TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 09 OCTOBRE 2024

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 23/05736 – N° Portalis DB3S-W-B7H-XYP3

N° de MINUTE : 24/01417

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE “ [8]” SISE [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, le cabinet Charles BAUMANN (IMMO CITY), elle même prise en la personne de son représentant légal domiciliée audit siège en cette qualité.

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître Romain HAIRON de la SELEURL RHA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D 567

C/

DEFENDEUR

DIRECTION NATIONALE D’INTERVENTIONS DOMANIALES, en sa qualité de curateur à la succession de M. [I] [S], décédé le 09 août 2020.

[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Localité 7]

dispensé de représentation

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 11 Septembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [I] [S] était de son vivant propriétaire des lots n°7 et 35 de la résidence [8] sise [Adresse 4] à [Localité 1] (93).

Par acte de commissaire de justice du 12 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [8] sise [Adresse 4] à [Localité 1] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet Charles BAUMANN (IMMO CITY), a fait assigner Monsieur [I] [S] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux. Cette procédure a été enrôlée devant le tribunal judiciaire de Bobigny sous le numéro RG 23/05736.

Monsieur [S] étant toutefois décédé le 09 août 2020, la Direction Nationale d’Interventions Domaniales (ci-après la DNID) a été désignée en qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [S] par ordonnance du 19 octobre 2023.

Aux termes d’un courrier reçu le 12 octobre 2023, Monsieur [B] [S], fils de Monsieur [I] [S], a informé le tribunal du décès de son père et de sa prise d’attache avec le cabinet Charles BAUMANN, syndic de la résidence [8] sise [Adresse 4] à [Localité 1] (93), en décembre 2021 afin, d’une part, de l’informer du décès de son père et, d’autre part, d’obtenir des délais de paiement. Monsieur [B] [S] a formulé dans son courrier reçu le 12 octobre 2023 une demande de règlement amiable et a précisé avoir adressé copie dudit courrier au syndicat des copropriétaires, au conseil de ce dernier ainsi qu’au commissaire de justice ayant procédé à la signification de l’assignation du 12 juin 2023.

Par acte de commissaire de justice du 05 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [8] sise [Adresse 4] à [Localité 1] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet Charles BAUMANN (IMMO CITY), a fait assigner la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, es qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [I] [S], aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux. Cette assignation a été enrôlée devant le tribunal de céans sous le numéro RG 23/11648.

Pour une bonne administration de la justice, il a été procédé à la jonction des instances RG 23/05736 et RG 23/11648 le 21 mars 2024.

Aux termes de l’assignation du 05 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

CONDAMNER la DIRECTION NATIONALE D’INTERVENTIONS DOMANIALES ès qualité de curateur de la succession de Monsieur [I] [S] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 1] la somme en principal de 13.908,69 €, à titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 01/04/2023, et représentant :

o 12.728,69 € au titre des charges courantes et exceptionnelles ;

o 1.180,00 € au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

ASSORTIR la condamnation prononcée au paiement de l’intérêt au taux légal à compter :

o de la mise en demeure notifiée par le cabinet C. BAUMANN, Syndic, en date du 09/12/2020 d’avoir à payer la somme de 738,13 € ;

o de la mise au contentieux notifiée par le cabinet C. BAUMANN, Syndic, en date du 02/03/2021 d’avoir à payer la somme de 1.549,34 € ;

o de la mise au contentieux notifiée par le cabinet C. BAUMANN, Syndic, en date

du 31/08/2021 d’avoir à payer la somme de 2.267,20 € ;

o de la mise en demeure notifiée par le cabinet C. BAUMANN, Syndic, en date du

24/11/2021 d’avoir à payer la somme de 3.288,37 € ;

o de la mise au contentieux notifiée par le cabinet C. BAUMANN, Syndic, en date

du 28/02/2022 d’avoir à payer la somme de 4.099,58 € ;

o de la mise au contentieux notifiée par le cabinet C. BAUMANN, Syndic, en date du 17/08/2022 d’avoir à payer la somme de 8.290,24 € ;

o de la présente assignation pour le surplus.

ORDONNER la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation ;

CONDAMNER la DIRECTION NATIONALE D’INTERVENTIONS DOMANIALES ès qualité de curateur de la succession de Monsieur [I] [S] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 1] la somme de 1.500,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

CONDAMNER la DIRECTION NATIONALE D’INTERVENTIONS DOMANIALES ès qualité de curateur de la succession de Monsieur [I] [S] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 1] une indemnité de 1.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que les charges de copropriété dues conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 au titre des lots qui étaient la propriété de Monsieur [I] [S] ont cessé d’être réglées depuis le mois d’octobre 2020. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de la DNID, es qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [I] [S], au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La DNID s’est constituée et a informé le tribunal, par lettre du 16 février 2024, qu’elle s’en rapportait à la justice quant au bien fondé de la demande de paiement des charges de copropriété. Elle a également précisé qu’à la date du 16 février 2024, la succession de Monsieur [I] [S] était déficitaire et rappelé que la DNID n’était tenue que de l’actif disponible.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 21 mars 2024 et fixée à l’audience du 11 septembre 2024. Elle a été mise en délibéré au 09 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [I] [S];

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 25 mai 2021 et 14 juin 2022 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2019, 2020 et 2021 ainsi que les budgets prévisionnels 2022 et 2023 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic en vigueur du 25 mai 2021 au 25 mai 2024.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Il sera relevé que si Monsieur [B] [S] a adressé un courrier au tribunal de céans suite à la réception de l’assignation du 12 juin 2023, il n’est pas établi que ce dernier a accepté la succession de son père, Monsieur [I] [S]. De fait, la DNID a été désignée en qualité de curateur à la succession vacante par ordonnance du 19 octobre 2023 et n’a pas sollicité son dessaisissement depuis lors.

Il convient de déduire du relevé de compte établi au 22 septembre 2022, comme le précise le syndicat des copropriétaires, les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte, soit en l’espèce la somme de 1.180 euros se décomposant comme suit :

les frais de mise en demeure du 09 décembre 2020 d’un coût de 40 euros,les frais de mise au contentieux du 02 mars 2021 d’un coût de 250 euros,les frais de mise au contentieux du 31 août 2021 d’un coût de 250 euros,les frais de mise en demeure du 24 novembre2021 d’un coût de 40 euros,les frais de mise au contentieux du 28 février 2022 d’un coût de 250 euros,les frais de mise au contentieux du 17 août 2022 d’un coût de 350 euros.

Ainsi, il convient de condamner la DNID, es qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [I] [S], à payer au syndicat des copropriétaires, dans la limite et jusqu’à concurrence des actifs successoraux, la somme de 12.728,69 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er avril 2023, appel provisionnel du 2ème trimestre 2023 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l’assignation, valant mise en demeure, faute pour le syndicat de justifier d’une mise en demeure adressée à Monsieur [S] ou à la DNID selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière .

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 1.180,00 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par la DNID, es qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [I] [S], des frais de recouvrement exposés.

Il convient dès lors de rejeter la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, les circonstances du litige ne justifient pas la condamnation de la DNID, es qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [I] [S], à payer au syndicat des copropriétaires des dommages et intérêts.

Il ressort en effet des pièces de la procédure que le syndic de la copropriété aurait été informé dès le mois de décembre 2021 du décès de Monsieur [S] survenu le 09 août 2020. Pour autant, c’est Monsieur [I] [S] qui a été assigné le 12 juin 2023 aux fins de recouvrer les charges impayées à compter du 4ème trimestre 2020, soit postérieurement à son décès. Ce n’est en outre qu’à compter du mois d’octobre 2023 que la DNID a été désignée en qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [I] [S]. Il n’est enfin pas démontré qu’une mise en demeure aurait été adressée à la DNID aux fins de paiement des charges impayées. Les seules mises en demeure dont il est justifié en procédure ont été adressées au défunt entre le 09 décembre 2020 et le 17 août 2022.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, la DNID, es qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [I] [S], sera condamnée, dans la limite et jusqu’à concurrence des actifs successoraux, aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE la Direction Nationale d’Interventions Domaniales es qualité de curateur à la succcession vacante de Monsieur [I] [S], dans la limite et jusqu’à concurrence des actifs successoraux, à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [8] sise [Adresse 4] à [Localité 1] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet Charles BAUMANN (IMMO CITY), la somme de 12.728,69 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er avril 2023, appel provisionnel du 2ème trimestre 2023 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [8] sise [Adresse 4] à [Localité 1] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet Charles BAUMANN (IMMO CITY), de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [8] sise [Adresse 4] à [Localité 1] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet Charles BAUMANN (IMMO CITY), de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la Direction Nationale d’Interventions Domaniales es qualité de curateur à la succcession vacante de Monsieur [I] [S], dans la limite et jusqu’à concurrence des actifs successoraux, à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [8] sise [Adresse 4] à [Localité 1] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet Charles BAUMANN (IMMO CITY), la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la Direction Nationale d’Interventions Domaniales es qualité de curateur à la succcession vacante de Monsieur [I] [S], dans la limite et jusqu’à concurrence des actifs successoraux, aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Fait au Palais de Justice, le 09 octobre 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT