TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/03844 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZHLU

Minute : 24/01113

S.A. SEQENS

Représentant : M^e Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 199

C/

Monsieur [W] [F]

Représentant : M^e Abdou DJAE, avocat au barreau de MEAUX, vestiaire : 118

Madame [B] [M] épouse [F]

Représentant : M^e Abdou DJAE, avocat au barreau de MEAUX, vestiaire : 118

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 05 Décembre 2024 par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 03 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. SEQENS,

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [W] [F],

demeurant [Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 6]

assisté de M^e Abdou DJAE, avocat au barreau de MEAUX

Madame [B] [M] épouse [F],

demeurant [Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 6]

assistée de M^e Abdou DJAE, avocat au barreau de MEAUX

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 août 2012, la SA DOMAXIS, a donné à bail à Madame [B] [M] épouse [F] et Monsieur [W] [F] un logement situé [Adresse 3], [Localité 6], pour un loyer mensuel de 493.07 euros, augmenté des provisions sur charges à hauteur de 276.11 euros.

Selon procès-verbal de l’assemblée générale du 5 juin 2019 la SA d’HLM DOMAXIS a été absorbée par suite de fusion par la SA d’HLM FRANCE HABITATION. Selon procès-verbal de l’assemblée générale mixte du 12 juin 2019, la SA d’HLM FRANCE HABITATION a modifié sa dénomination sociale pour devenir SEQENS.

Par acte d’huissier en date du 24 avril 2024, la SA d’HLM SEQENS a fait assigner Madame [B] [M] épouse [F] et Monsieur [W] [F] aux fins de :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion de Madame [B] [M] épouse [F] et Monsieur [W] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est,

— Supprimer le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, conformément à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution

— Condamner Madame [B] [M] épouse [F] et Monsieur [W] [F] à payer à la SA d’HLM SEQENS les loyers et charges contractuels jusqu’à la résiliation et à compter de la résiliation jusqu’à la reprise effective des lieux une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations si le bail s’était poursuivi, majoré selon les dispositions contractuelles et à défaut de 50 %, augmenté des charges légalement exigibles,

— la condamner au paiement de la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Au soutien de ses demandes, la SA d’HLM SEQENS au visa des articles 7b de la loi du 6 juillet 1989, 1728 et 1741 du code civil, la SA d’HLM SEQENS expose que Madame [B] [M] épouse [F] et Monsieur [W] [F] n’ont pas respecté les obligations du bail car ils n’ont pas usé paisiblement des locaux. Elle indique que le fils de Madame [B] [M] épouse [F] et Monsieur [W] [F] a été impliqué dans 5 affaires de trafic de stupéfiants au niveau de l’immeuble et que lors de la dernière procédure, il a été condamné par jugement du tribunal correctionnel de Bobigny à de l’emprisonnement dans le cadre d’un trafic de stupéfiants et que son comportement a causé des nuisances importantes à l’égard des locataires, avec des allées et venues dans le hall et des infractions au sein de la résidence. Elle souligne que l’enquête met en évidence que l’appartement de Madame [B] [M] épouse [F] et Monsieur [W] [F] est un appartement nourrice, à l’intérieur duquel des produits stupéfiants et du numéraire ont été retrouvés. Elle rappelle que le preneur est responsable des agissements des occupants de son chefs, notamment des membres de sa famille. Elle estime que ces faits caractérisent un trouble de jouissance grave justifiant la résiliation du bail.

En réponse à l’argumentation adverse sur le défaut de caractère actuel des troubles, elle se prévaut des délais incompressibles pour obtenir copie des pièces de procédure pénal au soutien de ses demandes.

Par conclusions écrites soutenues à l’audience, Madame [B] [M] épouse [F] et Monsieur [W] [F] assistée, demandent au tribunal de :

A titre principal

— les déclarer recevable et bien fondée en ses demandes,

— débouter la SA d’HLM SEQENS de ses demandes,

— la condamner au paiement de la somme de 2000 euros au titre de la mauvais foi contractuelle,

— la condamner au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre subsidiaire :

— Suspendre les effets de la résiliation judiciaire du bail d’habitation jusqu’à la réapparition de troubles de jouissance paisible du bien loué,

— dire n’y avoir lieu à suppression du délai de deux mois prévus par l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution en cas de résiliation judicaire du bail

En premier lieu, ils soulèvent l’absence de caractère actuel du défaut de jouissance paisible des lieux au motif que les troubles allégués ont cessé depuis plus de deux ans, que ces derniers ont duré sur une période de 5 mois en 2022 ; que Monsieur [U] [F] a été incarcéré en octobre 2022 et que depuis sa libération le 19 juillet 2024, il n’a plus été hébergé au sein du domicile parental. En second lieu, ils soulignent l’absence de caractérisation du trouble, ignorant les activités illicites de leur fils y compris sa condamnation du 20 août 2022. Ils précisent que la somme en numéraire retrouvée dans leur chambre provient de leur économie, tel qu’en atteste les retraits d’argent effectués sur le relevé de compte de Madame [F] ; qu’aucune recherche de substance n’a été effectuée sur les billets. Ils ajoutent que la bailleresse ne justifie pas leur avoir adressé une quelconque réclamation ou mise en demeure portant sur des manquements de jouissance paisible du bien loué suite aux agissements de leur fils majeur, et ce alors qu’ils occupent les lieux depuis 2012. Enfin, aucun voisin ne s’est plaint auprès de la bailleuse d’agissements fautifs mettant en cause Monsieur et Madame [F] ou tout occupant de leur chef. A contrario, il ressort de la pétition rédigée par des voisins qu’ils sont décrits comme une famille sans problème. Ainsi, il ne peut être imputé aux défendeurs le climat d’insécurité dont pâtissent les locataires. Ils concluent que l’expulsion serait disproportionnée à l’égard de la situation familiale, les époux [F] ayant également à charge quatre enfants mineurs dont un nouveau-né.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

Aux termes de l’article 1224 et 1227 du Code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il résulte des articles 1728 du Code civil et 7b) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat.

Selon l’article 1729 du même Code, si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. Il résulte de ce texte que comportement des personnes que le locataire héberge peut constituer un motif de résiliation du bail dès lors que les faits sont suffisamment graves pour justifier qu’il soit mis fin à la relation contractuelle.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suf-fisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, Madame [B] [M] épouse [F] et Monsieur [W] [F] vivent dans le logement avec leurs cinq enfants, ainsi que cela ressort de la synthèse de son compte locataire.

L’article 8-2 du contrat de location prévoit que le locataire est tenu « d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui lui a été donnée par le présent contrat sans rien faire qui puisse nuire à la tranquillité des autres locataires et à la bonne tenue de l’immeuble » ;

Il ressort des pièces communiquées et des observations des parties que par jugements du tribunal correctionnel de Bobigny du 22 aout 2022 et 21 octobre 2022, Monsieur [U] [F], fils de Madame [B] [M] épouse [F] et Monsieur [W] [F], a été déclaré coupable de diverses infractions à la législation sur les produits stupéfiants commises le 20 août 2022 et le 18 octobre 2022 à Gagny et condamné à ce titre à une peine d’emprisonnement.

L’infraction pour laquelle Monsieur [U] [F] a été condamné consistait notamment à l’entrepôt de produits stupéfiants dans le logement et de tels agissements ne sont donc pas con-formes à la destination des locaux donnés en location.

Madame [B] [M] épouse [F] et Monsieur [W] [F], même s’ils ne sont pas concernés par la condamnation prononcée à l’encontre de leur fils, sont néanmoins respon-sables des éventuels troubles de jouissance causés par ses agissements.

Toutefois, d’une part les faits ont été commis il y a plus de deux ans ; que Monsieur [U] [F] est sorti de détention le 19 juillet 2024 et qu’il n’est pas démontré que ce dernier soit reve-nu au domicile parental. En outre, il n’est pas mis en évidence de nouvelles poursuites ou condamna-tions de celui-ci pour des infractions postérieures, commises dans la résidence, ou en lien avec la détention de produits stupéfiants dans le logement, ni encore d’éléments qui établiraient des troubles de jouissance causés par lui depuis 2022. Il s’ensuit que le trouble dans les conditions d’oc-cupation du logement, avéré entre le 20 août 2022 et le 18 octobre 2022, a, depuis cette date, cessé.

D’autre part, il n’est communiqué aucune pièce de la part du bailleur mettant en évidence des troubles de jouissance occasionnés par les locataires en dehors de l’infraction pour laquelle seul Mon-sieur [U] [F] a été condamné. Il n’est relevé aucune nuisance provenant des locataires, ni encore des plaintes des autres occupants de l’immeuble les concernant.

En l’absence d’autres nuisances ou de plaintes, il n’est pas établi que l’absence d’usage paisible et conforme à sa destination du logement, sur une période courte, datant d’il y a près de deux ans, a causé un préjudice au bailleur.

Enfin, force est de constater que le bailleur, qui évoque notamment l’absence de réaction Madame [B] [M] épouse [F] et Monsieur [W] [F] face aux agissements de leur fils, n’a adressé aucune mise en demeure, ni aucun rappel à Madame [B] [M] épouse [F] et Monsieur [W] [F] d’avoir à respecter leurs obligations. Il n’est en outre justifié d’aucune tentative de médiation ou de conciliation, ni d’un rapprochement entre le bailleur et les locataires.

L’existence d’une infraction commise dans le logement il y a plus de deux ans par l’un des locataires suivie d’une condamnation, exécutée, malgré sa gravité, qui reste un évènement ancien, et qui n’a jamais donné lieu à aucune plainte de la part des autres résidents ne permet pas de caractériser des manquements suffisamment graves des locataires à leurs obligations empêchant la poursuite du con-trat et justifiant la résiliation du bail.

En conséquence, au regard de l’ensemble de ces éléments, les conditions du prononcé de la résilia-tion judiciaire ne sont pas réunies.

Il convient de rejeter la demande de résiliation judiciaire du bail et la demande d’expulsion. Il n’y a en outre pas lieu de fixer d’indemnité d’occupation.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts

Selon 1104 du code civil les contrats doivent être négociés, formés et exécutées de bonne foi.

En l’espèce, s’il résulte des développements précédemment que les faits dénoncés ne permettent pas de caractériser des manquements suffisamment graves des locataires à leurs obligations empêchant la poursuite du contrat et justifiant la résiliation du bail, il n’en demeure pas moins l’existence d’une infraction commise dans le logement par l’un des locataires suivie d’une condamnation.

Il convient dès lors de débouter Madame [B] [M] épouse [F] et Monsieur [W] [F] de leur demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

En application des dispositions des articles 696 et suivants du Code de procédure civile, il convient de condamner la SA d’HLM SEQENS aux dépens de l’instance ;

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de Madame [B] [M] épouse [F] et Monsieur [W] [F] les frais irrépétibles qu’ils ont exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de débouter la SA d’HLM SEQENS de ses demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

REJETTE la demande de résiliation judiciaire du bail conclu le 14 août 2012 entre la SA d’HLM SEQENS d’une part, et Madame [B] [M] épouse [F] et Monsieur [W] [F] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], [Localité 6],

REJETTE la demande d’expulsion,

DEBOUTE la SA d’HLM SEQENS de sa demande au titre de l’indemnité d’occupation,

DEBOUTE Madame [B] [M] épouse [F] et Monsieur [W] [F] de leur demande de dommages et intérêts,

DEBOUTE les parties de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la SA d’HLM SEQENS aux dépens de l’instance,

DEBOUTE la SA d’HLM SEQENS de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT