle aurait payé au titre des loyers, charges et accessoires si le bail n’était pas résilié, majorée de 50% ;

-2-

— condamné la société L’ILE D’HAWAI à payer à la société CORO COLBERT ROYAL, à titre provisionnel, la somme de 8.434,53 euros TTC en deniers et quittances, correspondant à la dette locative arrêtée au 24 mai 2022, date de la délivrance du commandement de payer ;

— condamné la société L’ILE D’HAWAI à payer à la société CORO COLBERT ROYAL, à titre provisionnel, la somme de 843,45 euros au titre de l’indemnité forfaitaire de frais contentieux ;

— ordonné que le dépôt de garantie initialement versé de 3.600 euros HT, ayant pour finalité de couvrir les éventuels manquements du locataire à ses obligations reste acquis à la société CORO COLBERT ROYAL et vienne en compensation des arriérés de loyers, sans préjudice d’éventuels travaux de remise en état après la sortie des lieux du preneur ;

— condamné L’ILE D’HAWAI à payer à la société CORO COLBERT ROYAL la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Reprochant à la société FIDUCIAIRE D’EXPERTISE ET DE CONSEIL CHAMPAGNE l’absence de signification de la cession au bailleur d’une part et l’absence de garantie sur le paiement du prix de vente d’autre part, la SAS L’ILE D’HAWAI l’a, par exploit du 4 Mai 2023, fait assigner devant le Tribunal judiciaire de Reims.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 3 mars 2025, la SAS L’ILE D’HAWAI sollicite du Tribunal de céans, au visa des articles 1231-1 et 1353 du code civil, de :

— la recevoir en ses demandes ;

— condamner la SAS FIDUCIAIRE D’EXPERTISE ET DE CONSEIL CHAMPAGNE à lui payer la somme de 35.000 euros au titre du défaut d’information et de conseil à l’égard du recours au crédit-vendeur, non soumis à inscription ou toute autre garantie personnelle ;

— condamner la SAS FIDUCIAIRE D’EXPERTISE ET DE CONSEIL CHAMPAGNE à lui payer la somme de 8.434,53 euros au titre de la dette locative de la SAS TORPET au paiement de laquelle elle a été condamnée par ordonnance du 16 novembre 2022 ;

— condamner la SAS FIDUCIAIRE D’EXPERTISE ET DE CONSEIL CHAMPAGNE à lui payer la somme de 843,45 euros au titre de l’indemnité forfaitaire de frais contentieux au paiement de laquelle elle a été condamnée par ordonnance du 16 novembre 2022 ;

— condamner la SAS FIDUCIAIRE D’EXPERTISE ET DE CONSEIL CHAMPAGNE à lui payer la somme de 3.600 euros HT soit 4.320 euros TTC au titre de la conservation par la SCI CORO COLBERT ROYAL du dépôt de garantie en vertu de l’ordonnance du 16 novembre 2022 ;

— condamner la SAS FIDUCIAIRE D’EXPERTISE ET DE CONSEIL CHAMPAGNE à lui payer la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles au paiement desquels elle a été condamnée par ordonnance du 16 novembre 2022 ;

— condamner la SAS FIDUCIAIRE D’EXPERTISE ET DE CONSEIL CHAMPAGNE à lui payer la somme de 2.413 euros au titre du préjudice matériel découlant d’honoraires d’avocat exposés pour la procédure l’ayant opposée à la SCI CORO COLBERT ROYAL ;

— condamner la SAS FIDUCIAIRE D’EXPERTISE ET DE CONSEIL CHAMPAGNE à lui payer la somme de 184,56 euros correspondant au coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et du droit proportionnel fixe au paiement duquel elle a été condamnée par ordonnance du 16 novembre 2022 ;

— condamner la SAS FIDUCIAIRE D’EXPERTISE ET DE CONSEIL CHAMPAGNE à lui payer la somme de 10.000 euros au titre du préjudice moral ;

— débouter la SAS FIDUCIAIRE D’EXPERTISE ET DE CONSEIL CHAMPAGNE de l’ensemble de ses demandes et autres prétentions plus amples ou contraires ;

— condamner la SAS FIDUCIAIRE D’EXPERTISE ET DE CONSEIL CHAMPAGNE à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’instance.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 20 juin 2025, la SAS FIDUCIAIRE D’EXPERTISE ET DE CONSEIL CHAMPAGNE demande au Tribunal de céans de :

— débouter la SAS L’ILE D’HAWAI de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

— condamner la SAS L’ILE D’HAWAI à lui verser une somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 1er juillet 2025, fixant l’audience de plaidoiries au 25 novembre 2025. Ce jour l’affaire a été retenue et, à l’issue, la décision mise en délibéré pour être rendue le 6 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes indemnitaires au titre du défaut de notification de la cession de fonds de commerce et de cession du droit au bail

La SAS l’ILE D’HAWAI sollicite la condamnation de la défenderesse à lui payer les sommes mises à sa charge par le Juge des référés du Tribunal de céans suivant ordonnance du 16 novembre 2022, estimant que si la FIDEC CHAMPAGNE n’avait pas manqué de notifier régulièrement la cession de son fonds de commerce et du bail, la bailleresse, la société CORO COLBERT ROYAL, aurait pu exercer son droit de préférence de sorte que la procédure en référé ne serait pas intervenue.

Aux termes de l’article 1216 du code civil, un contractant, le cédant, peut céder sa qualité de partie au contrat à un tiers, le cessionnaire, avec l’accord de son cocontractant, le cédé.

Cet accord peut être donné par avance, notamment dans le contrat conclu entre les futurs cédant et cédé, auquel cas la cession produit effet à l’égard du cédé lorsque le contrat conclu entre le cédant et le cessionnaire lui est notifié ou lorsqu’il en prend acte.

La cession doit être constatée par écrit, à peine de nullité.

Par ailleurs, il est rappelé qu’aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Au cas d’espèce, il n’est pas contesté que la FIDEC CHAMPAGNE, si elle a informé la société CORO COLBERT ROYAL de la promesse de cession de fonds de commerce et du bail commercial devant intervenir entre la SAS L’ILE D’HAWAI et la SAS TORPET ainsi qu’il résulte notamment du courriel du 26 novembre 2021 versé aux débats par la demanderesse, n’a toutefois pas informé la bailleresse de la régularisation de la cession.

Pour autant, il convient de rappeler qu’aux termes du bail commercial conclu entre la SAS l’ILE D’HAWAI et la société CORO COLBERT ROYAL le 19 novembre 2018, l’article « cession du bail » stipule en son dernier alinéa : « en cas de cession, le cédant restera responsable solidairement avec le cessionnaire du paiement des loyers et des charges et accessoires et de l’exécution des clauses et conditions du présent bail pour la durée restant à courir jusqu’à l’expiration de la période triennale en cours au jour de la date d’effet de la cession ».

Le bail commercial ayant pris effet le 1er novembre 2018, une nouvelle période triennale a débuté le 1er novembre 2021 et devait se poursuivre jusqu’au 31 octobre 2024, de sorte que la SAS l’ILE D’HAWAI était en tout état de cause responsable solidairement avec le cessionnaire du paiement des loyers, charges et accessoires jusqu’à cette date.

Aussi, les développements de la demanderesse quant à ce que la notification régulière de la cession aurait nécessairement conduit la bailleresse à exercer son droit de préférence et, partant, à prévenir la mise en œuvre de la procédure devant le Juge des référés, sont purement hypothétiques et, par suite, inopérants, étant au demeurant rappelé que la société CORO COLBERT ROYAL, informée de la promesse de cession, avait déjà sollicité que soient mentionnés les arriérés de loyers de la SAS L’ILE D’HAWAI qui préexistaient à la cession ainsi qu’il ressort du courriel précité.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que, faute de démontrer un lien de causalité entre la faute reprochée à la défenderesse et le préjudice invoqué, la SAS L’ILE D’HAWAI sera déboutée de l’ensemble de ses demandes indemnitaires en lien avec la procédure de référé.

Sur les demandes indemnitaires au titre du manquement à l’obligation de conseil

La SAS L’ILE D’HAWAI sollicite également la condamnation de la FIDEC CHAMPAGNE à lui payer la somme de 35.000 euros au titre du manquement à son devoir de conseil en tant que rédacteur de l’acte de cession du fonds de commerce quant aux risques encourus, notamment en matière de non-paiement du prix, eu égard au recours à un crédit vendeur.

L’article 1231 du Code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

A titre liminaire, il sera relevé que nonobstant l’absence de lettre de mission produite aux débats, la société défenderesse ne conteste pas avoir été mandatée aux fins de rédaction de la cession du fonds de commerce intervenue entre la SAS L’ILE D’HAWAI et la SAS TORPET.

A ce titre, la FIDEC CHAMPAGNE était tenue d’un devoir d’information et de conseil de la SAS L’ILE D’HAWAI, le manquement à une telle obligation devant conduire, s’il est caractérisé, à indemniser la perte de chance en résultant.

Au cas d’espèce, la SAS L’ILE D’HAWAI estime avoir été insuffisamment alertée quant à l’incidence de l’ouverture éventuelle d’une procédure collective contre sa débitrice sur le recouvrement des sommes dues au titre du crédit vendeur accordé.

Toutefois, si la SAS L’ILE D’HAWAI se prétend profane, sa qualité même de commerçante la conduit à ne pouvoir ignorer le risque inhérent à toute activité commerciale, de sorte qu’elle ne saurait reprocher à la FIDEC CHAMPAGNE ni l’insolvabilité de la SAS TORPET, ni les effets en découlant.

Au surplus il sera relevé que la liquidation de la SAS TORPET est intervenue plus d’un an après la cession intervenue, le 24 mai 2023, de sorte que le crédit vendeur, d’un montant de 35.000 euros durant 24 mois, a nécessairement dû être recouvert en partie.

La SAS L’ILE D’HAWAI ne démontre par ailleurs pas qu’elle n’a pu recouvrir le surplus des sommes dues dans le cadre de la procédure collective.

La société demanderesse ajoute enfin qu’aucune garantie n’a été prévue aux termes de l’acte, à l’instar de l’insertion d’une clause résolutoire ou la prise d’un cautionnement, ce afin de remédier aux effets d’une éventuelle insolvabilité.

Toutefois, si aucune garantie de ce type n’a effectivement été prévue à l’acte litigieux, il n’est pas démontré que la prise de garanties supplémentaires était déterminant du consentement de la SAS L’ILE D’HAWAI.

Enfin et en tout état de cause la SAS L’ILE D’HAWAI ne saurait prétendre que le préjudice de perte de chance de ne pas contracter équivaut au solde du prix de vente dans son intégralité, alors même qu’il a été rappelé ci-dessus qu’eu égard à la temporalité elle a nécessairement recouvré une partie de la somme due au titre du crédit vendeur.

Aussi, du fait de l’ensemble de ces éléments, la SAS L’ILE D’HAWAI sera déboutée de sa demande en paiement de la somme de 35.000 euros.

Elle sera également déboutée de sa demande en paiement de la somme de 10.000 euros au titre d’un préjudice moral qu’elle ne caractérise nullement, alors que la charge lui incombe par application de l’article 9 du code de procédure civile.

Sur les mesures accessoires

L’issue du litige commande de condamner la SAS L’ILE D’HAWAI, partie succombant à la présente instance, aux entiers dépens.

L’équité commande par ailleurs de la condamner à payer à la société FIDUCIAIRE D’EXPERTISE ET DE CONSEIL CHAMPAGNE la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Il est enfin rappelé que la présente décision revêt l’exécution provisoire de droit par application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire de Reims, statuant publiqument, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la SAS L’ILE D’HAWAI de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE la SAS L’ILE D’HAWAI aux dépens ;

CONDAMNE la SAS L’ILE D’HAWAI à payer à la société FIDUCIAIRE D’EXPERTISE ET DE CONSEIL CHAMPAGNE la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision revêt l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du Pôle Civil, le 6 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Anna-Marina OJEDA, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du code de procédure civile, et par Alan COPPE, greffier ayant assisté au prononcé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE MAGISTRAT,